LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 février 2017), que, par acte du 2 septembre 2002, Maurice Y... a promis de vendre un immeuble à M. X..., la réitération de la vente étant fixée au plus tard le 19 novembre 2002 ; que la commune d'[...] (la commune) a décidé de préempter le bien ; que, par jugement du 6 octobre 2005, le tribunal administratif a annulé la délibération du conseil municipal et l'arrêté de préemption ; qu'un arrêt irrévocable du 21 mars 2013 a annulé la vente intervenue le 26 mars 2003 entre Maurice Y... et la commune et rejeté les demandes de remboursement des loyers et de dommages-intérêts formulées à l'encontre de celle-ci ; qu'en exécution de cet arrêt, la vente a été réitérée devant notaire le 9 janvier 2014 entre les héritiers de Maurice Y..., MM. Bernard Y..., Maurice Z... et Mme Andrée Z... (les consorts Y... Z...), et M. X... ; que celui-ci a assigné les consorts Y... Z... en paiement des loyers perçus et de dommages-intérêts ; que les consorts Y... Z... ont conclu à l'irrecevabilité des demandes et, reconventionnellement, au remboursement des loyers pour la période de mars 2013 au 9 janvier 2014 ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts au titre des préjudices subis pour la période postérieure au 21 mars 2013 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la demande de dommages-intérêts était fondée tant sur la responsabilité contractuelle que sur la garantie d'éviction et souverainement retenu, en réponse à la demande fondée sur la responsabilité contractuelle, qu'il n'était pas démontré que Maurice Y... ait commis une faute en signant l'acte de vente avec la commune, la cour d'appel, devant qui n'était pas soutenue l'existence d'un trouble de droit ayant une cause antérieure à la vente au titre de la garantie d'une éviction imputée à Maurice Y..., a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à verser le montant des loyers perçus depuis mars 2013 aux consorts Y... Z... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la garantie d'éviction ne trouvait pas à s'appliquer, le moyen, pris d'une violation de l'article 1630 du code civil, est inopérant ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1351, devenu 1355, du code civil ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes en indemnisation au titre des pertes de loyers depuis avril 2003 et des préjudices subis par M. X... durant cette période jusqu'au 21 mars 2013, l'arrêt retient que, dans la procédure ayant abouti à l'arrêt du 21 mars 2013, celui-ci avait présenté les mêmes demandes à l'encontre de la commune en retenant qu'une telle condamnation ne pouvait intervenir qu'au bénéfice du vendeur et que, les consorts Y... Z... étant dans la cause, il lui incombait de présenter les mêmes demandes dans ce procès ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes formées par M. X... en indemnisation des préjudices invoqués jusqu'au 21 mars 2013, l'arrêt rendu le 14 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne MM. Bernard Y..., Maurice Z... et Mme Andrée Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables et mal fondées les demandes formulées par Monsieur X... en indemnisation des préjudices invoqués jusqu'au 21 mars 2013 ;
Aux motifs propres que « dans le cadre de la procédure menée devant la cour d'appel d'Aix et ayant donné lieu à l'arrêt du 21 mars 2013, la cour a rejeté la demande que M. X... avait alors présentée contre la seule commune d'[...] et tendant à la voir condamnée à lui restituer les loyers perçus depuis avril 2003, en retenant qu'une telle condamnation ne pouvait intervenir qu'au bénéfice du vendeur, en l'espèce, les héritiers de M. Y....
Attendu que M. Y... et les consorts Z... étaient alors dans la cause, que M. X... a demandé leur condamnation à comparaître devant notaire pour que la vente soit régularisée à son profit, et qu'il se devait donc, dans ce procès, de présenter également à leur encontre, s'il les estimait fondées, ses demandes relatives aux pertes de loyers, outre celle relative à l'indemnisation du coût des procédures menées jusqu'à cette date pour faire valoir ses droits et celle de son préjudice moral consécutif à la situation reprochée.
Attendu que les demandes de ce chef, présentées dans le cadre de la présente procédure, seront donc déclarées irrecevables étant surabondamment observé que, sur le fond, l'acte passé en 2002 a, certes, consacré la vente par la rencontre des consentements des deux parties sur la chose et le prix, mais qu'en toute hypothèse, le transfert de propriété n'a jamais eu lieu au profit de M X... avant le 9 janvier 2014, de telle sorte que M X... ne saurait , de toute façon, être jugé bien fondé en ses réclamations pécuniaires contre les intimés au titre de fruits non perçus avant le 21 mars 2013 » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « devant la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, Pierre X... avait demandé que la Commune d'[...] soit condamnée à lui restituer les loyers perçus depuis avril 2003. La Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a rejeté cette demande au motif que cette restitution ne pouvait intervenir qu'au bénéfice du vendeur, en l'espèce les héritiers Y....
La demande formée par Pierre X... devant ce tribunal à l'encontre de Bernard Y..., de Maurice Z... et de Andrée Z... épouse Z... est relative à l'indemnisation de la perte locative. Bernard Y..., de Maurice Z... et de Andrée Z... épouse Z... font justement valoir que cette demande est similaire à celle que Pierre X... avait présentée devant la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE par conclusions notifiées le 24 janvier 2013, dans la mesure où cette demande de dommages et intérêts correspond au montant des loyers non encaissés depuis 2003.
Bernard Y..., Maurice Z... et Andrée Z... épouse Z... étant dans la cause devant la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, il appartenait donc à Pierre X... de présenter cette demande devant juridiction dans le cadre de la première procédure.
La demande relative aux pertes de revenus locatifs pour la période antérieure au 21 mars 2013 formée par Pierre X... dans le cadre de la présente procédure apparaît dès lors irrecevable en ce qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée » ;
Alors, d'une part, que s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits ; qu'en énonçant, pour lui opposer l'autorité de chose jugée attachée à la décision du 21 mars 2013, que dans le cadre de l'instance précédente opposant M. X... à la commune d'[...] et dans laquelle les ayants droits du vendeur avaient été attraits dans la cause aux fins d'obtenir la régularisation de la vente, M. X... aurait également dû agir à leur encontre en indemnisation des préjudices invoqués jusqu'au 21 mars 2013, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 480 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que le juge ne peut, sans commettre un excès de pouvoir, se prononcer sur le bien-fondé d'une demande après l'avoir déclarée irrecevable ; qu'en déclarant irrecevables les demandes formulées par M. X... en indemnisation des préjudices invoqués jusqu'au 21 mars 2013, tout en jugeant qu'en toute hypothèse, il ne saurait être jugé bien fondé en ses réclamations pécuniaires à ce titre, la Cour d'appel a violé l'article 562 du Code de procédure civile, ensemble les principes qui régissent l'excès de pouvoir ;
Alors, enfin, que lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur les dommages intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat ; qu'en énonçant que le transfert de propriété n'avait jamais eu lieu avant le 9 janvier 2014, de telle sorte que M. X... ne saurait être jugé bien fondé en ses réclamations pécuniaires contre les ayants droits du vendeur en indemnisation des préjudices invoqués jusqu'au 21 mars 2013, quand il pouvait pourtant obtenir auprès de son vendeur la réparation du préjudice causé par son éviction jusqu'au 9 janvier 2014, la Cour d'appel a violé l'article 1630 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de dommages intérêts formée par M. X... pour les préjudices invoqués pour la période postérieure au 21 mars 2013 ;
Aux motifs que « cette demande, formée à titre de dommages et intérêts, exige la preuve, de la part de l'appelant, d'une faute (qui devrait être contractuelle, ses demandes étant faites au visa des articles 1134, 1147 et 1630 du Code Civil), qui soit imputable aux consorts Y... / Z.... Or, attendu que cette démonstration n'est pas faite au regard du contrat qui lie les parties ; qu'il n'est pas établi que feu Maurice Y..., leur auteur, ait commis une faute en signant l'acte de vente avec la commune, dès lors que celle-ci a exercé son droit de préemption postérieurement à la signature du compromis bénéficiant à M. X..., que cette préemption n'a fait l'objet d'une annulation que par une décision du 6 octobre 2005 par le tribunal administratif de Marseille, et qu'il ne peut, dans ces conditions, être reproché au vendeur d'avoir passé la vente en mars 2003 avec la commune ;
Qu'aucun grief ne peut, par ailleurs, lui être fait, que ce soit au titre de l'article 1630 du Code Civil qui est un texte visant à garantir l'acquéreur évincé, dès lors que M X... n'a jamais eu la délivrance de la chose avant la vente du 9 janvier 2014, ou que ce soit au titre d'un transfert de propriété de nature à justifier qu'il perçoive les fruits du bien, le transfert de propriété n'étant intervenu que suite à l'acte du 9 janvier 2014.
Attendu qu'il n'est pas plus démontré que les intimés aient retardé par leur fait le délai de réitération de la vente qui, en suite de l'arrêt de la cour d'appel, a eu lieu le 9 janvier 2014, cette décision ayant prévu que l'acte devait être passé dans les quatre mois à compter du jour où elle serait devenue définitive, (le PV de signification n'étant, en toute hypothèse, pas produit aux débats).
Attendu que M. X... sera donc débouté de ses demandes en paiement de ces chefs contre les intimés et que le jugement sera, en conséquence, réformé » ;
Alors, d'une part, que la garantie d'éviction ne suppose pas la démonstration d'une faute du vendeur ; qu'en énonçant que la demande en réparation du préjudice causé par l'éviction de l'acquéreur supposait une faute du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1630 du code civil ;
Alors, d'autre part, que quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; que la garantie d'éviction, qui prémunit l'acquéreur contre un trouble portant atteinte à la jouissance de son droit, ne suppose pas que la délivrance de la chose ait eu lieu ; qu'en énonçant pourtant que M. X... ne pouvait invoquer la garantie d'éviction en ce qu'il n'avait jamais eu la délivrance de la chose avant la vente du 9 janvier 2014, la Cour d'appel a violé les articles 1626 et 1630 du Code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à verser à M. Y... la somme de 5.467,70 euros et de l'avoir condamné à verser à M. et Mme Z... ensemble la somme de 5.467,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Aux motifs que « sur la demande des consorts Y... - Z... relative aux loyers perçus à partir du mois de mars 2013, que M. X... ne conteste pas les avoir reçus alors que le transfert de propriété n'est intervenu qu'à compter du 9 janvier 2014 ; que les consorts Y... - Z... sont donc fondés à les lui réclamer.
Attendu, sur le montant de la somme due à ce titre à M Y..., qu'il convient de condamner M. X..., non pas au paiement de 4009,65£, mais au paiement de la moitié de la somme de 10 935,40£, soit 5467,706, la quittance de 12 028,94£ établie par M X... pour les loyers qu'il a perçus allant, en effet, jusqu'au mois de février 2014.
Attendu, enfin et conformément à la demande des consorts Z..., qu'il conviendra de condamner M. X... à leur payer ensemble l'autre moitié de la somme de 10 935,40£, soit 5467,70E, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil » ;
Alors que lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur les dommages intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat ; qu'en énonçant que M. X... devait restituer aux ayants droit du vendeur les loyers perçus jusqu'au 9 janvier 2014, date du transfert de propriété, quand du fait de la garantie d'éviction, le vendeur ne pouvait pourtant prétendre à une telle restitution, la Cour d'appel a violé l'article 1630 du Code civil.
