LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 novembre 2016), que, le 31 juillet 2014, la société The Classic car's, dont le gérant est M. X..., a pris en location des locaux commerciaux appartenant à la société Mipa, par l'entremise de la société Agence les mimosas ; qu'ayant constaté que les locaux n'étaient pas alimentés en eau et en électricité et que la toiture contenait de l'amiante et prétendant que les diagnostics obligatoires ne leur avaient pas été remis lors de la signature du bail, M. X... et la société The classic car's ont assigné la société Mipa et la société Agence les mimosas en nullité, subsidiairement en résolution, du bail et en indemnisation de leurs préjudices ; que la société Axa France, assureur de la société Agence les mimosas, a été appelée à l'instance ;
Sur les premier, troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. X... et la société The classic car's font grief à l'arrêt, pour ne condamner in solidum la SCI Mipa et la société Agence Les mimosas à ne verser à la société The Classic Car's que la seule somme de 31 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice économique, de prononcer la résiliation du bail commercial à sa date ;
Mais attendu que le moyen, qui n'attaque que les dispositions fixant la résiliation du bail à la date du prononcé de l'arrêt, sans l'articuler avec le grief faisant à l'arrêt de limiter le montant de l'indemnisation, est irrecevable ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles L. 1334-12-1, R. 1334-18 et R. 1334-29-5 du code de la santé publique ;
Attendu que, pour condamner la société Agence les mimosas à indemniser le preneur, l'arrêt retient que, dès lors que l'activité de la société Classic car's induisait des percements dans la structure de l'immeuble pour laisser passer des cheminées d'extraction, travaux que l'agent immobilier avait validés, et que la toiture du bâtiment loué comportait des plaques sous tuiles en éternit, matériaux répertorié sur la liste B annexe 13-9 du code de la santé publique, il appartenait au bailleur et à son agence, connaissant les intentions du preneur, de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante conformément aux dispositions de l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, de le mettre à disposition de son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier, que le manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante et ses conséquences dommageables n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement les locaux alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l'avenant ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail, la remise au locataire d'un « dossier technique amiante » et que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté le manquement de la société Agence les mimosas à son obligation d'information, l'a condamnée à payer la somme de 31 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice économique et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné la société AXA France IARD à la garantir de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, l'arrêt rendu le 8 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... et la société The Classic Car's aux dépens des pourvois principal et incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Mipa, de M. X... et de la société The Classic Car's ; condamne M. X... et la société The Classic Car's à payer à la société Agence les mimosas la somme globale de 3 000 euros et à la société Axa France IARD la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société The Classic Car's
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société The Classic Car's en nullité pour dol du bail commercial, et les demandes indemnitaires en découlant ;
Aux motifs que « sur la validité du bail commercial, M. X... et la société The Classic Car's concluent à la nullité du bail, au motif que leur aurait été volontairement dissimulée l'absence d'alimentation en électricité et en eau et le défaut de raccordement au tout à l'égout ainsi que la présence de l'amiante dans le toit de l'immeuble ; que l'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les manoeuvres pratiquées par des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre n'aurait pas contracté ; que l'obligation contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol ou la réticence dolosive, s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère volontaire et intentionnel de dissimulation ; qu'en l'espèce, il résulte de la succession des accords intervenus entre les parties les 12 mai 2014 et 31 juillet 2014, que preneur et bailleur se sont engagés pour louer des locaux qui devaient être partagés, sans même attendre la division de l'immeuble qui n'est intervenue qu'à compter du 4 août 2014 ; que le contrat de bail conclu le 31 juillet 2014 prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de "la mise en route des compteurs d'eau et électricité" ; que cette maladresse de rédaction, pour le moins équivoque, a pu faire croire au preneur que le local était alimenté en eau et électricité ou le serait à compter de la division de l'immeuble, le terme de mise en route impliquant que les compteurs existaient déjà pour les deux locaux ; qu'or le procès-verbal de constat en date du 9 décembre 2014, établit au contraire que s'il existait bien deux coffrets EDF, à la droite du hangar occupé jusque-là en totalité par la société AD distributions, le deuxième coffret ne comportait aucun compteur électrique et que le local loué à la SARL Classic Car's ne disposait d'aucune alimentation distincte du réseau de distribution en eau et en électricité de l'établissement principal et que le raccordement au tout-à-l'égout n'avait pas non plus été effectué jusqu'au second local ; qu'il n'en résulte pas pour autant une intention dolosive de dissimulation d'autant que ce fait ne résultait que de la séparation du hangar postérieure à la signature de la location ; que, d'autre part, le propriétaire qui connaissait l'intention du preneur d'effectuer un certain nombre de travaux a tenté de compenser les manquements inhérents à l'impossibilité de démarrer immédiatement l'exploitation, faute d'équipements préalables, en consentant une franchise de loyer au preneur de 5 mois dès l'engagement initial, franchise réitérée le 31 juillet 2014 à la signature du bail ; qu'enfin, il n'est pas établi que le propriétaire ou l'agence auraient volontairement dissimulé avant la signature du bail l'existence d'amiante pour amener M. X... à contracter, sachant qu'il n'existait pas d'amiante en suspension dans les locaux et que l'entreprise antérieurement implantée dans la totalité du hangar n'avait jamais signalé de difficultés particulières à cet égard depuis des années ; que, dans ces conditions, la réticence dolosive du bailleur n'est pas établie et M. X... et la SARL The Classic Car's seront déboutés de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial de ce chef ; que le locataire invoque l'existence d'amiante en toiture du local ; qu'il indique qu'aucun signalement ne lui a été fait et que ne lui ont été communiqués aucun diagnostic ou fiche technique lui permettant de constater l'ampleur des travaux à réaliser ainsi que leur coût ; que le bail conclu entre les parties ne contient pas de référence à l'amiante ; que les bailleurs admettent que ces bâtiments situés dans cette zone artisanale et construits avant 1997 contiennent de l'amiante puisque toutes les plaques sous tuile faites en éternit en contenaient ; que les plaques sous tuiles contenant de l'amiante constituent des matériaux répertoriés sur la liste B annexe 13-9 du code de la santé publique ; qu'elles ne présentent aucun danger dès lors qu'on ne touche pas à la structure, en ce qu'elles ne provoquent pas spontanément des émanations de poussière de fibres d'amiante ; que la législation ne fait pas obligation au bailleur de remettre, lors de la régularisation d'un bail, un dossier technique amiante (DTA) qui ne s'impose qu'en matière de vente d'immeuble ; que le législateur a néanmoins prévu qu'un dossier "technique amiante" doit être établi par le propriétaire dans le cadre de présence de matériaux A et B et mis à la disposition des occupants ou des employeurs lorsque les locaux abritent des lieux de travail conformément aux dispositions de l'article R. 1334-29-5-II de la santé publique et que ces personnes doivent être informées des modalités de consultation de ce dossier ; que l'article 1334-29-5-III stipule en outre qu'une fiche récapitulative du dossier technique amiante doit être communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux employeurs lorsque cet immeuble abrite des locaux de travail ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi que ce dossier technique amiante DTA ou cette fiche récapitulative ait été mise à la disposition de la société The Classic Car's destinée à établir dans les locaux loués un atelier de carrosserie pour la rénovation des véhicules et constituant donc un lieu de travail, ni même que ces documents aient été établis ou mis à jour avant la séparation des locaux et la signature du bail, dès lors que le bail qui contient le détail des prestations à la charge du preneur et des bailleurs ne font état que de" la visite, négociation, rédaction du projet du bail et du bail, constat des lieux", la seule facture récapitulative des prestations de l'agence produite aux débats faisant uniquement mention d'une "rédaction d'un bail commercial, établissement de L'ERNT et l'état des lieux d'un local sis [...] " ; que, dès lors que l'activité de la société The Classic Car's comportait une activité de rénovation des véhicules qui induisait des percements dans la structure de l'immeuble pour laisser passer des cheminées d'extraction, les travaux de désamiantage étaient indispensables ou les documents y afférent devaient être fournis au preneur au jour de la signature du contrat, la destination contractuelle induisant des travaux touchant à la structure des locaux loués et non de simples travaux d'embellissement ou d'aménagement laissés à son libre choix ; qu'il résulte d'ailleurs de l'attestation de la société Europa en date du 22 octobre 2015 et de son agent commercial qu'en juin 2014, soit avant la signature du contrat de location, l'agent commercial M. Bruno Z... avait bien expliqué à son client, M. X..., en présence de l'agent immobilier que pour des raisons techniques, il était préconisé de faire des percements en toiture, ce que l''agent immobilier M. A... Fabien avait validé ; que, dans ces conditions, il appartenait au bailleur et à son agence connaissant les intentions du preneur de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante, de le mettre à disposition à son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier ou de procéder lui-même aux travaux de désamiantage indispensables à l'exercice de l'activité du preneur avant la signature du contrat du 31 juillet 2014 ; qu'il n'est pas établi que le preneur ait eu connaissance de la nécessité d'une procédure de désamiantage, du coût et de la durée de ces travaux ayant pour lui la conséquence de ne pouvoir exploiter normalement son commerce au moment de la signature du contrat ni même au moment de l'avenant du 18 décembre 2014, ses premières réclamations à cet égard n'ayant débuté que le 20 février 2015 sur la base d'un rapport d'expertise Tolle sollicité par ses soins en date du 6 février 2015 , le coût évalué lui étant alors précisé pour 19 395 euros, avec la condition supplémentaire indiquée par l'entreprise spécialiste que le propriétaire de la structure du bâtiment pour une intervention de sécurité devrait obtenir au préalable l'arrêt de toute activité ou de cohabitation durant les travaux de désamiantage, et donc l'accord de la seconde entreprise présente dans la seconde partie du hangar dont la toiture devait être désamiantée ; que le fait qu'une société Mat expert atteste a posteriori qu'il existait sur le marché des cabines de peinture avec des cheminées d'extraction de sortie latérale évitant les percements en toiture ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et l'agence de son obligation d'information dès lors qu'ils n'étaient pas maîtres de l'option choisie par le preneur après consultation de l'entreprise Europa ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que seule la photographie jointe au sein du rapport B... C... permet de vérifier qu'un extracteur latéral a finalement été posé, soit avant le 11 avril 2016, date de leur visite, sans que la date en soit connue ; que ce manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante et ses conséquences dommageables n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement ces locaux dont la mise en route a encore été retardée après l'avenant du 18 décembre 2014, alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l'avenant ; que ces manquements qui ne permettaient toujours pas au preneur d'exploiter normalement ses locaux après la signature de l'avenant justifient la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation solidaire de ce dernier et de l'agence à réparer les préjudices subis ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres demandes de résiliation exposées à titre subsidiaire ; que la résiliation sera prononcée à la date de l'arrêt dans la mesure où la SARL Classic Car's a pu continuer à exploiter partiellement son activité ; que sur les préjudices, en application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance ; que le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux ; que les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés ; que les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables ; qu'en effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros, et d'autre part le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'il n'en reste pas moins que pour poursuivre son activité, le locataire devra trouver de nouveaux locaux et y déménager les marchandises et autres éléments transférables, frais de déménagement qui seront fixés à la somme de 2 000 euros ; que la société The Classic Car's sollicite une indemnisation pour le dommage subi en raison de l'impossibilité d'exploiter normalement son activité dans les lieux loués ; que les pertes d'exploitation sont justifiées dès lors que la réduction d'activité de l'entreprise est consécutive aux manquements dommageables ; qu'elles ne peuvent être réclamées pour la période antérieure au 18 décembre 2014, les parties ayant été d'accord pour compenser l'impossibilité de toute exploitation de la société privée d'alimentation en eau et électricité par une franchise de loyer ; que le retard pris par l'installation du cabinet peinture en raison des problèmes d'amiante a généré un ralentissement de l'activité à partir du 1er janvier 2015 ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que cependant il apparaît que la cabine peinture était normalement en service au jour du rapport de visite du 11 avril 2016 de MM. B... et C..., une cheminée latérale d'extraction étant parfaitement visible (p. 9/18 rapport B... et C...) ; qu'il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016 ; qu'à défaut, son préjudice d'exploitation sera limité au 30 juin 2015 ; que la seule mention des chiffres d'affaires ne permet pas de vérifier la perte réelle de bénéfices sur cette période ; que seul le rapport de Mme D... expert-comptable figurant sur la liste des experts de cour d'appel et extérieur à la société preneuse permet d'y parvenir ; qu'après avoir vérifié que l'activité commerciale développée par la société Classic car's se décomposait sur l'année 2015 entre une activité de réparation (62 318 euros) et une activité de négoce (27 250), la perte d'exploitation pour la seule activité carrosserie reconstituée sur des bases prévisionnelles inférieures à la moyenne de celles réalisée par les entreprises de même secteur, selon les comparaisons répertoriées dans les rapports B... et C..., représente un manque à gagner mensuel de 7 512 euros par mois soit jusqu'au 30 juin 2015, la somme de 7 512 x 6 = 45 072 euros ; que de cette somme il convient de déduire la franchise de loyer consentie par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur cette période soit 2 725 X 6 = 16 350 euros ; que le préjudice réellement subi par la société the Classic car's au titre des manquements du bailleur sera donc évaluée à 28 722 euros ; que le préjudice économique subi par la société The Classic Car's sera donc limitée à 28 722 + 2 000 euros = 31 000 euros, somme à laquelle la SCI Mipa et la SARL Agence Les mimosas seront condamnés in solidum » ;
Alors 1°) que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel a relevé que le contrat de bail du 31 juillet 2014 prévoyait que le preneur ferait son affaire personnelle de « la mise en route des compteurs d'eau et électricité » et que cette maladresse de rédaction, pour le moins équivoque, a pu faire croire au preneur que le local était alimenté en eau et électricité ou le serait à compter de la division de l'immeuble, le terme de mise en route impliquant que les compteurs existaient déjà pour les deux locaux ; qu'elle relevait encore que s'il existait bien deux coffrets EDF, à la droite du hangar occupé jusque-là en totalité par la société AD distributions, le deuxième coffret ne comportait aucun compteur électrique et que le local loué à la société The Classic Car's ne disposait d'aucune alimentation distincte du réseau de distribution en eau et en électricité de l'établissement principal et que le raccordement au tout-à-l'égout n'avait pas non plus été effectué jusqu'au second local ; qu'en refusant cependant d'annuler pour dol le bail litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il s'évinçait que le bailleur avait dissimulé à la société The Classic Car's que les locaux donnés à bail étaient dépourvus d'alimentation en eau et en électricité, élément nécessairement déterminant eu égard à l'activité de garagiste-carrossier du locataire, et avait donc commis à son préjudice un dol, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Alors 2°) que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que, pour refuser d'annuler le bail commercial litigieux, la cour d'appel a énoncé qu'il n'est pas établi que le propriétaire ou l'agence auraient volontairement dissimulé avant la signature du bail l'existence d'amiante pour amener M. X... à contracter, sachant qu'il n'existait pas d'amiante en suspension dans les locaux et que l'entreprise antérieurement implantée dans la totalité du hangar n'avait jamais signalé de difficultés particulières à cet égard depuis des années ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'il appartenait au bailleur et à son agence connaissant les intentions du preneur de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante, de le mettre à disposition à son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier ou de procéder lui-même aux travaux de désamiantage indispensables à l'exercice de l'activité du preneur avant la signature du contrat du 31 juillet 2014 et qu'il n'était pas établi que le preneur ait eu connaissance de la nécessité d'une procédure de désamiantage, du coût et de la durée de ces travaux ayant pour lui la conséquence de ne pouvoir exploiter normalement son commerce au moment de la signature du contrat ni même au moment de l'avenant du 18 décembre 2014, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le bailleur et son agent avaient sciemment caché à la société The Classic Car's la présence d'amiante dans les locaux donnés à bail, élément nécessairement déterminant eu égard aux travaux que le locataire devait réaliser pour lui permettre d'exercer son activité de garagiste-carrossier, et avait donc commis à son préjudice un dol, a derechef violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, pour condamner in solidum la SCI Mipa et la société Agence Les mimosas à ne verser à la société The Classic Car's que la seule somme de 31 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice économique, prononcé la résiliation du bail commercial signé le 31 juillet 2014 et modifié par avenant du 18 décembre 2014 entre la SCI Mipa et la société The Classic Car's aux torts du bailleur, à la date de son arrêt ;
Aux motifs que « le locataire invoque l'existence d'amiante en toiture du local ; qu'il il indique qu'aucun signalement ne lui a été fait et que ne lui ont été communiqués aucun diagnostic ou fiche technique lui permettant de constater l'ampleur des travaux à réaliser ainsi que leur coût ; que le bail conclu entre les parties ne contient pas de référence à l'amiante ; que les bailleurs admettent que ces bâtiments situés dans cette zone artisanale et construits avant 1997 contiennent de l'amiante puisque toutes les plaques sous tuile faites en éternit en contenaient ; que les plaques sous tuiles contenant de l'amiante constituent des matériaux répertoriés sur la liste B annexe 13-9 du code de la santé publique ; qu'elles ne présentent aucun danger dès lors qu'on ne touche pas à la structure, en ce qu'elles ne provoquent pas spontanément des émanations de poussière de fibres d'amiante ; que la législation ne fait pas obligation au bailleur de remettre, lors de la régularisation d'un bail, un dossier technique amiante (DTA) qui ne s'impose qu'en matière de vente d'immeuble ; que le législateur a néanmoins prévu qu'un dossier "technique amiante" doit être établi par le propriétaire dans le cadre de présence de matériaux A et B et mis à la disposition des occupants ou des employeurs lorsque les locaux abritent des lieux de travail conformément aux dispositions de l'article R. 1334-29-5-II de la santé publique et que ces personnes doivent être informées des modalités de consultation de ce dossier ; que l'article 1334-29-5-III stipule en outre qu'une fiche récapitulative du dossier technique amiante doit être communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux employeurs lorsque cet immeuble abrite des locaux de travail ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi que ce dossier technique amiante DTA ou cette fiche récapitulative ait été mise à la disposition de la société The Classic Car's destinée à établir dans les locaux loués un atelier de carrosserie pour la rénovation des véhicules et constituant donc un lieu de travail, ni même que ces documents aient été établis ou mis à jour avant la séparation des locaux et la signature du bail, dès lors que le bail qui contient le détail des prestations à la charge du preneur et des bailleurs ne font état que de" la visite, négociation, rédaction du projet du bail et du bail, constat des lieux", la seule facture récapitulative des prestations de l'agence produite aux débats faisant uniquement mention d'une "rédaction d'un bail commercial, établissement de L'ERNT et l'état des lieux d'un local sis [...] " ; que, dès lors que l'activité de la société The Classic Car's comportait une activité de rénovation des véhicules qui induisait des percements dans la structure de l'immeuble pour laisser passer des cheminées d'extraction, les travaux de désamiantage étaient indispensables ou les documents y afférent devaient être fournis au preneur au jour de la signature du contrat, la destination contractuelle induisant des travaux touchant à la structure des locaux loués et non de simples travaux d'embellissement ou d'aménagement laissés à son libre choix ; qu'il résulte d'ailleurs de l'attestation de la société Europa en date du 22 octobre 2015 et de son agent commercial qu'en juin 2014, soit avant la signature du contrat de location, l'agent commercial M. Bruno Z... avait bien expliqué à son client, M. X..., en présence de l'agent immobilier que pour des raisons techniques, il était préconisé de faire des percements en toiture, ce que l''agent immobilier M. A... avait validé ; que, dans ces conditions, il appartenait au bailleur et à son agence connaissant les intentions du preneur de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante, de le mettre à disposition à son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier ou de procéder lui-même aux travaux de désamiantage indispensables à l'exercice de l'activité du preneur avant la signature du contrat du 31 juillet 2014 ; qu'il n'est pas établi que le preneur ait eu connaissance de la nécessité d'une procédure de désamiantage, du coût et de la durée de ces travaux ayant pour lui la conséquence de ne pouvoir exploiter normalement son commerce au moment de la signature du contrat ni même au moment de l'avenant du 18 décembre 2014, ses premières réclamations à cet égard n'ayant débuté que le 20 février 2015 sur la base d'un rapport d'expertise Tolle sollicité par ses soins en date du 6 février 2015 , le coût évalué lui étant alors précisé pour 19 395 euros, avec la condition supplémentaire indiquée par l'entreprise spécialiste que le propriétaire de la structure du bâtiment pour une intervention de sécurité devrait obtenir au préalable l'arrêt de toute activité ou de cohabitation durant les travaux de désamiantage, et donc l'accord de la seconde entreprise présente dans la seconde partie du hangar dont la toiture devait être désamiantée ; que le fait qu'une société Mat expert atteste a posteriori qu'il existait sur le marché des cabines de peinture avec des cheminées d'extraction de sortie latérale évitant les percements en toiture ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et l'agence de son obligation d'information dès lors qu'ils n'étaient pas maîtres de l'option choisie par le preneur après consultation de l'entreprise Europa ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que seule la photographie jointe au sein du rapport B... C... permet de vérifier qu'un extracteur latéral a finalement été posé, soit avant le 11 avril 2016, date de leur visite, sans que la date en soit connue ; que ce manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante et ses conséquences dommageables n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement ces locaux dont la mise en route a encore été retardée après l'avenant du 18 décembre 2014, alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l'avenant ; que ces manquements qui ne permettaient toujours pas au preneur d'exploiter normalement ses locaux après la signature de l'avenant justifient la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation solidaire de ce dernier et de l'agence à réparer les préjudices subis ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres demandes de résiliation exposées à titre subsidiaire ; que la résiliation sera prononcée à la date de l'arrêt dans la mesure où la SARL Classic Car's a pu continuer à exploiter partiellement son activité ; que sur les préjudices, en application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance ; que le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux ; que les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés ; que les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables ; qu'en effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros, et d'autre part le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité » ;
Alors que si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; que, pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la bailleresse, la cour d'appel lui a imputé un manquement à son obligation de délivrance, eu égard à la présence d'amiante dans les locaux donnés à bail et a imputé à son agent un manquement à son obligation d'information ; que ces manquements étant consommés dès la conclusion du bail, la cour d'appel ne pouvait décider que la résiliation serait prononcée à la date de l'arrêt ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SCI Mipa et la société Agence Les mimosas à ne verser à la société The Classic Car's que la seule somme de 31 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice économique ;
Aux motifs que « sur les préjudices, en application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance ; que le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux ; que les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés ; que les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables ; qu'en effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros, et d'autre part le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'il n'en reste pas moins que pour poursuivre son activité, le locataire devra trouver de nouveaux locaux et y déménager les marchandises et autres éléments transférables, frais de déménagement qui seront fixés à la somme de 2 000 euros ; que la société The Classic Car's sollicite une indemnisation pour le dommage subi en raison de l'impossibilité d'exploiter normalement son activité dans les lieux loués ; que les pertes d'exploitation sont justifiées dès lors que la réduction d'activité de l'entreprise est consécutive aux manquements dommageables ; qu'elles ne peuvent être réclamées pour la période antérieure au 18 décembre 2014, les parties ayant été d'accord pour compenser l'impossibilité de toute exploitation de la société privée d'alimentation en eau et électricité par une franchise de loyer ; que le retard pris par l'installation du cabinet peinture en raison des problèmes d'amiante a généré un ralentissement de l'activité à partir du 1er janvier 2015 ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que cependant il apparaît que la cabine peinture était normalement en service au jour du rapport de visite du 11 avril 2016 de MM. B... et C..., une cheminée latérale d'extraction étant parfaitement visible (p. 9/18 rapport B... et C...) ; qu'il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016 ; qu'à défaut, son préjudice d'exploitation sera limité au 30 juin 2015 ; que la seule mention des chiffres d'affaires ne permet pas de vérifier la perte réelle de bénéfices sur cette période ; que seul le rapport de Mme D... expert-comptable figurant sur la liste des experts de cour d'appel et extérieur à la société preneuse permet d'y parvenir ; qu'après avoir vérifié que l'activité commerciale développée par la société Classic Car's se décomposait sur l'année 2015 entre une activité de réparation (62 318 euros) et une activité de négoce (27 250), la perte d'exploitation pour la seule activité carrosserie reconstituée sur des bases prévisionnelles inférieures à la moyenne de celles réalisée par les entreprises de même secteur, selon les comparaisons répertoriées dans les rapports B... et C..., représente un manque à gagner mensuel de 7 512 euros par mois soit jusqu'au 30 juin 2015, la somme de 7 512 x 6 = 45 072 euros ; que de cette somme il convient de déduire la franchise de loyer consentie par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur cette période soit 2 725 X 6 = 16 350 euros ; que le préjudice réellement subi par la société the Classic car's au titre des manquements du bailleur sera donc évaluée à 28 722 euros ; que le préjudice économique subi par la société The Classic Car's sera donc limitée à 28 722 + 2 000 euros = 31 000 euros, somme à laquelle la SCI Mipa et la SARL Agence Les mimosas seront condamnés in solidum » ;
Alors 1°) que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté est en droit d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que, pour refuser d'indemniser les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur, la cour d'appel a énoncé qu'ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros et, d'autre part, le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, dont elle devait réparation au preneur, nonobstant les clauses du bail résilié judiciairement, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
Alors 2°) et en toute hypothèse, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait ; que la clause d'accession différée stipulée au bail suppose l'arrivée du bail à son terme ; qu'en lui donnant cependant effet, pour limiter l'indemnisation de la société The Classic Car's, après avoir prononcé la résiliation du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Agence Les mimosas à ne verser à la société The Classic Car's que la seule somme de 31 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice économique ;
Aux motifs que « sur les préjudices, en application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance ; que le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux ; que les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés ; que les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables ; qu'en effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros, et d'autre part le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'il n'en reste pas moins que pour poursuivre son activité, le locataire devra trouver de nouveaux locaux et y déménager les marchandises et autres éléments transférables, frais de déménagement qui seront fixés à la somme de 2 000 euros ; que la société The Classic Car's sollicite une indemnisation pour le dommage subi en raison de l'impossibilité d'exploiter normalement son activité dans les lieux loués ; que les pertes d'exploitation sont justifiées dès lors que la réduction d'activité de l'entreprise est consécutive aux manquements dommageables ; qu'elles ne peuvent être réclamées pour la période antérieure au 18 décembre 2014, les parties ayant été d'accord pour compenser l'impossibilité de toute exploitation de la société privée d'alimentation en eau et électricité par une franchise de loyer ; que le retard pris par l'installation du cabinet peinture en raison des problèmes d'amiante a généré un ralentissement de l'activité à partir du 1er janvier 2015 ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que cependant il apparaît que la cabine peinture était normalement en service au jour du rapport de visite du 11 avril 2016 de MM. B... et C..., une cheminée latérale d'extraction étant parfaitement visible (p. 9/18 rapport B... et C...) ; qu'il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016 ; qu'à défaut, son préjudice d'exploitation sera limité au 30 juin 2015 ; que la seule mention des chiffres d'affaires ne permet pas de vérifier la perte réelle de bénéfices sur cette période ; que seul le rapport de Mme D... expert-comptable figurant sur la liste des experts de cour d'appel et extérieur à la société preneuse permet d'y parvenir ; qu'après avoir vérifié que l'activité commerciale développée par la société Classic Car's se décomposait sur l'année 2015 entre une activité de réparation (62 318 euros) et une activité de négoce (27 250), la perte d'exploitation pour la seule activité carrosserie reconstituée sur des bases prévisionnelles inférieures à la moyenne de celles réalisée par les entreprises de même secteur, selon les comparaisons répertoriées dans les rapports B... et C..., représente un manque à gagner mensuel de 7 512 euros par mois soit jusqu'au 30 juin 2015, la somme de 7 512 x 6 = 45 072 euros ; que de cette somme il convient de déduire la franchise de loyer consentie par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur cette période soit 2 725 X 6 = 16 350 euros ; que le préjudice réellement subi par la société the Classic car's au titre des manquements du bailleur sera donc évaluée à 28 722 euros ; que le préjudice économique subi par la société The Classic Car's sera donc limitée à 28 722 + 2 000 euros = 31 000 euros, somme à laquelle la SCI Mipa et la SARL Agence Les mimosas seront condamnés in solidum » ;
Alors que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que, pour refuser d'indemniser les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur, la cour d'appel a énoncé qu'ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros et, d'autre part, que le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'en statuant ainsi pour limiter la condamnation de société Agence Les mimosas, tiers au contrat de bail commercial et dont elle relevait la faute commise au préjudice de la société The Classic Car's, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SCI Mipa et la société Agence Les mimosas à ne verser à la société The Classic Car's que la seule somme de 31 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice économique ;
Aux motifs que « sur les préjudices, en application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance ; que le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux ; que les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés ; que les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables ; qu'en effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 euros, et d'autre part le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'il n'en reste pas moins que pour poursuivre son activité, le locataire devra trouver de nouveaux locaux et y déménager les marchandises et autres éléments transférables, frais de déménagement qui seront fixés à la somme de 2 000 euros ; que la société The Classic Car's sollicite une indemnisation pour le dommage subi en raison de l'impossibilité d'exploiter normalement son activité dans les lieux loués ; que les pertes d'exploitation sont justifiées dès lors que la réduction d'activité de l'entreprise est consécutive aux manquements dommageables ; qu'elles ne peuvent être réclamées pour la période antérieure au 18 décembre 2014, les parties ayant été d'accord pour compenser l'impossibilité de toute exploitation de la société privée d'alimentation en eau et électricité par une franchise de loyer ; que le retard pris par l'installation du cabinet peinture en raison des problèmes d'amiante a généré un ralentissement de l'activité à partir du 1er janvier 2015 ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que cependant il apparaît que la cabine peinture était normalement en service au jour du rapport de visite du 11 avril 2016 de MM. B... et C..., une cheminée latérale d'extraction étant parfaitement visible (p. 9/18 rapport B... et C...) ; qu'il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016 ; qu'à défaut, son préjudice d'exploitation sera limité au 30 juin 2015 ; que la seule mention des chiffres d'affaires ne permet pas de vérifier la perte réelle de bénéfices sur cette période ; que seul le rapport de Mme D... expert-comptable figurant sur la liste des experts de cour d'appel et extérieur à la société preneuse permet d'y parvenir ; qu'après avoir vérifié que l'activité commerciale développée par la société Classic Car's se décomposait sur l'année 2015 entre une activité de réparation (62 318 euros) et une activité de négoce (27 250), la perte d'exploitation pour la seule activité carrosserie reconstituée sur des bases prévisionnelles inférieures à la moyenne de celles réalisée par les entreprises de même secteur, selon les comparaisons répertoriées dans les rapports B... et C..., représente un manque à gagner mensuel de 7 512 euros par mois soit jusqu'au 30 juin 2015, la somme de 7 512 x 6 = 45 072 euros ; que de cette somme il convient de déduire la franchise de loyer consentie par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur cette période soit 2 725 X 6 = 16 350 euros ; que le préjudice réellement subi par la société the Classic Car's au titre des manquements du bailleur sera donc évaluée à 28 722 euros ; que le préjudice économique subi par la société The Classic Car's sera donc limitée à 28 722 + 2 000 euros = 31 000 euros, somme à laquelle la SCI Mipa et la SARL Agence Les mimosas seront condamnés in solidum » ;
Alors 1°) que celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que, pour limiter l'indemnisation du préjudice économique subi par la société The Classic Car's à une période de six mois seulement, la cour d'appel a énoncé qu'il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016 ; qu'en statuant ainsi, après avoir imputé à la bailleresse un manquement à son obligation de délivrance et à l'agent immobilier un défaut d'information, de sorte qu'ayant engagé leur responsabilité, ils devaient à la victime la réparation intégrale de son préjudice économique, à compter de la date à laquelle ils avaient manqué à leurs obligations envers elle et, partant, faire la démonstration que son préjudice économique avait perduré pendant une période moindre, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, alinéa 2 du code civil, devenu l'article 1353, alinéa 2 du même code ;
Alors 2°) que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait ; que la franchise de loyers avait pour contrepartie la réalisation des travaux, suivant les propres constatations de l'arrêt (p. 3) ; qu'en décidant de la déduire du montant du préjudice économique, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Agence Les Mimosas
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté le manquement de la société AGENCE LES MIMOSAS à son obligation d'information et D'AVOIR condamné la société AGENCE LES MIMOSAS à verser à la société THE CLASSIC CAR'S une somme de 31.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice économique, in solidum avec la société MIPA ;
AUX MOTIFS QUE le bail conclu entre les parties ne contient pas de référence à l'amiante ; que les bailleurs admettent que ces bâtiments situés dans la zone artisanale et construits avant 1997 contiennent de l'amiante puisque toutes les plaques sous tuiles faites en éternit en contenaient ; que les plaques sous tuiles contenant de l'amiante constituent des matériaux répertoriés sur la liste B annexe 13-9 du code de la santé publique ; qu'elles ne présentent aucun danger dès lors qu'on ne touche pas à la structure, en ce qu'elles ne provoquent pas spontanément des émanations de poussière de fibres d'amiante ; que la législation ne fait pas obligation au bailleur de remettre, lors de la régularisation d'un bail, un dossier technique amiante (DTA) qui ne s'impose qu'en matière de vente d'immeuble ; que le législateur a néanmoins prévu qu'un dossier "technique amiante" doit être établi par le propriétaire dans le cadre de présence de matériaux A et B et mis à la disposition des occupants ou des employeurs lorsque les locaux abritent des lieux de travail conformément aux dispositions de l'article R 1334-29-5 -II de la santé publique et que ces personnes doivent être informées des modalités de consultation de ce dossier ; que l'article 1334-29-5-III stipule en outre qu'une fiche récapitulative du dossier technique amiante doit être communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux employeurs lorsque cet immeuble abrite des locaux de travail ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi que ce dossier technique amiante DTA ou cette fiche récapitulative ait été mise à la disposition de la société the Classic car's destinée à établir dans les locaux loués un atelier de carrosserie pour la rénovation des véhicules et constituant donc un lieu de travail, ni même que ces documents aient été établis ou mis à jour avant la séparation des locaux et la signature du bail, dès lors que le bail qui contient le détail des prestations à la charge du preneur et des bailleurs ne font état que de "la visite, négociation, rédaction du projet du bail et du bail, constat des lieux", la seule facture récapitulative des prestations de l'agence produite aux débats faisant uniquement mention d'une "rédaction d'un bail commercial, établissement de L'ERNT et l'état des lieux d'un local sis [...] ; que dès lors que l'activité de la société Classic car's comportait une activité de rénovation des véhicules qui induisait des percements dans la structure de l'immeuble pour laisser passer des cheminées d'extraction, les travaux de désamiantage étaient indispensables ou les documents y afférent devaient être fournis au preneur au jour de la signature du contrat, la destination contractuelle induisant des travaux touchant à la structure des locaux loués et non de simples travaux d'embellissement ou d'aménagement laissés à son libre choix ; qu'il résulte d'ailleurs de l'attestation de la société EUROPA en date du 22 octobre 2015 et de son agent commercial qu'en juin 2014, soit avant la signature du contrat de location, l'agent commercial Monsieur Bruno Z... avait bien expliqué à son client, Monsieur X..., en présence de l'agent immobilier que pour des raisons techniques, il était préconisé de faire des percements en toiture, ce que l'agent immobilier Monsieur A... avait validé ; que dans ces conditions, il appartenait au bailleur et à son agence connaissant les intentions du preneur de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante, de le mettre à disposition à son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier ou de procéder lui-même aux travaux de désamiantage indispensables à l'exercice de l'activité du preneur avant la signature du contrat du 31 juillet 2014 ; qu'il n'est pas établi que le preneur ait eu connaissance de la nécessité d'une procédure de désamiantage, du coût et de la durée de ces travaux ayant pour lui la conséquence de ne pouvoir exploiter normalement son commerce au moment de la signature du contrat ni même au moment de l'avenant du 18 décembre 2014, ses premières réclamations à cet égard n'ayant débuté que le 20 février 2015 sur la base d'un rapport d'expertise Toile sollicité par ses soins en date du 6 février 2015, le coût évalué lui étant alors précisé pour 19 395 €, avec la condition supplémentaire indiquée par l'entreprise spécialiste que le propriétaire de la structure du bâtiment pour une intervention de sécurité devrait obtenir au préalable l'arrêt de toute activité ou de cohabitation durant les travaux de désamiantage, et donc l'accord de la seconde entreprise présente dans la seconde partie du hangar dont la toiture devait être désamiantée ; que le fait qu'une société Mat expert atteste a posteriori qu'il existait sur le marché des cabines de peinture avec des cheminées d'extraction de sortie latérale évitant les percements en toiture ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et l'agence de son obligation d'information dès lors qu'ils n'étaient pas maîtres de l'option choisie par le preneur après consultation de l'entreprise EUROPA ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que seule la photographie jointe au sein du rapport B... et Gartia permet de vérifier qu'un extracteur latéral a finalement été posé, soit avant le 11 avril 2016, date de leur visite, sans que la date en soit connue ; que ce manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante et ses conséquences dommageables n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement ces locaux dont la mise en route a encore été retardée après l'avenant du 18 décembre 2014, alors que les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l'avenant ; que ces manquements qui ne permettaient toujours pas au preneur d'exploiter normalement ses locaux après la signature de l'avenant justifient la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation solidaire de ce dernier et de l'agence à réparer les préjudices subis ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres demandes de résiliation exposées à titre subsidiaire ;
que la résiliation sera prononcée à la date de l'arrêt dans la mesure où la S.A.R.L Classic Car's a pu continuer à exploiter partiellement son activité ; que sur les préjudices, en application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance ; que le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux ; que les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés ; que les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables ; qu'en effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238 000 €, et d'autre part que le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité ; qu'il n'en reste pas moins que pour poursuivre son activité, le locataire devra trouver de nouveaux locaux et y déménager les marchandises et autres éléments transférables, frais de déménagement qui seront fixés à la somme de 2.000 € ; que la société The Classic car's sollicite une indemnisation pour le dommage subi en raison de l'impossibilité d'exploiter normalement son activité dans les lieux loués ; que les pertes d'exploitation sont justifiées dès lors que la réduction d'activité de l'entreprise est consécutive aux manquements dommageables ; qu'elles ne peuvent être réclamées pour la période antérieure au 18 décembre 2014, les parties ayant été d'accord pour compenser l'impossibilité de toute exploitation de la société privée d'alimentation en eau et électricité par une franchise de loyer ; que le retard pris par l'installation du cabinet peinture en raison des problèmes d'amiante a généré un ralentissement de l'activité à partir du 1er janvier 2015 ; que le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales ; que cependant il apparaît que la cabine peinture était normalement en service au jour du rapport de visite du 11 avril 2016 de Mrs B... et C..., une cheminée latérale d'extraction étant parfaitement visible ( p 9/18 rapport B... et C...) ; qu'il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016 ; qu'à défaut, son préjudice d'exploitation sera limité au 30 juin 2015 ; que la seule mention des chiffres d'affaires ne permet pas de vérifier la perte réelle de bénéfices sur cette période ; que seul le rapport de Madame D... expert-comptable figurant sur la liste des experts de cour d'appel et extérieur à la société preneuse permet d'y parvenir ; qu'après avoir vérifié que l'activité commerciale développée par la société Classic car's se décomposait sur l'année 2015 entre une activité de réparation ( 62 318 € ) et une activité de négoce (27 250), la perte d'exploitation pour la seule activité carrosserie reconstituée sur des bases prévisionnelles inférieures à la moyenne de celles réalisée par les entreprises de même secteur, selon les comparaisons répertoriées dans les rapports B... et C..., représente un manque à gagner mensuel de 7.512€ par mois soit jusqu'au 30 juin 2015 €, la somme de 7.512x6 = 45.072 € ; que de cette somme il convient de déduire la franchise de loyer consentie par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur cette période soit 2.725 X6 = 16 350€ ; que le préjudice réellement subi par la société the Classic car's au titre des manquements du bailleur sera donc évaluée à 28 722 € ; que le préjudice économique subi par la société The Classic Car's sera donc limitée à 28 722 + 2.000€ = 31 000€, somme à laquelle la S.C.I Mipa et la S.A.R.L Agence les mimosas seront condamnés in solidum ;
1. ALORS QU'il résulte de l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique que seules les propriétaires, mentionnés aux articles R. 1334-17 et R. 1334-18 dudit code, constituent et conservent un dossier intitulé "dossier technique amiante", comprenant également une fiche récapitulative, qu'il leur appartient de mettre à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l'immeuble comporte des locaux de travail ; qu'il s'ensuit que l'agent immobilier ne figure pas au nombre des propriétaires, mentionnés aux articles R. 1334-17 et R. 1334-18 du code de la santé publique, auxquels l'article R 1334-29-5 dudit code impose d'établir un dossier technique amiante comprenant une fiche récapitulative et de le remettre aux occupants ; qu'en imposant à la société AGENCE LES MIMOSAS, sur le fondement des dispositions précitées, de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante, de le mettre à la disposition du preneur et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier ou de procéder lui-même aux travaux de désamiantage, indispensables à l'exercice de l'activité du preneur, avant la signature du contrat du 31 juillet 2014, dès lors qu'ils savaient que les travaux de désamiantage étaient indispensables pour permettre à la société THE CLASSIC CAR'S de percer la toiture, afin de laisser passer des cheminées d'extraction, tout en reconnaissant que ces dispositions n'imposent pas au bailleur de remettre, lors de la régularisation d'un bail, un dossier technique amiante qui n'est requis qu'en matière de vente d'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les dispositions précitées ;
2. ALORS QUE l'article R 1334-29-5, II, 2°, du code de la santé publique exige seulement du propriétaire que le dossier technique amiante soit communiqué, sur demande, à toute personne physique ou morale, lorsqu'elle est appelée à effectuer des travaux dans l'immeuble bâti, sans lui imposer de réaliser des travaux de désamiantage ; qu'en exigeant de l'agent immobilier qu'il remette spontanément à la société THE CLASSIC CAR'S, le dossier technique amiante, dont la fiche récapitulative, ou qu'il procède lui-même aux travaux de désamiantage, indispensables à l'exercice de l'activité du preneur, avant la conclusion du contrat du 31 juillet 2014, la cour d'appel a violé la disposition précitée ;
3. ALORS subsidiairement QUE l'agent immobilier est dispensé d'informer le preneur d'un fait qu'il ignorait ou qu'il n'était pas en son pouvoir de connaître ; qu'en reprochant à l'agent immobilier de ne pas avoir informé le preneur de la nécessité de procéder à des travaux de désamiantage, en l'absence de tout danger résultant de la seule présence d'amiante dans la toiture, sans expliquer en quoi il en avait nécessairement connaissance ou ne pouvait l'ignorer, dans l'exécution du mandat de mise en location du bien, qui ne lui conférait aucune compétence technique, en l'état du percement de la toiture, dont elle avait seulement été informée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4. ALORS en toute hypothèse QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation pré contractuelle d'information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter, ou de contracter à des conditions plus avantageuses, et non par une perte d'une chance d'obtenir les gains attendus ; qu'en condamnant la société AGENCE LES MIMOSAS à indemniser le preneur des pertes d'exploitation supportées pendant la durée des travaux de désamiantage et en constatant qu'il était certain que, mieux informés, le preneur aurait pu obtenir un avantage équivalent au bénéfice d'exploitation, dont il aurait été privé pendant toute la durée des travaux, la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a alloué une indemnité égale au bénéfice que le demandeur aurait retiré de la réalisation de l'événement escompté, a violé l'article 1382 du code civil.
