France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 mai 2018, 17-14644

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 2017), que la société d'aménagement du coeur d'Auron a entrepris la construction et la vente d'un groupe d'immeubles devant comporter neuf bâtiments ; qu'elle a souscrit un contrat d'assurance dommages-ouvrage et une police "constructeur non réalisateur" auprès de la société Allianz France (la société Allianz) et chargé M. X..., architecte, de déposer le permis de construire tandis que la société Cotrasec ingénierie était maître d'oeuvre d'exécution, la société Socotec, assurée auprès de la SMABTP, contrôleur technique, et la société Nice étanche, assurée auprès de la compagnie AGF aux droits de laquelle se trouve la société Allianz, titulaire du lot étanchéité ; que seule la première tranche de travaux concernant les bâtiments A à D ainsi que les sous-sols situés sous ces bâtiments et sous le bâtiment E ont été construits ; que les bâtiments C et D ont été réalisés en deux temps, réceptionnés au stade hors d'eau et hors d'air, puis repris sous la maîtrise d'oeuvre d'exécution de la société EEG, assurée auprès de la société GAN Eurocourtage, aux droits de laquelle vient la société Allianz, avant de faire l'objet d'une réception en mars et avril 1997 ; qu'étaient laissés à l'état brut le pignon est du bâtiment D, la dalle recouvrant les garages souterrains et l'issue de secours de ces parkings puisque devait être accolé ou construit sur ces parties de l'immeuble le bâtiment E qui ne fut jamais édifié ; que le syndicat des copropriétaires des bâtiments C et D de l'ensemble immobilier Le Hameau des sources (le syndicat des copropriétaires) s'est plaint de désordres et, après expertise, a assigné la société d'aménagement du coeur d'Auron, les sociétés Allianz, Nice étanche, EEG, GAN, Socotec et M. X... en indemnisation ; que l'architecte a appelé en garantie la SMABTP en sa qualité d'assureur du bureau de contrôle ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes contre la société Nice étanche ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Nice étanche n'était intervenue que lors de la phase des travaux réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de la société Cotrasec ingénierie, qu'un procès-verbal de réception des travaux de la société Nice étanche avait été établi le 30 septembre 1993, que ce procès-verbal ne comportait aucune réserve, qu'il visait l'opération immobilière en cause sans aucune restriction et que sa signature faisait suite à une demande expresse du maître d'oeuvre d'exécution, et constaté que le délai décennal n'avait pas été interrompu au profit du syndicat des copropriétaires dont l'assignation était d'avril 2009, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que l'action du syndicat des copropriétaires contre la société Nice étanche était prescrite et a légalement justifié sa décision ;

Sur les deuxième et troisième moyens, ce dernier pris en ses neuf premières et en ses douzième et treizième branches, réunis, ci-après annexés :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt
de rejeter ses demandes fondées sur la responsabilité décennale des constructeurs pour l'ensemble des désordres et ses demandes subsidiaires fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun pour la reprise des façades du bâtiment D, l'aménagement de la sortie de secours des parkings et la reprise de la dalle de couverture des garages, ainsi que ses demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que les inachèvements et les désordres affectant les façades du bâtiment D, l'absence d'étanchéité sur la dalle des garages et la sortie de secours de ces garages étaient des désordres visibles à la réception pour le maître d'ouvrage et à la livraison par les acquéreurs qui n'ont pas émis de réserves, qu'il en était de même pour les désordres de toiture, repérables et prévisibles s'agissant de toits en pente dans un village de montagne où les chutes de neige pouvaient être importantes, qui résultaient d'un parti pris architectural accepté sans réserve et, d'autre part, qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires, responsable de l'entretien des parties communes, de s'enquérir du devenir du programme immobilier et de prendre toute mesure appropriée pour prévenir les inondations dans les garages et toute difficulté ou problème de sécurité résultant de l'absence d'aménagement de la sortie de secours, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ces constatations rendaient inopérantes, a, procédant aux recherches prétendument omises, souverainement et sans dénaturation, déduit de ces seuls motifs que les actions en responsabilité exercées par le syndicat des copropriétaires ne pouvaient être accueillies sur aucun des fondements invoqués et a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du troisième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Hameau des sources C et D aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Hameau des sources C et D

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir reçu la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir soulevée par la S.A.R.L. NICE ETANCHE, de l'avoir déclarée bien fondée et d'avoir, en conséquence, déclaré irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES formées contre la société NICE ETANCHE,

Aux motifs que « Sur la fin de non-recevoir tirée de l'expiration du délai décennal pour agir contre la S.A.R.L. NICE ETANCHE :
Il ressort des explications des parties, des recherches de l'expert et des pièces produites (photocopie partielle du marché, ordres de service des 31.7.1991 et 28.9.1992, lettre de COTRASEC du 20.10.1993) que, contrairement à ce que laisse entendre le syndicat :
- la S.A.R.L. NICE ETANCHE n'est intervenue que lors de la première phase de travaux réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de la S.A.. COTRASEC INGENIERIE,
- qu'un procès-verbal de réception des travaux de la S.A.R.L. NICE ETANCHE, portant la date du 30.9.1993, fut établi,
- que l'exemplaire de ce procès-verbal de réception, versé ici en original, qui n'est pas argué de faux, signé par cette société, le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre ne comporte aucune réserve, puisqu'il y est mentionné : nombre de pages annexées : 0, alors que les réserves doivent faire l'objet d'une annexe (pièce n° 5 de NICE ETANCHE),
- qu'il ne vise que l' "Opération : SNC D'AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON", et le "marché et ordres de services en date du 31.7.1991 pour la construction de l'ensemble immobilier", sans aucune restriction,
- que cette signature fait suite à une demande expresse du maître d'oeuvre d'exécution, formulée par lettre du 20.10.1993, produite également en original (pièce n° 4 de NICE ETANCHE),
- que le 18.4.1995, la S.A.R.L. NICE ETANCHE a établi son mémoire pour solde de tous comptes, qu'elle a envoyé le 24.4.1995, suite à demande de SEERI MEDITERRANEE (pièce n° 7 de NICE ETANCHE, en original).
Cette réception sans réserves "purge" donc les vices apparents et constitue le point de départ du délai décennal pour agir à l'encontre des constructeurs et du vendeur de l'immeuble à construire sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, dans leur version applicable au litige.
Le délai décennal pour agir a donc couru à l'encontre de la S.A.R.L. .NICE ETANCHE à compter du 30.9.1993 pour expirer le 30.9.2003, sauf à justifier d'une cause de suspension ou d'interruption de la prescription.

Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque d'une part la S.A.R.L. NICE ETANCHE n'a été assignée en référé expertise qu'en avril 2004, mais seulement à la requête de l'assureur AGF, actuellement ALLIANZ, dans la procédure d'extension de mission ayant donné lieu à ordonnance du 1.6.2004 où le syndicat n'était pas partie, et que, d'autre part, elle ne fut assignée qu fond qu'en avril 2009.
En conséquence, le syndicat est forclos pour agir à l'encontre de cette société, tant sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, qu'au titre des articles 1147 et suivants du Code civil relatifs à la responsabilité contractuelle de droit commun, dans leur version applicable au litige, puisque le désordre dont il est demandé réparation était apparent et ne fut pas réservé lors de la réception.
En effet, l'expert judiciaire, dont le sérieux, la compétence et l'impartialité ne font l'objet d'aucune contestation, a relevé que "l'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du Bâtiment E, à l'origine des inondations des garages était visible lors de la réception" (page 47 du rapport).
En conséquence, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, il convient de déclarer irrecevable pour tardiveté les demandes du syndicat formées contre la S.A.R.L. NICE ETANCHE et donc de réformer partiellement le jugement déféré » ;

1°) Alors qu' il résulte des constatations de la Cour d'appel que la société NICE ETANCHE avait reçu un ordre de service le 31 juillet 1991 pour les bâtiments A et B et un second ordre de service le 28 septembre 1992 pour les bâtiments C et D et que le procès-verbal de réception des travaux de la S.A.R.L. NICE ETANCHE, portant la date du 30 septembre 1993, ne vise que l'ordre de services du 31 juillet 1991 ; qu'il résulte en outre du rapport d'expertise judiciaire, homologué par la Cour d'appel que ce procès-verbal de réception daté du 30 septembre 1993 est afférent aux seuls bâtiments A et B ; qu'en décidant néanmoins que l'absence de réserves dans ledit procès-verbal purgeait les vices apparents affectant l'ensemble des travaux réalisés par la société NICE ETANCHE et donc, notamment, les travaux relevant du second ordre de services relatif aux bâtiments C et D, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

2°) Alors qu' en retenant, pour conforter son affirmation que l'absence de réserves dans le procès-verbal du 30 septembre 1993 purgeait les vices apparents affectant l'ensemble des travaux réalisés par la société NICE ETANCHE, donc notamment ceux relevant du second ordre de services relatif aux bâtiments C et D, que le 18 avril 1995, la S.A.R.L. NICE ETANCHE avait établi son mémoire pour solde de tous comptes suite à une demande de SEERI MEDITERRANEE, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et, par suite, derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

3°) Alors qu' il résulte du rapport d'expertise judiciaire que si « l'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du bâtiment E était visible lors de la réception », en revanche ce défaut ne s'était révélé dans toute son ampleur et ses nombreuses conséquences dommageables qu'ensuite et progressivement ; que dans ses conclusions d'appel, le SyNDICAT DES COPROPRIETAIRES en déduisait que le vice en cause ne pouvait être considéré comme un vice apparent au moment de ladite prétendue réception, laquelle, par suite, ne pouvait faire obstacle à l'action en garantie décennale ; que la Cour d'appel, qui a retenu que l'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du Bâtiment E était visible lors de la réception, sans répondre aux conclusions précitées du SyNDICAT DES COPROPRIETAIRES, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) Alors et partant, que faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, s'il ne résultait pas du rapport d'expertise judiciaire que si « l'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du bâtiment E était visible lors de la réception », en revanche ce défaut ne s'était révélé dans toute son ampleur et ses conséquences dommageables, apparues progressivement, que postérieurement à la réception, de sorte qu'il ne pouvait être considéré comme apparent au moment de ladite prétendue réception, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

5°) Et alors et en tout état de cause, qu' il résulte du rapport d'expertise judiciaire que si « L'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du bâtiment E était visible lors de la réception », en revanche ce défaut ne s'était révélé dans toute son ampleur et ses conséquences dommageables, apparues progressivement, que postérieurement à la réception ; qu'en se bornant à retenir du rapport d'expertise judiciaire que l'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du bâtiment E était visible lors de la réception, la Cour d'appel a dénaturé ce rapport par omission et, par suite, violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 4 du Code de Procédure Civile ;

Deuxième moyen de cassation

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes d'indemnisation fondées sur la responsabilité décennale des constructeurs des articles 1792 et suivants, dans leur version applicable au litige,

Aux motifs propres que « Les demandes d'indemnisation du syndicat des copropriétaires sont formulées :
- à titre principal, sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs résultant des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil, dans leur version applicable au litige, ce qui lui impose de démontrer l'existence de désordres cachés de nature décennale, rendant l'ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité.
- à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1147 et suivants du Code civil, dans leur version applicable au litige, ce qui nécessite alors de prouver l'existence d'une faute imputable aux parties dont il demande la condamnation et d'un lien de causalité directe de cette faute avec les préjudices invoqués.

Il doit être rappelé que la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut être engagée pour des désordres apparents n'ayant pas fait l'objet de réserves lors de la réception.

Le syndicat entend également voir retenue la responsabilité contractuelle de :
- SOCOTEC, contrôleur technique,
- EEG, maître d'oeuvre d'exécution de la deuxième phase de l'opération,
- la S.A.R.L. NICE ETANCHE, entreprise intervenue pour réaliser le lot numéro 6 étanchéité lors de la première phase de travaux, pour manquement de ces sociétés à un devoir d'information et de conseil.

Il n'a pas été formulé de demande au titre de la responsabilité du vendeur d'immeuble à construire pour des vices de construction apparents, telle qu'elle résulte des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil, dans leur version applicable au litige.

Dans son rapport clôturé le 19 septembre 2008, l'expert Jean-Claude Y... a examiné trois types de désordres concernant :
- des dégradations et non-finitions de la façade est du bâtiment D,
- des problèmes de toiture,
- les garages.

1°/ Dégradations et non-finitions de la façade est du bâtiment D :

L'expert judiciaire a indiqué que l'ensemble immobilier devait comporter un bâtiment dénommé bâtiment E, contigu au bâtiment D, situé au-dessus d'une partie du sous-sol. Ce bâtiment n'a pas été édifié.
Le technicien commis a constaté que le pignon est du bâtiment D est dépourvu de peinture et de bardage, qu'il est en béton brut apparent, qu'il se dégrade sous l'action des intempéries, dégradation "susceptible d'entraîner à terme des infiltrations à travers la façade" qu'il n'a cependant pas constatées (pages 30, 31, 62 et 64 du rapport). Il ajoute que "les non-finitions étaient visibles au moment de la réception".

Il s'agit d'un vice apparent qui n'a pas fait l'objet de réserves lors des opérations de réception et qui n'a pas été dénoncé au vendeur dans le délai légal.
En conséquence, le syndicat est mal fondé à rechercher à ce titre la responsabilité décennale du vendeur, du bureau de contrôle et du maître d'oeuvre d'exécution de la seconde tranche de travaux ou à obtenir la condamnation de l'assureur D.O.

Au surplus, en présence d'une décision du maître de l'ouvrage de ne pas réaliser l'ensemble des bâtiments construits, alors qu'il n'a pas cru devoir agir en temps utile après livraison des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement l'existence d'une faute spécifique commise par chacun de ces trois intervenants, qui serait directement à l'origine du préjudice qu'il invoque et chiffre à la somme de 12 660 euros et qui justifierait de les déclarer responsables sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

C'est donc à tort que le premier juge a condamné le maître de l'ouvrage-vendeur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 660 euros au titre de la réfection des façades".
Sa décision sera ici réformée.

2°/ Problèmes de toiture :

Ils concernent :
- les fenêtres de toit de type Velux,
- les chutes de neige et d'eaux pluviales à partir de la toiture,
- l'arrachage des gouttières et infiltrations sous bardages.

L'expert judiciaire a indiqué :
"La toiture de l'immeuble 'Le hameau des Sources', fortement pentée et qui comporte plusieurs pentes, est constituée par une charpente en bois reposant sur des voiles en béton et supportant des panneaux isolants. Sur ces panneaux, une étanchéité constituée par une chape élastomère avec autoprotection a été appliquée. Celle-ci est revêtue de contre-lattes en vois sur lesquels des chevrons ont été cloués. Sur ces chevons, la couverture est constituée par trois rangs de bardeaux en mélèze. Les combles situés sous la toiture sont habitables au niveau R + 3, et partiellement au niveau R + 4, les appartements situés sous les combles sont éclairés par des fenêtres de toit de type 'Vélux'. La toiture comporte des arrêts de neige et, en partie inférieure, des gouttières équipées de descente en PVC" (page 28).
L'expert indique que ces fenêtres de type Velux ne peuvent être ouvertes lors d'importantes accumulations de neige sur le toit, dans la mesure où un traitement par mise en place de cordons électriques destinés à assurer la fonte des neiges ne s'est pas avéré efficace.
Il ajoute que, lors de chutes de neige, celle qui n'est pas retenue par les arrêts de neige tombe du toit sur la terrasse ou devant certaines vitrines des magasins situés au rez-de-chaussée (page 29).
L'expert a en outre constaté la dégradation des bandeaux situés en bas de pente, le léger soulèvement des bardeaux et l' 'écrasement' des capots des velux tant en partie supérieure qu'en partie inférieure.
Il n'a cependant pas relevé d'infiltrations au droit de ces velux.
Il ajoute que la chute de neige sous forme de paquets glissants le long de la toiture contribue à l'arrachage des gouttières situées en partie inférieure des toitures.
Si sont invoquées des infiltrations sous les bardages, il indique aussitôt qu'il n'en a pas constaté la matérialité (pages 30 à 34).

Il est donc établi que la plupart des désordres invoqués par le syndicat résultent du parti pris architectural de concevoir un tel ouvrage avec des toitures en forte pente, accepté par le maître de l'ouvrage et n'ayant pas fait en temps utile de demandes de la part du syndicat des copropriétaires après livraison des parties communes.

Au surplus, les griefs formulés par le syndicat des copropriétaires, à supposer qu'ils constituent tous des désordres, relèvent de défaut apparents nécessairement visibles lors de la réception et lors de la livraison et n'ont pourtant fait l'objet d'aucune réserve.
S'il a été signalé par l'expert judiciaire l'existence d'un écrasement des capots en tôles des velux, comme le fait de l'élastomère qui assure l'étanchéité de la toiture n'est pas relevé sur les costières des velux (page 49), le technicien a également relevé qu'aucune information ne lui avait été fournie pour situer la date d'apparition de ces désordres.
Et comme indiqué précédemment, il n'a pas été justifié ni constaté d'infiltrations.
En conséquence, le syndicat n'est pas fondé à rechercher utilement la responsabilité décennale du vendeur, du bureau de contrôle, du maître d'oeuvre de conception et du maître d'oeuvre d'exécution de la seconde tranche de travaux ou à obtenir la condamnation de l'assureur D.O.

Au surplus, alors qu'il n'a pas cru devoir agir en temps utile après la livraison des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement l'existence d'une faute spécifique commise par chacun de ces trois intervenants, qui seraient directement à l'origine du préjudice qu'il invoque et chiffre à la somme de 28 678 euros et qui justifierait de les déclarer responsables sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Et si le syndicat estime que le bureau de contrôle et le maître d'oeuvre d'exécution ont manqué ici à un devoir d'information et de conseil, il se contente d'articuler ce grief en termes généraux ou erronés.

En effet, il indique dans ses écritures :
- "que SOCOTEC a évidemment failli à sa mission de contrôle et (que) sa responsabilité est amplement engagée... (Qu'il) avait été chargé notamment d'assurer le contrôle de la solidité du bâtiment et de sa conformité et (que) dès lors sa responsabilité doit être recherchée pour les désordres affectant la dalle de couverture, la sortie de secours et les désordres en toiture" (pages 21 et 24),
- "qu'elle se devait de conseiller et vérifier l'état de la construction et veiller à remédier aux manquements constatés au jour de la livraison" (pages 21 t 24),
- "qu'il y a donc violation de son obligation de conseil" (page 21).

Cependant, en application de l'article L. 111-23 du Code de la construction et d'habitation, le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il intervient à la demande du maître de l'ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d'ordre technique. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes.
Il ne lui appartient pas de s'immiscer dans la conception des ouvrages et dans leur exécution.
En vertu de l'article L. 111-24 du même Code, le contrôleur technique est soumis, dans les limites de la mission que lui a confiée le maître de l'ouvrage, à la présomption de responsabilité des articles 1792 et suivants du Code civil.

En l'espèce, par contrat du 16 décembre 1991, le bureau d'études SOCOTEC s'est vu confier par le maître de l'ouvrage une mission de contrôle technique de type A' + afférente notamment à la solidité des ouvrages, à la sécurité des personnes dans les bâtiments et à l'isolation phonique et thermique.
Au cours de sa mission, il a formulé plusieurs observations et notamment, le 30 août 1993, un avis défavorable sur la charpente couverture.

Alors que la mission du bureau de contrôle est de contribuer à la prévention des aléas techniques, qu'il ne peut en aucun cas se substituer aux différents intervenants à l'acte de construire, qu'il n'agit que dans les limites de sa mission, il n'est pas démontré que les désordres précités sont ici imputables à des manquements de Socotec, des confusions étant d'ailleurs opérées par le syndicat entre la mission du contrôleur technique et celle du maître d'oeuvre d'exécution.

Quant au maître d'oeuvre d'exécution EEG, le syndicat des copropriétaires se contente également de procéder par affirmation en estimant que "ledit maître d'oeuvre devait assurer le suivi du chantier, l'animation des réunions hebdomadaires et la réception des travaux. (Et que) sa responsabilité est donc engagée" (page 24).

Alors que le maître de l'ouvrage avait accepté le pari architectural du maître d'oeuvre de conception de réaliser ce type de toiture, il ne démontre nullement que ce maître d'oeuvre d'exécution ait pu commettre une faute spécifique.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat de ses réclamations concernant certains problèmes de toiture, que la demande soit fondée sur la responsabilité légale des constructeurs ou sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

En conséquence, le jugement déféré doit ici être confirmé.

3°/ Griefs concernant les garages :

Ils concernent :
- la dalle de couverture et l'"inondation" des garages,
- la sortie de secours des garages

a) Absence d'étanchéité de la dalle de couverture et "inondation" des garages

L'expert judiciaire, dont le sérieux, la compétence et l'impartialité ne font l'objet d'aucune contestation, a relevé que "l'absence de revêtement d'étanchéité au droit de l'impact du bâtiment E, à l'origine des inondations des garages, était visible lors de la réception" (page 47 du rapport).

S'agissant donc d'un désordre apparent, le syndicat n'était pas fondé, comme l'a justement décidé le premier juge, à rechercher la responsabilité décennale des constructeurs et du vendeur.

En présence d'une décision du maître de l'ouvrage de ne pas réaliser l'ensemble des bâtiments construits, alors qu'il n'a pas cru devoir agir en temps utile après la livraison des parties communes, le syndicat ne démontre nullement l'existence d'une faute spécifique commise par le vendeur, le bureau de contrôle et le maître d'oeuvre d'exécution de la seconde tranche de travaux, qui serait directement à l'origine du préjudice qu'il invoque et chiffre à 281 575,09 euros.
Comme indiqué précédemment, le syndicat qui opère une confusion entre la mission d'un contrôleur et celle d'un maître d'oeuvre, n'est pas en mesure de démontrer en quoi le contrôleur technique aurait manqué à un prétendu devoir d'information et de conseil alors que sa mission n'est nullement celle de concevoir l'ouvrage, d'assurer le suivi du chantier ou de faire procéder à la reprise des manquements éventuels, puisqu'il est seulement chargé de prévenir la survenance des aléas techniques.
Quant au maître d'oeuvre d'exécution EEG, le syndicat des copropriétaires se contente également de procéder par affirmation en estimant que "ledit maître d'oeuvre devait assurer le suivi du chantier, l'animation des réunions hebdomadaires et la réception des travaux. (Et que) sa responsabilité est donc engagée" (page 24 de ses écritures).
Alors que le maître de l'ouvrage avait eu recours à un maître d'oeuvre de conception, sur qui pèse en effet un devoir d'information et de conseil, qu'il a décidé, dans des conditions ignorées de la cour, d'interrompre à un moment le chantier et de ne pas réaliser l'ensemble des bâtiments, le syndicat ne démontre nullement que ce maître d'oeuvre d'exécution ait pu commettre une faute spécifique ayant directement été à l'origine du préjudice invoqué.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à rechercher à ce titre la responsabilité contractuelle de droit commun du bureau de contrôle, de l'entreprise NICE ETANCHE et du maître d'oeuvre d'exécution.
C'est donc à tort que le premier juge a condamné in solidum le vendeur, le bureau de contrôle SOCOTEC et l'entreprise NICE ETANCHE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 281 575,09 euros au titre des travaux de reprise de la dalle de couverture des garages.

b) Sortie de secours des garages

L'expert a signalé que "la non-finition de l'ensemble immobilier tel qu'il était prévu à l'origine, a conduit à réaliser une sortie de secours provisoire, dont le débouché sur un terrain vague clôturé et situé nettement au-dessus du niveau du sol, constitue un vice grave, qui rend cette sortie de secours impropre à sa destination (page 47).

Il relève cependant qu'il s'agit d'une situation qui "était visible dès la réception de l'immeuble" (page 43).
Il s'agit donc d'un désordre apparent qui ne permet pas, comme l'a justement indiqué le premier juge, de rechercher utilement la responsabilité décennale des constructeurs.

Si le maître de l'ouvrage a décidé de ne pas réaliser l'ensemble du programme immobilier, dans des circonstances qui restent d'ailleurs ignorées de la cour, il appartenait au syndicat, responsable de l'entretien des parties communes, de s'enquérir du devenir du programme immobilier et de prendre toute mesure appropriée pour prévenir toute difficulté et notamment tout problème de sécurité concernant la sortie de secours des parkings dont il a reçu livraison sans formuler de réserves.

Comme indiqué précédemment, il n'est nullement démontré par le syndicat l'existence de fautes contractuelles commises par le maître de l'ouvrage vendeur, le contrôleur technique ou le maître d'oeuvre d'exécution, qui serait directement à l'origine du préjudice invoqué par le syndicat correspondant à la somme de 4 431 euros au titre des travaux nécessaires à la réalisation de la sortie de secours en sous-sol.

Le jugement déféré doit ici être réformé en ce que les premiers juges ont condamné la S.A.S. SOCIETE D'AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 431 euros au titre de l'aménagement de la sortie de secours » ;

Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement entrepris que

« Sur les désordres constatés et leurs causes :

L'expert judiciaire Monsieur Jean-Claude Y... relève dans son rapport huit postes de désordre et détermine ainsi leurs causes :
1/ dégradation et non-finition des façades : le bâtiment E n'ayant pas été édifié à la suite du bâtiment D, ce dernier est en béton apparent sans peinture ni bardage sur son pignon est. Cette non-finition était visible dès la réception.
2/ fenêtres de toit : les Velux posés sur le toit ne peuvent s'ouvrir en cas d'importantes accumulations de neige, ce qui pouvait se repérer dès la première saison hivernale. Ces désordres constituent d'importantes malfaçons qui ne permettent pas l'utilisation normale des fenêtres.
3/ chutes de neige et d'eaux pluviales : la toiture comporte des pentes dont certaines sont dirigées vers une terrasse sous-jacente, qui reçoit la neige et les eaux pluviales puisqu'aucun dispositif de retenue n'a été mis en place. Cette situation était visible dès la première saison hivernale.
4/ dalle de couverture des garages : la partie où devait être édifié le bâtiment E est dépourvue de toute étanchéité. Cette dernière, prévue au marché de l'entreprise NICE ETANCHE, n'a pas été réalisée et a été remplacée par une forme au mortier. L'eau s'infiltre à travers la dalle en béton provoquant son éclatement sous l'action du gel. Sur certaines poutres, le béton a éclaté et les aciers apparents commencent à se corroder. Ces désordres atteignent le gros oeuvre et sont susceptibles de mettre en péril le bâtiment (chute totale ou partielle de la dalle de couverture).
.5/ sortie de secours des garages : le premier niveau de parkings comporte une sortie de secours qui débouche sur un terrain vague non aménagé clôturé par une palissade. Cette situation était visible dès la réception de l'immeuble et constitue un vice grave qui rend la sortie impropre à sa destination.
6/ garages inondés : en sous-sol du fait de l'absence d'étanchéité à l'emplacement du bâtiment E. Les véhicules garés sont souillés et il y a un risque de désordres à l'installation électrique.
7/ désordres en toiture : dégradation des bandeaux situés en bas de pente, léger soulèvement des bandeaux et écrasement des capots des Velux, qui peuvent entraîner à long terme des infiltrations. Ces désordres n'étaient pas visibles lors de la réception.
8/ arrachage des gouttières et infiltrations sous-bardage du fait de la chute de neige sous forme de paquets le long de la toiture. Ces désordres étaient prévisibles dès la réception.

Sur les responsabilités encourues :

En l'espèce, s'agissant de la réception des travaux, l'expert précise dans son rapport que lui a été communiqué un procès-verbal de réception des bâtiments C et D en date du 16 décembre 1994 relatif à la mise hors d'eau et hors d'air. Il résulte par ailleurs des pièces communiquées par les parties que la réception des parties privatives des bâtiments C et D a été fixée au 21 mars 1997 (procès-verbal du 28 mars 1997) et que celle des parties communes des bâtiments C et D a été fixée au 4 avril 1997 (procès-verbal du 11 avril 1997). (...)
(...) les désordres relatifs aux façades non terminées, à l'absence de sortie de secours, l'absence d'étanchéité de la dalle de couverture des garages (n° 1/, 4/, 5/, 6/) étaient parfaitement repérables dès la réception des ouvrages dans la mesure où ils résulte de non-finitions. Ils ne pourront donc relever de la responsabilité de plein droit évoquée plus haut.
De même, les désordres relatifs aux Velux, à la toiture et aux gouttières (n° 2/, 3/, 7/, 8/) résultent, comme cela est relevé par l'expert, d'un parti pris architectural manifestement repérable et prévisible s'agissant de toits en pente dans un village de montagne où les chutes de neige peuvent être importantes. dans ces conditions, elles ne sauraient également relever de la responsabilité des constructeurs.
Le Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES SOURCES ne sera pas suivi sur son moyen principal fondé sur la garantie des constructeurs et il n'est donc en conséquence pas opportun de vérifier l'application de la garantie DO due par la Compagnie ALLIANZ.

A titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES SOURCES articule ses demandes sur la théorie dite des "désordres intermédiaires" et l'article 1382 du Code civil.
Il est traditionnellement admis que les désordres qui ne relèvent pas des garanties légales de la construction peuvent être réparés sur le fondement du droit commun de la défaillance contractuelle conformément à l'article 1147 (du) Code civil (et non 1382). Il convient alors de rapporter la preuve d'une inexécution ou d'une faute dans la réalisation du contrat par chacun des intervenants dont la responsabilité est recherchée.
(...). Pour ce qui concerne (...) les désordres liés à la toiture, aux Velux et aux gouttières (n° 2/, 3/, 7/, 8/), force est de constater qu'il n'y a eu de la part de la SAS SOCIETE D'AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON aucune faute et sa responsabilité ne pourra être engagée.
Monsieur Pierre X..., qui a été en charge d'une simple mission de conception de l'ensemble immobilier, ne saurait voir sa responsabilité engagée à quelque titre que ce soit, ni pour les absences de finition constitutives des désordres relatives aux façades, sorties de secours et dalle de couverture des garages qui résultent directement de l'exécution du chantier, ni pour ce qui concerne les toitures, dont la pente résulte comme il a été vu ci-dessus d'un parti architectural sciemment accepté par le maître de l'ouvrage.
S'agissant de la société EEG, qui avait conformément à une convention du 10 octobre 1996, une mission de maîtrise d'oeuvre du chantier comprenant le suivi du chantier, l'animation des réunions hebdomadaires, la réception des travaux limitée à la deuxième phase du projet, l'expert judiciaire relève que "les désordres constatés ne relèvent pas des ouvrages réalisés sous la direction du dit B.E.T.". Sa responsabilité ne saurait en conséquence être engagée.
La SA SOCOTEC avait, en vertu du contrat signé le 16 décembre 1991, une mission de contrôle technique pour les bâtiments A, B, C et D portant sur la solidité, le fonctionnement des installations, la sécurité des personnes, l'isolation phonique, l'isolation thermique. Elle ne saurait être en premier lieu tenue responsable de l'arrêt du projet immobilier par la SAS Société d'Aménagement du Coeur d'Auron et de ses conséquences directes, à savoir les désordres relatifs à la façade et à la sortie de secours. S'agissant des désordres liés à la toiture, force est de constater que la SA SOCOTEC a émis un avis défavorable général par courrier du 30 août 1993 et a transmis divers rapport de contrôle durant l'année 2012 mentionnant un certain nombre d'observations, notamment quant à l'étanchéité et au fenêtres présentes sur le toit. Dans ces conditions, sa responsabilité ne saurait pas non plus être retenue sur ces points.

(...)

Sur les recours et appels en garantie :

(...)
Par ailleurs, en l'absence d'application des règles spécifiques à la responsabilité des constructeurs, la compagnie ALLIANZ ne doit pas voir sa garantie mobilisée au titre de la convention DO ni de la convention CNR qu'elle devait à la SAS SOCIETE D'AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON. Elles sera donc mise hors de cause sur ce point.
(...).
Enfin, la Compagnie d'assurance LE GAN EUROCOURTAGE sera mise hors de cause, la responsabilité de son assuré la société EEG n'ayant pas été retenue à quelque titre que ce soit » ;

1°) Alors que dans son rapport, l'expert judiciaire avait retenu que si la non-finition des façades était visible au moment de la réception, en revanche « les désordres engendrés par cette non finition, qui atteint le gros-oeuvre et constitue un vice grave, n'étaient pas prévisibles au moment de la réception » ; que dans ses conclusions d'appel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, se fondant sur ces conclusions expertales, en déduisait le caractère non apparent du défaut tenant à l'absence de finition du pignon est du bâtiment D au moment de la réception et donc l'incapacité de celle-ci à purger ledit défaut, apparu par la suite ; qu'en affirmant néanmoins se fonder sur le rapport d'expertise pour affirmer que la non-finition du pignon est du bâtiment D était visible lors de la réception, sans répondre aux conclusions précitées du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°) Alors et partant, que dans son rapport, l'expert judiciaire avait retenu que si la non-finition des façades était visible au moment de la réception, en revanche « les désordres engendrés par cette non finition, qui atteint le gros-oeuvre et constitue un vice grave, n'étaient pas prévisibles au moment de la réception » ; que faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, si dans ces conditions, la réception sans réserve, antérieurement à l'apparition des conséquences de l'absence de finition du pignon est du bâtiment D, avait pu purger ce défaut, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

3°) Alors et en tout état de cause, qu' en affirmant se fonder sur le rapport d'expertise pour en déduire que la non-finition du pignon est du bâtiment D était visible lors de la réception, la Cour d'appel a dénaturé par omission le rapport d'expertise judiciaire, dont il résultait que si la non-finition des façades était visible au moment de la réception, en revanche « les désordres engendrés par cette non finition, qui atteint le gros-oeuvre et constitue un vice grave, n'étaient pas prévisibles au moment de la réception » ; qu'elle a ainsi violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

4°) Alors que la Cour d'appel s'est fondée sur l'affirmation de l'expert que le défaut des velux tenant à ce que, « Du fait de leur situation en toiture, lorsqu'il y a accumulation de neige en toiture, celle-ci empêche l'ouverture des "velux" et ne permet pas l'éclairage zénithal des appartements », « était visible dès la première saison hivernale », pour en déduire, comme celui-ci, que ledit défaut était connu lors de la réception ; qu'en se déterminant ainsi, sans davantage que l'expert relever l'existence d'une accumulation de neige en toiture au jour de la réception, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

5°) Alors qu' en se fondant sur les conclusions de l'expert selon lequel les chutes de neige et d'eaux pluviales le long des façades, devant les vitrines des magasins le long de la façade ouest et sur les terrasses, « étaient visibles dès la première saison hivernale », pour en déduire que ces défauts étaient visibles lors de la réception, sans davantage que l'expert constater que ladite réception avait eu lieu en période hivernale, à un moment où il pleuvait ou neigeait, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

6°) Alors que dans son rapport, l'expert judiciaire indiquait ne pouvoir situer la date d'apparition des désordres en toiture, observait qu'en tout état de cause, « Les désordres qui atteignent les "velux" n'étaient pas visibles lors de la réception » et restait taisant concernant le caractère apparent ou non, lors de la réception, de la dégradation des bandeaux situés en base de pente ; qu'en retenant néanmoins, par motifs propres et réputés adoptés des premiers juges, que « les désordres relatifs aux Velux (et) à la toiture (n° (...) 8/) résultent, comme cela est relevé par l'expert, d'un parti pris architectural manifestement repérable et prévisible s'agissant de toits en pente dans un village de montagne où les chutes de neige peuvent être importantes », que « L'expert judiciaire a (...) constaté la dégradation des bandeaux situés en bas de pente, le léger soulèvement des bardeaux et l' 'écrasement' des capots des velux tant en partie supérieure qu'en partie inférieure. (...) ; et (qu'ainsi) les griefs formulés par le syndicat des copropriétaires, à supposer qu'ils constituent tous des désordres, relèvent de défaut apparents nécessairement visibles lors de la réception », la Cour d'appel a dénaturé par omission le rapport de l'expert judiciaire et, par suite, violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 4 du Code de procédure civile ;

7°) Alors qu' en retenant que l'impropriété de la sortie de secours des parkings à sa destination était connue lors de la réception, sans répondre aux conclusions par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES faisait valoir que les conséquences de ce défaut n'étaient pas connues lors de ladite réception, puisque le programme immobilier, qui n'était pas terminé, devait logiquement être poursuivi et achevé et qu'ainsi, ledit défaut ne pouvait être considéré comme connu à cette date, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil ;

8°) Alors que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES faisait valoir en appel que l'absence de revêtement d'étanchéité de la dalle haute du 1er sous-sol avait eu pour conséquences, constatées par l'expert, l'infiltration de l'eau de pluie et de celle provenant de la fonte des neiges à travers la dalle, l'éclatement de celle-ci sous l'action du gel et la corrosion conséquente des armatures en acier, le risque qui en résultait d'une chute partielle ou totale de cette partie de la dalle et la mise en péril du bâtiment, outre notamment l'inondation des garages en sous-sols et la souillure des véhicules garés, conséquences dont ledit expert reconnaissait n'avoir « pas pu situer la date d'apparition » ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES observait que ces conséquences n'étant apparues que progressivement, ledit défaut de revêtement d'étanchéité ne s'était révélé dans toute son ampleur et ses conséquences que postérieurement à la réception, que le maître de l'ouvrage n'avait donc pu en apprécier le degré de gravité lors de celle-ci et qu'ainsi, ce défaut ne pouvait être considéré comme apparent au moment de ladite réception ; que la Cour d'appel, qui a affirmé le caractère visible, lors de la réception, de l'absence de revêtement d'étanchéité de la dalle haute du 1er sous-sol, sans répondre à ces conclusions, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

9°) et partant, que la Cour d'appel, qui a affirmé le caractère visible, lors de la réception, de l'absence de revêtement d'étanchéité de la dalle haute du 1er sous-sol, sans rechercher, comme cela le lui était demandé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, si les conséquences de l'absence de revêtement d'étanchéité de la dalle haute du 1er sous-sol étant apparues progressivement seulement, ledit défaut de revêtement d'étanchéité ne s'était pas révélé dans toute son ampleur et ses conséquences que postérieurement à la réception, de sorte que le maître de l'ouvrage n'avait pu en apprécier le degré de gravité lors de celle-ci et que ce défaut ne pouvait être considéré comme apparent au moment de ladite réception, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et suivants du Code civil.

Troisième moyen de cassation (subsidiaire par rapport au deuxième moyen)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes d'indemnisation fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun concernant les travaux de reprise de la façade est du bâtiment D, d'aménagement de la sortie de secours des parkings et de reprise de la dalle de couverture des garages, ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Aux motifs propres que :

« Les demandes d'indemnisation du syndicat des copropriétaires sont formulées :
- à titre principal, sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs résultant des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil, dans leur version applicable au litige, ce qui lui impose de démontrer l'existence de désordres cachés de nature décennale, rendant l'ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité.
- à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1147 et suivants du Code civil, dans leur version applicable au litige, ce qui nécessite alors de prouver l'existence d'une faute imputable aux parties dont il demande la condamnation et d'un lien de causalité directe de cette faute avec les préjudices invoqués.

Il doit être rappelé que la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut être engagée pour des désordres apparents n'ayant pas fait l'objet de réserves lors de la réception.

1°/ Dégradations et non-finitions de la façade est du bâtiment D :

2°/ Problèmes de toiture :

Ils concernent :
- les fenêtres de toit de type Velux,
- les chutes de neige et d'eaux pluviales à partir de la toiture,
- l'arrachage des gouttières et infiltrations sous bardages.

En conséquence, le jugement déféré doit ici être confirmé.

3°/ Griefs concernant les garages :

Ils concernent :
- la dalle de couverture et l'"inondation" des garages,
- la sortie de secours des garages

a) Absence d'étanchéité de la dalle de couverture et "inondation" des garages

S'agissant donc d'un désordre apparent, le syndicat n'était pas fondé, comme l'a justement décidé le premier juge, à rechercher la responsabilité décennale des constructeurs et du vendeur.

Néanmoins, contrairement à ce qu'il a pu décider, il n'est pas non plus fondé à rechercher leur responsabilité contractuelle de droit commun pour un désordre apparent qui n'a fait l'objet d'aucune réserve lors de la réception et de la livraison, alors qu'il n'établit pas l'existence de fautes commises par chacun d'eux, ayant directement été à l'origine des préjudices invoqués.
Si le maître de l'ouvrage a décidé de ne pas réaliser l'ensemble du programme immobilier, dans des circonstances qui restent d'ailleurs ignorées de la cour, la réalisation d'une simple forme de mortier au lieu d'une étanchéité était visible lors de la réception et de la livraison.
Il appartenait au syndicat, responsable de l'entretien des parties communes, de s'enquérir du devenir du programme immobilier et de prendre toute mesure appropriée pour prévenir les inondations survenues ultérieurement dans les parkings, dont la date d'apparition n'est d'ailleurs pas connue, comme le relève l'expert (page 43 du rapport).
En présence d'une décision du maître de l'ouvrage de ne pas réaliser l'ensemble des bâtiments construits, alors qu'il n'a pas cru devoir agir en temps utile après la livraison des parties communes, le syndicat ne démontre nullement l'existence d'une faute spécifique commise par le vendeur, le bureau de contrôle et le maître d'oeuvre d'exécution de la seconde tranche de travaux, qui serait directement à l'origine du préjudice qu'il invoque et chiffre à 281 575,09 euros.
Comme indiqué précédemment, le syndicat qui opère une confusion entre la mission d'un contrôleur et celle d'un maître d'oeuvre, n'est pas en mesure de démontrer en quoi le contrôleur technique aurait manqué à un prétendu devoir d'information et de conseil alors que sa mission n'est nullement celle de concevoir l'ouvrage, d'assurer le suivi du chantier ou de faire procéder à la reprise des manquements éventuels, puisqu'il est seulement chargé de prévenir la survenance des aléas techniques.
Quant au maître d'oeuvre d'exécution EEG, le syndicat des copropriétaires se contente également de procéder par affirmation en estimant que "ledit maître d'oeuvre devait assurer le suivi du chantier, l'animation des réunions hebdomadaires et la réception des travaux. (Et que) sa responsabilité est donc engagée" (page 24 de ses écritures).
Alors que le maître de l'ouvrage avait eu recours à un maître d'oeuvre de conception, sur qui pèse en effet un devoir d'information et de conseil, qu'il a décidé, dans des conditions ignorées de la cour, d'interrompre à un moment le chantier et de ne pas réaliser l'ensemble des bâtiments, le syndicat ne démontre nullement que ce maître d'oeuvre d'exécution ait pu commettre une faute spécifique ayant directement été à l'origine du préjudice invoqué.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à rechercher à ce titre la responsabilité contractuelle de droit commun du bureau de contrôle, de l'entreprise NICE ETANCHE et du maître d'oeuvre d'exécution.
C'est donc à tort que le premier juge a condamné in solidum le vendeur, le bureau de contrôle SOCOTEC et l'entreprise NICE ETANCHE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 281 575,09 euros au titre des travaux de reprise de la dalle de couverture des garages.

b) Sortie de secours des garages

Aux motifs propres, également, que « Alors que le syndicat a pris livraison des parties communes sans formuler de réserves, qu'il n'a pas agi utilement à l'égard des divers intervenants, qu'il lui incombe d'entretenir et de veiller à la conservation des parties communes, qu'il ne démontre pas que le trouble de jouissance dont il demande réparation résulte de l'attitude fautive du vendeur et des différentes intervenants à la construction, c'est à juste titre que le premier juge l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour "trouble de jouissance" » ;

Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que :

« Sur les désordres constatés et leurs causes :

Sur les responsabilités encourues :

Le Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES SOURCES fonde principalement son action sur les dispositions de l'article 1646-1 du Code civil et 1792 et suivants du Code civil.
L'article 1646-1 du Code civil dispose que "le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus e application des dispositions des articles 1792" et suivants.
L'article 1792 du Code civil prévoit quant à lui que la responsabilité d'un constructeur d'un ouvrage est engagée de plein droit (par) "des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendant impropre à sa destination". Cette garantie ne s'applique que s'il y a eu une réception des travaux, pour les désordres qui n'étaient pas manifestement visibles ou réservés loirs de cette réception et qui relèvent d'une gravité suffisante.
En l'espèce, s'agissant de la réception des travaux, l'expert précise dans son rapport que lui a été communiqué un procès-verbal de réception des bâtiments C et D en date du 16 décembre 1994 relatif à la mise hors d'eau et hors d'air. Il résulte par ailleurs des pièces communiquées par les parties que la réception des parties privatives des bâtiments C et D a été fixée au 21 mars 1997 (procès-verbal du 28 mars 1997) et que celle des parties communes des bâtiments C et D a été fixée au 4 avril 1997 (procès-verbal du 11 avril 1997). (...)
(...) les désordres relatifs aux façades non terminées, à l'absence de sortie de secours, l'absence d'étanchéité de la dalle de couverture des garages (n° 1/, 4/, 5/, 6/) étaient parfaitement repérables dès la réception des ouvrages dans la mesure où ils résulte de non-finitions. Ils ne pourront donc relever de la responsabilité de plein droit évoquée plus haut.
De même, les désordres relatifs aux Velux, à la toiture et aux gouttières (n° 2/, 3/, 7/, 8/) résultent, comme cela est relevé par l'expert, d'un parti pris architectural manifestement repérable et prévisible s'agissant de toits en pente dans un village de montagne où les chutes de neige peuvent être importantes. dans ces conditions, elles ne sauraient également relever de la responsabilité des constructeurs.
Le Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES SOURCES ne sera pas suivi sur son moyen principal fondé sur la garantie des constructeurs et il n'est donc en conséquence pas opportun de vérifier l'application de la garantie DO due par la Compagnie ALLIANZ.

(...)

Sur les recours et appels en garantie :

Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement entrepris, également, que « Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires : Le Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU DES SOURCES ne produisant sur ce point aucune pièce de nature à justifier un préjudice complémentaire et distinct des désordres examinés ci-dessus, il conviendra de le débouter de sa demande sur ce point » ;

3°) Alors en tout état de cause, qu' en affirmant se fonder sur le rapport d'expertise pour en déduire que la non-finition du pignon est du bâtiment D était visible lors de la réception, la Cour d'appel a dénaturé par omission le rapport d'expertise judiciaire, dont il résultait que si la non-finition des façades était visible au moment de la réception, en revanche « les désordres engendrés par cette non finition, qui atteint le gros-oeuvre et constitue un vice grave, n'étaient pas prévisibles au moment de la réception » ; qu'elle a ainsi violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 4 du Code de procédure civile ;

9°) Alors partant, que la Cour d'appel, qui a affirmé le caractère visible, lors de la réception, de l'absence de revêtement d'étanchéité de la dalle haute du 1er sous-sol, sans rechercher, comme cela le lui était demandé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, si les conséquences de l'absence de revêtement d'étanchéité de la dalle haute du 1er sous-sol étant apparues progressivement seulement, ledit défaut de revêtement d'étanchéité ne s'était pas révélé dans toute son ampleur et ses conséquences que postérieurement à la réception, de sorte que le maître de l'ouvrage n'avait pu en apprécier le degré de gravité lors de celle-ci et que ce défaut ne pouvait être considéré comme apparent au moment de ladite réception, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

10°) Alors par ailleurs, que s'il revenait au vendeur de décider de la poursuite ou de l'arrêt du programme de construction, ledit vendeur a commis une faute en arrêtant purement et simplement ce programme sans prendre les mesures de nature à prévenir les désordres susceptibles de découler de la non-finition du pignon est du bâtiment D ; qu'en refusant néanmoins de retenir l'existence d'une faute commise par la société d'AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON, directement à l'origine du préjudice invoqué par le Syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du Code civil.

11°) Alors que l'architecte, dont la Cour d'appel a exactement retenu qu'il était tenu d'une obligation de conseil au profit du maître de l'ouvrage, avait l'obligation d'attirer son attention sur le risque de désordres encouru du fait de sa décision d'arrêter purement et simplement le programme de construction, sans faire procéder à la finition du pignon est du bâtiment D ; que faute de l'avoir fait, il a violé ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage et, par voie de conséquence, du syndicat des copropriétaires ; et qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1147 ancien du Code civil ;

12°) Alors que l'expert judiciaire avait retenu que « La réalisation d'un éclairage zénithal et de ventilation au moyen de fenêtres de toit résulte du parti pris par l'architecte de réaliser des toitures fortement pentées, et d'utiliser les combles situées sous ces toitures » et, s'agissant des chutes de neige et d'eaux pluviales, dont il constatait notamment qu'elles étaient dangereuses pour les passants, que « Le parti choisi par l'architecte de ne pas construire un bâtiment avec toiture plate et porte neige a conduit à la réalisation d'un bâtiment dont les toitures ne peuvent avoir leurs pentes que dirigées vers les voies de circulation, vers des terrasses accessibles et des façades de magasins » ; qu'il attribuait ce parti pris à « L'architecte Pierre X... (...) chargé de la conception du programme de construction de l'ensemble immobilier selon contrat en date du mois de mai 1989 (et qui) a fait choix, pour des raisons que nous ignorons, du parti architectural comportant des toitures à pentes multiples » ; que la Cour d'appel n'en a pas moins débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de sa demande à ce titre contre l'architecte sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun aux motifs propres ou réputés adoptés des premiers juges que « la plupart des désordres invoqués par le syndicat résultent du parti pris architectural de concevoir un tel ouvrage avec des toitures en forte pente, accepté par le maître de l'ouvrage et n'ayant pas fait en temps utile de demandes de la part du syndicat des copropriétaires après livraison des parties communes » et que « Monsieur Pierre X..., qui a été en charge d'une simple mission de conception de l'ensemble immobilier, ne saurait voir sa responsabilité engagée (...) pour ce qui concerne les toitures, dont la pente résulte comme il a été vu ci-dessus d'un parti architectural sciemment accepté par le maître de l'ouvrage » ; que faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé, si l'architecte n'avait pas commis une faute en proposant au maître de l'ouvrage, professionnel de l'immobilier mais non pas professionnel de la construction immobilière, "un parti pris architectural" source de dangers pour les personnes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des l'article 1147 ancien du Code civil ;

13°) Alors que l'expert judiciaire avait expressément retenu que « L'impossibilité d'ouvrir les fenêtres de toit et l'absence d'éclairage naturel en cas d'accumulation de neige résultent d'une erreur de conception » et que « En partie inférieure des toitures, la présence de gouttières qui ne peuvent qu'être arrachées par les chutes de neige, résulte d'une erreur de conception » ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES se prévalait de ces conclusions devant la Cour d'appel dans ses écritures d'appel pour en déduire l'existence d'une faute de la part de l'architecte, chargé de la mission de concevoir le bâtiment ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme cela lui était ainsi expressément demandé, si l'architecte n'avait pas commis des erreurs de conception à l'origine des désordres tenant à l'impossibilité d'ouvrir les fenêtres de toit et à l'absence d'éclairage naturel en cas d'accumulation de neige, ainsi qu'à l'arrachement des gouttières par les chutes de neige, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du Code civil ;

14°) Alors que s'il revenait au vendeur de décider de la poursuite ou de l'arrêt du programme de construction, ledit vendeur a commis une faute en arrêtant purement et simplement ce programme sans prendre les mesures de nature à prévenir les très graves désordres susceptibles de découler de l'absence d'étanchéité de la dalle haute des parkings ; qu'en refusant néanmoins de retenir l'existence d'une faute commise par la société d'AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON, directement à l'origine du préjudice invoqué par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la Cour d'appel, à nouveau, a violé l'article 1147 ancien du Code civil ;

15°) Alors que l'architecte, dont la Cour d'appel a exactement retenu qu'il était tenu d'une obligation de conseil au profit du maître de l'ouvrage, avait l'obligation d'attirer son attention sur le risque de très graves désordres susceptibles de découler de l'absence d'étanchéité de la dalle haute des parkings ; que faute de l'avoir fait, il a violé ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage et, par voie de conséquence, du syndicat des copropriétaires ; et qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel, une fois de plus, a violé l'article 1147 ancien du Code civil ;

16°) Alors et enfin, qu' il résulte des constatations du rapport d'expertise judiciaire homologué par la Cour d'appel que le maître de l'ouvrage a purement et simplement arrêté le programme immobilier, laissant en l'état la sortie de secours des garages, située environ 80 cm au-dessus du terrain et sans cheminement aménagé vers une issue, donc impropre à sa destination et dangereuse pour la sécurité des personnes ; qu'en refusant néanmoins de retenir la faute du maître de l'ouvrage à cet égard, la Cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du Code civil.

| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 mai 2018, 17-14644

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Synthèse

Références :

Publications

Composition du Tribunal

Origine de la décision