LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° Q 17-10.638, R 17-15.423 et Q 17-18.711 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 8 novembre 2016 et 24 janvier 2017), que, suivant le règlement de copropriété régissant une résidence avec services destinée aux personnes âgées et dressé par Mme Z..., notaire, le propriétaire du lot n° 48 devra s'engager à mettre son local à la disposition du syndicat des copropriétaires de la Résidence (le syndicat), dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé audit règlement ; qu'après avoir acquis ce lot, la SCI Le Louisiane (la SCI) a assigné le syndicat, dont l'assemblée générale avait refusé de ratifier le bail, en condamnation au paiement des loyers échus et, à titre subsidiaire, Mme Z..., en condamnation à réparer le préjudice résultant du défaut d'annexion dudit bail au règlement de copropriété ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Q 17-10.638 dirigé contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2016, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen du pourvoi n° Q 17-18.711 dirigé contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2016 :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner Mme Z... à indemniser la SCI, l'arrêt retient qu'il pèse un aléa sur le paiement des loyers par un locataire et que la SCI, qui dispose d'un bien immobilier, ne démontre pas qu'elle s'est trouvée, devant le refus du syndicat de valider le projet de bail, dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus, pour en déduire que le préjudice subi en raison du non-respect par le notaire de ses obligations sera fixé à hauteur de 30 % du préjudice locatif invoqué, soit à la somme de 57 780 euros ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré de la perte de chance sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° R 17-15.423 dirigé contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2017, ci-après annexé :
Attendu que la cassation partielle de l'arrêt rendu le 8 novembre 2016 n'entraîne pas, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt qui l'a rectifié ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens des pourvois n° Q 17-10.638 et Q 17-18.711 :
Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Patios d'Or de [...] ;
Rejette le pourvoi n° R 17-15.423 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Z... à payer à la SCI Le Louisiane la somme de 57 780 euros en réparation de son préjudice, l'arrêt rendu le 8 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la SCI Le Louisiane aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Le Louisiane et la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Patios d'Or de [...] la somme de 3 000 euros et à Mme Z... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° Q 17-10.638 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Le Louisiane.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société LE LOUISIANE de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS D'OR DE [...] et, statuant à nouveau par substitution de motifs, D'AVOIR déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires, la clause insérée dans le règlement de copropriété de la résidence LES PATIOS D'OR DE [...] aux termes de laquelle « le propriétaire du lot N° 48 devra s'engager à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En outre chaque copropriétaire reconnaissant expressément aux termes de l'acte notarié constatant son acquisition, avoir pris connaissance du présent règlement et s'engager à le respecter est réputé avoir accepté les termes du projet de bail susvisé, lequel fait partie intégrante dudit règlement de copropriété » ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que le groupe LES VILLAGES D'OR a fait réaliser la construction d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LES PATIOS D'OR DE [...] situé sur la commune de [...] les Bains et que cette résidence comprend outre des parkings et des appartements répartis sur plusieurs étages, une salle pouvant être à destination de salle de gymnastique, salon, club house, bar, bureau constituant le lot 48 de l'ensemble immobilier, acquis par acte notarié en date du 4 mars 2010 par la SCI LE LOUISIANE ; qu'il est également constant que le règlement de copropriété, état descriptif de division, dressé le 7 mai 2008 par Maître Z... notaire à [...] les Bains qui a également régularisé les actes de ventes en l'état futur d'achèvement mentionne que le local à usage de services internes, lot 48, est destiné à être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un bail annexé ; que cette disposition figure en pages 39 et 40 du règlement de copropriété au chapitre CHARGES SPECIFIQUES ; qu'il est enfin constant qu'un projet de bail de location du lot 48 entre la SCI LE LOUISIANE d'une part et le Syndicat des copropriétaires de la de la résidence LES PATIOS D'OR d'autre part a été établi, projet qui toutefois n'a pas été annexé au règlement de copropriété comme celui-ci le prévoyait ; que si une clause prévoyant la location par le syndicat des copropriétaires d'un local à usage de services est conforme à la destination d'un immeuble accueillant des seniors et que si le règlement de copropriété a valeur contractuelle c'est sous réserve que ses dispositions ne soient pas contraires aux dispositions légales ; que l'article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale. Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé » ; que cet article a été édicté dans le but d'éviter des éventuels conflits d'intérêts et ne distingue pas contrairement à ce que soutient l'appelant selon que la convention préexiste ou pas à la mise en copropriété de l'immeuble ; qu'il ressort des pièces produites aux débats et plus particulièrement du règlement de copropriété, du projet de bail, des statuts de la SCI LE LOUISIANE et du procès-verbal des décisions de l'associé unique de la SAGESTIMM en date du 23 mai 2008, que le projet de bail concernant la location du lot 48 a été conclu entre d'une part la SCI LE LOUISIANE en qualité de bailleur et le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS D'OR d'autre part en qualité de preneur, que le bailleur, la SCI LE LOUISIANE était représenté par son gérant-associé Jean-Luc Y..., qui est également associé unique de la société SAGESTIMM, représentant en qualité de syndic le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS D'OR lors de la signature du projet de bail ; qu'ainsi comme relevé par les premiers juges en réponse aux moyens soulevés par le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS D'OR, le projet de bail commercial conclu entre la SCI LE LOUISIANE et le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS D'OR représenté par SAGESTIMM devait être ratifié par l'assemblée générale ; qu'en outre comme déjà relevé l'article 39 du décret ne distingue pas selon que la convention préexiste ou pas à la mise en copropriété de l'immeuble et ce d'autant que le projet de bail n'a pas été annexé au règlement de copropriété comme prévu et ne peut donc être considéré comme faisant partie intégrante du règlement de copropriété ; que par conséquent si la clause du règlement du copropriété relative au lot 48 ne doit pas être réputée non écrite comme jugée en première instance elle s'avère inopposable au syndicat sous réserve d'autorisation par l'assemblée générale ;
ET QUE, sur l'annulation de la 14ème résolution de l'assemblée générale du 30 mars 2012, par procès-verbal en date du 30 mars 2012 dans sa 14ème résolution l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la SAGESTIMM et n'a pas ratifié le bail de location à l'unanimité des parties présentes ou représentées ; qu'il sera tout d'abord relevé que la SCI LE LOUISIANE semble mal fondée à critiquer le fait qu'il ait été mis à l'ordre du jour de ladite assemblée la question de la ratification du bail alors qu'elle est à l'origine de cette demande selon le courrier adressé le 12 août 2011 par son gérant Jean-Luc Y... au syndic alors en exercice la SAGESTIMM ; que la SCI LE LOUISIANE demande l'annulation de la résolution 14 au motif que le refus de ratification du bail requiert un vote unanime car il est contraire à la destination de l'immeuble et s'analyse en une modification du règlement de copropriété ; que tout d'abord l'article 39 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas que les conventions concernées doivent être autorisées par l'assemblée générale statuant à l'unanimité ; qu'en outre les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale ne peut statuer qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sont limitées aux décisions relatives à l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce le lot 48 n'est pas une partie commune et même si la mise à disposition d'un local à usage de services est conforme à la destination d'un immeuble de résidence senior, le refus de ratification d'un bail sur ce local ne peut requérir un vote unanime ; que la décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejetée la demande d'annulation de la 14ème résolution l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2012 et par voie de conséquence débouté la SCI LE LOUISIANE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des loyers et charges pour la location du lot 48 ;
ALORS QUE doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ; qu'il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes précédemment mentionnées sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; qu'enfin, le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat des copropriétaires, avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ; qu'en affirmant que la convention conclue entre la société LE LOUISIANE et la société SAGESTIMM était soumise à l'autorisation de l'assemblée générale, dès lors que le représentant légal de la société LE LOUISIANE était l'associé unique de la société SAGESTIMM, quand la société SAGESTIMM ne détient aucune participation, directe ou indirecte, dans le capital de la société syndic, la cour d'appel a violé l'article 39 du décret du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Me Z... à payer à la société LE LOUISIANE, des dommages et intérêts d'un montant de 57.780 € seulement en réparation de son préjudice, et D'AVOIR débouté la société LE LOUISIANE, de ses plus amples demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que Me Z..., notaire est intervenu non seulement en qualité de rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais a également dressé l'acte authentique de vente du lot n° 48 au bénéfice de la SCI LE LOUISIANE ; que le notaire en sa qualité de rédacteur d'actes est selon l'article 1147 du code civil tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, qu'il est également tenu à une obligation de conseil ; qu'en l'espèce Maître Z... a omis de s'assurer de l'annexion au règlement de copropriété du projet de bail litigieux comme prévu au règlement et a également omis de prévoir les conditions dans lesquelles ce contrat de bail devrait être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les conséquences en cas de non approbation ; que si le notaire doit alors réparer le préjudice lié au défaut d'efficacité des actes qu'il a rédigés et au manquement à son obligation de conseil, il convient aux juges dans le cadre de leur pouvoir souverain d'appréciation de déterminer l'étendue du préjudice réparable ; qu'en l'espèce celui de la SCI LE LOUISIANE ne peut comme elle le soutient être égal à l'intégralité des loyers et des charges qu'elle aurait dû recevoir pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2019 soit 192 600 € ; qu'en effet il pèse tout d'abord un aléa sur le paiement des loyers par un locataire et d'autre part la SCI LE LOUISIANE qui dispose d'un bien immobilier ne démontre pas qu'elle s'est trouvée devant le refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus ; que, par conséquent le préjudice subi par la SCI LE LOUISIANE en raison du non respect par le notaire de ses obligations sera fixée à hauteur de 30 % du préjudice locatif invoqué, soit à la somme de 57 780 € ;
1. ALORS QUE le gain manqué est un manque à gagner certain dont la perte doit être intégralement indemnisée, dès lors qu'il aurait été perçu dans l'ordre normal des choses, à la différence de la perte d'une chance qui constitue un manque à gagner probable ; qu'en affirmant que le paiement des loyers est aléatoire pour en déduire que la société LE LOUISIANE n'était pas fondée à obtenir réparation de la perte de l'intégralité des loyers dont elle avait été privée pendant toute la durée du bail commercial, qu'elle avait seulement droit à recevoir la réparation d'une fraction du préjudice correspondant à la perte d'une chance évaluée à 30 %, au lieu d'expliquer in concreto en quoi il existait un tel aléa dans les circonstances de l'espèce, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que le manque à gagner constitué par la perte des loyers ne pouvait constituer qu'une perte de chance ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2. ALORS si tel n'est pas le cas QU'en toute hypothèse, le gain manqué est un manque à gagner certain dont la perte doit être intégralement indemnisée, quand bien même bien les perspectives de recouvrement sont incertaines ; qu'en affirmant que la société LE LOUISIANE n'était pas certaine d'obtenir le paiement de l'intégralité des loyers pendant toute la durée du bail commercial jusqu'à son échéance, pour en déduire que la perte de loyers ne constituait qu'une perte de chance indemnisable, à l'exclusion de la perte de tous les loyers qu'elle avait vocation à percevoir, en l'état de la conclusion du prêt, quand il ne pouvait être tenu compte pour la détermination du préjudice indemnisable des perspectives de recouvrement de la créance de loyers, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3. ALORS QUE la société LE LOUISIANE a soutenu dans ses conclusions que le règlement de copropriété lui imposait de laisser le lot n° 48 à la disposition de l'ensemble des copropriétaires et occupants de l'immeuble (conclusions, p. 20, pénultième alinéa) et qu'il était ainsi convenu par des stipulations encore en vigueur que le lot n° 48 était désigné dans l'état descriptif de division comme étant « dans le bâtiment unique au rez-de-chaussée, un local à usages internes portant le lot n° 52 sur le plan et comprenant une salle pouvant être à destination de salle de gymnastique, salon, clubhouse, bar, réserve et w-c, d'une surface de 119 m² » (conclusions, p. 3) ; qu'en affirmant que la société LE LOUISIANE ne démontrait pas qu'elle s'était trouvée dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus, en conséquence du refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail, sans expliquer en quoi elle était affranchie de l'obligation de respecter l'ensemble des autres stipulations du règlement de copropriété lui imposant de maintenir le lot n° 48 à la satisfaction des besoins des copropriétaires, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que la société LE LOUISIANE conservait la faculté de vendre le lot à un tiers ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
4. ALORS QUE doit donc être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, quand bien même la victime aurait pu ensuite en effacer les conséquences ; qu'en imposant à la victime de justifier qu'elle se trouvait dans l'impossibilité de disposer de son lot et d'en tirer des revenus à la suite du refus du syndicat des copropriétaires de ratifier le bail commercial conclu avec le syndic, après avoir constaté que le notaire avait manqué à son obligation de veiller à l'efficacité du règlement de copropriété et de l'acte de vente du lot n° 48 qui imposait à chacun des copropriétaires de s'acquitter des loyers, en contrepartie de la mise à disposition du lot n° 48, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations, les conséquences légales d'où il ressortait que la perte de l'intégralité des loyers constituait un préjudice certain qui était en relation de causalité avec la faute du notaire, à supposer que la société LE LOUISIANE puisse relouer le bien ou en tirer des revenus ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. Moyen produit au pourvoi n° R 17-15.423 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Le Louisiane.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur requête en rectification d'erreur matérielle, D'AVOIR rectifié l'erreur matérielle entachant son premier arrêt du 8 novembre 2016, D'AVOIR précisé que sa précédente décision était erronée en ce qu'elle mentionnait, dans l'identité des parties en en-tête de l'arrêt concernant la représentation par avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Patios d'or, Maître Alain A... de la SELARL JURIPOLE , avocat postulant et assisté de Maître Sandrine Bourdarot-Cousy de la SCP Brugues-Lasry, et D'AVOIR précisé que cette mention doit être remplacée par la suivante : « Maître Alain A... de la SELARL JURIPOLE avocat postulant et assisté de Maître Sandrine Bourdarot-Cousv de la SELARL JURIPOLE » ;
ALORS QU'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt du 8 novembre 2016, sur le pourvoi n° Q 17-10.638, emportera l'annulation de l'arrêt attaqué rendu sur requête en rectification du précédent. Moyens produits au pourvoi n° Q 17-18.711 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils pour Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme Z... avait manqué à ses obligations et de l'AVOIR condamnée à payer à la SCI Le Louisiane la somme de 57 780 euros en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que Maître Z..., notaire est intervenu non seulement en qualité de rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais a également dressé l'acte authentique de vente du lot n° 48 au bénéfice de la SCI Le Louisiane ; que le notaire en sa qualité de rédacteur d'actes est selon l'article 1147 du code civil tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, il est également tenu à une obligation de conseil ; qu'en l'espèce Maître Z... a omis de s'assurer de l'annexion au règlement de copropriété du projet de bail litigieux comme prévu au règlement et a également omis de prévoir les conditions dans lesquelles ce contrat de bail devrait être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les conséquences en cas de non approbation ; que si le notaire doit alors réparer le préjudice lié au défaut d'efficacité des actes qu'il a rédigés et au manquement à son obligation de conseil il convient aux juges dans le cadre de leur pouvoir souverain d'appréciation de déterminer l'étendue du préjudice réparable ; qu'en l'espèce celui de la SCI Le Louisiane ne peut comme elle le soutient être égal à l'intégralité des loyers et des charges qu'elle aurait dû recevoir pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2019 soit 192 600 euros ; qu'en effet il pèse tout d'abord un aléa sur le paiement des loyers par un locataire et d'autre part la SCI Le Louisiane qui dispose d'un bien immobilier ne démontre pas qu'elle s'est trouvée devant le refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus ; que par conséquent le préjudice subi par la SCI LE LOUISIANE en raison du non-respect par le notaire de ses obligations sera fixée à hauteur de 30 % du préjudice locatif invoqué, soit à la somme de 57 780 euros ; que la décision de première instance sera donc infirmée en ce qu'elle a intégralement déboutée la SCI Le Louisiane de sa demande de condamnation du notaire, et Maître Z... sera condamnée à lui payer la somme de 57 780 euros ;
1°) ALORS QU'il appartient au demandeur d'établir que sans la faute alléguée, il aurait évité le préjudice dont il sollicite l'indemnisation ; qu'en se bornant à viser l'existence d'un « lien » entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice « réparable » qui en serait résulté (arrêt, p. 13, dern. al.) s'évinçant de l'absence de conclusion du bail, sans établir que, sans la faute imputée au notaire, s'il avait prévu les conditions dans lesquelles le contrat de bail devait être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires, ces derniers l'auraient ratifié de sorte que la société aurait obtenu les loyers dont elle invoque la perte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le manquement à une obligation d'information n'est causal que s'il est démontré que, mieux informé, son créancier aurait agi de façon à éviter le préjudice dont il sollicite l'indemnisation ; qu'en indemnisant la société Le Louisiane des conséquences de l'absence de conclusion du bail sans établir que, mieux informée, elle aurait pu, par un moyen quelconque obtenir un avantage équivalent aux loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme Z... avait manqué à ses obligations et de l'AVOIR condamnée à payer à la SCI Le Louisiane la somme de 57 780 euros en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que Maître Z..., notaire est intervenu non seulement en qualité de rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais a également dressé l'acte authentique de vente du lot n° 48 au bénéfice de la SCI Le Louisiane ; que le notaire en sa qualité de rédacteur d'actes est selon l'article 1147 du code civil tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, il est également tenu à une obligation de conseil ; qu'en l'espèce Maître Z... a omis de s'assurer de l'annexion au règlement de copropriété du projet de bail litigieux comme prévu au règlement et a également omis de prévoir les conditions dans lesquelles ce contrat de bail devrait être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les conséquences en cas de non approbation ; que si le notaire doit alors réparer le préjudice lié au défaut d'efficacité des actes qu'il a rédigés et au manquement à son obligation de conseil il convient aux juges dans le cadre de leur pouvoir souverain d'appréciation de déterminer l'étendue du préjudice réparable ; qu'en l'espèce celui de la SCI Le Louisiane ne peut comme elle le soutient être égal à l'intégralité des loyers et des charges qu'elle aurait dû recevoir pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2019 soit 192 600 euros ; qu'en effet il pèse tout d'abord un aléa sur le paiement des loyers par un locataire et d'autre part la SCI Le Louisiane qui dispose d'un bien immobilier ne démontre pas qu'elle s'est trouvée devant le refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus ; que par conséquent le préjudice subi par la SCI LE LOUISIANE en raison du non-respect par le notaire de ses obligations sera fixée à hauteur de 30 % du préjudice locatif invoqué, soit à la somme de 57 780 euros ; que la décision de première instance sera donc infirmée en ce qu'elle a intégralement déboutée la SCI Le Louisiane de sa demande de condamnation du notaire, et Maître Z... sera condamnée à lui payer la somme de 57 780 euros ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent d'office qualifier le préjudice de perte de chance, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société Le Louisiane sollicitait la condamnation du notaire à l'indemniser de l'intégralité du préjudice qu'elle estimait avoir subi (ses conclusions, p. 21) ; que dès lors, en jugeant que le préjudice subi par la société Le Louisiane « ne p(ouvait) comme elle le sout(enait) être égal à l'intégralité des loyers et des charges qu'elle aurait dû recevoir » pour le fixer à 30 % du préjudice locatif invoqué (arrêt, p. 14, al. 1 à 3) et l'indemniser, ce faisant, d'une perte de chance, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la perte de chance suppose la disparition définitive d'une éventualité favorable ; qu'en indemnisant la société Le Louisiane de la perte d'une chance de percevoir les loyers que lui aurait procurés dans le passé et à l'avenir le bail litigieux quand elle constatait elle-même que cette dernière « ne démontr(ait) pas qu'elle s'(était) trouvée devant le refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus » (arrêt, p. 14, al. 2) ce dont il s'évinçait que - conservant la faculté de louer ledit local - la société Le Louisiane ne subissait pas le préjudice dont elle demandait réparation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.
