LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 28 avril 2005 par M. X... (le notaire), M. et Mme Y... (les acquéreurs) ont acquis un terrain à bâtir ; qu'exposant qu'ils avaient appris que le terrain était inconstructible, ils ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ; que le tribunal de grande instance a dit celui-ci responsable du dommage causé aux acquéreurs, et, avant dire droit sur l'évaluation de leur préjudice, ordonné une expertise ; que, le notaire ayant fait appel, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions des acquéreurs, en application de l'article 909 du code de procédure civile ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 954, alinéa 4, du code de procédure civile ;
Attendu que la partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance ; qu'il en résulte que la cour d'appel qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance ;
Attendu que, pour fixer le préjudice des acquéreurs, l'arrêt retient qu'il convient de se référer à leurs dernières conclusions notifiées en première instance ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle n'était pas saisie de conclusions de leur part et que le tribunal de grande instance n'avait pas évalué leur préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe le préjudice de M. et Mme Y..., l'arrêt rendu le 2 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité civile formée par les époux Y... à l'encontre de M. X... ;
AUX MOTIFS QUE sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. et Mme Y..., c'est par des motifs pertinents, complets et exacts que la Cour adopte expressément que le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de l'article 2244 du code civil, et retenant qu'ayant acquis le 28 avril 2005, selon les termes, mêmes de l'acte, un « terrain à bâtir », manifestant ainsi l'intention de M. et Mme Y... d'acquérir un terrain constructible, a jugé qu'ils n'avaient été informés de la non constructibilité de la parcelle [...] qu'en 2013 (le 13 décembre 2013), lorsqu'ils avaient eu l'intention de réaliser leur projet et pour ce faire, avaient interrogé la mairie, de sorte que c'est à cette date-là, qu'ils ont appris que la parcelle acquise n'était pas constructible ; qu'ayant assigné le notaire le 17 janvier 2014, c'est à bon droit que le tribunal a constaté que la prescription n'était pas acquise ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'exception d'irrecevabilité soulevée, en droit : l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en fait : il est bien précisé dans l'acte de vente notarié du 28 avril 2005 que le bien vendu est « UN TERRAIN A BATIR » ; que le terrain litigieux a été acheté en 2005 au prix d'un terrain à bâtir en vertu d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel qui ne contenait que des informations générales ; l'intention des acheteurs était donc d'acquérir un terrain constructible, même si, à la date de la passation de l'acte, M. et Mme Y... n'avaient pas déposé de demande de certificat d'urbanisme concernant un projet précis de construction ; qu'or, il résulte de la lettre du Maire de la commune de [...] en date du 13 décembre 2013 que Monsieur et Madame Y... ont alors appris que ledit terrain était inconstructible aux motifs que sa partie haute d'une superficie de 1 500 m² est située en zone NB du PLU alors que le document d'urbanisme conditionne la constructibilité des terrains situés en zone NB à une superficie minimale de 2 000 m², tandis que sa partie basse, d'une superficie de 1 940 m², est située en zone NC, non constructible ; que Maître Jean X... ne justifie aucunement que Monsieur et Madame Y... ont eu connaissance de l'impossibilité de construire sur la parcelle acquise antérieurement à cette date alors que l'objet de la vente était un terrain constructible ; qu'en outre, la circonstance que les acquéreurs pouvaient déposer des demandes de certificats d'urbanisme ou de permis de construire dès l'année 2006, ne peut être considérée, en tout état de cause, comme ayant fait courir le délai de prescription ; que l'action engagée par Monsieur et Madame Y... par acte d'huissier de justice en date du 17 janvier 2014 n'est donc pas atteinte par la prescription ; que l'exception d'irrecevabilité soulevée sera, donc, rejetée ;
1°) ALORS QUE la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la date à laquelle la victime a eu connaissance de son dommage ou ne pouvait légitimement en ignorer l'existence ; que M. X... soutenait dans ses écritures d'appel que les époux Y... avaient les moyens de connaitre l'impossibilité de construire sur la parcelle qu'ils avaient acquise avant la lettre de décembre 2013 qui avait porté à leur connaissance son inconstructibilité ; qu'en se bornant cependant, pour fixer le point de départ de la prescription de leur action en responsabilité civile formée à l'encontre de M. X..., à relever la date à laquelle les époux Y... avaient eu connaissance de l'inconstructibilité du terrain litigieux, sans rechercher la date à laquelle ces derniers auraient dû en avoir connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que M. X... soutenait dans ses écritures d'appel que les époux Y... avaient les moyens de connaitre l'impossibilité de construire sur la parcelle qu'ils avaient acquise avant la lettre de décembre 2013 qui avait porté à leur connaissance son inconstructibilité ; qu'en se bornant cependant, pour fixer le point de départ de la prescription de leur action en responsabilité civile formée à l'encontre de M. X..., à relever la date à laquelle les époux Y... avaient eu connaissance de l'inconstructibilité du terrain litigieux, sans rechercher la date à laquelle ces derniers auraient dû en avoir connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu que M. X... était responsable du dommage causé à M. et Mme Y... et fixé le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 35 000 euros, outre la somme correspondant à la différence entre les émoluments perçus par le notaire et ceux qui auraient dû être acquittés ;
AUX MOTIFS QUE par une ordonnance du 23 octobre 2015, les conclusions notifiées le 29 septembre 2015 par M. et Mme Y... ont été déclarées irrecevables au visa de l'article 909 du code de procédure civile ; qu'il convient donc de ses référer à leurs dernières conclusions notifiées lors de la première instance aux termes desquelles sils sollicitaient la condamnation de Me Jean X..., outre aux dépens, à leur payer : - la somme de 39 332 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au prix d'achat du terrain, - la somme de 3 900 euros correspondant au coût de l'acte et du droit d'enregistrement qu'ils ont dû acquitter au moment de la vente, - la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral, - la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (
) ; que, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. et Mme Y..., c'est par des motifs pertinents, complets et exacts que la Cour adopte expressément que le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de l'article 2244 du code civil, et retenant qu'ayant acquis le 28 avril 2005, selon les termes mêmes de l'acte, un « terrain à bâtir », manifestant ainsi l'intention de M. et Mme Y... d'acquérir un terrain constructible, a jugé qu'ils n'avaient été informés de la non constructibilité de la parcelle [...] qu'en 2013 (le 13 décembre 2013), lorsqu'ils avaient eu l'intention de réaliser leur projet et pour ce faire, avaient interrogé la mairie, de sorte que c'est à cette date-là, qu'ils ont appris que la parcelle acquise n'était pas constructible ; qu'ayant assigné le notaire le 17 janvier 2014, c'est à bon droit que le tribunal a constaté que la prescription n'était pas acquise ; que le jugement sera confirmé ; que, sur le bien-fondé de l'action de M. et Mme Y..., sur la responsabilité du notaire, le notaire fait valoir pour sa défense que d'une part, les intentions des acquéreurs étaient d'acheter des droits à construire et agrandir leur propre maison, et d'autre part, qu'après modification du plan parcellaire, ce projet peut toujours se réaliser ; que toutefois, que sans rapporter la moindre preuve des intentions qu'il prête aux acquéreurs, il convient, pour apprécier si le notaire a rempli son obligation de conseil et d'information, de se placer au jour où il a reçu l'acte et non, postérieurement à l'acte, tel que le fait le notaire ; qu'il résulte expressément de l'acte reçu par Me X... que la vente porte sur « UN TERRAIN À BATIR » d'une superficie de 34 a 40 ca (page 3) financé en outre par « un prêt HABITAT » (page 4)
moyennant le prix de 39 332 euros ; qu'il s'avère pourtant, que le terrain qui est en fait, divisé en deux zones depuis 2002, n'est pas constructible car il aurait fallu pour ce faire, que la partie haute de la parcelle classée en zone NB au PLU d'une superficie de 1 500 m² ait une superficie minimale de 2 000 m² ; qu'il est constant que le notaire, en sa qualité d'officier public et ministériel, doit assurer l'efficacité et l'utilité de son acte ; que s'agissant d'un acte portant sur un terrain à bâtir, il devait se renseigner très précisément auprès des services de la mairie sur la constructibilité du terrain, et non se contenter de renseignements généraux et des règles d'urbanisme applicables au terrain produits par le vendeur, ce qui l'aurait mis en situation d'informer les acquéreurs que cette parcelle, eu égard à la surface minimale imposée par le PLU qu'elle n'avait pas, n'était pas, et ne serait jamais constructible ; qu'il ne pouvait donc passer cette vente de terrain en retenant celui-ci comme étant une parcelle à bâtir, sans qu'il ne puisse pour remédier à la situation engendrée par sa carence, suggérer une modification parcellaire dont l'issue est incertaine, mais encore, qui peut ne pas entrer dans les projets et prévisions de M. et Mme Y... ; qu'enfin, au soutien de la fin de non recevoir tirée de la prescription qu'il a opposée, il expose que M. et Mme Y... « étaient à même de s'aviser très peu de temps après leur acquisition de l'impossibilité de construire sur cette parcelle acquise, et était nécessairement connue par les demandeurs dès le début de l'année 2007 », admettant ainsi expressément qu'au jour de l'acte, les époux Y... n'avaient aucun moyen de connaître l'inconstructibilité du terrain, ce qui constitue précisément le grief de ces derniers à son encontre ; qu'il s'évince de ce qui précède que Me X... a commis des manquements fautifs qui sont directement à l'origine des préjudices invoqués par M. et Mme Y... ; que le jugement sera confirmé ; que sur le préjudice et son étendue, le tribunal a ordonné une expertise avant dire droit pour connaître l'étendue du préjudice de M. et Mme Y..., retenu comme étant constitué de la différence entre le prix payé et le prix qu'ils auraient dû payer s'il s'était agi d'une parcelle en nature de terre ; que toutefois, eu égard au prix très modeste du terrain à bâtir payé 11,43 euros le m² sur cette commune, des prix notoirement connus des parcelles en nature de terre ordinaire, une expertise ne s'impose pas en l'espèce pour évaluer le prix d'une parcelle en nature de terre, la cour pouvant fixer forfaitairement le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 35 000 euros au paiement de laquelle sera condamnée le notaire ; que le préjudice des époux Y..., consiste également à avoir régler des émoluments au notaire calculés à tort, sur une vente de terrain à bâtir de sorte que Me X... sera également condamné à leur restituer la différence entre ses émoluments perçus et ceux qu'ils auraient dû percevoir sur la somme de 4 332 euros (39 332 euros – 35000 euros) ; que le jugement sera infirmé sur le préjudice ;
ALORS QUE les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée de sorte qu'en l'absence de conclusions d'appel déposées par l'intimé, la cour d'appel ne peut statuer au visa des conclusions de première instance ; qu'en prenant en compte les dernières conclusions de première instance des époux Y... notamment en condamnant M. X... à indemniser les époux Y... de la différence entre les émoluments qu'il avait perçus et ceux qu'il aurait dû percevoir, bien que le jugement dont appel n'ait pas prononcé une telle condamnation et que les conclusions d'appel des époux Y... aient été déclarées irrecevables, la cour d'appel a violé les articles 472 et 954 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme correspondant à la différence entre les émoluments perçus par le notaire et ceux qui auraient dû être acquittés ;
AUX MOTIFS QUE par une ordonnance du 23 octobre 2015, les conclusions notifiées le 29 septembre 2015 par M. et Mme Y... ont été déclarées irrecevables au visa de l'article 909 du code de procédure civile ; qu'il convient donc de ses référer à leurs dernières conclusions notifiées lors de la première instance aux termes desquelles sils sollicitaient la condamnation de Me Jean X..., outre aux dépens, à leur payer : - la somme de 39 332 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au prix d'achat du terrain, - la somme de 3 900 euros correspondant au coût de l'acte et du droit d'enregistrement qu'ils ont dû acquitter au moment de la vente, - la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral, - la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (
) ; que sur le préjudice et son étendue, le tribunal a ordonné une expertise avant dire droit pour connaître l'étendue du préjudice de M. et Mme Y..., retenu comme étant constitué de la différence entre le prix payé et le prix qu'ils auraient dû payer s'il s'était agi d'une parcelle en nature de terre ; que toutefois, eu égard au prix très modeste du terrain à bâtir payé 11,43 euros le m² sur cette commune, des prix notoirement connus des parcelles en nature de terre ordinaire, une expertise ne s'impose pas en l'espèce pour évaluer le prix d'une parcelle en nature de terre, la cour pouvant fixer forfaitairement le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 35 000 euros au paiement de laquelle sera condamné le notaire ; que le préjudice des époux Y..., consiste également à avoir régler des émoluments au notaire calculés à tort, sur une vente de terrain à bâtir de sorte que Me X... sera également condamné à leur restituer la différence entre ses émoluments perçus et ceux qu'ils auraient dû percevoir sur la somme de 4 332 euros (39 332 euros – 35000 euros) ; que le jugement sera infirmé sur le préjudice ;
ALORS QUE l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; qu'en condamnant M. X... à indemniser les époux Y... de la différence entre ses émoluments perçus et ceux qu'il aurait dû percevoir, bien que l'infirmation du jugement, qui avait écarté cette demande, n'ait pas été demandée de ce chef par les époux Y... dont les conclusions d'appel avaient été déclarées irrecevables, la cour d'appel a violé les articles 562 et 954 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 35 000 euros, outre celui constitué par la différence des émoluments perçus par le notaire et ceux qui auraient dû être acquittés ;
AUX MOTIFS QUE sur le préjudice et son étendue, le tribunal a ordonné une expertise avant dire droit pour connaître l'étendue du préjudice de M. et Mme Y..., retenu comme étant constitué de la différence entre le prix payé et le prix qu'ils auraient dû payer s'il s'était agi d'une parcelle en nature de terre ; que toutefois, eu égard au prix très modeste du terrain à bâtir payé 11,43 euros le m² sur cette commune, des prix notoirement connus des parcelles en nature de terre ordinaire, une expertise ne s'impose pas en l'espèce pour évaluer le prix d'une parcelle en nature de terre, la cour pouvant fixer forfaitairement le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 35 000 euros au paiement de laquelle sera condamnée le notaire ; que le préjudice des époux Y..., consiste également à avoir régler des émoluments au notaire calculés à tort, sur une vente de terrain à bâtir de sorte que Me X... sera également condamné à leur restituer la différence entre ses émoluments perçus et ceux qu'ils auraient dû percevoir sur la somme de 4 332 euros (39 332 euros – 35000 euros) ; que le jugement sera infirmé sur le préjudice ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur le préjudice et le lien de causalité, Monsieur et Madame Y... ont acquis le terrain litigieux d'une superficie de 3 440 m² au prix de 39 332 euros et ils soutiennent que ce prix est bien supérieur à la valeur vénale du terrain dès lors que ce dernier était en réalité inconstructible ; qu'ils ont bien subi un préjudice direct et certain en achetant au prix d'un terrain constructible ; qu'à cet égard, les circonstances invoquées par Maître X... tirées de ce que Monsieur et Madame Y... sont toujours propriétaires dudit terrain, qu'ils peuvent éventuellement s'en servir pour agrandir leur propre maison, ou adjoindre à ce terrain une partie de leur propriété afin que la superficie minimale de 2 000 m² imposée dans le règlement du plan local d'urbanisme soit atteinte ou, enfin, que le prêt souscrit pour son acquisition est entièrement remboursé, sont sans incidence sur l'existence d'un préjudice subi par ces acquéreurs ; qu'en revanche, le préjudice matériel subi par Monsieur et Madame Y... ne peut être évalué audit prix d'achat ;
ALORS QUE l'indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en condamnant néanmoins M. X... à payer aux époux Y... la somme de 35 000 euros correspondant à la différence entre le prix payé et le prix qu'ils auraient dû payer s'il s'était agi d'une parcelle en nature de terre, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la parcelle litigieuse ne conférait pas aux époux Y... certains avantages d'un terrain constructible, lui conférant une valeur supérieure à un simple terrain inconstructible dès lors qu'ils pouvaient exploiter sur le terrain limitrophe dont ils étaient propriétaires, le droit de construire attaché à la parcelle acquise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
