LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 mars 2017) fixe à une certaine somme l'indemnité due par la commune de Sète à M. et Mme X... à la suite de l'expropriation, à son profit, de lots de copropriété leur appartenant ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de fixer l'indemnité principale à une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine de la valeur probante des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la description des lieux résultant du rapport d'expertise non contradictoire du 23 juillet 2014 produit par M. et Mme X... ne correspondait pas au relevé cadastral et que ceux-ci ne démontraient pas avoir débuté avant l'arrêté d'ouverture de l'enquête publique du 17 septembre 2013 les travaux de rénovation de leurs lots, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu fixer l'indemnité principale d'expropriation en considération de la surface utile pondérée totale référencée au relevé cadastral et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Robert X..., Mme Maria Y....
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 126 160 € l'indemnité due par la commune de Sète aux époux X... pour l'expropriation des lots n° 2, n° 4, n° 5 et n°6, de l'ensemble immobilier situé [...] cadastré section [...] ,
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la date de référence doit être fixée au 15 septembre 2012, le jugement sera confirmé de ce chef ; qu'en l'application de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce les parties ne contestent pas le prix médian retenu par le juge de première instance fixé à 1 900,16 €/m² avec abattement de 40 % ; que le litige porte sur la superficie du bien exproprié ; qu'en application de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en l'espèce le lot n° 6 a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation du 10 novembre 2015 et les lots n° 2, n°4 et n° 5 ont fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation en date du 10 février 2016 ; que toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisition de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; que sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ; qu'en l'espèce l'arrêté d'ouverture de l'enquête publique a été pris le 17 septembre 2013 ; que selon le relevé cadastral les lots 2 et 4 correspondent à un local de trois pièces à usage d'habitation qui a une surface de 42 m² avec un cellier et une terrasse de 37 m² ; que les lots 5 et 6 correspondent au niveau 2 à un local à usage d'habitation d'une surface de 42 m² avec un grenier de 42 m² ; que les époux X... produisent aux débats un rapport d'expertise non contradictoire établi le 23 juillet 2014 qui évalue la superficie de l'appartement du rez-de-chaussée et du premier étage à 84 m² et l'appartement du deuxième étage à 46 m² ; qu'il ressort de ce rapport d'expertise qu'au 23 juillet 2014 des travaux étaient en cours au rez-de-chaussée (plafond de la cuisine) premier étage (dans les 2 chambres) et au deuxième étage (séjour cuisine et chambre) ; que cette description des lieux ne correspond pas au relevé cadastral et les époux X... ne démontrent pas que les travaux qui étaient en cours au 23 juillet 2014 avaient débuté antérieurement au 17 septembre 2013 ; qu'en outre il ressort de la comparaison entre le procès-verbal de transport sur les lieux du 21 janvier 2016 et le rapport d'expertise, que des travaux ont été exécutés après le 23 juillet 2014 notamment au second étage où le 21 janvier 2016 la rénovation de deux studios était commencée, alors que le rapport d'expertise fait état à ce second étage d'un seul appartement séjour cuisine et chambre ; qu'il en résulte que les travaux exécutés par les époux X... ne peuvent être pris en compte pour déterminer la superficie des lots ; qu'il sera tenu compte de la surface utile pondérée totale référencée au relevé cadastral soit 42 m² pour le lot n° 2, 6,8 + 0,6 m² pour le lot n° 4, 42 m² pour le lot n° 5 et 8,4 m² pour le lot n° 6 ; que l'indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante : (1.900,16 € x 99,80 m²) x 60 % = 113.781, 58 € ; que l'indemnité de remploi dont le mode de calcul n'a pas été contesté sera égale à la somme suivante : 20% x 5 000 = 1 000,00 ; 15% x 10 000 = 1 500,00 ; 10% x 98 781,58 = 9878,16, soit au total 12 378,16 € ; que l'indemnité totale de dépossession sera donc fixée à la somme de 126 159,74 €, arrondie à 126 160 €, le jugement sera infirmé de ce chef ;
1°) ALORS QU'en vertu des articles L. 321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain imputable à la privation de propriété du bien, dans sa consistance existant à la date du transfert de propriété, à l'exclusion toutefois des améliorations de toute nature effectuées dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; que s'agissant d'un immeuble en copropriété, dans lequel la consistance des lots résulte de la configuration de l'immeuble et de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, la superficie de chaque lot est définie par les articles 4.1 et 4.2 du décret n°97-532 du 23 mai 1997 et correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et en faisant abstraction des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; qu'en l'espèce, en se fondant dans un premier temps sur les superficies mentionnées au relevé cadastral et faisant apparaitre une superficie totale des lots expropriés n°2, 4, 5 et 6, de 126 m², la surface de la terrasse non comprise, pour retenir ensuite une surface pondérée totale de 99.80 m² telle que référencée au relevé cadastral, sans constater qu'une partie des surfaces des différents niveaux du bien exproprié ne pouvait être prise en compte au regard de l'article 4 du décret n°97-532 du 23 mai 1997, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;
2°) ALORS QU'en vertu des articles L. 321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain imputable à la privation de propriété du bien, dans sa consistance existant à la date du transfert de propriété, à l'exclusion toutefois des améliorations de toute nature effectuées dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée ; qu'en l'espèce, en se fondant sur des travaux en cours au rez-de-chaussée (plafond de la cuisine), premier étage (dans les deux chambres) et au deuxième étage (séjour cuisine et chambre), sans rechercher en quoi ces travaux auraient eu pour effet d'accroitre la superficie des lots de copropriété expropriés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées.
