LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 avril 2017), que le 12 octobre 2009, Franc Y... a acquis un bien immobilier pour le prix de 140 000 euros ; qu'à cette occasion, Mme X..., avec laquelle il vivait en concubinage, lui a versé une somme de 78 300 euros, ce qui a donné lieu à un écrit du 23 juillet 2009 ; que Franc Y... est décédé le [...] ; que Mme X... a assigné ses héritiers, M. Benoît Y... et Mme Solène Y... (les consorts Y...), en paiement de la somme de 78 300 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que constitue une promesse unilatérale de vente, frappée de nullité à défaut d'avoir été enregistrée dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ou régularisée par acte authentique, l'acte par lequel le promettant s'engage irrévocablement et unilatéralement à vendre un bien immobilier à un bénéficiaire déterminé, lequel a le choix entre acquérir ou renoncer à la vente ; qu'en qualifiant l'acte du 23 juillet 2009 de promesse synallagmatique de vente après avoir constaté qu'aux termes de cet acte, Franc Y... s'était seul engagé irrévocablement à régulariser un acte de cession au profit de Mme X..., ce dont il résultait que c'était une promesse unilatérale, en se fondant notamment sur une lettre écrite par le notaire chargé de la succession de Franc Y... dépourvue de valeur juridique, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1589-2 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt constate que, lors du versement par Mme X... de la somme de 78 300 euros préalablement à l'achat du bien immobilier au seul nom de Franc Y..., celui-ci, dans un document du 23 juillet 2009, a reconnu que le prix d'acquisition ainsi que la commission d'agence avaient été financés à concurrence de moitié par sa compagne et s'est engagé irrévocablement et définitivement à lui vendre la moitié du bien dès que la procédure de divorce la concernant serait terminée, par compensation avec la somme déjà versée ; qu'il relève que cette promesse porte la mention « bon pour accord » et la signature de chacune des parties ainsi que celle du notaire qui a reçu l'acte de vente ; qu'il retient que la promesse a une cause licite, comporte un accord sur la chose et sur le prix et est assortie d'une condition suspensive relative au caractère définitif du divorce de Mme X..., pour éviter que sa part du bien immobilier tombe dans la communauté, mais que Franc Y... est décédé peu de temps après le prononcé du divorce, sans avoir pu formaliser la vente projetée ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel, appréciant souverainement la commune intention des parties, a pu déduire que le document du 23 juillet 2009 devait s'analyser comme une promesse synallagmatique de vente ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les autres branches du moyen, ci-après annexé :
Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la SCP Thouin-Palat et Boucard la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. Benoît Y... et Mme Solène Y..., héritiers de Franck Y..., à payer la somme de 78 300 euros de dommages et intérêts à Mme X... en raison de l'inexécution de la promesse de vente à elle consentie le 23 juillet 2009 par Franck Y... ;
Aux motifs que Mme Nathalie X... faisait valoir trois fondements à sa demande : un acte synallagmatique de vente, une reconnaissance de dette et l'enrichissement sans cause des héritiers de Franck Y... ; que lors du versement par Mme Nathalie X... à Franck Y... de la somme de 78 300 euros préalablement à l'achat du bien immobilier au seul nom de celui-ci, il avait été établi un document ainsi libellé : « Je soussigné M. Y... reconnais que le prix de l'acquisition de la maison située à [...], ainsi que la commission d'agence ont été financés à concurrence de moitié par Madame Nathalie X... B... , au moyen d'un versement qu'elle a effectué sur mon compte bancaire Crédit mutuel agence de Biganos, (copie des relevés de banque ci-joints) ; Je m'engage irrévocablement et définitivement à régulariser un acte de cession de la moitié du bien dans l'état où il se trouvera, mais également dans la consistance où il se trouvera dès que la procédure de divorce entre les époux X... B... sera définitivement terminée et ce, au moyen d'un paiement par compensation avec les sommes qu'elle a déjà payées sus relatées ; Les frais de cet acte seront payés à concurrence de moitié chacun ; Fait à Pessac le 23 juillet 2009 », suivi de la signature de l'un et de l'autre et du tampon et de la signature du notaire maître D..., qui avait reçu l'acte de vente du bien immobilier ; qu'à ce document était jointe la copie du chèque de 78 300 euros ; que ce document signé devant et par le notaire devait s'analyser comme une promesse synallagmatique de vente, signée par les deux parties, avec une cause licite, un accord sur la chose et sur le prix, avec une condition suspensive, que le divorce de Mme Nathalie X... devienne définitif ; que telle était bien l'analyse qui en avait été faite par le notaire chargé de la succession de Franc Y..., puisque celui-ci écrivait le 2 mai 2011 à maître Z..., avocat intervenu auprès de lui dans l'intérêt de Mme Nathalie X... : « je tiens à rassurer votre cliente sur le fait que les héritiers de monsieur Y... ont été informés de la reconnaissance qui avait été régularisée chez mon confrère, et, bien entendu, il devra être tenu compte de ce passif dans le cadre du règlement de la succession. », qui, s'il se réfère à une reconnaissance de dette et non à une promesse de vente, admet une créance de Mme Nathalie X... sur la succession, que ses héritiers étaient malvenus à contester ; que ce mécanisme évitait à Mme Nathalie X... que sa part du bien immobilier rentre dans la communauté existant avec son mari, dont la liquidation devait suivre le prononcé définitif du divorce ; que les époux X... B... avaient procédé en 2006 à la vente d'un bien immobilier commun pour un solde de 183 000 euros après remboursement du prêt, solde dont Mme Nathalie X... avait touché sa part de moitié, de sorte qu'elle disposait en toute transparence à l'égard de son époux de la somme versée à Franck Y... ; que le divorce avait été prononcé par arrêt du 8 février 2011, étant précisé que l'appel de l'époux portait non sur le principe du divorce, prononcé sur demande acceptée, mais sur les conséquences de celui-ci, notamment en termes de prestation compensatoire et ne pouvait devenir définitif qu'à l'issue du délai de pourvoi, et Franck Y... était décédé [...] , sans que lui et Mme Nathalie X... aient eu le temps, dans le contexte de la grave maladie dont il est décédé, de formaliser la vente projetée ; que les opérations de liquidation de la communauté des époux X... B... n'avaient, quant à elles, été ouvertes que le 2 février 2013 ; que la cession envisagée par le défunt au profit de sa compagne ne pouvait désormais avoir lieu, étant d'ailleurs précisé que le bien immobilier avait été vendu par les héritiers de Franck Y... le 27 mai 2016, et la promesse se résolvait, du fait de cette inexécution, en paiement de dommages intérêts égaux à la part de Mme Nathalie X... dans l'achat, soit la somme de 78 300 euros ; que le jugement serait réformé et il serait fait droit à hauteur de cette somme à la demande de Mme Nathalie X... ; qu'en revanche, il n'y avait pas lieu de condamner les héritiers au paiement de la somme de 95 000 euros qui représentait selon l'appelante la valeur du bien, dans la mesure où Franc Y... avait vendu une partie du terrain et où le fondement de la demande de Mme Nathalie X... était l'inexécution de la promesse de vente et non sa part de la valeur de l'immeuble, qui au demeurant était alléguée sur la base d'une unique estimation ; que le prix de vente obtenu par les intimés, soit 120 000 euros , n'avait pas à être pris en compte, ce prix relevant de leur choix et de l'état de la maison inoccupée quatre ans après que Mme Nathalie X... a été contrainte de la quitter ; qu' il n'y avait en conséquence pas lieu d'examiner les deux autres fondements invoqués par Mme Nathalie X..., au titre desquels cependant elle aurait pu surabondamment obtenir la réformation du jugement ;
Alors 1°) que constitue une promesse unilatérale de vente, frappée de nullité à défaut d'avoir été enregistrée dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ou régularisée par acte authentique, l'acte par lequel le promettant s'engage irrévocablement et unilatéralement à vendre un bien immobilier à un bénéficiaire déterminé, lequel a le choix entre acquérir ou renoncer à la vente ; qu'en qualifiant l'acte du 23 juillet 2009 de promesse synallagmatique de vente après avoir constaté qu'aux termes de cet acte, Franck Y... s'était seul engagé irrévocablement à régulariser un acte de cession au profit de Mme X..., ce dont il résultait que c'était une promesse unilatérale, en se fondant notamment sur une lettre écrite par le notaire chargé de la succession de Franck Y... dépourvue de valeur juridique, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1589-2 du code civil ;
Alors 2°) que le prix de vente d'un bien commun tombe en communauté ; qu'en énonçant que Mme X... disposait « en toute transparence à l'égard de son époux » de la somme versée à Franck Y..., après avoir constaté qu'elle provenait de la vente réalisée en 2006 d'un immeuble commun aux époux X... B... et que les opérations de liquidation de la communauté des époux X... B... n'avaient été ouvertes que le 2 février 2013, ce dont il résultait que le prix était nécessairement tombé en communauté et en avait été détourné, la cour d'appel a violé les articles 1401 et 1402 du code civil ;
Alors 3°) et en tout état de cause que les juges doivent indiquer l'origine de leurs constatations de fait ; qu'en énonçant que Mme X... disposait « en toute transparence à l'égard de son époux » de la somme versée à M. Franck Y..., sans indiquer l'origine de cette constatation de fait et bien que la somme en question ait normalement dû tomber en communauté, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 4°) que la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la promesse de vente, en supposant même qu'elle fût synallagmatique, n'avait pas fait l'objet d'une renonciation de Franck Y... et de Mme X..., résultant de la signature par Franck Y..., le 22 février 2011, avec l'accord de sa concubine, d'un acte authentique par lequel Franck Y... avait finalement cédé le bien litigieux à Mme Maitre et M. C... , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors 5°) que le débiteur ne peut être condamné que pour l'inexécution d'une obligation contractuelle qui lui est personnellement imputable ; qu'en ayant condamné les héritiers de M. Y... à payer la somme de 78 300 euros de dommages et intérêts à Mme X... à raison de l'inexécution de la promesse de vente du 23 juillet 2009 résultant d'une vente intervenue le 27 mai 2016 à l'initiative des héritiers sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'inexécution de la promesse de vente ne résultait pas en réalité de la signature par M. Franck Y..., le 22 février 2011, de l'acte authentique par lequel il avait finalement cédé le bien litigieux à Mme Maitre et M. C... , ce dont Mme X... était informée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, devenu l'article 1217 depuis l'ordonnance du 10 février 2016.
