LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 15 et 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, si les juges du fond apprécient souverainement si des conclusions ou des pièces ont été déposées en temps utile au sens du premier de ces textes, ils sont tenus de répondre à des conclusions qui en sollicitent le rejet, qu'elles soient déposées avant ou après le prononcé de l'ordonnance de clôture ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 20 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 mars 2013, pourvoi n° 11-28.064), que Mme Z..., propriétaire d'une maison d'habitation donnée à bail à M. et Mme X..., leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en acquisition de cette clause et, subsidiairement, en résiliation du bail ;
Attendu que l'arrêt statue au vu des conclusions déposées respectivement le 4 janvier 2017 par M. et Mme X... et le 6 janvier 2017 par Mme Z..., l'ordonnance de clôture ayant été prononcée le 10 janvier 2017 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions déposées le 9 janvier 2017 par M. et Mme X... qui demandaient que les conclusions déposées par Mme Z... fussent écartées des débats au motif qu'ils n'avaient pu répondre aux demandes nouvelles qu'elles contenaient, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 20 février 2017 par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué de s'être abstenu de répondre à des conclusions de procédure, déposées par des appelants (M. et Mme X...) et sollicitant le rejet des dernières conclusions de l'intimée (Mme A...), déposées tardivement ;
- AUX MOTIFS QUE Aux termes de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989. Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
M. et Mme X... prétendent n'avoir jamais consenti aux augmentations du loyer, Mme A... les leur ayant imposées sous la menace de conges afin de reprise les 8 février 1998, pièce n°33, et 21 juin 2000, pièce n°36. Mme A... ne conteste pas n'avoir pas respecté les exigences de ce texte en adressant à ses locataires une lettre recommandée ou un acte d'huissier six mois avant la date de renouvellement du bail mais prétend que, souhaitant récupérer sa maison comme convenu initialement, elle leur a accordé un délai, les locataires acceptant une augmentation du loyer ; M. et Mme X..., parfaitement informés de leurs droits le 2 mai 1998, leur pièce n°35, puisqu'ils faisaient le calcul du montant du loyer revalorisé en 1996 et 1997 en appliquant les indices, ont accepté sans aucune pression les augmentations successives, conscients de payer un loyer modeste eu égard à la propriété occupée et aux prix pratiqués ; le 15 mars 2001, une augmentation du loyer a été convenue, la lettre ayant d'ailleurs été rédigée par l'un d'eux, les locataires demandant un dernier délai pour quitter les lieux.
Il est certain que la renonciation des locataires à se prévaloir des dispositions protectrices de l'article 17 c) est possible, bien que ces dispositions soient d'ordre public, dès lors qu'elle intervient une fois le droit acquis, c'est-à-dire au terme du bail. Encore faut-il qu'elle ne soit pas équivoque, étant précisé que le seul paiement, sans réserve, du loyer du bail renouvelé ne caractérise pas une renonciation sans équivoque à se prévaloir du loyer du bail expiré.
La renonciation de M. et Mme X... ne peut être retenue, même s'ils ont réglé le loyer réévalué, le bail n'étant pas arrivé à son terme lors de la première augmentation du loyer è compter du mois de mai 1998, le bail ayant été renouvelé 1er mars 1998. Il en est de même de la seconde augmentation, intervenue à compter du 1er mai 2001 alors le bail avait été renouvelé le 1er mars de l'année. Par ailleurs, aucune renonciation ne saurait être tirée du courrier daté du 2 mai 1998, pièce appelants n°35, par lequel les locataires indiquent à Mme A... que l'augmentation réclamée est plus importante que celle obtenue en appliquant l'indice INSEE, et du fait qu'ils aient ensuite payé le loyer réclamé, ce courrier ne comportant la signature que d'un époux ; il en est de même du courrier du 15 mars 2001, même s'il est prétendu qu'il aurait été écrit par un époux et signé par l'autre.
Il convient de déterminer, pour statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire, si lors de la délivrance du commandement de payer le 3 juillet 2009, M. et Mme X... étalent débiteurs d'un arriéré de loyer, lequel doit être calculé en appliquant la clause d'indexation à compter du début du bail, la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil dans sa rédaction antérieure à. la loi du 17 juin 2008 s'appliquant aux loyers et non à l'indexation qui est un mode calcul.
Le loyer étant révisé en fonction d'abord de l'indice INSEE du coût de la construction ensuite de l'Indice de référence des loyers, tels que dénoncés à Mme A... dans le courrier adressé par les locataires le 13 Juin 2009, il apparaît que, tenant compte de la prescription quinquennale, du 3 juillet 2004 au 3juillet 2009, date de délivrance du commandement de payer interruptif de prescription, l'intimée aurait du percevoir des loyers d'un montant de 72 429,32 euros alors qu'elle a perçu des loyers de 83 716,40 euros, soit un trop perçu de 11 287,08 euros.
M. et Mme X... n'étant débiteurs d'aucune somme à la date de délivrance du commandement de payer, il convient, infirmant le jugement, de débouter Mme A... de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer qu'il n'y e pas lieu d'annuler étant sans objet.
Mme A... demande subsidiairement la résiliation du bail en raison du défaut de paiement du loyer et du non respect par les locataires de leur obligation de jouissance paisible des lieux.
La demande n'est pas fondée du premier chef, ainsi qu'il l'a été ci-dessus analysé, la bailleresse, au contraire, étant débitrice d'un trop perçu de loyers.
Pour ce qui concerne le second chef, l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Mme A... reproche aux locataires un abus de jouissance s'étant manifesté par la présence d'un nombre important d'animaux dans les lieux, lesquels ont été barricadés avec du fil de fer barbelé et un immense portail en bols empêchant toute visibilité et toute possibilité d'accès par le chemin de servitude.
Il ressort de l'attestation donnée par M. Alain C..., géomètre expert le 16 mars 2004, pièce n°29, qu'ayant reçu mission de diviser la propriété voisine de celle de Mme A..., ses collaborateurs et lui-même ont été éconduit par Mme X..., laquelle leur a interdit le passage sur la servitude, barrée par un portail fermé de l'intérieur et surmonté de fils de fer barbelés, la locataire ayant un °véritable élevage de félidé au demeurant fort malodorants et plus ou moins sauvages". M. Philippe D..., voisin immédiat de la propriété louée aux appelants, pièce n°30, se plaint de beaucoup de nuisances avec les locataires de Mme A..., chien aboyant la nuit, beaucoup de chats qui viennent faire leurs besoins dans son salon et sur le canapé, rentrent dans les chambres où dorment les enfants en bas âge, estimant cela dangereux pour sa famille et indiquant avoir déposé plainte à la gendarmerie.
Les attestations produites par M. et Mme X..., pièces 29 et 19, relatives au stationnement du véhicule de M. D... devant le portail d'accès à leur villa, ou pièce n°18, relative au fait que chez M. D... les chambres seraient fermées à cause de la climatisation, sans que Melle B..., attestante, précise ses heures et date de présence au domicile de celui-ci, ne peuvent combattre les faits précis relatés par les attestations ci-dessus.
Les troubles de voisinage allégués étant suffisamment graves justifient la résiliation du bail, aux torts de M. et Mme X..., sans qu'il soit nécessaire d'ordonner leur expulsion, laquelle a déjà eu lieu.
Les locataires ayant quitté les lieux, il n'y a pas lieu à fixation de l'indemnité d'occupation. Le premier juge ayant fixé l'indemnité d'occupation à compter du 4 septembre 2009 à la somme de 1 718,43 euros, mais il faut considérer que le bail a continué à courir jusqu'à leur expulsion le 16 mars 2012. L'application de l'indice de référence des loyers portant le loyer à 1 267,37 euros, le trop perçu par Mme A... est d'un montant de 14.084,06 auras.
En conséquence, elle sera condamnée à rembourser à M. et Mme X... la somme de (11 287,08 + 14 094,06) de 25 381,14 euros.
Le bail ayant été résilié pour faute des locataires, il y a lieu de débouter M. et Mme X... de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires faisant suite à l'expulsion.
M. et Mme X... soulèvent l'irrecevabilité des demandes indemnitaires de Mme A... pour se heurter à l'autorité de chose jugée par le jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal d'instance de Saint Martin.
Cependant, la décision précitée a dit irrecevable la demande de dommages-intérêts de Mme A..., au motif qu'elle était sans lien avec la demande originaire de validation d'un congé à fin de reprise. Il est certain qu'une nouvelle demande ne se heurte pas à l'autorité de chose jugée, du moment que la cause d'irrecevabilité a disparu, ce qui est le cas. La demande est donc recevable.
Les appelants excipent du principe de la concentration des moyens au motif que la demande n'a pas été présentée dès l'instance initiale relative à une demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers.
Cependant, il est de principe, énoncé à l'article 70 du code de procédure civile, que les demandes additionnelles sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Il est certain que la demande en paiement de dommages-intérêts se rattache à la demande originaire de résiliation du bail pour faute des locataires, présentée par Mme A... au premier juge, en ce qu'elle tend à l'indemnisation des dégradations commises dans les lieux.
M. et Mme X... soutiennent qu'il ne peut leur être reproché les conséquences d'une expulsion injustifiée.
Cependant, ainsi qu'il l'a été dit cI-dessus, le bail étant résilié, l'expulsion était justifiée.
Il est certain qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de l'entrée des locataires dans les lieux mais il est tout aussi certain que la maison a été louée à l'état de neuf, M. et Mme X... en étant les premiers occupants, ainsi qu'ils le reconnaissent, précisant que la maison n'était pas achevée. Il convient de préciser que, contrairement à leurs dires, les travaux de finition n'ont pas été réalisés par eux mais par Mme A..., à laquelle ils ont transmis le 12 juin 1961 pièce intimée n°5/3, le récapitulatif de leurs comptes, indiquent bien qu'ils avaient mentionné en crédit "l'argent que vous avez envoyé et les différents loyers qui, avec votre accord, ont servi à régler les factures", le compte avant cyclone faisant apparaître qu'elle leur devait une somme de 7 021 francs, le compte après cyclone faisant apparaître qu'elle leur devait une somme de 20 871 francs. En conséquence, il doit être retenu que les lieux ont été loués en parfait état.
M. et Mme X... soulève l'inopposabilité du constat non contradictoire d'état des lieux de sortie établi le 10 avril 2012 alors que ce constat pouvait être dressé contradictoirement le jour de l'expulsion le 16 mars 2012. Us demandent que soient écartées des débats les pièces n°34, attestation de Maître E..., huissier de justice, et n°35, attestation de M. Alexandre F..., clerc du précédent, au motif que l'article 1°' de l'ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers rappelle que les huissiers sont tenus d'opérer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, alors que l'huissier a qualifié juridiquement ses constatations.
Cependant si les dispositions précitées s'appliquent à l'huissier chargé de constatations, rien ne l'empêche, en dehors de l'exercice de sa profession d'attester de ce qu'il a pu constater et donner son avis. Il convient de dire n'y avoir lieu d'écarter les pièces querellées. Par ailleurs, M. et Mme X... ayant été convoqués par l'huissier à l'état des lieux de sortie, le constat leur est opposable, leur pièce n°26 (convocation reçue) mentionnant "notre huissier L... ne peut être à l'heure au RV et G... refuse de décaler d'une heure le RV".
L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
A la fin des opérations d'expulsion le 16 mars 2012, l'huissier E... a constaté que "La maison est en bon état apparent. En revanche, toute la maison et surtout les chambres est inhabitable en l'état en raison d'une odeur nauséabonde (indescriptible) due aux urines et crottes de chat".
M. Adolphe H..., transporteur déménageur ayant assisté l'huissier lors des opérations d'expulsion, a déclaré, pièce n°25, que Plus de 70% de ce que l'on a manipulé avait des urines de chats, des poils, des traces d'excréments. Le sol avait des excréments de partout, les deux chambres et la salle de bain étalent les plus graves, il fallait sortir toutes les deux minutes pour respirer. Mon employé lui est sorti deux fois pour vomir, tant c'était dégoûtant._ Pas un seul coin de la maison n'avait pas de traces de chat même la tour de l'ordinateur a laissé couler de l'urine de chat sur mon pantalon quand je l'ai soulevé. J'ai estimé à plus de soixante chats dans la maison, un d'entre eux avait le cou mangé, à vif. Il y avait aussi des abeilles et des tortues de terre".
Maître E..., pièce n°35, atteste de ce que l'odeur d'urine et d'excréments de chats était insupportable. Il fut très difficile de s'y maintenir malgré portes et fenêtres ouvertes, et nos vêtements furent imprégnés de cette odeur. Toute la maison était infectée de cette puanteur... certains chats paraissaient mal en point, l'un d'eux portait une grosse plaie ouverte sur le cou. Derrière la maison il y avait une sorte de grande cage grillagée avec plusieurs chats à l'intérieur".
En présence de ces témoignages, les attestations de Mme Adélaïde I... , pièces appelants n°28, femme de ménage prétendant que la maison sentait bon, de Mme J... , pièce n°6, declarant que la maison avait été nettoyée le jour même de l'expulsion ou de Mme K..., pièce n°7, affirmant que tout était propre, ne sont pas crédibles.
Le procès-verbal d'état des lieux dressé le 10 avril 2012 par Maître G... révèle une peinture écaillée ou sale, l'électricité en mauvais état, la crasse, des ouvertures obturées, de la rouille, des trous dans le carrelage, des baies coulissantes bloquées, des plafonds sales, des plinthes cassées, des trous dans les murs, des volets abîmés, du bois pourri, des fenestrons abîmés, des gouttières abîmées, un escalier détérioré. Il précise que d'une manière générale, les lieux sont extrêmement sales et les sols sont recouverts d'une pellicule graisseuse. Une très forte odeur nauséabonde et fétide est perceptible à l'intérieur de toute la maison. Il indique qu'à l'extérieur, divers objets et détritus jonchent le sol : poubelles, tables en bois, planches, chaises plastique, miroir, matelas, papiers.
En conséquence, M. et Mme X... doivent supporter le de remise en état, à savoir coût des travaux
- devis Dom nettoyage, travaux de désinfection 8000,00
- devis société Couleurs, peinture, lessivage Karcher 25855,00
- devis XAV, remise en étet menuiseries 5082,00
- devis Paroi réfection des placards 9200,00
devis société VL étectric, réfection électricité 2368,20
- devis St Barth, plomberie 3217,01
- devis Paysages, remise en état extérieur 16900,00
TOTAL 70580,21 euros
En conséquence, M. et Mme X... seront condamnés, in solidum, à payer ladite somme à Mme A... en réparation de son préjudice matériel.
ALORS QUE si les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ ou des pièces ont été déposées en temps utile au sens de l'article 15 du code de procédure civile, ils se doivent de répondre à des conclusions qui en sollicitent le rejet, que ces dernières soient déposées avant ou après le prononcé de l'ordonnance de clôture ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions déposées le 9 janvier 2017 par les exposants, sollicitant le rejet des conclusions déposées le 6 janvier précédent par Mme A..., soit le vendredi précédant la clôture, devant être prononcée le lundi 9 janvier, au motif qu'elles contenaient des demandes nouvelles auxquelles les exposants n'étaient pas en mesure de répondre, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 455 du code de procédure civile, ensemble 6 de la convention européenne des droits de l'Homme.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation d'un bail d'habitation, consenti par une bailleresse (Mme A...), aux torts des preneurs (M. et Mme X..., exposants) ;
- AUX MOTIFS QUE Mme A... demandait subsidiairement la résiliation du bail en raison du défaut de paiement du loyer et du non-respect par les locataires de leur obligation de jouissance paisible des lieux ; que la demande n'était pas fondée du premier chef, ainsi qu'il l'avait été ci-dessus analysé, la bailleresse, au contraire, étant débitrice d'un trop perçu de loyers ; que, pour ce qui concernait le second chef, l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 obligeait le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur avait été donnée par le contrat de location ; que Mme A... reprochait aux locataires un abus de jouissance s'étant manifesté par la présence d'un nombre important d'animaux dans les lieux, lesquels avaient été barricadés avec du fil de fer barbelé et un immense portail en bois empêchant toute visibilité et toute possibilité d'accès par le chemin de servitude ; qu'il ressortait de l'attestation donnée par M. Alain C..., géomètre expert le 16 mars 2004, pièce n° 29, qu'ayant reçu mission de diviser la propriété voisine de celle de Mme A..., ses collaborateurs et lui-même avaient été éconduits par Mme X..., laquelle leur avait interdit le passage sur la servitude, barrée par un portail fermé de l'intérieur et surmonté de fils de fer barbelés, la locataire ayant un "véritable élevage de félidés au demeurant fort malodorants et plus ou moins sauvages" ; que M. Philippe D..., voisin immédiat de la propriété louée aux appelants, pièce n° 30, se plaignait de beaucoup de nuisances avec les locataires de Mme A..., chien aboyant la nuit, beaucoup de chats qui venaient faire leurs besoins dans son salon et sur le canapé, rentraient dans les chambres où dormaient les enfants en bas âge, estimant cela dangereux pour sa famille et indiquant avoir déposé plainte à la gendarmerie ; que les attestations produites par M. et Mme X..., pièces 29 et 19, relatives au stationnement du véhicule de M. D... devant le portail d'accès à leur villa, ou pièce n°18, relative au fait que chez M. D... les chambres seraient fermées à cause de la climatisation, sans que Melle B..., attestante précise ses heures et date de présence au domicile de celui-ci, ne pouvaient combattre les faits précis relatés par les attestations ci-dessus ; que les troubles de voisinage allégués étant suffisamment graves justifiaient la résiliation du bail, aux torts de M. et Mme X..., sans qu'il soit nécessaire d'ordonner leur expulsion, laquelle avait déjà eu lieu ; que le bail étant résilié, l'expulsion était justifiée ;
ALORS QUE D'UNE PART la résiliation judiciaire d'un bail prend effet au jour de son prononcé, sans pouvoir rétroagir ; qu'en ayant jugé que le bail d'habitation concédé aux époux X... étant judiciairement résilié, l'expulsion qu'ils avaient subie était justifiée, alors qu'il y avait été procédé, le 16 mars 2012, ensuite d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 juillet 2009 que la cour a dit sans objet, la cour d'appel a violé l'article 1184 ancien du code civil, devenu l'article 1224 du même code ;
ALORS QUE D'AUTRE PART les juges du fond ne peuvent écarter des éléments de preuve sans les examiner ; qu'en ayant jugé que la résiliation du bail était justifiée aux torts des exposants, car ils auraient organisé dans leur propriété un véritable élevage de félidés qui aurait causé des nuisances aux voisins, sans prendre en considération ni même viser deux attestations décisives versées aux débats par M. et Mme X... (pièces n° 25 et 28), démontrant qu'ils n'avaient jamais possédé que trois chats (et non cinquante), la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté des preneurs à bail d'habitation (M. et Mme X...) de leurs demandes d'indemnisation, dirigées contre la bailleresse (Mme A...) qui les avait expulsés ;
- AUX MOTIFS QUE le bail ayant été résilié pour faute des locataires, il y avait lieu de débouter M. et Mme X... de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires faisant suite à l'expulsion ;
ALORS QUE la résiliation judiciaire d'un bail opère au jour de son prononcé, sans pouvoir rétroagir ; qu'en ayant débouté M. et Mme X... de leurs demandes indemnitaires nées de l'expulsion qu'ils avaient subie, ensuite d'un commandement de payer du 3 juillet 2009 qui a été dit sans objet, la cour d'appel a violé l'article 1184 ancien du code civil, devenu l'article 1224 du même code.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir déclaré une bailleresse (Mme A...) recevable en ses demandes indemnitaires présentées contre des preneurs (M. et Mme X...) ;
- AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... soulevaient l'irrecevabilité des demandes indemnitaires de Mme A... pour se heurter à l'autorité de chose jugée par le jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal d'instance de Saint Martin ; que, cependant, la décision précitée avait dit irrecevable la demande de dommages-intérêts de Mme A..., au motif qu'elle était sans lien avec la demande originaire de validation d'un congé à fin de reprise ; qu'il était certain qu'une nouvelle demande ne se heurtait pas à l'autorité de chose jugée, du moment que la cause d'irrecevabilité a disparu, ce qui était le cas ; que la demande était donc recevable ;
ALORS QUE la chose précédemment jugée met obstacle à ce qu'une demande déjà présentée aux juges soit à nouveau formulée, peu important qu'elle ait été déclarée irrecevable lors du premier jugement ; qu'en ayant pourtant jugé recevables les demandes indemnitaires présentées par Mme A..., quand elle les avait déjà présentées, dans les mêmes termes, dans l'instance ayant abouti au jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint Martin, le 11 septembre 2012, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, devenu l'article 1355.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné des preneurs à bail d'habitation (M. et Mme X...) à payer à leur bailleresse (Mme A...) une somme de 70 590,21 €, à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice matériel ;
- AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... soutenaient qu'il ne pouvait leur être reproché les conséquences d'une expulsion injustifiée ; que cependant, ainsi qu'il l'avait été dit ci-dessus, le bail étant résilié, l'expulsion était justifiée ; qu'il était certain qu'aucun état des lieux n'avait été établi lors de l'entrée des locataires dans les lieux mais il était tout aussi certain que la maison avait été louée à l'état de neuf, M. et Mme X... en étant les premiers occupants, ainsi qu'ils le reconnaissaient, précisant que la maison n'était pas achevée ; qu'il convenait de préciser que, contrairement à leurs dires, les travaux de finition n'avaient pas été réalisés par eux mais par Mme A..., à laquelle ils avaient transmis le 12 juin 1996 (pièce intimée n°5/3), le récapitulatif de leurs comptes, indiquant bien qu'ils avaient mentionné en crédit "l'argent que vous avez envoyé et les différents loyers qui, avec votre accord, ont servi à régler les factures", le compte avant cyclone faisant apparaître qu'elle leur devait une somme de 7 021 francs, le compte après cyclone faisant apparaître qu'elle leur devait une somme de 20 871 francs ; qu'en conséquence, il devait être retenu que les lieux avaient été loués en parfait état ; que M. et Mme X... soulevaient l'inopposabilité du constat non contradictoire d'état des lieux de sortie établi le 10 avril 2012 alors que ce constat pouvait être dressé contradictoirement le jour de l'expulsion le 16 mars 2012 ; qu'ils demandaient que soient écartées des débats les pièces n° 34, attestation de Maître E..., huissier de justice, et n° 35, attestation de M. Alexandre F..., clerc du précédent, au motif que l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers rappelle que les huissiers sont tenus d'opérer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, alors que l'huissier avait qualifié juridiquement ses constatations ; que, cependant si les dispositions précitées s'appliquent à l'huissier chargé de constatations, rien ne l'empêche, en dehors de l'exercice de sa profession, d'attester de ce qu'il a pu constater et donner son avis ; qu'il convenait de dire n'y avoir lieu d'écarter les pièces querellées ; que par ailleurs, M. et Mme X... ayant été convoqués par l'huissier à l'état des lieux de sortie, le constat leur était opposable, leur pièce n° 26 (convocation reçue) mentionnant "notre huissier L... ne peut être à l'heure au RV et G... refuse de décaler d'une heure le RV" ; que l''article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'à la fin des opérations d'expulsion le 16 mars 2012, l'huissier E... avait constaté que "La maison est en bon état apparent. En revanche, toute la maison et surtout les chambres est inhabitable en l'état en raison d'une odeur nauséabonde (indescriptible) due aux urines et crottes de chat" ; que M. Adolphe H..., transporteur déménageur ayant assisté l'huissier lors des opérations d'expulsion, avait déclaré, pièce n° 25, que "Plus de 70% de ce que l'on avait manipulé avait des urines de chats, des poils, des traces d'excréments. Le sol avait des excréments de partout, les deux chambres et la salle de bain étalent les plus graves, il fallait sortir toutes les deux minutes pour respirer. Mon employé lui est sorti deux fois pour vomir, tant c'était dégoûtant. Pas un seul coin de la maison n'avait pas de traces de chat même la tour de l'ordinateur a laissé couler de l'urine de chat sur mon pantalon quand je l'ai soulevé. J'ai estimé à plus de soixante chats dans la maison, un d'entre eux avait le cou mangé, à vif. Il y avait aussi des abeilles et des tortues de terre" ; que Maître E..., pièce n°35, avait attesté de ce que "l'odeur d'urine et d'excréments de chats était insupportable. Il fut très difficile de s'y maintenir malgré portes et fenêtres ouvertes, et nos vêtements furent imprégnés de cette odeur. Toute la maison était infectée de cette puanteur... certains chats paraissaient mal en point, l'un d'eux portait une grosse plaie ouverte sur le cou. Derrière la maison il y avait une sorte de grande cage grillagée avec plusieurs chats à l'intérieur" ; qu'en présence de ces témoignages, les attestations de Mme Adélaïde I... , pièces appelants n° 28, femme de ménage prétendant que la maison sentait bon, de Mme J... , pièce n°6, déclarant que la maison avait été nettoyée le jour même de l'expulsion ou de Mme K..., pièce n° 7, affirmant que tout était propre, n'étaient pas crédibles ; que le procès-verbal d'état des lieux dressé le 10 avril 2012 par Maître G... révélait une peinture écaillée ou sale, l'électricité en mauvais état, la crasse, des ouvertures obturées, de la rouille, des trous dans le carrelage, des baies coulissantes bloquées, des plafonds sales, des plinthes cassées, des trous dans les murs, des volets abîmés, du bois pourri, des fenestrons abîmés, des gouttières abîmées, un escalier détérioré ; qu'il précisait que d'une manière générale, les lieux étaient extrêmement sales et les sols recouverts d'une pellicule graisseuse ; qu'une très forte odeur nauséabonde et fétide était perceptible à l'intérieur de toute le maison ; qu'il indiquait qu'à l'extérieur, divers objets et détritus jonchent le sol : poubelles, tables en bois, planches, chaises plastique, miroir, matelas, papiers ; qu'en conséquence, M. et Mme X... devaient supporter le de remise en état, à savoir : coût des travaux
- devis Dom nettoyage, travaux de désinfection 8000,00
- devis société Couleurs, peinture, lessivage Karcher 25855,00
- devis XAV, remise en état menuiserie 5082,00
- devis Paroi réfection des placards 9200,00
devis société VL étectric, réfection électricité 2368,20
- devis St Barth, plomberie 3217,01
- devis Paysages, remise en état extérieur 16900,00
TOTAL 70580,21 euros ;
qu'en conséquence, M. et Mme X... devaient être condamnés, in solidum, à payer ladite somme à Mme A... en réparation de son préjudice matériel ;
ALORS QUE D'UNE PART le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant jugé que Mme A... avait valablement pu présenter une demande en indemnisation des dégradations que la maison louée aux époux X... aurait subies, sans répondre aux conclusions des exposants ayant fait valoir (p.19) que la même demande d'indemnisation avait déjà été présentée au tribunal de grande instance de Basse-Terre qui avait, par jugement du 7 décembre 2015, constaté le désistement d'instance de Mme A..., la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE D'AUTRE PART des locataires expulsés ne peuvent être tenus pour responsables de l'état de dégradation des lieux, avéré seulement plusieurs semaines après leur départ des lieux ; qu'en ayant jugé probant un constat d'état des lieux dressé le 10 avril 2012, soit plusieurs semaines après l'expulsion des époux X..., exécutée le 16 mars précédent, et à l'issue de laquelle un constat du même jour établissait que l'état général de la maison était bon, la cour d'appel a violé l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE DE TROISIEME PART le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant jugé que le constat d'état des lieux de sortie du 10 avril 2012 était opposable aux époux X..., car ils avaient été convoqués à la mesure, sans répondre aux conclusions des exposants (p. 25 et 26), ayant fait valoir qu'ils avaient sollicité un autre rendez-vous car leur propre huissier n'était pas disponible pour se rendre à cette convocation, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN les juges du fond ne peuvent se dispenser d'examiner des pièces produites par les parties ; qu'en ayant jugé que l'état de saleté et d'insalubrité de la maison louée par Mme A... était avéré le 16 mars 2012, sans examiner les attestations des exposants (pièces n° 24 et 27) établissant le contraire, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
