LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 30 janvier 2017), que la SCI Les Arches du Cailly (la SCI) est propriétaire d'un immeuble à usage industriel et commercial sur lequel un bail commercial a été consenti en 1992 à la société Galvanorm qui y exerçait une activité de galvanisation ; que la société Galva Caux a repris l'activité de la société Galvanorm et un bail précaire a été régularisé le 1er mai 2007 ; que, par lettre du 2 décembre 2008, la société Galva Caux a informé la préfecture et la SCI du transfert de ses activités à compter de mars 2009 ; qu'elle a libéré les lieux le 4 décembre 2009 et conclu avec la SCI une convention de résiliation du bail ; qu'un diagnostic des sols, qui a conclu à une contamination au zinc, a été réalisé en novembre 2009 ; que, soutenant que la société Galva Caux n'avait pas respecté son obligation de remise en état des lieux, la SCI l'a assignée en paiement d'indemnités d'occupation et d'immobilisation et de dommages-intérêts réparant la perte de chance de vendre l'immeuble ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société Galva Caux avait libéré les lieux après avoir procédé aux travaux prévus dans le bail précaire et que la SCI avait reconnu dans la convention de résiliation que les lieux loués lui avaient été donnés en bon état de réparation locative et d'entretien et les locaux correctement nettoyés par le preneur comme prévu dans le bail, et souverainement retenu, sans dénaturation ni contradiction, que la lettre du 16 mars 2017 ne pouvait s'analyser comme un engagement de procéder à la dépollution du site, que celui-ci avait été laissé dans un état permettant sans risque un usage futur comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation, que la SCI pouvait le relouer ou le vendre pour un usage industriel et commercial dans des conditions d'utilisation identiques sans risque sanitaire spécifique sauf restriction potentielle quant à l'installation de bureaux sur l'ancienne zone de dégraissage, qu'aucun élément ne permettait de retenir que la société Galva Caux aurait restitué le site dans un état plus défavorable que celui dans lequel la société Galvanorm l'avait reçu et qui entraînerait une perte de valeur de la parcelle qui lui serait imputable et qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre elle, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les demandes de la SCI devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Arches du Cailly aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour la société Les Arches du Cailly.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Les Arches du Cailly de ses demandes aux fins de voir condamner la société Galva Caux à payer la somme de 112.030 € HT à titre d'indemnité d'immobilisation couvrant la période du 1er décembre 2009 au 31 juillet 2015, la somme de 32.542,94 € au titre du remboursement des taxes foncières couvrant la période du 1er décembre 2009 au 31 juillet 2015 et la somme de 110.000 € au titre de la dépréciation de l'immeuble résultant des servitudes publiques qui l'affectent, puis d'avoir condamné la SCI Les Arches du Cailly à payer à la société Galva Caux la somme de 1.647,41 € à titre de restitution du dépôt de garantie,
Aux motifs qu' il est constant que la société Galva Caux venant aux droits de Galvanorm, au titre de son activité de galvanisation était, sur le site appartenant à la SCI les Arches du Cailly, soumise à la législation sur les installations classées ; qu'il résulte de la combinaison des articles L. 512-6-1 et R. 512-74 III que la société Galva-Caux est tenue seule, personnellement et à ses frais exclusifs, à raison de sa qualité de dernier exploitant, à une obligation particulière de remise en état du site, sans considération de son statut de locataire ou propriétaire de ce site, et peu important l'état dans lequel elle en a pris possession, la nature et l'étendue de cette remise en état s'appréciant en considération des intérêts sanitaires et environnementaux à préserver et de la destination future du site abandonné selon les critères définis par les critères ci-dessus rappelés ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que Galvanorm, par courrier du 2 décembre 2008 et dans la perspective d'une libération du site prévue initialement à fin avril 2009, a informé la SCI Les Arches du Cailly, la mairie de Houlme et la préfecture de seine Maritime de son intention d'abandonner le site du Houlme et indiqué les travaux de mise en état qu'elle prévoyait de réaliser, notamment de démantèlement des installations existantes, nettoyage remise en état des locaux, nettoyage du sol ; qu'elle indiquait que conformément au POS et à son usage actuel, la bâtiment devra être utilisé pour des activités artisanales ou industrielles et qu'à l'issue des travaux de remise en état elle transmettrait un mémoire de réhabilitation qui détaillera en particulier les travaux effectués, le devenir de tous les produits et déchets, l'état dans lequel elle aura laissé le site, la DRIRE étant invitée à venir constater sur place la réalité des travaux effectués ; que la DREAL 76 a accusé réception de ce courrier le 19 août 2009, indiquant qu'il faudrait compléter le dossier par une proposition de réhabilitation visant de site compatible avec l'usage proposé ou à démontrer qu'il est compatible en l'état, demandant la réalisation d'une étude des sols au vu de laquelle l'élaboration d'un schéma conceptuel et plan de gestion pourrait être mis en oeuvre ; que la société Galva Caux a fait procéder au cours du mois de novembre 2009 à un diagnostic de sols (Sita Y...) dont elle a transmis le rapport à la DREAL 76 le 9 mars 2010 en même temps que sa déclaration de cessation d'activité, sans schéma conceptuel et plan de gestion, estimant que les conclusions de ce rapport ne remettaient pas a priori en cause l'usage futur du site envisagé, à savoir activité industrielle ou artisanale ; que ce rapport a également été communiqué à la SCI Les Arches du Cailly le 2 avril 2010 ; que la DREAL 76 a procédé à une visite des lieux le 20 mai 2010 à la suite de laquelle elle a fait savoir à Galvanorm que les éléments transmis étaient insuffisants, rappelant sous le visa de l'article R. 512-39-2 et suivants du code de l'environnement, de façon détaillée ; que le dossier devait comporter une étude historique des usages successifs du site afin de rechercher les utilisations passées de solvants chlorés sur le site et en réalisant des sondages complémentaires (
) un mémoire précisant les mesures prises ou prévues pour assurer la protection des intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 du code de l'environnement compte tenu du ou des usages prévus pour le site (
) qui doivent être déterminés, conformément à l'article R. 512-39-2 du code de l'environnement, sur proposition de sa part devant être transmise au Maire du Houlme et au propriétaire du site ; qu'à cette fin, les enjeux présentés par le site doivent être illustrés d'un schéma conceptuel, confrontant les sources de pollution identifiées par les différents diagnostics aux cibles potentielles, compte tenu notamment des usages futurs envisagés pour le site ; que les enjeux étant posés, il lui revient de proposer une réhabilitation du site, en cohérence avec les usages futurs envisagés, qui doit être discutée sur la base d'un bilan coûts-avantages tenant compte des contraintes ultérieures pesant sur les terrains après réhabilitation et du coût écologique global de cette réhabilitation ; qu'elle soulignait que l'inspection des installations classées ne procèdera au récolement de la cessation d'activité tel que prévu à l'article R. 512-39-3 § III du code de l'environnement, qu'après fourniture d'un mémoire complet (
) ; que la société Galva Caux a fait procéder à une nouvelle étude par la société Inovadia qui a établi un rapport le 16 novembre 2010, puis après étude complémentaire un second rapport le 12 novembre 2012 ; que la société Antea Group est intervenue sur site à sa demande le 13 mars 2013 afin de mettre en place un réseau de contrôle de la qualité des eaux souterraines au droit du site, pour une première analyse au mois d'avril 2013 ; que la société Galva Caux a présenté un plan de gestion du site en juillet 2013 complété en novembre 2013 ; que la DREAL 76 a accusé réception le 21 novembre 2013 et a indiqué que la proposition présentée convenait ; qu'elle a sollicité la communication du calendrier des travaux et indiqué qu'une fois ceux-ci terminés, sur la base d'une visite d'inspection et de la remise d'un dossier de servitude et une proposition de suivi de l'air ambiant, elle serait susceptible de dresser un procès-verbal soldant la procédure de cessation d'activité ; que le plan de gestion du site de juillet 2013 et son addendum de novembre 2013, dont la DRAL 76 a accepté les conclusions, contiennent la synthèse des études, dont il ressort notamment que les différentes études environnementales menées sur le site du Houlme, à l'occasion de la cessation d'activité, semblent indiquer la présence de deux types de pollution aux origines distinctes, d'une part, une pollution endogène, imputable aux activités qui se sont déroulées dans la durée sur l'emprise cadastrale exploitée par la société Galvanorm, par les HCT, par le zinc, dont les valeurs brutes sont, à quelques endroits, notables, mais qui n'est pas sujet à lixiviation, ainsi que TCE dont on peut sans doute suspecter une présence ancienne dans les remblais, dès lors que la société Galvanorm n'a jamais utilisé de TCE, mais au dichlorométhane dont on ne trouve pas trace dans les sols, ni dans les eaux souterraines, et que, par ailleurs, on ne peut exclure que son origine puisse également provenir d'un dégazage de la nappe phréatique, et, d'autre part, une pollution exogène, c'est-à-dire dont l'origine est hors du site par les COHV dans les eaux souterraines, les concentrations relevées concernant des éléments qui n'ont jamais été utilisés par Galvanorm ; que les résultats de l'Z... Inovadia menée en octobre 2012 ont clairement montré que le site pouvait continuer à être utilisé à l'identique (usage industriel et artisanal) sans exposer ses usagers à un quelconque risque sanitaire inacceptable, et que le bailleur est en mesure de récupérer son bien immobilier qu'il pourra relouer ou vendre pour un usage industriel et commercial dans les conditions d'utilisation identiques à celles qu'a connues Galvanorm, sans risque spécifique pour les futurs occupants des lieux, avec néanmoins une restriction potentielle quant à l'installation de bureaux sur la zone de dégraissage (sauf à prévoir des travaux de ventilation) ; que le plan de gestion proposé par Galva Caux en juillet 2013 a mis en évidence, notamment sur le fondement des résultats de l'Z..., d'une part, que l'usage actuel du bâtiment pourrait être maintenu sans risque sanitaire pour ses occupants, y compris en installant des bureaux dès lors que ceux-ci ne sont pas construits au droit de l'ancienne zone de dégraissage et qu'un contrôle de la qualité de l'air ambiant est mis en oeuvre assorti d'une servitude pour la réalisation de travaux de VRD ainsi que pour l'utilisation des eaux souterraines, et d'autre part, que la mise en place de cloisonnements sur la zone de dégraissage pourrait néanmoins être également envisagée à la condition de prévoir l'aménagement d'un vide sanitaire spécifique sur l'ensemble du secteur concerné, conçu pour désactiver les voies de transfert ; que la société Galva Caux, afin de satisfaire à ses obligations ICPE tout en restituant au bailleur des locaux compatibles avec l'usage actuel (industriel et artisanal) et dotés d'un niveau de qualité comparable à celui dont elle a elle-même bénéficié pendant les quelques années de location, était prête à envisager les deux options du plan de gestion, par ailleurs validé par la DREAL 76, qui entend maintenant que la procédure de cessation aboutisse dans les meilleurs délais et a approfondi les conditions concrètes de réalisation des deux options envisagées ; qu'il convient de distinguer une réhabilitation rendue tout à fait indispensable au regard de la réglementation, par exemple pour des raisons environnementales ou sanitaires incontournables, de ce qui relève d'une réhabilitation « préventive » qui serait décidée et engagée pour faciliter une nouvelle utilisation des lieux, le cas échéant, sans encadrement réglementaire, et dans la mesure où l'Z... d'Inovadia conduit à la compatibilité de l'état actuel du site avec son usage futur, tout indique qu'on se trouverait dans le second cas puisqu'aucune contrainte réglementaire de réhabilitation n'est réellement applicable en l'espèce ; que la première option envisagée, de confinement contrôlé avec création d'un vide sanitaire, correspondant en réalité à la réalisation coûteuse d'un investissement d'amélioration (dont Galvanorm n'a jamais bénéficié) pour effectivement permettre au bailleur de conclure avec un locataire ou un acquéreur, précisément en raison de la possibilité pour eux de disposer de bureaux cloisonnés et, en particulier, au droit de l'ancienne zone de dégraissage, devait nécessairement correspondre à une demande expresse, argumentée et précise de la part du bailleur ; qu'or, la SCI Les Arches du Cailly n'a jamais répondu aux multiples demandes qui lui ont été adressées de faire connaître ses intentions et un projet précis d'utilisation future ; que la seconde qualifiée de confinement contrôlé (option statu quo), propose la mise en place d'un confinement contrôlé assortie d'une surveillance de l'air ambiant et de la mise en oeuvre d'une servitude concernant les précautions à prendre en matière de travaux sur VRD et l'interdiction de captage des eaux souterraines sur site, elle a été acceptée par la DREAL 76, comme permettant effectivement l'utilisation du site à usage industriel et artisanal comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation mise à l'arrêt ; qu'en même temps qu'elle rappelait à la société Galva Caux ses obligations au regard des dispositions du code de l'environnement, la DREAL 76 lui a également fait savoir que les ventes et acquisitions de terrains ayant abrité une installation classée étaient peu encadrées par le code de l'environnement, rappelant les dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement qui prescrit essentiellement une obligation particulière d'information à la charge du vendeur, et la sanction de son non-respect ; qu'elle indiquait également que le code de l'environnement ne conditionne pas la vente du site à l'établissement préalable du PV de récolement prévu par l'article R. 512-39-3 du même code ; que tant que ce PV n'est pas dressé le site reste soumis à la législation sur les installations classées et l'instruction du dossier de cessation d'activité est considérée comme non achevée ; qu'en conséquence des investigations ou travaux de réhabilitation complémentaires peuvent encore être menées à la demande de l'inspection des installations classées, aux frais du dernier exploitant, ce dont l'acquéreur doit avoir conscience ; que la société Galva Caux a établi un dossier de demande de servitude d'utilité publique en avril 2014, fait établir un rapport technique présentant les résultats de la deuxième campagne d'analyse d'air ambiant en novembre 2014, concluant que l'atmosphère contrôlée dans le bâtiment est compatible avec un usage industriel et commercial, résultat à confirmer aux prochaines campagnes devant avoir lieu courant avril 2015 ; qu'un arrêté a été pris le 10 juin 2015 instaurant des servitudes d'utilité publique fondées sur l'article L ; 515-12 du code de l'environnement sur la parcelle appartenant à la SCI Les Arches du Cailly qui prévoit notamment qu'avant toute nouvelle prise de possession du site, le porteur du projet a l'obligation de vérifier la qualité de l'air ambiant par un dispositif de prélèvement de type passif afin de s'assurer que la situation est conforme aux données d'entrée utilisées dans l'Evaluation Quantifiée des Risques Sanitaires remise suite à la cessation d'activité de la société Galvanorm ; que la zone est réservée à un usage non sensible de type industriel et/ou artisanal, toute installation de bureaux cloisonnés au droit de l'ancienne zone de dégraissage étant en principe interdit, réservant cependant la possibilité de changement d'usage et/ou l'installation de bureaux cloisonnés au droit de l'ancienne zone de dégraissage, à condition que le porteur du projet remplisse certaines obligations précisément définies, et sous réserve de validation par une analyse du risque résiduel ; que le rapport technique établi en août 2015 par la société Dopler présentant les résultats de la troisième campagne d'analyses de l'air ambiant conclut notamment que l'atmosphère contrôlée dans le bâtiment est compatible avec un usage industriel et commercial ; que le rapport déposé en février 2016 présentant les résultats de la quatrième campagne d'analyses d'air ambiant conclut que l‘atmosphère contrôlée dans le bâtiment au cours de quatre campagnes de mesures effectuées sur une période de deux ans, est compatible avec un usage industriel et artisanal ; que la société Galva Caux est tenue aux obligations qui lui sont imposées par le code de l'environnement pour pouvoir être considérée comme ayant régulièrement cessé son activité d'exploitation d'un site classé, et ce pour la protection des intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et uniquement en qualité de dernier exploitant, sans considération de son statut de locataire ou propriétaire du site ; que le présent litige concerne les relations privées de Galva Caux avec la SCI Les Arches du Cailly, en leurs qualités respectivement de locataire et bailleur, et la demande de la SCI Les Arches du Cailly est une demande indemnitaire ; qu'il résulte du courrier adressé à Galva Caux le 16 mars 2007 et du bail précaire régularisé le 1er mai 2007 qui en reprend les termes que Galva Caux s'était engagée envers elle à procéder à la remise en état du bâtiment par la réalisation d'une dalle béton à l'endroit où se situe le bain zinc actuel, ainsi que sur la petite zone où un mur a été supprimé et au nettoyage du sol afin d'éliminer les poussières et graisses qui s'y trouvent ; qu'il est constant que Galva Caux a totalement libéré les lieux le 4 décembre 2009 après avoir procédé aux travaux annoncés, la SCI Les Arches du Cailly ayant reconnu dans la convention de résiliation signée le même jour que « les lieux loués lui ont été donnés en bon état de réparation locative et d'entretien et que les locaux ont été correctement nettoyés par le preneur comme prévu au paragraphe 3 des charges et conditions dudit bail ; que dans son courrier du 16 mars 2007, Galva Caux avait indiqué : « Comme vous le souhaitez et comme la loi nous l'impose, lorsque nous quitterons ces locaux, nous ferons procéder à une étude de sol afin de vous démontrer qu'il n'existe pas de pollution qui risque de diminuer la valeur de votre bien » mais cette indication ne peut s'analyser comme un engagement de procéder à la dépollution du site évoquée par la SCI Les Arches du Cailly ; que la convention de résiliation du 4 décembre 2009 indiquait seulement que le dossier de cessation d'activité serait à fournir dès qu'il serait établi mais ne posait nullement comme condition à la libération de Galva Caux de tout engagement contractuel de Galva Caux envers la SCI Les Arches du Cailly, la fourniture du dossier complet de cessation d'activité, la SCI Les Arches du Cailly ne peut utilement se prévaloir de clauses insérées dans un compromis de vente qu'elle a par ailleurs signé avec un acquéreur et qui n'a pu conduire à une vente effective, ce compromis étant inopposable à Galva Caux qui n'y était pas partie ; que la procédure de cessation d'activité a nécessité le temps écoulé, pour l'étude par les experts et l'administration, concernant le sol et l'air ambiant sur site, le niveau et la nature de la pollution de ceux-ci, en considération de plusieurs hypothèses d'utilisation future du site, à savoir l'usage industriel et/ou artisanal comme antérieurement, ou le possible aménagement de bureaux dans le bâtiment existant, ainsi que pour les contrôles périodiques prescrits ; qu'il est constant que "l'utilisation future" du site délaissé par la SCI Les Arches du Cailly [sic] est un usage industriel et/ou artisanal, étant observé que cet usage existe pour des activités diverses depuis 1883 [sic] » ; que les études ont montré que certaines pollutions relevées n'étaient pas imputables à l'activité de Galva Caux ou de Galvanorm avant elle et que le site a été laissé dans un état permettant sans risque un usage futur comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation mise à l'arrêt ; qu'aucun élément ne permet de retenir que la société Galva Caux, à raison de son exploitation en suite de Galvanorm, aurait restitué le site dans un état plus défavorable que celui dans lequel Galvanorm l'avait reçu lors de la prise d'effet du bail en septembre 1992 qui causerait ainsi une perte de valeur de la parcelle qui lui serait imputable ; que l'indemnisation sollicitée par la SCI Les Arches du Cailly à raison de la constitution d'une servitude d'utilité publique, sous le visa de l'article L. 515-11 du code de l'environnement est fixée par le juge de l'expropriation par application de ce même texte ; que le terrain avait été libéré conformément à la convention de résiliation ; que la SCI Les Arches du Cailly pouvait le relouer ou vendre pour un usage industriel et commercial dans les conditions d'utilisation identiques, sans risque sanitaire spécifique pour les futurs occupants sauf restriction potentielle quant à l'installation de bureaux sur l'ancienne zone de dégraissage ; qu'elle ne justifie pas de démarches en ce sens après la caducité du compromis de vente signé avec M. Patrick A... le 19 novembre 2009 dont les conditions spécialement stipulées entre eux n'avaient pas été réunies alors que le code de l'environnement ne conditionnait pas la vente ou la location du site à l'établissement préalable du PV de récolement prévu par l'article R. 512-39-3 du même code ; que ces éléments ne permettent pas de retenir à l'encontre de Galva-Caux l'existence d'une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil et permettant de justifier sa condamnation aux diverses indemnités sollicitées par la SCI Les Arches du Cailly sur ce fondement ; que l'indemnisation sollicitée par la SCI Les Arches du Cailly à raison de la constitution d'une servitude d'utilité publique, sous le visa de l'article L. 515-11 du code de l'environnement est fixée par le juge de l'expropriation par application de ce même texte ; que dans ces conditions, la SCI Les arches du Cailly doit être déboutée de l'ensemble de ses prétentions, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions ; qu'aucune réparation locative n'étant imputable à la société Galva Caux, il convient de faire droit à sa demande de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1.647,41 €, à laquelle la SCI Les Arches du Cailly n'oppose aucune contestation,
1° Alors en premier lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis; que dans son courrier en date du 12 mars 2007, reçu le 16 mars suivant, la société Galva Caux indiquait à la SCI Les Arches du Cailly : « Je vous confirme que nous avons l'intention de reprendre les activités de la société Galvanorm à qui vous louez un bâtiment. Comme vous le souhaitez et comme la loi nous l'impose, lorsque nous quitterons ces locaux, nous ferons procéder à une étude de sols afin de vous démontrer qu'il n'existe pas de pollution qui risque de diminuer la valeur de votre bien. Nous procéderons également à la remise en état du bâtiment par la réalisation d'une dalle béton à l'endroit où se situe le bain de zinc actuel, ainsi que sur la petite zone ou un mur a été supprimé. Nous procéderons également à un nettoyage du sol afin d'éliminer les poussières et graisses qui s'y trouvent »; qu'il en résultait que la société Galva Caux s'engageait à son départ à faire procéder à une étude des sols et à prendre les dispositions nécessaires à leur décontamination, si une pollution était avérée, de telle sorte que la valeur du bien n'en soit pas affectée; qu'en énonçant que l'indication susvisée ne peut s'analyser comme un engagement de procéder à la dépollution du site évoquée par la SCI Les Arches du Cailly, la cour d'appel a dénaturé la lettre reçue le 16 mars 2007 et violé le principe susvisé,
2° Alors en deuxième lieu qu' en s'abstenant de rechercher, bien qu'y ayant été expressément invitée, si, par ce courrier en date du 16 mars 2007, la société Galva Caux n'avait pas souscrit à l'égard de la SCI Les Arches du Cailly une obligation de résultat en garantissant à celle-ci l'absence de toute pollution du site à son départ même si celle-ci n'en était pas l'auteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,
3° Alors en troisième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis; qu'aux termes de la convention de résiliation du bail précaire en date du 4 décembre 2009, la SCI Les Arches du Cailly reconnaissait « que l'intégralité des loyers dus lui ont été payés aux dates convenues ainsi que toute somme ayant pu être mis à la charge du preneur par l'effet dudit bail notamment le remboursement de l'impôt foncier afférent à la partie louée au prorata temporis sur justificatif, que les lieux loués lui ont été redonnés en bon état de réparations locatives et d'entretien et que les locaux ont été correctement nettoyés per le preneur comme prévu au 3/ des charges et conditions du bail » ; que cette dernière stipulation n'avait trait qu'à l'obligation incombant au preneur de veiller au bon entretien des lieux et ne comportait aucune référence aux conditions particulières relatives aux travaux de dépollution du site ; qu'en énonçant que la société Galva Caux a totalement libéré les lieux le 4 décembre 2009 après avoir procédé aux travaux annoncés, la SCI Les Arches du Cailly ayant reconnu dans la convention de résiliation signée le même jour que « les lieux loués lui ont été donnés en bon état de réparation locative et d'entretien et que les locaux ont été correctement nettoyés par le preneur comme prévu au paragraphe 3 des charges et conditions dudit bail » a dénaturé la convention de résiliation de bail en date du 4 décembre 2009 et violé le principe susvisé,
4° Alors en quatrième lieu qu'aux termes de la mention manuscrite ajoutée dans la convention de résiliation du bail précaire en date du 4 décembre 2009 il était précisé : « Dépôt de garantie non encore remis. Dossier cessation d'activité à fournir dès qu'il sera établi »; qu'en énonçant que la convention de résiliation du 4 décembre 2009 indiquait seulement que le dossier de cessation d'activité serait à fournir dès qu'il serait établi mais ne posait nullement comme condition à la libération de la société Galva Caux de tout engagement contractuel à l'égard de la SCI Les Arches du Cailly, la fourniture du dossier complet de cessation d'activité sans rechercher si l'ajout de cette mention ne venait pas rappeler l'engagement contractuel de la société Galva Caux résultant tant du bail précaire signé le 1er mai 2007 que du courrier préalablement adressé le 16 mars 2007 à la SCI Les Arches du Cailly, mettant à la charge du preneur l'obligation de restituer un terrain exempt de toute pollution en fournissant à cet effet un dossier de cessation d'activité complet de sorte que les obligations souscrites par la société Galva-Caux au titre de la pollution du site devaient être dissociées de celles relatives à la restitution des locaux en bon état d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,
5° Alors en cinquième lieu que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tel, sauf la preuve contraire; qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute; qu'en énonçant qu'aucun élément ne permet de retenir que la société Galva Caux, à raison de son exploitation en suite de Galvanorm, aurait restitué le site dans un état plus défavorable que celui dans lequel Galvanorm l'avait reçu lors de la prise d'effet du bail en septembre 1992, qui causerait ainsi une perte de valeur de la parcelle qui lui serait imputable sans constater qu'un état des lieux aurait été établi de sorte qu'en son absence la société Galva Caux devait répondre de la pollution constatée à plusieurs reprises sur le site dans les différentes études menées en 2010, 2012 et 2013, la cour d'appel a violé les articles 1731 et 1732 du code civil,
6° Alors en sixième lieu que la dépollution et la remise en état d'un site industriel résulte d'une obligation légale particulière dont la finalité est la protection de l'environnement et de la santé publique et qui incombe au dernier exploitant; que cette obligation ne saurait être remise en cause par le preneur ou même minorée par l'existence d'une pollution antérieure à son installation sur les lieux loués; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que les différentes études environnementales menées sur le site du Houlme, à l'occasion de la cessation d'activité, semblent indiquer la présence de deux types de pollution aux origines distinctes, d'une part, une pollution endogène, imputable aux activités qui se sont déroulées dans la durée sur l'emprise cadastrale exploitée par la société Galvanorm, par les HCT, par le zinc, dont les valeurs brutes sont, à quelques endroits, notables, mais qui n'est pas sujet à lixiviation, ainsi que TCE dont on peut sans doute suspecter une présence ancienne dans les remblais, dès lors que la société Galvanorm n'a jamais utilisé de TCE, mais au dichlorométhane dont on ne trouve pas trace dans les sols, ni dans les eaux souterraines, et que, par ailleurs, on ne peut exclure que son origine puisse également provenir d'un dégazage de la nappe phréatique, et, d'autre part, une pollution exogène, c'est-à-dire dont l'origine est hors du site par les COHV dans les eaux souterraines, les concentrations relevées concernant des éléments qui n'ont jamais été utilisés par Galvanorm; qu'en considérant néanmoins, pour écarter tout manquement de la société Galva Caux, que les études ont montré que certaines pollutions relevées n'étaient pas imputables à l'activité de la société Galca Caux ou de Galvanorm, que le site a été laissé dans un état permettant sans risque un usage futur comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation mise à l'arrêt et qu'aucun élément ne permet de retenir que la société Galva Caux, à raison de son exploitation en suite de Galvanorm, aurait restitué le site dans un état plus défavorable que celui dans lequel Galvanorm l'avait reçu lors de la prise d'effet du bail en septembre 1992, qui causerait ainsi une perte de valeur de la parcelle qui lui serait imputable, quand, en sa qualité de dernier exploitant, la société Galva Caux demeurait tenue à l'égard de la SCI Les Arches du Cailly d'une obligation de remise en état du site impliquant de procéder aux mesures de décontamination en cas de pollution, et, à défaut, de réparer le préjudice en résultant pour le propriétaire ceci quel que soit l'état du site lors de son entrée dans les lieux, la cour d'appel a violé les articles L. 512-6-1, R. 512-74, devenu R. 512-39-1 à compter du 13 avril 2010, R. 512-75, devenu R. 512-39-2 à compter du 13 avril 2010, R. 512-76, devenu R. 512-39-3 à compter du 13 avril 2010, du code de l'environnement, ensemble l'article 1147 du code civil,
7° Alors en septième lieu que dans ses conclusions d'appel, la SCI Les Arches du Cailly faisait valoir qu'après avoir mandaté, dans le cadre du mémoire de cessation d'activités, la société Inovadia qui a établi un constat en date du 16 novembre 2010 révélant en particulier un risque élevé par inhalation d'air intérieur du fait de la présence de teneurs significatives en trichloréthylène rencontrée dans les sols, la société Galva Caux avait tergiversé en attendant de nombreux mois pour mandater de nouveau cette société afin qu'elle réalise les investigations complémentaires, prolongeant d'autant l'immobilisation du bien; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
8° Alors en huitième lieu que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs; qu'en énonçant tout à la fois que la SCI Les Arches du Cailly pouvait relouer le terrain ou le vendre pour un usage sanitaire spécifique pour les futurs occupants dans les conditions d'utilisation identiques sauf restriction potentielle quant à l'installation de bureaux sur l'ancienne zone de dégraissage, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile,
9° Alors en neuvième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité; qu'en énonçant que la SCI Les Arches du Cailly ne justifie pas de démarches aux fins de relouer ou vendre son bien après la caducité du compromis de vente signé avec M. Pierre A... le 19 novembre 2009 sans s'expliquer sur les éléments de preuve versés aux débats, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile,
10° Alors en dixième lieu que dans ses conclusions d'appel la SCI Les Arches du Cailly faisait valoir que jusqu'à la connaissance de l'arrêté préfectoral du 10 juin 2015, le bien était non seulement immobilisé mais invendable, faute pour l'acquéreur potentiel d'être en mesure de connaître le coût des travaux de dépollution qui seraient exigés par la DREAL ; que les démarches entreprises pour procéder à la vente du bien se trouvaient vérifiées par la lettre en date du 3 mars 2010 émanant de Maître B..., Notaire (pièce n° 56), par la lettre de Maître C..., Notaire (pièce n° 55), par l'attestation de M. D... (société LEM spécialisée en immobilier d'entreprise) en date du 16 septembre 2015 qui confirmaient les difficultés de vente (pièce n° 59) et par l'acte portant compromis de vente en date du 11 mai 2016 (pièce n° 69) qui venait matérialiser la mise en vente du bien ; qu' il en était déduit que la preuve du préjudice en relation causale avec les manquements imputables à la société Galva Caux était rapportée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
