LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile professionnelle Jean-Louis X... et Marie-Eve E... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société C... et Guyonnet, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Terralodge ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 23 février 2017), que, par acte sous seing privé du 1er octobre 2010, intitulé promesse synallagmatique de vente, établi par M. X..., exerçant au sein de la SCP Jean-Louis X... et Marie-Eve E... (le notaire), Mme Y... et M. Y... (les consorts Y...) ont vendu à la SCI Terralodge (la SCI) un terrain en vue de l'édification d'un immeuble ; que l'acte stipulait que le prix de vente du terrain, d'un montant de 789 000 euros, serait payable à concurrence de 39 000 euros comptant le jour de la réitération par acte authentique, à concurrence de 100 000 euros comptant lors de l'achèvement des fondations et à concurrence de 650 000 euros par la remise à M. Y... de deux appartements, de deux garages et de deux caves, et à Mme Y... d'un appartement ; que, par acte authentique reçu le 13 mai 2011 par le notaire, les parties ont réitéré la vente du terrain et sont convenues que la vente était consentie et acceptée pour le prix de 789 000 euros, l'acquéreur ayant payé comptant la somme de 39 000 euros, le solde du prix, soit la somme de 750 000 euros, étant payable à concurrence de 100 000 euros lors de l'achèvement des fondations de l'immeuble et à concurrence de 650 000 euros, au plus tard le 30 septembre 2012 ; que, par un acte sous seing privé non daté, établi par le notaire, les consorts Y... sont convenus d'acquérir de la SCI, dans le futur immeuble, les appartements correspondant à ceux visés dans la promesse, moyennant le prix de 650 000 euros ; que l'immeuble n'a pas été achevé et que le solde du prix de vente du terrain n'a pas été payé ; qu'en avril 2013, le notaire a établi un projet d'acte authentique selon lequel la SCI vendait aux consorts Y... les appartements correspondant à ceux visés dans l'acte sous seing privé non daté pour le prix de 650 000 euros ; que la SCI n'a pas accepté de signer cet acte ; que, par jugement du 20 août 2013, elle a été mise en redressement judiciaire, puis, le 3 octobre 2013, en liquidation judiciaire ; que, le 26 février 2014, les consorts Y... ont assigné le liquidateur judiciaire de celle-ci et le notaire afin de s'entendre juger propriétaires des lots depuis le 1er octobre 2010 par l'effet de la signature de la promesse de vente et, subsidiairement, de voir dire le notaire tenu de réparer leur préjudice, pour avoir failli à son devoir de conseil ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident provoqué, ci-après annexé :
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir juger qu'ils sont devenus propriétaires des lots litigieux ;
Attendu que l'arrêt retient qu'il ressort de la promesse synallagmatique du 1er octobre 2010 que ceux-ci se sont engagés à vendre à la SCI une parcelle de terrain moyennant le paiement d'un prix consistant, d'une part, en une somme d'argent et, d'autre part, en l'obligation de livrer les locaux à construire, mais qu'il ressort de l'acte authentique du 13 mai 2011, par lequel les parties ont réitéré la vente, qu'elles sont convenues, en définitive, d'un prix seulement constitué d'une somme d'argent ; que, procédant ainsi à l'analyse de la volonté des parties, la cour d'appel en a souverainement déduit que leur accord avait porté, non pas sur la vente d'appartements, mais sur celle d'une parcelle de terre, et que l'obligation de livrer des appartements, qui pesait initialement sur la SCI, avait été remplacée, en cours de formation du contrat, par une autre obligation, celle de verser une somme de 650 000 euros, en sorte qu'à la date du 13 mai 2011, les consorts Y... ne pouvaient plus être propriétaires des lots ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Jean-Louis X... et Marie-Eve E...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé la SCP X... et E... responsable du dommage causé aux consorts Y..., et d'AVOIR, avant dire droit sur l'évaluation du préjudice, ordonné une mesure d'expertise en vue de déterminer la valeur des lots 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29 et 30 dépendant de l'immeuble en copropriété situé à [...] cadastré section [...] et [...], lieu-dit [...] ;
AUX MOTIFS QUE qu'il ressort de la promesse synallagmatique du 1er octobre 2010, établie par Maître X..., que les consorts Y... se sont engagés à vendre à la société Terralodge une parcelle de terrain moyennant le paiement d'un prix consistant d'une part en une somme d'argent et d'autre part en l'obligation de livrer les locaux à construire ; qu'il ressort de l'acte authentique du 1[3] mai 2011 par lequel les parties ont réitéré la vente qu'elles ont convenu en définitive d'un prix seulement constitué d'une somme d'argent ; qu'il résulte ainsi de ces actes que leur accord a porté, non pas sur la vente d'appartements, mais sur celle d'une parcelle de terre, et que l'obligation de livrer ces appartements, qui pesait initialement sur la société Terralodge, a été remplacée, en cours de formation du contrat, par une autre obligation, celle de verser une somme de 650 000 euros, en sorte qu'à la date du 13 mai 2011, les consorts Y... ne pouvaient plus être propriétaires des lots 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29 et 30 ; [
] qu'il résulte des éléments du débat que l'intention des parties était d'éteindre l'obligation de la société Terralodge de paiement d'une partie du prix de vente du terrain, à hauteur de 650 000 €, par la remise aux consorts Y... d'appartements dans l'immeuble à construire ; que cette intention a subsisté après l'acte du 13 mai 2011, puisqu'il résulte, ainsi que le relève le premier juge, d'échanges entre les consorts Y... et la société Terralodge, et d'échanges entre celle-ci et Maître X..., que le projet de livraison de trois appartements en paiement du prix de vente du terrain était toujours envisagé ; que cette volonté des parties contractantes n'était pas inconnue du notaire, des lors qu'il a été le rédacteur de la promesse de vente du 1er octobre 2010, mais aussi de l'acte sous seing privé non daté, et du projet d'acte authentique de vente des appartements, qui envisage la compensation de leur prix avec le solde du prix du terrain ; que la SCP de notaires ne justifie pas que Maître X... a attiré l'attention des consorts Y... sur les conséquences de la modification, dans l'acte du 13 mai 2011, du mode de paiement d'une partie du prix de la parcelle, et spécialement, sur les risques qu'ils encourraient en acceptant un paiement de ce prix par compensation à la place d'une obligation de remise des appartements ; que l'acte du 13 mai 2011 ne fait pas apparaître de manière explicite qu'un conseil leur a été donné sur ce point ; que l'acte sous seing prive non daté s'analyse, tout au plus, en une promesse unilatérale d'achat par les consorts Y..., qui n'engageait pas la société Terralodge ; que cet acte, dont Maître X... ne conteste pas être l'auteur, et qui, en l'absence d'engagement de la société Terralodge de vendre les appartements, et de clause la contraignant à réitérer cette vente dans un acte authentique, ne correspondait en rien à la volonté des parties d'effectuer le paiement d'une partie du prix de la parcelle par un transfert de propriété des appartements au profit des appelants, était donc privé de toute efficacité juridique, au regard de cet objectif ; que la preuve est ainsi suffisamment rapportée que Maître X... a manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y..., et que ce manquement a un lien de causalité direct et certain avec leur préjudice ne de l'absence de transfert de propriété des appartements dans leur patrimoine ; que dans ces conditions qu'il y a lieu déclarer la SCP de notaires responsable de leur dommage ; qu'avant dire droit sur son évaluation, il convient d'ordonner une expertise en vue de déterminer la valeur des lots 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29 et 30 ;
1°) ALORS QUE les conséquences d'un engagement librement souscrit ne constituent pas un préjudice qu'un notaire peut être tenu d'indemniser ; qu'en jugeant que les consorts Y... devaient être indemnisés de la perte du bénéfice du paiement du prix de la parcelle cédée à la société Terralodge sous forme de remise des lots, quand une telle perte résultait de la modification des conditions de paiement qui s'évinçait clairement de l'acte du 13 mai 2011 auquel ils avaient librement consenti, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE le consentement à un acte emporte approbation de son contenu ; qu'en jugeant, pour retenir une faute du notaire, que la volonté des parties était d'éteindre l'obligation de la société Terralodge par la remise des lots, bien que l'acte authentique du 13 mai 2011 ait expressément et clairement prévu un paiement du prix en argent, de sorte que les consorts Y..., qui ne prétendaient pas avoir commis une erreur, avaient accepté un paiement en monnaie ce qu'ils ne pouvaient imputer au notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°) ALORS QUE le notaire n'a pas à attirer spécialement l'attention des parties sur la portée d'une clause rédigée clairement et dont les conséquences sont compréhensibles ; qu'en jugeant que le notaire avait commis une faute en n'attirant pas l'attention des consorts Y... sur les conséquences de la modification, dans l'acte du 13 mai 2011, du mode de paiement d'une partie du prix de la parcelle, sans constater que la lecture de l'acte, adressé en projet, ne leur permettait pas de comprendre qu'à l'obligation de payer sous forme de remise des lots avait été substituée l'obligation de payer le prix en numéraire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour juger que les consorts Y... n'étaient pas devenus propriétaires des lots litigieux qu'il ressortait de l'acte authentique de vente du 13 mai 2011 « que leur accord a[vait] porté, non pas sur la vente d'appartements, mais sur celle d'une parcelle de terre, et que l'obligation de livrer ces appartements, qui pesait initialement sur la société Terralodge, a[vait] été remplacée, au cours de la formation du contrat, par une autre obligation, celle de verser une somme de 650 000 euros » (arrêt, p. 5, al. 1er), tout en affirmant, pour retenir la responsabilité du notaire que « l'intention des parties était d'éteindre l'obligation de la société Terralodge de paiement d'une partie du prix de vente du terrain, à hauteur de 650 000 euros, par la remise aux consorts Y... d'appartements dans l'immeuble à construire » (arrêt, p. 5, pén. al.), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE la teneur des obligations incombant au notaire s'apprécie en considération des éléments existant au jour de son intervention ; qu'en se fondant, pour reprocher au notaire de ne pas avoir respecté l'intention des parties lors de la rédaction de l'acte authentique du 13 mai 2011, sur des échanges entre les parties et le notaire, sur l'acte sous seing privé et le projet d'acte authentique établi, quand de tels éléments étaient postérieurs à l'acte authentique (arrêt, p. 5, pén. al.), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
6°) ALORS QUE l'acte authentique du 13 mai 2011 prévoyait la vente par les consorts Y... d'une parcelle contre un prix dont la société Terralodge devait s'acquitter, pour le solde de 650 000 euros, au plus tard le 30 septembre 2012 ; qu'en jugeant que le notaire avait commis une faute en n'attirant pas l'attention des consorts Y... « sur les conséquences de la modification, dans l'acte du 13 mai 2011, du mode de paiement d'une partie du prix de la parcelle et des risques qu'ils encourraient en acceptant un paiement de ce prix par compensation à la place d'une obligation de remise des appartements » (arrêt, p. 5, dernier al.), quand l'acte authentique du 13 mai 2011 ne prévoyait pas un paiement par compensation mais un paiement en argent à terme, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de l'acte du 13 mai 2011 et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse la responsabilité du notaire suppose que soit établi un lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué ; qu'en jugeant que la faute du notaire qui n'aurait pas attiré l'attention des consorts Y... sur la modification des modalités de paiement du prix, était la cause du préjudice tenant à « l'absence de transfert de propriété des appartements » (arrêt, p. 6, al. 2), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Terralodge aurait accepté de remettre des lots en paiement, quand elle avait refusé lors de la conclusion de l'acte authentique du 13 mai 2011 de consentir un tel transfert de propriété, et si elle aurait été à même d'achever les lots, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. Moyen produit au pourvoi incident provoqué par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leur demande tendant à voir juger qu'ils sont devenus propriétaires des lots n° 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29, 30 de l'immeuble construit sur la parcelle sise à [...], cadastrée section [...], n° [...] et [...] vendue à la SCI Terralodge ;
AUX MOTIFS QU'il ressort de la promesse synallagmatique du 1er octobre 2010, établie par Maître X..., que les consorts Y... se sont engagés à vendre à la société Terralodge une parcelle de terrain moyennant le paiement d'un prix consistant d'une part en une somme d'argent et d'autre part en l'obligation de livrer les locaux à construire . qu'il ressort de l'acte authentique du 14 mai 2011 par lequel les parties ont réitéré la vente qu'elles ont convenu en définitive d'un prix seulement constitué d'une somme d'argent ; qu'il résulte ainsi de ces actes que leur accord a porté, non pas sur la vente d'appartements, mais sur celle d'une parcelle de terre, et que l'obligation de livrer ces appartements, qui pesait initialement sur la société Terralodge, a été remplacée, en cours déformation du contrat, par une autre obligation, celle de verser une somme de 650 000 euros, en sorte qu 'à la date du 13 mai 2011, les consorts Y... ne pouvaient plus être propriétaires des lots 3, 4, 10, 13, 14, 20, 21, 29 et 30 ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES qu'en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que tel est bien le cas en l'espèce, les consorts Y... s'étant engagés à vendre une parcelle de terrain à la SCI Terralodge en contrepartie pour cette dernière du versement d'un prix déterminé selon des modalités précises et, en particulier, pour partie par une dation en paiement ; qu'il est incontestable qu'il y a bien eu rencontre des volontés sur la chose et sur le prix et, du reste, aucune partie ne dément l'existence de cet accord lors de la signature de l'acte sous seing privé ; que toutefois la dation en paiement prévue dans ladite promesse synallagmatique de vente ne constitue jamais qu'une modalité du paiement du prix et non pas une promesse de vente de trois appartements avec caves et garages de la part de la SCI Terralodge aux consorts Y... ; que l'acte authentique de vente du 13 mai 2011 ne reprend pas le mécanisme de la dation en paiement, mais le versement comptant de la somme de 650 000 € ; que pour autant, il est établi que la remise des trois appartements aux consorts Y... restait envisagée ;
ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé et que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'arrêt constate que, selon la promesse synallagmatique de vente du 1er octobre 2010, les consorts Y... ont vendu une parcelle à la société Terralodge moyennant un prix payable pour partie par la remise d'appartements dans le bâtiment à construire sur la parcelle, si bien qu'en retenant que le contrat était "en cours de formation" jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique sans relever aucune circonstance de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte précité ;
ALORS QUE les consorts Y... faisaient valoir, dans leurs écritures, que, postérieurement à l'acte authentique du 13 mai 2011, les parties avaient réitéré les termes de la promesse synallagmatique de vente, par un acte sous-seing privé non daté mais faisant référence aux précédents et que cet accord avait reçu un commencement d'exécution dans l'acte de constatation de la réalisation de la condition suspensive, si bien qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE la cour d'appel qui a constaté que l'intention des parties de voir remettre aux consorts Y... trois appartements en paiement du prix de vente du terrain a persisté nonobstant la signature de l'acte authentique du 13 mai 2011, la cour d'appel n'a pas déduit de ses constatations de fait les conséquences légales s'en évinçant nécessairement.
