LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société UTEI ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 22 septembre 2011, la société Foncière et immobilière lyonnaise (l'acquéreur) a accepté la proposition de vente d'un appartement appartenant à M. X... (le vendeur) au prix minimum de 140 000 euros net de toutes charges, frais et impositions sur la plus-value ; que, le 12 octobre 2011, les parties ont signé devant M. Y..., notaire associé dans la SCP Y... - Maury - Defradas - Ballester (le notaire), une promesse synallagmatique de vente au prix de 183 000 euros, réitérée par acte du 21 décembre 2011 ; qu'estimant que le prix stipulé à l'acte de vente ne correspondait pas au prix net de 140 000 euros, le vendeur a assigné l'acquéreur et le notaire en annulation de la promesse de vente et de l'acte de vente, ainsi qu'en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches, et le deuxième moyen, ci-après annexés :
Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur la troisième branche du premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Attendu qu'ayant relevé que, le 22 septembre 2011, l'acquéreur avait indiqué au vendeur que le calcul de la plus-value serait de 42 759 euros, sauf erreur de sa part, afin de parvenir à un prix net de 140 241 euros, que, le 2 décembre 2011, le vendeur avait reçu du notaire une information complète et détaillée sur le calcul et le montant de la plus-value exigible de 49 694 euros, en raison des modifications portant sur l'abattement pour détention supérieure à cinq ans ainsi que sur l'abattement fixe supprimé par la loi de finances applicable au 1er octobre 2011, et que le vendeur avait, cependant, accepté de régulariser l'acte de vente au prix prévu dans la promesse, la cour d'appel a caractérisé l'information claire reçue par le vendeur avant la signature de l'acte authentique de vente ; que le grief, inopérant en ce qu'il critique un motif surabondant relatif à la compétence du vendeur, marchand de biens, de comprendre par une simple soustraction que le prix de vente serait de 133 306 euros, ne peut être accueilli ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que, pour condamner le vendeur à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient qu'il a agi en justice avec une légèreté blâmable, refusant d'accepter la somme de 7 246,96 euros versée par l'acquéreur le 30 mars 2012, dans le mois suivant l'assignation en justice, alors que cette somme, qui représentait le différentiel entre le calcul fait par le notaire et celui qu'il avait effectué, était de nature à satisfaire ses exigences financières initiales et qu'il a préféré diligenter une procédure pour tenter d'obtenir des dommages-intérêts substantiels ;
Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer à la société Foncière et immobilière lyonnaise la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 13 décembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom ;
Condamne la société Foncière et immobilière lyonnaise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Yann X... de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Me Y... et de la SCP Y... , Maury, Defradas, Ballester ;
AUX MOTIFS QUE M. X..., professionnel de l'immobilier en qualité de gérant d'une société ayant pour activité déclarée celle de marchand de biens, avait acquis le bien en 2006 pour le prix de 26.000 € et souhaitait le revendre en 2011 au prix d'environ 140.000 € net vendeur ; que, par courriel du 22 septembre 2011, la société Foncière Immobilière a indiqué à M. X... que « le calcul de la plus-value, sauf erreur de ma part, serait de
42.759 € » de sorte que le prix de vente pourrait être de 183.000 € afin de satisfaire à la demande du vendeur de percevoir un prix net de 140.241 € ; que M. X..., marchand de biens, était ainsi informé par l'acquéreur qu'il s'agissait d'une estimation du montant de la plus-value ; qu'il ressort par ailleurs du courrier électronique du 2 décembre 2011 que M. X... a reçu du notaire une information complète et détaillée sur le calcul et le montant de la plus-value exigible de 49.694 € ; qu'en effet, ce courriel attirait spécifiquement l'attention du vendeur sur les modifications portant sur l'abattement pour détention supérieure à cinq ans ainsi que sur l'abattement fixe qui avait été supprimé par la loi de finances applicable au 1er octobre 2011 et mentionnait en caractère gras le montant de 49.694 € ; qu'il entrait nécessairement dans la compétence de M. X..., marchand de biens, professionnel de la vente, de comprendre par une simple soustraction que le prix de vente net lui revenant serait ainsi de 133.306 € ; que M. X... a accepté cependant de régulariser l'acte de vente au prix prévu dans le compromis de vente ; [
] qu'il découle de ce qui précède que Me Y... et la SCP Y... , Maury, Defradas-Ballester ont rempli leur devoir d'information ; que M. X... a été débouté à bon droit de l'intégralité de ses demandes à l'encontre [
] de Me Y... et de la SCP Y... , Maury, Defradas-Ballester ;
1) ALORS QU'il incombe au notaire, tenu d'assurer l'efficacité des conventions pour lesquelles son intervention est requise, de dresser des actes conformes au résultat attendu par les parties ; qu'en l'espèce, il est constant d'une part, que M. X... a informé Me Y..., dès le 26 septembre 2011, que son consentement à la vente était subordonné à la condition qu'il perçoive un prix net vendeur minimum de 140.000 € et d'autre part, que la promesse synallagmatique de vente du 12 octobre 2011, qui a été dressée par l'officier public sur la base de l'estimation de la plus-value effectuée par l'acquéreur à cette fin, ne permettait pas de remplir cette condition déterminante de l'engagement du vendeur ; qu'en affirmant que Me Y... a satisfait à son devoir d'information et de conseil en adressant à M. X..., le 2 décembre 2011, soit plus de deux mois après la signature du compromis de vente du 12 octobre 2011, un courrier l'informant de l'inadéquation du prix de vente à remplir le résultat escompté la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que dans son courriel du 2 décembre 2011, Me Y... s'était borné à informer M. X... de la date prévue pour la réitération de la vente en la forme authentique et à lui préciser d'une part, que « depuis le 1er octobre 2011 », « l'abattement de 1.000 € a été supprimé » et « le taux d'imposition est passé à 32,5 % » et, d'autre part, qu'il ne bénéficiait pas d'un abattement pour durée de détention dans la mesure où « vous avez acquis le bien en juin 2006 soit uniquement depuis 5 années entières » (pièce n° 9) ; qu'en jugeant que Me Y... avait satisfait à ses devoirs professionnels dès lors qu'il avait délivré à M. X..., dans son courriel du 2 décembre 2011, une information complète et détaillée sur le calcul précis et le montant exact de la plus-value exigible de 49.694 € qui y était mentionnée en gras, quand ce courriel ne contenait ni le montant de la plus-value exigible, ni le détail de son calcul, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS QUE le notaire qui ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client par les compétences de celui-ci, est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l'acte auquel il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, pour écarter toute responsabilité de Me Y... et juger que M. X... avait régularisé la vente par sa signature de l'acte authentique du 21 décembre 2011, la cour d'appel a considéré qu'au regard des indications du courriel du 2 décembre 2011, il « entrait nécessairement dans la compétence de M. X..., marchand de biens, de comprendre par une simple soustraction que le prix de vente net lui revenant serait de 133.306 € » au lieu des 140.241 € escomptés ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Yann X... de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Foncière et Immobilière Lyonnaise ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1110 du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que cette erreur doit porter sur les qualités essentielles de la chose vendue et doit être excusable de la part de celui qui l'invoque ; que M. X..., professionnel de l'immobilier en qualité de gérant d'une société ayant pour activité déclarée celle de marchand de biens, avait acquis le bien en 2006 pour le prix de 26.000 € et souhaitait le revendre en 2011 au prix d'environ 140.000 € net vendeur ; que, par courriel du 22 septembre 2011, la société Foncière Immobilière a indiqué à M. X... que « le calcul de la plus-value, sauf erreur de ma part, serait de
42.759 € » de sorte que le prix de vente pourrait être de 183.000 € afin de satisfaire à la demande du vendeur de percevoir un prix net de 140.241 € ; que M. X..., marchand de biens, était ainsi informé par l'acquéreur qu'il s'agissait d'une estimation du montant de la plus-value ; qu'il ressort par ailleurs du courrier électronique du 2 décembre 2011 que M. X... a reçu du notaire une information complète et détaillée sur le calcul et le montant de la plus-value exigible de 49.694 € ; qu'en effet, ce courriel attirait spécifiquement l'attention du vendeur sur les modifications portant sur l'abattement pour détention supérieure à cinq ans ainsi que sur l'abattement fixe qui avait été supprimé par la loi de finances applicable au 1er octobre 2011 et mentionnait en caractère gras le montant de 49.694 € ; qu'il entrait nécessairement dans la compétence de M. X..., marchand de biens, professionnel de la vente, de comprendre par une simple soustraction que le prix de vente net lui revenant serait ainsi de 133.306 € ; que M. X... a accepté cependant de régulariser l'acte de vente au prix prévu dans le compromis de vente ; que, dès lors, M. X... ne peut se prévaloir d'une erreur excusable de sa part ayant déterminé son consentement ni d'une quelconque faute de la société Foncière et Immobilière Lyonnaise ; [
] que M. X... a été débouté à bon droit de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société Foncière et Immobilière Lyonnaise [
] ;
1) ALORS QU'il n'y a point de consentement valable si celui-ci a été donné par erreur ; qu'en affirmant que M. X..., marchand de biens, a commis une erreur inexcusable en s'abstenant de vérifier, avant de s'engager, l'exactitude de l'estimation de la plus-value effectuée par l'acquéreur pour lui proposer un prix de vente permettant de lever la condition à laquelle il avait subordonné son consentement (perception d'un prix net vendeur minimum de 140.000 €), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (concl. p. 4 et p. 17 et s.), si M. X... n'avait pas chargé Me Y..., préalablement à la signature du compromis de vente du 12 octobre 2011, de procéder en ses lieux et place à la vérification de l'exactitude de l'estimation de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS QUE l'erreur provoquée par le dol d'un tiers à la convention peut entraîner la nullité du contrat lorsqu'elle porte sur un élément substantiel ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter M. X... de sa demande en nullité de la vente litigieuse, qu'il avait accepté de régulariser la vente intervenue le 12 octobre 2011 en la réitérant en la forme authentique au prix de 183.000 € après que Me Y... lui a adressé, le 2 décembre 2011, un courriel lui délivrant des informations sur la plus-value exigible, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl., p. 13 et s.), si l'officier public ne l'avait pas sciemment induit en erreur pour couvrir ses propres impérities en s'abstenant de l'informer de l'inefficacité du compromis de vente et des conséquences juridiques qui en résultait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à verser à la société Foncière et Immobilière Lyonnaise la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, par d'exacts et pertinents motifs que la cour adopte, le tribunal a considéré que M. X... avait agi en justice avec une légèreté blâmable causant un préjudice à la société Foncière et Immobilière Lyonnaise ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des éléments du dossier que M. X... a agi en justice avec une légèreté blâmable, refusant d'accepter la somme versée par le vendeur le 30 mars 2012, soit dans le mois de l'assignation en justice, alors que cette somme de 7.246,96 € représentait le différentiel entre le calcul fait par le notaire et celui estimatif de l'acquéreur et était ainsi de nature à satisfaire ses exigences financières initiales ; qu'elle a ainsi préféré diligenter une procédure pour tenter d'obtenir des dommages et intérêts substantiels ; que, de surcroît, cette procédure a bloqué le projet immobilier de la société défenderesse pendant quatre années, générant pour elle un préjudice financier ; qu'il convient en conséquence de le condamner à lui verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;
1) ALORS QUE le juge ne peut condamner un plaideur au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sans caractériser l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice ; qu'en affirmant que M. X... a commis une faute en refusant d'accepter la somme de 7.246,96 € proposée par le vendeur dans le mois de l'assignation en justice correspondant au différentiel entre le calcul fait par le notaire et celui de l'acquéreur sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée (concl. p. 3 et s. et p. 17), si cette proposition pouvait être accepté alors qu'elle avait pour effet de soustraire une partie du prix de vente à l'impôt, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2) ALORS QU'il incombe à la cour d'appel de répondre aux conclusions des parties qui se fondent expressément sur des éléments de preuve qui n'avaient pas été versés aux débats de première instance ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir, en produisant de nouveaux éléments de preuve à hauteur d'appel (procès-verbaux des assemblées générales du 7 mai 2013 et du 15 janvier 2015, pièces n° 15 et 16), que c'est parce que la société Foncière et Immobilière Lyonnaise n'était pas propriétaire de l'intégralité de l'immeuble que son projet immobilier avait été bloqué pendant quatre années et non en raison de l'introduction de la présente procédure le 1er mars 2012 ainsi que l'avait retenu le premier juge (concl. p. 17 §4 et s.) ; que la société Foncière et Immobilière Lyonnaise a d'ailleurs admis dans ses écritures que c'est à compter du 10 juin 2015 qu'elle a eu la maîtrise du projet immobilier (concl. p. 11 §5) ; qu'en se bornant à adopter les motifs des premiers juges selon lesquels M. X... avait bloqué le projet immobilier pendant quatre ans en introduisant la présente procédure par acte du 1er mars 2012, sans examiner les nouveaux éléments de preuve qui lui étaient ainsi soumis, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile.
