LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 28 mars 2017), rendu en référé, que, par acte notarié en date des 2 et 5 juin 2015, M. et Mme X... ont conclu avec M. Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble leur appartenant, assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt et d'une faculté de substitution au profit de l'acquéreur, et stipulant une clause pénale à la charge de la partie qui ne réaliserait pas l'acte authentique de vente ; que, sommés par la société civile immobilière Anthilé 2 (la SCI), substituée à M. Y..., son gérant, de comparaître devant le notaire pour réitérer la vente, M. et Mme X... ont refusé de signer l'acte authentique au motif que la vente était caduque, la substitution d'acquéreur n'étant pas intervenue dans les formes et délais prévus à la promesse ; que M. Y... les a assignés en référé en paiement d'une provision de 31 000 euros au titre de la clause pénale ; que la SCI est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la faculté de substitution prévue à la promesse ne pourrait être exercée que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente et, en toute hypothèse, avant la réalisation des conditions suspensives, d'autre part, que le vendeur avait la faculté de demander à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de justifier du dépôt du dossier de prêt et qu'à défaut de réponse dans le délai de huit jours il pourrait se prévaloir de la caducité de l'acte de vente, et constaté qu'à la suite de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception de M. et Mme X... du 30 juillet 2015 adressée à M. Y..., la SCI avait justifié de l'obtention du prêt consenti par la Lyonnaise de banque par lettre du 3 août 2015 adressée au notaire de l'acquéreur et à celui des vendeurs, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la substitution dans le bénéfice de la promesse constituait une cession de contrat et qui a retenu, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, exclusive de dénaturation, que la formalité prévue pour l'exercice de la substitution, qui n'était pas sanctionnée dans l'acte, avait un but exclusivement probatoire et que la justification de l'obtention du prêt et la faculté de substitution étaient intervenues avant la réalisation de la condition suspensive, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la promesse n'était pas caduque et que la demande en paiement de la clause pénale devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. Y... et à la SCI Anthilé 2 la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. et Mme X... à payer à M. Y..., la somme provisionnelle de 31.000 €, au titre de la clause pénale prévue par le compromis des 2 et 5 juin 2015 ;
AUX MOTIFS QUE l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d'accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; qu'en l'espèce, monsieur Y... devait justifier, avant le 05 juillet 2015 et au plus tard dans les huit jours suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception adressée par le vendeur, d'avoir entrepris les démarches pour l'obtention du prêt destiné à financer l'acquisition de l'immeuble, sous peine de caducité du compromis de vente ; que, par ailleurs, le compromis de vente prévoyait que la réalisation de la vente par acte authentique pourrait avoir lieu soit au profit de monsieur Y..., soit au profit de toute autre personne physique ou morale qui lui serait substituée et que cette faculté de substitution ne pourrait être exercée que par lettre recommandée avec avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente, et en toute hypothèse avant la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées à l'acte ; qu'il résulte des pièces produites aux débats, qu'ensuite de la lettre recommandée avec avis de réception des époux X..., du 30 juillet 2015, adressée à monsieur Y... pour lui demander de justifier des démarches entreprises auprès des établissements bancaires, la SCI ANTHILE 2, représentée par monsieur Y..., son gérant, a justifié de l'obtention du prêt, consenti par la LYONNAISE DE BANQUE, par courrier du 03 août 2015 adressé à Me Z..., notaire de l'acquéreur et à Me A..., notaire des vendeurs ; qu'il apparaît ainsi que la justification de l'obtention du prêt et la faculté de substitution sont intervenues avant la réalisation de la condition suspensive ; qu'il sera noté, au vu de la correspondance produite, que monsieur Y... avait sollicité initialement un prêt et qu'il n'est pas contraire à ses engagements contractuels que le crédit immobilier ait été finalement consenti à la SCI ANTHILE 2 qui s'était substituée pour passer l'acte définitif ; qu'il est constant que monsieur Y... n'a pas adressé au notaire la lettre recommandée avec avis de réception, prévue au compromis, pour l'exercice de la faculté de substitution ; que cependant, cette formalité qui a manifestement un but exclusivement probatoire, n'est pas sanctionnée dans l'acte par la caducité du compromis ; qu'en conséquence, le juge des référés a considéré à bon droit que le compromis n'était pas caduc et qu'il lui appartenait d'examiner la demande en paiement de la clause pénale ; que dès lors que les conditions relatives à l'exécution du compromis sont réunies dès lors que la SCI ANTHILE 2, substituée valablement à monsieur Y..., a obtenu l'octroi du prêt destiné à financer le bien et que les époux X..., refusent sans motif valable la vente, la clause pénale prévue au contrat doit recevoir application ; que, dans ces conditions, monsieur et madame X... doivent être condamnés, à titre provisionnel, à payer monsieur Y..., conformément à sa demande, la somme de 31.000 € au titre de cette clause pénale ;
1. ALORS QUE la substitution dans le bénéfice d'une promesse synallagmatique constitue une cession de contrat qui est inopposable au vendeur s'il n'en a pas été informé dans les termes du contrat ; qu'il s'ensuit que M. Y... ne pouvait pas se prévaloir de l'obtention d'un prêt par la SCI ANTHILÉ 2 qui l'avait substitué, dès lors qu'il n'avait pas adressé, au notaire, la lettre recommandée avec avis de réception prévue pour l'exercice de la faculté de substitution ; qu'en considérant que la SCI ANTHILÉ 2 avait été valablement substituée à M. Y..., dès lors que l'envoi d'une lettre recommandée n'était pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente, quand la substitution de contractant était inopposable au vendeur qui n'en avait pas été informé dans les termes du contrat par l'envoi d'une lettre recommandée au notaire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
2. ALORS si tel n'est pas le cas QU'il résulte des termes clairs et précis du compromis de vente que M. Y... s'était réservé la faculté de se substituer un tiers sous la double condition qu'elle soit exercée par lettre recommandée avec avis de réception au notaire instrumentaire et, en toute hypothèse, dans le délai d'un mois imparti pour la réalisation des conditions suspensives, soit au plus tard, avant le 5 juillet 2005 ; qu'en considérant que la SCI ANTHILÉ 2 avait été valablement substituée à M. Y..., dès lors que l'envoi d'une lettre recommandée n'était pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente, quand la substitution de contractant était inopposable au vendeur qui n'en avait pas été informé dans les termes de l'acte par l'envoi d'une lettre recommandée au notaire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce par refus d'application ;
3. ALORS si tel n'est pas le cas QU'il résulte des termes clairs et précis du compromis de vente que M. Y... s'était réservé la faculté de se substituer un tiers sous la double condition qu'elle soit exercée par lettre recommandée avec avis de réception au notaire instrumentaire et, en toute hypothèse, dans le délai d'un mois imparti pour la réalisation des conditions suspensives, soit au plus tard, avant le 5 juillet 2005 ; qu'en considérant que la SCI ANTHILÉ 2 avait été valablement substituée à M. Y..., dès lors que l'envoi d'une lettre recommandée n'était pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente, après avoir constaté que la SCI ANTHILE 2 a justifié en temps utile de l'obtention d'un prêt et de ce qu'elle s'était substituée à M. Y..., en temps utile, par courrier du 3 août 2015, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la faculté de substitution avait été exercée en temps utile, dans le délai d'un mois imparti pour la réalisation des conditions suspensives, soit au plus tard, avant le 5 juillet 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
4. ALORS QUE le défaut d'accomplissement d'une condition suspensive dans le délai contractuellement prévu à cet effet est sanctionné par la caducité du contrat ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la promesse de vente que « l'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes », qu' « à défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt » et que « dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes » ; qu'en se satisfaisant de l'apport des justifications de l'obtention d'un prêt, par un courrier du 3 août 2015, en réponse au courrier de M. et Mme X... réclamant à M. Y... le justificatif de l'obtention d'un prêt, le 30 juillet 2015, sans expliquer en quoi le vendeur avait justifié de l'accomplissement de toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans le délai d'un mois à compter des présentes, soit avant le 5 juillet 2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
