LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mars 2017), que l'ensemble immobilier dénommé [...] à [...] comporte, d'une part, un immeuble en copropriété qui a été divisé et vendu à M. et Mme Y..., M. et Mme C..., M. et Mme A... et M. X..., d'autre part, une parcelle, actuellement cadastrée section [...] , destinée à la desserte des différents lots et comportant des installations sportives et de loisirs affectées à l'usage commun des copropriétaires ; qu'en l'absence de constitution de l'association syndicale prévue dans le règlement de copropriété, à laquelle cette parcelle devait être cédée, M. et Mme Y... ainsi que M. et Mme A... ont assigné M. et Mme C... et M. X... en partage de ce bien indivis sur le fondement des articles 815 et 840 du code civil ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et de rejeter sa demande de désignation d'un notaire pour procéder aux opérations de partage, alors, selon le moyen, qu'un bien qui est soumis à une indivision provisoire n'est pas soumis au statut de la copropriété ; qu'en affirmant que la parcelle [...] devait être soumise au statut de la copropriété et était soumise au régime de l'indivision perpétuelle, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 15 novembre 2000 prévoyait que la parcelle [...] serait provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs, ce dont il résultait que jusqu'à la cession de la parcelle à une association syndicale, la parcelle était en indivision temporaire et soumise à l'article 815 du code civil prévoyant le partage, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le bien litigieux était en indivision provisoire et non la partie commune d'un ensemble immobilier en copropriété, a violé les articles 1er de la loi du 1er juillet 1965 et les articles 815 et 840 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que si, selon le règlement de copropriété, la parcelle [...] , provisoirement en indivision, devait être cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs, les formalités pour constituer une telle structure n'ont pas été accomplies, l'arrêt retient que faute d'avoir été suivie de la création effective d'une organisation différente, la conclusion d'une convention contraire est insuffisante pour écarter le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que de ces énonciations et appréciations, la cour d'appel a exactement déduit que la parcelle litigieuse, qui avait le caractère d'accessoire indispensable de l'ensemble immobilier, en ce qu'elle desservait les parties privatives et supportait des équipements sportifs collectifs réservés à l'usage des propriétaires, était soumise à la loi du 10 juillet 1965 ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. et Mme C... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'ensemble immobilier [...] était soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et que les parties communes, constituées par la parcelle [...] (devenue [...]) et par les équipements qu'elle comportait, ne pouvaient être partagées comme étant régies par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, et d'avoir débouté M. X... de sa demande de voir désigner un notaire afin de procéder aux opérations de liquidation partage du bien indivis et d'établir un acte de partage ;
Aux motifs que les consorts Y..., A... et X... soutiennent qu'en l'état de la convention du 15 novembre 2000, la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ne s'applique pas ; qu'ils font valoir que, dans tous les actes des parties, il est mentionné que la parcelle [...] correspond à une parcelle en indivision, à tout le moins dans un premier temps, cette qualification étant en outre reprise par le service de la conservation des hypothèques ; qu'ils ajoutent que le notaire a rappelé dans l'acte même des époux E... le caractère précaire du régime d'indivision mis en place ; que les appelants considèrent que le système de gestion par une association syndicale libre, dont la mise en place avait été envisagée dans un second temps, n'a jamais été mis en oeuvre et que le choix a ainsi été fait de s'en tenir au régime de l'indivision ; qu'ils précisent que l'acte d'acquisition de M. X..., qui fait état de ce que l'organisation différente n'a pas été effectuée, s'en tient également à l'organisation déjà existante, à savoir l'indivision ; qu'ils en concluent que le régime d'indivision a été accepté par chacun des copropriétaires et qu'il est dûment prévu par la convention ; que les appelants et M. X... contestent par ailleurs être soumis au régime d'une indivision forcée au motif qu'ils n'ont pas connaissance des modalités de jouissance du bien, lesquelles ne figurent ni dans leur acte ni dans des statuts d'une association syndicale libre ou un cahier des charges ; que les époux C... contestent cette analyse et demandent l'application du statut de la copropriété ; que l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que ce texte est impératif ; que le second alinéa de cet article dispose qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; que le premier alinéa de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 requiert pour la constitution d'une association syndicale libre, le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété du 15 novembre 2000 prévoit que la parcelle [...] sera provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs ; que ce règlement stipule en outre que tout acquéreur de lot de la présente copropriété devra obligatoirement se soumettre aux statuts de cette association syndicale comme au règlement intérieur qui sera établi par les indivisaires, dès que la totalité des propriétés utilisatrices aura été vendue ; qu'il est précisé également que ce règlement sera proposé par le gérant provisoire de l'indivision, M. F..., jusqu'à ce que les membres de l'association délibèrent sur son successeur ; qu'aucune initiative n'a abouti à la constitution de l'association syndicale libre, dont les formalités constitutives n'ont pas été accomplies ; que les deux conditions exigées par l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 pour que certains biens soient exclus du statut de la copropriété, à savoir une convention contraire et une organisation différente, sont cumulatives ; que faute d'avoir été suivie de la création effective d'une organisation différente, la conclusion d'une convention contraire est donc insuffisante pour écarter le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que les appelants et M. X... sont dès lors mal fondés à soutenir l'existence d'une convention contraire créant une organisation différente au sens de l'article 1er alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 permettant de déroger à l'application de cette loi ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le régime de l'indivision ne saurait recevoir application et le jugement sera confirmé de ce chef ; que sur la demande en partage : les appelants et M. X... sollicitent le partage sur le fondement de l'article 815 du code civil ; que cet article énonce que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait sursis ou convention ; que cependant, toutes les fois qu'une dépendance de plusieurs propriétés a été créée ou conservée pour être utilisée en commun en vue de l'exploitation de ces propriétés, il n'y a pas lieu à partage de cette dépendance ; que l'indivision constitue en outre un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l'accessoire ; qu'en l'espèce l'indivision, telle qu'elle a été créée, est perpétuelle ; que compte tenu de l'opposition des époux C..., il ne peut y avoir partage de l'indivision ; que l'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée ; qu'en l'espèce, la convention relative à la parcelle [...] issue de la division de la parcelle cadastrée section [...] , et actuellement cadastrée section [...] , concerne une piscine, un pool house, une installation technique, une salle de sport et de musculation et un court de tennis, affectés à l'usage commun des lots des parties ; que c'est à juste titre que le tribunal a relevé que l'objet de la convention consistait en des équipements communs, qui sont un complément nécessaire des biens privés et que la parcelle [...] était en conséquence une partie commune de l'ensemble immobilier ; que l'article 6 la loi du 10 juillet 1965 faisant obstacle au partage de cette parcelle, le jugement qui a rejeté la demande en partage sera confirmé ;
Alors qu'un bien qui est soumis à une indivision provisoire n'est pas soumis au statut de la copropriété ; qu'en affirmant que la parcelle [...] devait être soumis au statut de la copropriété et était soumis au régime de l'indivision perpétuelle, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 15 novembre 2000 prévoyait que la parcelle [...] serait provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale crée entre les quatre propriétaires utilisateurs, ce dont il résultait que jusqu'à la cession de la parcelle à une association syndicale, la parcelle était en indivision temporaire et soumise à l'article 815 du code civil prévoyant le partage, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le bien litigieux était en indivision provisoire et non la partie commune d'un ensemble immobilier en copropriété, a violé les articles 1er de la loi du 1er juillet 1965 et les articles 815 et 840 du code civil.
