LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 février 2017), que, par acte du 9 janvier 2008, la société civile immobilière Acacias (la SCI) a consenti une promesse unilatérale de vente à la Société anonyme d'HLM immobilière du Moulin Vert (la Société immobilière du Moulin Vert) portant sur un terrain cadastré n° [...] et une quote-part d'une parcelle cadastrée n° [...] en vue de la réalisation d'un programme immobilier ; que l'indemnité d'immobilisation avait été fixée à la somme de 55 000 euros et la promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2008, était assortie d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ; que, soutenant que le bénéficiaire avait manqué à ses obligations contractuelles, la SCI l'a assigné en indemnisation de ses préjudices ; que la société Immobilière du moulin vert a sollicité en cause d'appel le prononcé de la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l'erreur ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater que la promesse de vente est devenue caduque le 31 décembre 2008 et de rejeter sa demande d'indemnisation pour l'immobilisation de son bien du 1er janvier 2009 au 10 septembre 2010 ;
Mais attendu, d'une part, que, la SCI n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la société Immobilière du moulin vert aurait méconnu le principe en vertu duquel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, si la société Immobilière du moulin vert exposait avoir fait une demande verbale de prorogation de la promesse de vente le 28 février 2009, la SCI n'indiquait pas qu'elle y aurait consenti, qu'aucune des pièces produites ne manifestait l'intention de la SCI d'accepter cette prorogation et que, si la société Immobilière du moulin vert avait continué à poursuivre l'étude de faisabilité de son projet, elle l'avait fait en parfaite conscience de la caducité de la promesse et retenu que les préjudices allégués par la SCI n'étaient pas en relation avec les fautes reprochées à la société Immobilière du moulin vert, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la promesse de vente était devenue caduque le 31 décembre 2008 et que la demande d'indemnisation formée au titre de l'immobilisation du bien pour la période postérieure devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la Société immobilière du Moulin Vert fait grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de la promesse de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente prévoyait que l'assiette du projet était constituée par la parcelle n° [...] et que, si la SCI ne disposait pas d'un « droit de propriété absolu » sur la quote-part de la parcelle n° [...] également vendue, cette circonstance n'avait pas posé de difficulté dans les démarches faites par la société Immobilière du moulin vert pour l'obtention du permis de construire, ce dont il résultait que la vente de cette quote-part ne constituait pas un élément substantiel de l'opération, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la demande devait être rejetée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société civile immobilière Acacias aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Acacias et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la Société anonyme d'HLM immobilière du Moulin Vert ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Acacias.
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la promesse de vente du 9 janvier 2008 est devenue caduque le 31 décembre 2008 et d'AVOIR débouté la SCI Acacias de sa demande d'indemnisation pour l'immobilisation de son bien du 1er janvier 2009 au 10 septembre 2010,
AUX MOTIFS QUE « la société HLM, qui a déposé sa demande de permis de construire le 31 juillet 2008, n'a pas respecté le délai fixé dans la promesse qui lui imposait de déposer cette demande avant le 30 avril 2008, sous peine de voir la condition suspensive considérée comme réalisée et l'indemnité d'immobilisation acquise au promettant, qui pouvait alors reprendre sa pleine et entière liberté. La SCI Acacias n'a, après cette date du 30 avril 2008, manifestement pas souhaité mettre un terme à la promesse alors qu'elle pouvait le faire en percevant l'indemnité d'immobilisation. Le 6 août 2008 la mairie a écrit à la société HLM que le dossier déposé le 31 juillet 2008 était incomplet (y manquaient en effet des pièces aussi essentielles qu'un plan de masse des constructions à édifier, une notice décrivant le terrain et présentant le projet, un plan des façade et des toitures), et que le délai maximum d'instruction du permis de construire était fixé par la loi à 6 mois, délai ne commençant à courir qu'à compter de la réception de la totalité des pièces manquantes. A la date d'expiration de la promesse, soit le 31 décembre 2008, la société HLM n'avait pas obtenu le permis de construire, situation qui lui est totalement imputable et tient tant au retard avec lequel elle a déposé sa demande qu'au caractère incomplet de celle-ci. Ce n'est que le 28 mai 2009 que la mairie lui a accordé le permis de construire. La société HLM explique qu'il a fait l'objet d'un retrait compte tenu de son « impossible mise en oeuvre » eu égard à la contestation persistante des droits détenus par la SCI Acacias sur la parcelle [...] et aux risques de recours des autres propriétaires indivis de cette parcelle, mais aucune des pièces qu'elle verse aux débats ne justifie de ses dires. Quoi qu'il en soit, à la date d'expiration de la promesse, le 31 décembre 2008, la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'était pas réalisée en raison de la négligence de la société HLM. La promesse prévoyait : « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimée le bénéficiaire ». Cette clause est très claire, il en résulte que la promesse est devenue caduque le 31 décembre 2008. Si la société HLM indique qu'elle a fait une demande verbale de prorogation de la promesse le 28 février 2009, la SCI Acacias, qui ne le conteste pas, n'indique pas qu'elle y a consenti, puisqu'elle explique même que la société HLM entendait obtenir une réduction du prix de vente compte tenu de la diminution de la SHON. Aucune des pièces produites par les parties ne manifeste l'intention de la SCI Acacias de consentir à la prorogation de la promesse. Il apparaît ainsi qu'à l'évidence, aucune prorogation de la promesse n'est intervenue, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal dont la décision sera infirmée en ce qu'elle a dit que la promesse était devenue caduque le 10 septembre 2010, date du courrier par lequel la société HLM a écrit à la SCI Acacias que la mairie avait à nouveau refusé le permis de construire et lui avait fait part de son souhait de ne pas densifier la parcelle, ce qui l'amenait à l'impossibilité d'envisager la poursuite du projet. Si la société HLM a continué à poursuivre l'étude de la faisabilité de son projet, elle l'a fait en parfaite conscience que la promesse dont elle avait bénéficié était caduque et qu'il lui appartenait de convaincre la SCI Acacias de lui en consentir une nouvelle. L'expiration de la promesse le 31 décembre 2008 permettait à la SCI Acacias de reprendre sa liberté de vendre à un tiers mais également de prétendre au versement de l'indemnité d'immobilisation de 55.000 euros, la non réalisation de la condition suspensive étant imputable au bénéficiaire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à lui verser ladite somme. Cette indemnité a pour vocation d'indemniser forfaitairement l'immobilisation du bien subie par le promettant de la date de conclusion de la promesse jusqu'à son expiration. La demande de l'intimée tendant à être indemnisée à hauteur de la somme de 750.000 euros au titre de la perte de valeur de son bien (la promesse de vente conclue avec un tiers le 20 janvier 2011 au prix de 800.000 euros n'a pas abouti et la propriété a finalement été vendue aux enchères pour 350.000 euros le 19 septembre 2013) ne saurait prospérer dès lors qu'elle disposait de son bien depuis le 1er janvier 2009 et que les difficultés pour le vendre et ses problèmes financiers ne sont pas imputables à la société HLM. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point. Il n'y a pas lieu non plus de lui allouer, comme l'a fait le tribunal, une indemnisation à hauteur de 100.000 euros en réparation de l'indisponibilité du bien puisque celui-ci était à sa libre disposition depuis le 1er janvier 2009 et que la société HLM n'est pas responsable de la décision de la SCI de ne pas le remettre en vente. Pour la même raison, la SCI doit être déboutée de ses demandes de dommages-intérêts complémentaires portant sur la perte de loyers de septembre 2009 à septembre 2010 (69.748 euros), sur les intérêts, indemnités bancaires et frais de saisie immobilière (48.095 euros), majorations de taxes foncières (1.510 euros), ces dépenses n'ayant aucun lien avec la carence de la société HLM. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Acacias de ses demandes de ces chefs » ;
1°) ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en cause d'appel, la SCI ACACIAS rappelait que la société du Moulin Vert, en dépit de l'expiration de la promesse unilatérale de vente au 31 décembre 2008, avait demandé sa prorogation, puis avait poursuivi ses diligences en vue de l'obtention d'un permis de construire, et avait attendu le 10 septembre 2010 avant de renoncer à l'acquisition, de sorte qu'elle ne pouvait ensuite se prévaloir, compte tenu de son attitude antérieure, de la caducité de la promesse au 31 décembre 2008 pour soutenir qu'elle n'aurait pas été responsable de l'immobilisation du bien au-delà de cette date ; qu'en faisant droit à l'argumentation de la société du Moulin Vert contestant toute prorogation de la promesse de vente au-delà du 31 décembre 2008, tout en constatant que cette société avait pourtant fait une demande verbale en vue de proroger la promesse et a ensuite poursuivi les diligences entreprises en vue de la réalisation de la vente promise, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le principe suivant lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, ensemble l'article 122 du code de procédure civile et l'article 1134, alinéa 3 du code civil en sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS QUE les juges ne doivent pas dénaturer les termes du litige ; qu'en cause d'appel, la SCI ACACIAS sollicitait expressément « la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Acacias au profit de la SA Moulin Vert s'est prorogée tacitement et est devenue caduque le 10 septembre 2010 » en raison de la poursuite des relations des parties au-delà du terme prévu (conclusions d'appel de la SCI, p.20, in limine), et précisait que durant toute la période de prorogation elle « s'est abstenue de rechercher un autre acquéreur, respectant ainsi [les] obligations contractuelles [nées de la promesse] » (conclusions, p.19, 3e paragraphe) ; qu'en retenant au contraire que la SCI ACACIAS n'aurait pas indiqué avoir consenti à la prorogation de la promesse, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile et de l'article 1134 du code civil en sa rédaction applicable à la cause ;
3°) ALORS QUE la promesse unilatérale de vente expirée peut faire l'objet d'une prorogation tacite ; qu'en cause d'appel, la SCI ACACIAS soutenait que la promesse unilatérale de vente consentie à la société du Moulin Vert avait été tacitement prorogée, les relations des parties s'étant poursuivies après l'expiration du terme fixé au 31 décembre 2008, et la SCI ACACIAS s'abstenant de rechercher un autre acquéreur ; qu'en écartant toute prorogation au motif qu'aucune des pièces produites par les parties ne manifesterait l'intention de la SCI ACACIAS de consentir à la prorogation de la promesse, cantonnant ainsi son examen à l'existence d'un accord exprès de la SCI ACACIAS et sans rechercher, comme elle y était invitée, si la poursuite des relations entre les parties après l'expiration de la promesse que la société du Moulin Vert avait offert de proroger et l'abstention de la SCI ACACIAS à rechercher un autre acquéreur n'attestaient pas d'une prorogation tacite de la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1108 et 1134 du code civil en leur rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS, en tout état de cause, QUE la rupture de pourparlers contractuels engage la responsabilité délictuelle de son auteur lorsqu'il a entretenu son partenaire dans la croyance erronée de la conclusion du contrat ; qu'à l'appui de ses demandes indemnitaires, la SCI ACACIAS faisait valoir que la société du Moulin Vert avait en tout état de cause engagé sa responsabilité délictuelle pour avoir entretenu la SCI ACACIAS dans la croyance de la conclusion de la vente, croyance finalement déçue en raison des fautes commises par la société du Moulin Vert dans l'instruction de ses demandes successives de permis de construire ; que la cour d'appel, en écartant les demandes de la SCI ACACIAS au motif inopérant qu'aucune prorogation de la promesse de vente n'est intervenue, sans rechercher, comme elle y était invitée, si indépendamment de la question de la prorogation de la promesse la société du Moulin Vert n'avait pas engagé sa responsabilité délictuelle en entretenant la SCI ACACIAS dans la croyance erronée de la conclusion de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil en sa rédaction applicable au litige. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la Société anonyme immobilière du Moulin Vert.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le bénéficiaire d'une promesse de vente (la société du Moulin Vert), conclue le 9 janvier 2008 avec le promettant (la société Acacias), de sa demande visant à ce que soit prononcée la nullité de cette promesse ;
AUX MOTIFS QU' « Aux termes de la promesse de vente, la vente portait sur une propriété comprenant : un chalet et un ensemble de 28 boxes à voitures et deux hangars figurant au cadastre section [...] et ‘partie du rond-point de la rue des acacias au droit de la propriété ci-dessus d'une contenance de 124 mètres carrés d'après mesurage à prendre sur la parcelle cadastrée section [...] pour 8 ares 37 centiares'. Il était précisé dans la partie ‘Exposé' (page 2) : le bénéficiaire envisage la réalisation d'un programme immobilier comprenant un immeuble collectif à usage d'habitation à loyer modéré, avec ses dépendances, aires de stationnement et jardins sur la commune d'[...], [...] .
Cet ensemble immobilier aura pour assiette foncière le bien objet des présentes figurant au cadastre section [...] , pour une contenance de 12a 19ca, appartenant au promettant'. Même si le projet de construction tel que décrit ci-dessus ne porte que sur la parcelle [...] , force est de constater que la vente portait également sur une quote-part de la parcelle [...] , contrairement à ce qu'a jugé le tribunal. Cependant, ce point s'avère sans incidence dans la mesure où si l'appelante indique que la venderesse ne disposait pas d'un ‘droit de propriété absolu' sur cette quotepart de parcelle, elle ne démontre pas que cette question soit à l'origine de la moindre difficulté quant à l'obtention du permis de construire, ses seules allégations étant bien sûr insuffisantes. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande d'annulation de la promesse de vente » (arrêt attaqué, p. 6) ;
ALORS QUE selon l'article 1110 ancien du Code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'un contrat de vente portant sur un bien dont le vendeur n'est pas le propriétaire est nul pour cause d'erreur sur la substance ; que le bénéficiaire de la promesse de vente avait demandé à la cour d'appel de constater que le promettant ne disposait pas d'un droit de propriété absolu sur une partie du bien immobilier faisant l'objet de la promesse et, par conséquent, de prononcer la nullité de la promesse pour cause d'erreur sur la substance ; qu'en relevant uniquement que le défaut de propriété du promettant était sans incidence sur l'obtention d'un permis de construire, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à justifier le rejet de la demande de nullité pour erreur sur la substance, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 ancien du Code civil.
