LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2017), que, par acte sous seing privé du 31 juillet 2009, la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (la société Sadev 94) a conclu avec la société G2AM une convention intitulée « promesse synallagmatique de vente et d'achat » portant sur un ensemble de quatre parcelles destinées à la construction d'un centre commercial pour un prix déterminé ; que les conditions suspensives ont été réalisées mais, un désaccord étant survenu entre les parties, l'acte authentique n'a pas été signé ; que la société G2AM a assigné la société Sadev 94 pour voir requalifier l'accord des parties en promesse unilatérale de vente, voir constater la nullité de la convention faute d'enregistrement dans le délai de dix jours prévu par l'article 1589-2 du code civil et obtenir la restitution de l'acompte versé ;
Attendu que la société Sadev 94 fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte rendait nécessaire, que la vente était subordonnée à la réalisation des conditions suspensives dans les termes prévus à la convention, que l'article 10 déterminait une date limite pour la levée de l'option qui était postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives, que l'article 11 prévoyait l'abandon des acomptes versés au promettant à titre d'indemnité d'immobilisation si le bénéficiaire ne manifestait pas son intention d'acquérir et que, si celui-ci pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxes, le promettant ne pouvait renoncer à vendre et pouvait donc y être contraint, ce qui démontrait un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu'en dépit de l'intitulé de l'avant-contrat, il convenait de qualifier l'acte de promesse unilatérale de vente et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'acte sous seing privé du 31 juillet 2009 signé par la société Sadev 94 et la société G2AM constitue en réalité une promesse unilatérale de vente, d'AVOIR constaté que cette promesse n'a pas été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, de l'AVOIR déclarée en conséquence nulle et de nul effet, et d'AVOIR condamné la société Sadev 94 à restituer à la société G2AM la somme de 314.979 euros, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 6 décembre 2013 ;
AUX MOTIFS QU'en droit, il est nécessaire d'interpréter l'avantcontrat, qui comporte certaines dispositions mal accordées à son intitulé, aux fins de déterminer s'il s'agit ou non d'une promesse unilatérale soumise à peine de nullité à l'obligation d'enregistrement dans les 10 jours de l'article 1589-2 du code civil ; que le juge ne peut jamais dénaturer une convention sous prétexte de l'interpréter ; que l'article 1 de ce contrat énonce que le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir, sous les conditions générales et suspensives définies à la suite ; que les conditions de la vente figurent à l'article 4 qui commence par "En cas de réalisation de la vente" et qui se poursuit par l'énoncé des conditions habituelles distribuées en désignant les parties par les qualités de bénéficiaire et de promettant ; que les conditions suspensives sont énoncées à l'article 10 qui désigne également les parties par leurs qualités de promettant et de bénéficiaire, mais surtout commence par : "les parties soumettent formellement la réalisation de la vente éventuelle aux conditions suspensives ciaprès exprimées sans lesquelles elles n'auraient pas contracté" ; qu'à l'article 10, il est indiqué que la condition suspensive d'autorisation d'aménagement commercial sera réalisée lorsque la décision d'autorisation de la CDAC ou de la CNAC aura acquis un caractère définitif ; que la clause précise les événements, à l'issue des délais de publication, de nature à caractériser ce caractère définitif : il s'agit dans chaque cas d'une attestation de non recours ; que la clause prévoit ensuite qu'en cas de recours la "date fixée ci-dessus pour la levée de l'option" sera de plein droit prorogée d'une période de 7 mois afin de permettre à la CNAC de statuer, et, en cas de recours contentieux, afin de permettre au promettant et au bénéficiaire d'étudier les motifs des recours et de négocier le cas échéant le désistement des requérants ; que la clause précise que passé ce délai éventuellement ainsi prorogé, la promesse sera "réputée caduque de plein droit", que "le promettant retrouvera sa liberté et le bénéficiaire récupérera son indemnité d'immobilisation sans délai" ; qu'il doit être relevé que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, la "date fixée ci-dessus pour la levée de l'option" ne peut pas être le 15 janvier 2010, qui n'est que la date limite du dépôt du dossier de demande d'autorisation ; que sauf à dénaturer la convention, cette date fixée pour la levée de l'option ne peut être que la date à compter de laquelle l'autorisation de la CDAC ou de la CNAC devait être considérée comme définitivement accordée ; qu'il s'en déduit donc que l'article 10 ne contient pas de disposition ambiguë de nature à laisser penser que la référence à une date limite pour lever l'option ne correspondrait pas à l'intention commune des parties ; que celles-ci ont clairement prévu une date limite pour la levée de l'option qui est bien postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives ; que l'article 11 de la convention énonce que si l'acte de vente authentique n'est pas réalisé dans le délai d'un mois à compter de la justification de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 15 octobre 2010, la promesse litigieuse sera caduque et le sort de l'indemnité d'immobilisation sera réglé comme à l'article 8 ; qu'il s'agit en réalité de l'article 9 qui prévoit que le prix de vente défini à l'article 6 (mais il s'agit en réalité de l'article 8) sera payable dans les conditions suivantes : - un "acompte" représentant 5 % du prix hors taxe "à titre d'indemnité d'immobilisation versée le jour de la signature" de la promesse, précision expresse étant faite que dans le cas où le bénéficiaire renoncerait à s'engager à acquérir dans les conditions prévues à l'article 1, cette somme deviendra acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation du terrain ; - un "acompte" représentant 5 % du prix hors taxe le jour du dépôt du permis de construire, sans mention cette fois des termes "indemnité d'immobilisation", précision expresse étant faite qu'au cas où le bénéficiaire ne manifesterait pas son intention d'acquérir dans les délais et condition stipulés, l'ensemble des conditions suspensives étant réalisé, cette somme restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation au profit du bénéficiaire du terrain objet de la promesse ; qu'il résulte des termes mêmes de l'avant-contrat que nulle obligation d'acquérir n'existait à la date de la signature, puisque expressément celui-ci permet au bénéficiaire de ne pas s'engager à acquérir, sous la seule contrepartie de l'abandon de 5 % du prix de vente hors taxe à titre d'indemnité d'immobilisation, laquelle n'est que la contrepartie de l'exclusivité consentie par le promettant ; qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, l'obligation d'acquérir apparemment contractée n'est pas effective, puisque le promettant a consenti à renoncer à l'exécution forcée en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il doit être encore souligné que si le bénéficiaire pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxe, le promettant, lui, ne pouvait pas renoncer à vendre, et pouvait donc y être contraint d'après les voies du droit commun ; qu'il s'agit là d'un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société G2AM n'a jamais souscrit d'obligation d'acquérir mais a seulement acquis l'exclusivité pour lever une l'option, et ce en dépit de l'intitulé de l'avant contrat ; que dans ces conditions, il convient de considérer que l'avant-contrat sous seing privé est une promesse unilatérale de vente ; que le jugement querellé sera donc infirmé ; que la promesse unilatérale de vente n'ayant pas été enregistrée dans les 10 jours de sa signature par le bénéficiaire, elle doit être déclarée nulle en application des dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; que la société Sadev 94 devra en conséquence restituer les sommes versées par la société G2AM à titre d'indemnité d'immobilisation, soit un total en principal de 314.979 €, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation du 6 décembre 2013 ;
1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de ne pas dénaturer la convention des parties ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé du 31 juillet 2009 passé entre la société Sadev 94 et la société G2AM était intitulé « Promesse synallagmatique de vente et d'achat », son article 1er stipulait que « le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir sous les conditions générales et suspensives prévues ci-après », et son article 9 prévoyait que le prix de vente serait payable au moyen de deux acomptes versés au jour de la promesse et au jour du dépôt du permis de construire, le solde devant être acquitté le jour de la réitération de la vente en la forme authentique ; qu'en qualifiant néanmoins cet accord de promesse unilatérale de vente, de sorte à en prononcer l'annulation pour défaut d'enregistrement de le délai de dix jours prévu par l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel a dénaturé la convention du 31 juillet 2009, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix de la vente ; qu'en l'espèce, les biens objet de la vente étaient précisément désignées à l'article 2 de la promesse de vente du 31 juillet 2009 comme visant les parcelles cadastrées AN 77, 126, 212 et 214 et le prix de vente était fixé par l'article 8 à la somme de 3.149.790 euros HT, soit 3.767.148,84 euros TTC ; qu'en ayant égard, à la présence de conditions suspensives, à la levée d'une option ou encore à la stipulation d'une indemnité d'immobilisation, quand il était constant que la société Sadev 94 et la société G2AM étaient convenus de la chose objet de la vente ainsi que de son prix de sorte que la promesse de vente valait vente, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1589-2 du code civil ;
3) ALORS subsidiairement QUE le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en s'en tenant en l'espèce à la circonstance que l'acte du 31 juillet 2009 qualifiait d'indemnité d'immobilisation l'obligation consentie par la société G2AM d'abandonner un acompte de 10 % en cas de renonciation à son acquisition, sans vérifier, comme il lui était demandé, si, indépendamment de la dénomination qu'en avaient donnée les parties au contrat, cette indemnité ne devait pas s'analyser comme une clause pénale fixant le montant des dommages-intérêts dus par la société G2AM en cas de manquement à son obligation d'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
4) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'engagement qui fait naître une obligation réciproque de vendre et d'acheter pour l'une et l'autre parties constitue une promesse synallagmatique de vente ; qu'à cet égard, les parties sont libres de prévoir que le manquement à l'une de ces obligations se résoudra par l'allocation de dommages-intérêts à l'exclusion de toute exécution forcée, sans que cette stipulation fasse obstacle au caractère synallagmatique de l'engagement ; qu'en l'espèce, la société Sadev 94 faisait valoir que l'acompte de 10 % devant être abandonné par la société G2AM en cas de renonciation à l'acquisition s'analysait, non comme la contrepartie à l'exercice d'un droit d'option ouvert à l'acquéreur, mais comme une clause pénale fixant le montant des dommages-intérêts dus par la société G2AM en cas de manquement à son obligation d'acquérir ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette indemnité ne constituait pas la sanction d'une obligation plutôt que la contrepartie d'un droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1589-2 du code civil.
