LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2017), que, le 1er octobre 2004, la SCI du [...] , aux droits de laquelle est venue la société Emeraude, a donné à bail en renouvellement à la société Sephora des locaux à usage commercial ; qu'un jugement du 22 mars 2011 a fixé à la valeur locative le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2009 ; que, le 2 juillet 2012, la société Emeraude a notifié à la société Sephora une demande de révision triennale du loyer ; que, le 18 décembre 2012, elle a vendu l'immeuble à la société GMF Vie ; que, le 8 octobre 2014, la société GMF Vie a assigné la société Sephora en fixation du prix du loyer du bail révisé au 2 juillet 2012 ;
Attendu que la société GMF Vie fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en son action en révision ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de l'acte de vente et de ses annexes, que l'acquéreur était subrogé dans tous les droits du vendeur, sans aucune précision quant à une telle subrogation au titre d'une créance de loyers antérieurs à l'acquisition, et ayant constaté que la société Sephora était à jour du paiement de ses loyers et charges et que la société GMF Vie lui avait adressé les avis d'échéance des loyers du 1er trimestre 2013 sans indication de la demande en révision formée par la société Emeraude, la cour d'appel en a déduit exactement que la demande en révision formée par la société GMF Vie était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société GMF Vie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GMF Vie et la condamne à payer à la société Sephora la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société GMF Vie
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la société GMF Vie était irrecevable en son action en révision à compter du 2 juillet 2012 du loyer du bail la liant à la société Sephora ;
AUX MOTIFS QUE la société Sephora soutient in limine litis que la société GMF Vie est irrecevable dans sa demande du fait du défaut de qualité à agir et de la prescription ; que s'agissant de la qualité à agir, l'appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux a déclaré recevable l'action en révision de loyer au 2 juillet 2012 et dit que la révision de loyer ne prendra effet qu'à compter du 18 décembre 2012 alors que d'une part, seule la date du 2 juillet 2012, qui représente celle de la demande doit être prise en compte pour la prise d'effet de la révision ainsi qu'il résulte expressément de l'article R. 145-20 al. 2 du code de commerce et de l'article L. 145-38 tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 (applicable en présence d'une assignation en date du 8 octobre 2014), que d'autre part, l'action en révision est personnelle et appartenait à la société Emeraude, qui a notifié la demande de révision le 2 juillet 2012, que les actions personnelles ne se transmettent pas à l'acquéreur d'un immeuble en l'absence de cession de créance, que l'acte notarié du 18 décembre 2015 ne fait état ni d'une cession du droit ni d'une subrogation dans l'action, que si la société GMF Vie a qualité et intérêt pour exercer toutes les actions en paiement postérieures à l'acquisition de l'immeuble, elle n'a pas qualité à agir en révision du loyer à une date antérieure à l'acquisition ; que la société GMF Vie soutient que la vente de l'immeuble à son profit lui a octroyé tous droits en tant que bailleresse de la société locataire et qu'en toute hypothèse, l'article 19 de l'acte notarié du 18 décembre 2012 concernant les charges et conditions de la vente précise que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble ; qu'or, la révision du loyer formée par la société Emeraude a pris effet à la date de la demande, soit à la date du 2 juillet 2012, qui est celle de la lettre recommandée qu'elle a adressée à la locataire la société Sephora ; que le contrat de vente passé entre la société Emeraude et la société GMF Vie le 18 décembre 2012 ne contient aucune mention de cette lettre ; que s'il prévoit en son article 19 que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble, cette clause qui a en principe pour objet de substituer l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur ne comporte cependant aucune précision quant à une quelconque subrogation au titre d'une créance de loyers antérieurs à l'acquisition alors que l'article 16-2-2 de l'acte de cession prévoit au contraire que les locataires sont à jour du paiement de leurs loyers et charges ; qu'en page 12 de l'acte, il est en outre indiqué que le vendeur a adressé les avis d'échéance des loyers du 1er trimestre 2013 sans là encore aucune indication concernant la demande d'un loyer révisé concernant la société Sephora en fonction de l'indice CC applicable du 3ème trimestre 2012, qui devait précisément paraître en janvier 2013 ; qu'aucune des deux lettres simples de révision du loyer adressées par GMF Vie par son mandataire à la société locataire ne comporte davantage le visa de la clause de subrogation dans les droits et obligations du bailleur et la société bailleresse n'a d'ailleurs dans un premier temps (son courrier du 10 décembre 2013) réclamé de loyer révisé que pour l'avenir à compter du mois de décembre 2012 avant de se raviser et demander dans un courrier postérieur du 14 mars 2014 une somme correspondant au loyer révisé à compter du 1er juillet 2012 au 31 mars 2014 ; qu'en conséquence de ce qui précède, et alors que la société GMF Vie n'a elle-même adressée aucune lettre recommandée valant demande de révision dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle elle pouvait valablement solliciter la révision triennale du loyer, elle est irrecevable dans son action en révision du loyer à compter du 2 juillet 2012, la seule notification du mémoire en date du 2 juillet 2014 ne valant pas demande de révision au sens des articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce ;
1°) ALORS QUE l'article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, n'est applicable qu'aux contrats « conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi », soit à compter du 1er septembre 2014 ; qu'en jugeant néanmoins que l'article L. 145-38 précité, tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 était applicable en présence d'une assignation en date du 8 octobre 2014, la cour d'appel a violé l'article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;
2°) ALORS QUE la demande en révision triennale du loyer peut être formée par le bailleur ; que le nouveau bailleur a, du seul fait de la vente de l'immeuble, qualité pour poursuivre la procédure de révision initiée par son prédécesseur ; qu'en exigeant dès lors que le nouveau bailleur démontre avoir été subrogé dans l'action en révision du loyer initiée par le précédent bailleur, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article L. 145-37 du code de commerce ;
3°) ALORS QU'en jugeant que « le contrat de vente passé entre la société Emeraude et la société GMF Vie le 18 décembre 2012 ne contient aucune mention de cette lettre », lorsque l'acte de vente du 18 décembre 2012 précise, en ce qui concerne la situation locative, à l'article 16.2.1 que « Les locaux occupés par les locataires sont loués conformément aux baux communiqués dans le dossier d'informations et résumé dans l'état locatif en date du 11 décembre 2012 demeuré ci-joint et annexé aux présentes » et que figure dans le dossier d'information, annexé au contrat de vente (n° 5), 15 documents et informations concernant le locataire Sephora, dont la lettre de demande de révision triennale du 2 juillet 2012 (portant le n° 14), la cour d'appel, qui a dénaturé ce contrat, a violé l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103 du code civil ;
