LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 février 2017) fixe les indemnités revenant à M. Casimir X..., par suite de l'expropriation, au profit de la direction régionale de l'aménagement, de l'environnement, du logement (DREAL) Languedoc-Roussillon, de parcelles lui appartenant ;
Attendu que, pour qualifier de terrains à bâtir les parcelles cadastrées en section BH, l'arrêt retient la proximité immédiate de l'ensemble des réseaux présents sur l'avenue du 11 novembre ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces réseaux étaient adaptés à la capacité de construction des parcelles expropriées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il :
- dit que la date de référence des parcelles BK doit être fixée au 22 juin 2010 et confirme la date de référence des parcelles BH au 28 mars 2012,
- confirme le jugement du juge de l'expropriation de Mende du 18 septembre 2015 en ce qu'il a alloué les indemnités principales de dépossession à 45 900 euros, 77 280 euros, 38 528,50 euros, 192 000 euros et 68 652 euros s'agissant des parcelles [...] anciennement 88, BK 90, BK 117et BK 119,
- le confirme en ce qu'il a fixé l'indemnisation pour dépréciation du surplus à 24 126,75 euros pour la parcelle [...] ,
l'arrêt rendu le 6 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la direction régionale de l'aménagement, de l'environnement, du logement Languedoc-Roussillon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la direction régionale de l'aménagement de l'environnement du logement Languedoc-Roussillon.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir fixé la date de référence au 22 juin 2010 pour les parcelles BK et au 28 mars 2012 pour les parcelles BH et d'avoir condamné l'État à payer à Monsieur Casimir X... les sommes 525.330€ et 864.370 € à titre d'indemnité principale, d'avoir alloué les indemnités principales de dépossession à 45.900 €, 77.280 €, 38.528,50 €, 192.000 € et 68.652 € s'agissant des parcelles [...] anciennement 88, BIC 90, BIC 117 et BIC 119, soit un total s'élevant à 1.835.020,50 € outre un abattement pour occupation de 10 % sur les terrains [...] et [...] à hauteur de la somme de 138.970 € (1.389.700 € x 10%), soit globalement un total général de 1.696.050,50 €, d'avoir fixé l'indemnisation pour dépréciation du surplus à 24.126,75 € pour la parcelle [...] , à 164.422,50 € l'indemnité pour dépréciation du surplus en ce qui concerne les parcelles 13H 205 et 255, et à 1.800 €, 3.500 € et 300.566,10 € comme indemnités de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la détermination de la date de référence Le juge de l'expropriation a expliqué que les parties "s'accordent pour considérer que la date de référence à retenir en l'espèce est celle du 28 mars 2012, c'est-à-dire la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme de Ici commune de Mende, ce qui implique, conformément aux dispositions de l'article L.322-6 du code de l'expropriation, que l'évaluation des biens sciasse en considérant que ceux-ci ont cessé d'être compris dans un emplacement réservé, le tout sous réserve de l'appréciation qui peut être faite de l'intention dolosive résultant des modalités utilisées pour le classement de certaines parcelles". En cause d'appel les dates de référence énoncées par les parties, s'agissant des parcelles BK et B11 ne sont pas identiques, clans la mesure où l'État a proposé de les fixer respectivement aux 22 juin 2010 et 30 juin 1992 (conclusions page 55), alors que Monsieur Casimir X..., ès qualités d'exproprié, a choisi les 22 juin 2010 et 28 mars 2012 (écritures pages 14 et 15), tandis que le commissaire du gouvernement, rappelant que la date de référence est nécessaire afin de déterminer la période utilisée pour évaluer les biens, en fonction de la mise en place des étapes de concertation liées à la rocade courant 2011 et à une procédure de mise en conformité du POS, modifié en décembre 2011, ainsi qu'au visa de l'arrêté du 6 décembre 2011 portant déclaration d'utilité publique des travaux d'aménagement considérés, n'a pas pour autant exprimé concrètement ses propres dates. Dans le respect des termes de l'article L. 322-6 du code de l'expropriation prévoyant "Lorsqu'il s 'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application du V de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme par document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 20001208 du 13 décembre 2000, [que] le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé", dont résulte le postulat que "La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document une d'urbanisme en tenant lieu où le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé". En ce qui concerne les parcelles BK (90,117,256 et 259) l'État et Monsieur Casimir X... ont proposé identiquement, comme date de référence, celle du 22 juin 2010, en l'occurrence un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la DUP, dès lors substituée à celle du 28 mars 2012 auparavant définie par le premier juge dont la décision est ainsi infirmée à ce titre. Concernant les parcelles BH (205 et 243) l'argumentation de l'exproprié, fondée principalement sur l'application conjuguée des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, s'avère préférable en ce qu'elle précise que la date de référence est constituée par celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien en relation au PLU, approuvé au mois de mars 2012, et classant le terrain en zone 2AU, si bien que l'ensemble conduit au jour du 28 mars 2012, à l'exclusion "de la date d'approbation du POS du 30 juin 1992" suggérée par l'autorité expropriante, dépourvue à l'évidence d'un quelconque motif pertinent, d'où la confirmation de ce chef du jugement critiqué »,
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « Les parties s'accordent pour considérer que la date de référence à retenir en l'espèce est celle du 28 mars 2012, c'est-à-dire la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme de la commune de Mende, ce qui implique, conformément aux dispositions de l'article L 322-6 du Code de l'Expropriation, que l'évaluation des biens se fasse en considérant que ceux-ci ont cessé d'être compris dans un emplacement réservé, le tout sous réserve de l'appréciation qui peut être faite de l'intention dolosive résultant des modalités utilisées fioul le classement de certaines parcelles »,
1°/ Alors que la date de référence permettant au juge de l'expropriation d'apprécier l'usage effectif du bien, n'est fixée, en application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, que lorsque le bien est situé dans le périmètre du droit de préemption légalement institué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que la date de référence devait être fixée au 28 mars 2012, date d'approbation du PLU de la commune de Mende, par « l'application conjuguée des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme » dès lors qu'il s'agit de la date « à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien en relation avec le PLU » ; qu'en se déterminant ainsi, sans au préalable rechercher si les parcelles en cause étaient situées dans le périmètre du droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ;
2°/ Alors qu'en tout état de cause lorsque l'arrêté déclarant un projet d'utilité publique emporte mise en compatibilité du plan d'occupation des sols en créant des emplacements réservés pour les seuls besoins de l'opération déclarée d'utilité publique et qu'en l'absence de cette opération, les emplacements en cause n'auraient pas été réservés par le plan d'occupation des sols, la date de référence doit être fixée un an avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique conformément à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; que la date de référence n'est déterminée en fonction de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, conformément à l'article L. 322-6 dudit code, que lorsque l'emplacement réservé est créé en dehors de toute déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, l'emplacement réservé grevant les parcelles appartenant aux expropriés n'a été créé que par mise en compatibilité du plan d'occupation des sols de la commune de Mende avec le projet d'utilité publique, de sorte que la date de référence devait être fixée un avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique soit le 22 juin 2010 ; qu'en ne retenant pas une telle date mais en déterminant la date de référence en fonction de l'acte le plus récent rendant opposable le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé, soit le 28 mars 2012, date de l'approbation du plan local d'urbanisme, la cour a violé les articles L. 322-2 et L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir fixé la date de référence au 22 juin 2010 pour les parcelles BK et au 28 mars 2012 pour les parcelles BH et d'avoir condamné l'État à payer à Monsieur Casimir X... les sommes 525.330€ et 864.370 € à titre d'indemnité principale, d'avoir alloué les indemnités principales de dépossession à 45.900 €, 77.280 €, 38.528,50 €, 192.000 € et 68.652 € s'agissant des parcelles [...] anciennement 88, BIC 90, BIC 117 et BIC 119, soit un total s'élevant à 1.835.020,50 € outre un abattement pour occupation de 10 % sur les terrains [...] et [...] à hauteur de la somme de 138.970 € (1.389.700 € x 10%), soit globalement un total général de 1.696.050,50 €, d'avoir fixé l'indemnisation pour dépréciation du surplus à 24.126,75 € pour la parcelle [...] , à 164.422,50 € l'indemnité pour dépréciation du surplus en ce qui concerne les parcelles 13H 205 et 255, et à 1.800 €, 3.500 € et 300.566,10 € comme indemnités de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'indemnité principale de dépossession Le premier juge, relevant qu'il a pu être constaté lors du transport sur les lieux, que les parcelles expropriées, figurant à la section BK du cadastre sous les numéros 256 (ex BK 88),90,117 et 259 (ex BK 119), en zone naturelle , « forment un ensemble foncier de vaste superficie dont la limite nord est constituée par la route nationale 88, dénommée avenue des Gorges du Tarn" et disposant sur celle-ci "en conséquence d'une large façade, à proximité desquelles, à l'est plus précisément, se situe la zone commerciale dite de Ramille, regroupant un certain nombre de grandes enseignes de vente aux particuliers et qui constitue quasiment la seule zone regroupant à Mende un ensemble de magasins de grandes et moyennes surfaces", en a légitimement déduit qu'elles doivent cependant, bien que privées de la qualification de "terrain à bâtir", se voir reconnaître la qualité de "situation privilégiée" afférente aux tènements cadastrés et même celui n°88, "partie intégrante du même ensemble immobilier de par son accessibilité à partir des autres emplacements comme étant affectée pour partie seulement d'un risque d'inondation au regard des dispositions du plan de prévention des risques'" Cette distinction qualificative, scrupuleusement cernée et parfaitement motivée par la description de l'environnement manifestement favorisé de ces parcelles, certes non constructibles et à vocation agricole, ne saurait être empreinte (Pua quelconque excès malgré les ternies de l'autorité expropriante, ni davantage d'un prétendu élément de moins-value que "le couloir rie bruit" et les "aléas glissement et chute" énoncés par cette dernière, ne sont nullement de nature à constituer. De plus la présence de nombreuses artères de circulation, à même d'en faciliter la fluidité, et l'éventualité du caractère de constructibilité au niveau du POS de la parcelle [...] , traduisent indéniablement cette situation dite privilégiée. Il est donc justifié de maintenir les montants arrêtées ab initio par le juge de l'expropriation, s'élevant à 45 900 € (BK 88 devenue BK 256), 77 280 € (BK 90), 38 528,50 € et 22 960 € (BK 117), 192 000 € et 68 652 € (BK 119 devenue BK 259), de sorte que Monsieur Casimir X... a légitimement conclu à leur confirmation in extenso, soit un total de 445 320,50 €. Considérant que les parcelles253 et BH 255 constituent un second ensemble foncier, et mentionnant que leur proximité tant de l'avenue du 11 novembre, comportant de multiples réseaux, que des bâtiments du lycée technique Emile Z... et de la Gendarmerie de Mende, sise au sud, caractérise l'existence de zones amplement urbanisées jusqu'à leur classement par le « plan local d'urbanisme en zone urbaine", c'est-à-dire en zone 2AU de leur secteur d'implantation, le juge de l'expropriation a estimé – à bon droit - qu'elles devaient être assimilées à des "terrains à bâtir ressortissant d'un classement en zone UE, d'où leur_équivalence à une zone dotée de la finalité de recevoir des constructions à usage individuel isolé ou regroupé, assorties d'équipements et de commerces de quartier, le tout motifs pris de ce que ce classement, "en principe destiné à s'ouvrir à l'urbanisation à moyen ou long terme ne répond pas à la réalité effective ni à une logique objective, mais se rattache à une volonté manifeste de faire en sorte que leur valeur se trouve limitée à un prix minimal permettant ainsi de faciliter leur acquisition dans le but de parvenir à réaliser à moindre coût le projet d'aménagement routier", ce que l'exproprié a demandé à la cour, au moyen d'un faisceau d'indices, d'accréditer puisque "relevant d'une intention dolosive". En tout état de cause c'est en fonction de références comparatives distinctes, concernant des ventes contemporaines au titre des années 2013 et 2014, respectivement énumérées par Monsieur Casimir X... et le commissaire du gouvernement les qualifiant de proches géographiquement, que le premier juge a retenu une valeur moyenne de 110 € le m² à titre de base de valeur vénale des terrains, élevée à 130 € le m² par conclusions de l'intimé, dont le quantum symbolise finalement l'ancienneté avérée de ces données, et leur nécessaire adéquation à l'évolution mathématique du marché immobilier, ce qui conduit à faire droit aux demandes chiffrées de celui-ci, soit les sommes suivantes : * parcelle BH 253 4041 m² x 130 € - 525 330 6, * parcelle 13H 255 6649 m² x 130 Le - 864 370 e, d'oie le total de 1 835 020,50 € dont à déduire l'abattement pour occupation de 10 % pour les tènements cadastrés [...] et [...] -138 970 € (1 389 700 e x 10%), soit un total s'élevant à la somme globale de 1 696 05,05 €. Sur les indemnités de remploi Conformément aux observations dirimantes du premier juge, relevant que Monsieur Casimir X... a accepté les modalités de calcul de l'indemnité de remploi proposés par le commissaire du gouvernement en référence à une évaluation strictement parcellaire, les sommes qui résultent des calculs y afférents, eu égard à l'exploitation des parcelles par le GAEC, des Résistants, doivent subir un abattement dans les proportions suivantes couramment pratiquées et admises - 30 % jusqu'à 6 000 € = 1 800 € -25 % de 6000 € à 20 000 € = 3500 - 20 % de 20 000 € à 1 502 830,50 € = 300 566,10 €. Sur l'indemnité pour dépréciation du surplus : Comparant les réclamations émanant de l'exproprié, avec les propositions du commissaire du gouvernement reposant sur une convention départementale du 8 janvier 2003 relative aux modalités d' indemnisation fixées dans le cadre d'un accord amiable d' acquisition après procédure de déclaration d'utilité publique, le juge de l'expropriation a écarté à raison l'application de celle-ci, réservée aux accords amiables d'acquisition, exclus en l'espèce, ce qui légitime de retenir, du chef de la parcelle [...] , propre à être partagée en 2 parties synonymes d'une configuration moins favorable, le reliquat d'une superficie fixée sans contestation par le commissaire du gouvernement à 10 723 m², soit un décompte de 24 126,75 €, révélateur de la confirmation également de ce chef du jugement attaqué. Enfin quant aux parcelles cadastrées section [...] et [...], telles que visées par la décision du juge de l'expropriation, le surplus non exproprié représente une superficie de 5979 m², de forme désavantageuse, pour laquelle les conditions d'accès seront sensiblement modifiées, en sorte que l'indemnité a été fixée raisonnablement à 164 422,50 € (5979 x 110 x 25 %) » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur l'indemnité principale de dépossession Ainsi qu'il ressort des éléments de l'espèce, les parcelles appartenant à Casimir X..., en ce qu'elles sont concernées par l'opération d'expropriation, peuvent se répartir en deux ensembles immobiliers distincts, un premier tènement situé en bordure de la route nationale 88, situé dans la section cadastrale BK, et un second tènement situé quant à lui avenue du 11 Novembre, dans la section cadastrale BH.1)
En ce qui concerne les parcelles de la section cadastrale BK Ainsi qu'il a notamment pu être constaté à l'occasion du transport sur les lieux, ces parcelles forment un ensemble foncier de vaste superficie dont la limite nord est constitué par la route nationale 88, dénommée Avenue des Gorges du Tarn, sur laquelle elles disposent en conséquence d'une large façade. A proximité de ces parcelles, à l'est plus précisément, se situe la zone commerciale dite de Ramille, regroupant un certain nombre de grandes enseignes de vente aux particuliers et qui constitue quasiment la seule zone regroupant à Mende un ensemble de magasins de grande et moyenne surface. Les opérations de transport sur les lieux ont également permis de constater que la partie la plus proche de la route nationale 88 est constituée d'une parcelle plane et régulière, actuellement aménagée à usage de parking, et que le surplus de l'ensemble immobilier est formé de terrains supportant une végétation de prairie naturelle plus ou moins bien entretenue, présentant un mouvement modéré de déclivité du nord vers le sud. Il n'est pas contesté que ces parcelles sont libres d'occupation. Celle-ci sont classées en zone N, laquelle, considérée comme zone naturelle, n'a pas vocation à accueillir de constructions nouvelles. Si elles ne peuvent dès lors être considérées comme terrains à bâtir, elles doivent cependant se voir reconnaître la situation privilégiée dont elles peuvent bénéficier. À ce titre, s'il ressort des écritures de l'exproprié et de celles du Commissaire du Gouvernement qu'un accord existe pour reconnaître cette qualité aux parcelles cadastrées [...] [...] et [...], il n'en est pas de même en ce qui concerne la parcelle cadastrée [...] . Or, cette dernière parcelle, qui fait partie intégrante du même ensemble immobilier que les autres, bénéficie dès lors de la même situation privilégiée puisque son accessibilité à partir des autres parcelles appartenant à Casimir X... ne peut être contestée et qu'elle n'est affectée que pour une partie seulement d'un risque d'inondation au regard des dispositions du plan de prévention des risques. Dès lors, il convient bien de tenir compte de la situation particulièrement privilégiée de l'ensemble des parcelles cadastrées en section BK. Par ailleurs, et au vu de l'évolution des positions de l'exproprié et du Commissaire du Gouvernement révélée à travers leurs écritures respectives, il convient de tenir compte de leur accord pour que la parcelle [...] pour sa partie bâtie soit évaluée sur une base de 125,50 € le m².Toutefois, l' abattement proposé par le Commissaire du Gouvernement sur la partie non bâtie de cette même parcelle à raison de ce qu'elle est classée en zone caractérisée par l'instabilité du terrain n'apparaît pas devoir être retenue dans la mesure où, au-delà de ce qui est énoncé à ce titre dans le cadre du plan local d'urbanisme, aucune donnée objective d'origine géologique ou similaire ne vient corroborer ou à tout le moins fonder cette affirmation, et alors surtout que, ainsi que le sait, un bâtiment, aujourd'hui minée par suite d'un incendie, a bien été édifié sur cette parcelle il y a manifestement de nombreuses années, sans que celui-ci ne subisse pour autant un quelconque dommage lié à l'instabilité du terrain. Il en est de même en ce qui concerne la partie de parcelle [...] d'une superficie de 4800 m² aménagée en parking et dont il n'est aucunement établi qu'elle aurait été affectée par un quelconque phénomène lié à l'instabilité du terrain. Par ailleurs, la valeur vénale de la parcelle [...] doit être déterminée non comme s'il s'agissait d'un simple terrain à usage agricole mais en tenant compte de ce que celle-ci constitue un terrain dépendant de la partie bâtie.
Compte tenu de ces éléments factuels, il convient de fixer la valeur de ces parcelles à une somme de 40 € le m².Le surplus des parcelles doit être évalué sur une base de 9 € le m². En effet, d'une part, le Commissaire du Gouvernement se réfère notamment à un terme de comparaison issu d'une cession intervenue les 27 juin et 11 juillet 2014, portant sur une parcelle située en zone constructible, incluse dans la ZA de Ramille, vendue sur une base de 17 € le m² et, d'autre part, l'exproprié se réfère quant à lui a deux ventes intéressant des terrains classés en zone AU, intervenues les 2 mai 2012 et 21 mars 2013 au prix de 20 € le m² et le 31 décembre 2013 au prix de 30 € le m², de telle sorte qu'une valeur moyenne se dégage à hauteur de : (17 + 20 + 30) :3 = 22,33 €. Si l'on affecte cette valeur moyenne de l'abattement de 60% retenue à juste titre par le Commissaire du Gouvernement pour démarquer la valeur des parcelles litigieuses de ces terrains de référence, on obtient bien une valeur de base de : 22,33 x 0,40 = 8,93 € qu'il convient d'arrondir à la somme de 9 €. Dès lors les indemnités de dépossession concernant les parcelles cadastrées section BK s'établissent dans les termes suivants :
- parcelle [...] : 5100 x 9 = 45 900,00 €,
- parcelle [...] : 1932 x 40 = 77 280,00 €,
- partie bâtie de la parcelle [...] : 307 x 125,50 = 38 528,50 €,
- partie non bâtie de cette même parcelle : 574 x 40 = 22 960,00 €,
- parties aménagée en parking de la parcelle [...] :
4800 x 40 =192 000,00 €,
-surplus de la parcelle [...] : 7628 x 9 = 68 652,00 €.„
soit au total: 445 320,50 €.
Dès lors que les parcelles en cause sont libres de toute occupation, il n'y a pas lieu d'affecter les valeurs ainsi déterminées d'un quelconque abattement.2) en ce qui concerne les parcelles de la section cadastrale BH Ce second ensemble foncier est situé à proximité de l'avenue du 11 Novembre et jouxte les bâtiments du lycée technique Émile Z.... A proximité immédiate, au sud de ces parcelles, a été édifiée la gendarmerie de Mende. Ce tènement est encadré, au nord, au sud et à l'est par des zones présentant une urbanisation d'une certaine densité, lesquelles sont d'ailleurs classées par le plan local d'urbanisme en zone urbaine. Il ne peut être contesté que l'ensemble de ces parcelles bénéficie de la proximité immédiate de l'ensemble des réseaux présents sur l'avenue du 11 Novembre laquelle est située en pleine zone urbaine de l'agglomération mendoise. Dans le cadre des opérations ayant précédé la mise en compatibilité du plan d'occupation des sols dans la perspective de la réalisation de la rocade Ouest de Mende, il est établi que cette zone a bien été considérée alors comme un secteur déjà amplement urbanisé. Cependant, et dans le cadre de l'établissement du plan local d'urbanisme, cette même zone s'est trouvée incluse dans sa quasi-totalité dans l'emplacement réservé à l'ouvrage de contournement à réaliser. En conséquence, il apparaît que le classement en zone 2AU du secteur où se situent les parcelles en cause, à savoir un secteur qui n'est en principe destiné à s'ouvrir à l'urbanisation qu'a, moyen ou à long terme, ne répond pas à la réalité effective, ni à une logique objective, mais se rattache à une volonté manifeste de faire en sorte que leur valeur se trouvent limitée à un prix minimal permettant ainsi de faciliter leur acquisition dans le but de parvenir à réaliser à moindre coût le projet d'aménagement routier. Au demeurant, ni l'autorité expropriante, ni le Commissaire du Gouvernement ne formulent d'observations face aux affirmations de Casimir X... tenant à l'intention dolosive ayant présidé au classement de ses parcelles. Dans la mesure où il ne peut par ailleurs être contesté que cet ensemble de parcelles dispose bien de la présence à proximité de l'ensemble des réseaux de toute nature équipant l'avenue du 11 Novembre, les terrains qui le composent doivent être considérés comme terrains à bâtir ressortissant dès lors d'un classement en zone UE, définie comme une zone ayant vocation à recevoir des constructions à usage individuel isolé ou regroupé ainsi que des équipements et commerces de quartier. Pour ce qui est de la fixation de la valeur vénale des parcelles dont il s'agit, Casimir X... se réfère à deux termes de référence une vente intervenue le 20 décembre 2013 portant sur une parcelle de 720 m² sise à proximité, chemin de la Résistance, c'est-à-dire dans une zone un peu plus en retrait par rapport à l'avenue du 11 Novembre, moyennant un prix de 130 € le m² et une autre vente intervenue le 5 août 2014 portant sur deux parcelles d'une superficie globale de 1000 m², situées avenue du 11 Novembre dans une zone réservée au commerce et à l'artisanat, moyennant un prix de 100 € le m², cette vente ayant été faite sur l'initiative de la commune de Mende. Le Commissaire du Gouvernement cite quant à lui deux éléments de référence comparables ou même similaires à ceux qui sont invoqués par l'exproprié. Sans qu'il n'y ait ici aucunement lieu de tenir compte d'un abattement qui résulterait de ce que les terrains ne pourraient être considérés comme terrains à bâtir, au regard des motifs ci-dessus exprimés, il se dégage de ces termes de référence une valeur moyenne de l'ordre de 110 € le m², ce qu'il convient de retenir pour fixer la valeur vénale des terrains litigieux. Dès lors l'indemnité principale de dépossession revenant à Casimir X... s'établit de la manière suivante : parcelle [...] : 4041 x 110 = 444510 €, - parcelle [...] : 6649 x 110=731.390€.Ces parcelles sont occupés et exploités par le GAEC des Résistants de telle sorte qu'il convient d'appliquer aux indemnités ci-dessus fixées un abattement de 10 %, afin de tenir compte des indemnités revenant par ailleurs à l'exploitant, et que l'indemnité fixée pour la parcelle [...] doit dès lors être ramenée à la somme de 400 059 tandis que celle concernant la parcelle [...] doit quant à elle être ramenée à la somme de 658 251 €, soit en l'espèce une somme totale de 1 058 310 €. Sur les indemnités de remploi Même si Casimir X..., dans son dernier mémoire, indique accepter les modalités de calcul de l'indemnité de remploi telle que proposée par le Commissaire du Gouvernement sur la base d'une évaluation par parcelle, il est constant que celle-ci doit bien en réalité être calculée sur le montant global des indemnités principales de dépossession revenant à l'exproprié dès lors que l'opération d'expropriation porte sur un ensemble de parcelles situées sur le territoire d'une même commune. Dès lors il convient de fixer cette indemnité dans les termes suivants : -30% jusqu'à 6000 € = 1800,00€ -25% de 6000 € à 20 000 € = 3500,00 - 20 % de 20 000 à 1 502 830,50 300.566,10€ soit au total : 305866,10 €, Sur l'indemnité pour dépréciation du surplus Casimir X... formule une réclamation à raison de ce qu'il estime qu'il subira une dépréciation du surplus subsistant des parcelles [...] et [...] . Le Commissaire du Gouvernement formule à ce titre des propositions sur la base d'une convention départementale régularisée le 8 janvier 2003 relative aux modalités d'indemnisation fixée dans le cadre d'un accord amiable d'acquisition après procédure de déclaration d'utilité publique. Cependant, et outre le fait que cette convention n'a pas vocation à s'imposer de manière générale dans le cadre des procédures d'expropriation, il convient de rappeler que celle-ci a été régularisée entre la direction départementale des services fiscaux d'une part et la chambre d'agriculture ainsi que des représentants d'exploitants de propriétaires agricoles ou forestiers d'autre part, dans le cadre, ainsi que son nom l'indique, d'accords amiables d'acquisition, ce qui n'est pas le cas en la présente espèce. Après l'expropriation, la parcelle [...] se trouvera partagée en deux parties et présentera dès lors une configuration moins favorable qu'antérieurement. Ce reliquat d'une superficie estimée par le Commissaire du Gouvernement à 10 723 m² doit faire l'objet d'une indemnité de dépréciation qui, au regard des éléments de l'espèce, peut être fixée à hauteur de 25 % de sa valeur.
Compte tenu des motifs ci-dessus exprimés, celle-ci s'établit dès lors dans les termes suivants : (10 723 x 9) x 25 % + 24 126,75 €. En ce qui concerne les parcelles cadastrées section [...] et [...], l'expropriation laissera subsister un reliquat global de 5979 m² de forme peu avantageuse et dont les conditions d'accès seront sensiblement modifiées au regard de la situation antérieure à l'opération d'expropriation. Compte tenu des mêmes motifs, l'indemnité dont il s'agit s'établit dès lors dans les termes suivants : (5979 x110) x 25 %= 164 422,50 €. Il revient donc à Casimir X... une somme globale de 188 549,25 € à titre d'indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié de ses parcelles » ;
ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est réservée aux terrains, non seulement situés dans un secteur constructible, mais encore effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable situés à proximité immédiate des terrains en cause et de « dimensions adaptées » à la capacité de construction de ces terrains ; qu'en l'espèce, s'agissant des parcelles BH, la cour a considéré qu'elles devaient être qualifiées de terrains à bâtir au sens de l'article précité, dès lors qu'elles devaient être regardées comme situées dans un secteur constructible et que « cet ensemble de parcelles dispose bien de la présence à proximité de l'ensemble des réseaux de toute nature équipant l'avenue du 11 novembre » ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (v. conclusions récapitulatives, p. 20) si les réseaux étaient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces parcelles, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation.
