LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 8 février 2017), que Lucien X... et Annette A..., son épouse, sont respectivement décédés les [...] et [...] en laissant leurs cinq enfants pour leur succéder, Jean-Pierre, Marie-Françoise, Philippe, Jean-Luc et Marie-Agnès ; que par un acte du 19 octobre 2011, M. Jean-Pierre X..., Mmes Marie-Françoise et Marie-Agnès X... ont cédé à leurs frères MM. Philippe et Jean-Luc X... leurs droits indivis sur un immeuble situé à [...], dont la valeur était fixée à 310 000 euros ; que le 6 décembre suivant, ces derniers ont conclu, avec un promoteur immobilier, une promesse de vente de ce bien, sous diverses conditions suspensives, pour le prix de 570 000 euros ; que l'acte authentique de vente a été signé le 25 juin 2013 ; que M. Jean-Pierre X... a assigné ses cohéritiers en annulation de l'acte de cession de ses droits et, subsidiairement, en complément de part ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu que ce grief n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur les première et deuxième branches du moyen :
Attendu que MM. Philippe et Jean-Luc X... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer à M. Jean-Pierre X... la somme de 52 000 euros en principal et de déclarer l'arrêt opposable à Mmes Marie-Françoise et Marie-Agnès X..., alors, selon le moyen :
1°/ que pour apprécier la lésion de plus du quart, la valeur du bien est évaluée au jour du partage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'un compromis de vente avait été conclu le 6 décembre 2011 portant sur l'immeuble litigieux, moyennant le prix de 570 000 euros ; qu'en jugeant qu'il n'y avait pas lieu de prendre en compte le risque lié à l'opération et en évaluant la valeur du bien à 570 000 euros au 19 octobre 2011, date de la licitation, tandis que le risque lié à l'opération, en raison du caractère aléatoire de la réalisation effective du programme immobilier, était nécessairement de nature à avoir une influence sur la valeur du bien à la date du 19 octobre 2011, la cour d'appel a violé l'article 889 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a relevé qu'un compromis de vente avait été conclu le 6 décembre 2011, portant sur l'immeuble litigieux, moyennant le prix de 570 000 euros ; qu'en jugeant, pour fixer la valeur du bien à la somme de 570 000 euros, que la valeur « potentielle » sur le marché de l'immeuble, compte tenu de la possibilité d'y réaliser un programme immobilier, existait déjà au 19 octobre 2011, date de la licitation, tandis que seule la valeur effective du bien au jour de la licitation devait être prise en considération, la cour d'appel a violé l'article 889 du code civil ;
Mais attendu que sous le couvert d'un grief non fondé de violation de l'article 889 du code civil, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine de la cour d'appel qui a déterminé la valeur réelle de l'immeuble indivis au moment du partage sans retenir l'existence d'un aléa résultant des diverses conditions suspensives de la promesse de vente ; qu'il ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. Philippe et Jean-Luc X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Jean-Pierre X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour MM. Philippe et Jean-Luc X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement M. Jean-Luc X... et M. Philippe X... à payer la somme principale de 52.000 € à M. Jean-Pierre X... et d'avoir déclaré l'arrêt opposable à Mme Y... et Mme Z... ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la valeur de l'immeuble litigieux à la date de l'acte du 19 octobre 2011, il suffit de constater que cet acte n'est éloigné que de quelques semaines du compromis de vente conclu le 6 décembre 2011 avec la société AI 61 [...] au prix de 570.000 € ; qu'il n'est pas et ne peut être raisonnablement soutenu que la valeur de l'immeuble de [...] serait passée de 310.000 € à 570.000 € en un aussi court laps de temps et il n'y a pas lieu de prendre en compte l'investissement et l'industrie déployée par les cessionnaires, ni le risque lié à l'opération, dès lors que l'article 889 du code civil implique uniquement la recherche de la différence entre la valeur retenue pour le partage et la valeur effective du bien ; que rien ne permet à cet égard de retenir que la valeur du bien aurait évolué entre le 19 octobre 2011 et le 6 décembre 2011, alors que les investigations des deux frères cessionnaires avaient débuté bien avant que ne soit établi l'acte de licitation, ainsi que cela ressort des échanges de mails ; que la valeur potentielle sur le marché de l'immeuble litigieux compte tenu de la possibilité d'y réaliser un programme immobilier, existait déjà au 19 octobre 2011 ; que la cour en déduit que la valeur réelle de l'immeuble au 19 octobre 2011 était de 570 000 € ; qu'il s'ensuit que le prix de la part de chacun des cinq copartageants sur cet immeuble était de 114.000 € et que la lésion doit être constatée pour chacun en deçà d'une valeur de 85.500 €
(115.000 € x 3/4) ; que l'action en complément de prix de M. Jean-Pierre X..., qui a perçu sur sa part de l'immeuble une somme de 62.000 €, est donc fondée ; que le complément de part, qui ne doit pas tenir compte des intérêts de retard versés par la société AI 61 à hauteur de 9.838,36 €, lesquels sont sans lien avec la valeur de l'immeuble, doit être fixé ainsi qu'il suit : 114.000 € - 62.000 € = 52.000 € ;
1°) ALORS QUE pour apprécier la lésion de plus du quart, la valeur du bien est évaluée au jour du partage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'un compromis de vente avait été conclu le 6 décembre 2011 portant sur l'immeuble litigieux, moyennant le prix de 570.000 € ; qu'en jugeant qu'il n'y avait pas lieu de prendre en compte le risque lié à l'opération et en évaluant la valeur du bien à 570.000 € au 19 octobre 2011, date de la licitation, tandis que le risque lié à l'opération, en raison du caractère aléatoire de la réalisation effective du programme immobilier, était nécessairement de nature à avoir une influence sur la valeur du bien à la date du 19 octobre 2011, la cour d'appel a violé l'article 889 du code civil ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a relevé qu'un compromis de vente avait été conclu le 6 décembre 2011, portant sur l'immeuble litigieux, moyennant le prix de 570.000 € ; qu'en jugeant, pour fixer la valeur du bien à la somme de 570.000 €, que la valeur « potentielle » sur le marché de l'immeuble, compte tenu de la possibilité d'y réaliser un programme immobilier, existait déjà au 19 octobre 2011, date de la licitation, tandis que seule la valeur effective du bien au jour de la licitation devait être prise en considération, la cour d'appel a violé l'article 889 du code civil ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les juges ne peuvent rejeter une demande sans examiner les éléments de preuve fournis par les parties ; que MM. Philippe et Jean-Luc X... produisaient le compromis de vente du 6 décembre 2011 (pièce n° 11), duquel il résultait que le prix de vente de 570.000 € avait été fixé au regard du caractère aléatoire de la vente, qui ne serait conclue que si plusieurs conditions suspensives, notamment l'obtention d'un permis de démolir et de construire définitif permettant la réalisation d'un ensemble immobilier d'une SHON minimale de 2.000 m² comportant au minimum 30 appartements, étaient réalisées, la réitération par authentique devant intervenir avant le 31 juillet 2013, soit environ 20 mois après la conclusion dudit compromis ; qu'en fixant la valeur du bien immobilier, le 19 octobre 2011, à la somme de 570.000 € en raison de la stipulation du prix de vente dudit bien dans le compromis de vente du 6 décembre 2011, sans procéder à aucune analyse, même sommaire, de ce compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
