LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 janvier 2017), que, par jugement d'adjudication du 19 juin 1999, publié le 12 avril 2001, la Société anonyme de crédit immobilier des environs de Paris (la SACIEP), créancière de premier rang de la société Le Doisu, a acquis un ensemble immobilier appartenant à celle-ci ; que, par acte du 29 octobre 2003, établi par la société Chaville immobilier (l'agent immobilier), la SACIEP (le vendeur) a consenti à Mme X..., épouse Y..., une promesse synallagmatique de vente portant sur deux lots dépendant de cet ensemble immobilier, composés d'un appartement et d'une place de parking, l'acte authentique devant être établi au plus tard le 15 avril 2004 ; que, le 26 janvier 2004, M. B..., notaire chargé de rédiger l'acte de vente, a levé un état hypothécaire faisant apparaître notamment une inscription d'hypothèque conventionnelle au profit d'une banque contre la société précédemment propriétaire, et une inscription d'hypothèque légale prise les 20 janvier et 20 mars 2000 par le Trésor public et ayant effet jusqu'au 19 janvier 2010 ; que Mme Y... a assigné M. Z... en sa qualité de liquidateur amiable du vendeur, l'agent immobilier et la SCP B...-Leroy-Réberat-Brandon-Ladegaillerie (le notaire) aux fins d'obtenir la réalisation forcée de la vente et leur condamnation au paiement de diverses sommes en réparation de ses préjudices ; qu'en cours d'instance, le vendeur et Mme Y... ont, après mainlevée des hypothèques, réitéré la vente, par acte authentique du 8 janvier 2013 ; que Mme Y... a maintenu ses seules demandes au titre de l'indemnisation de ses préjudices ;
Sur le second moyen, qui est préalable :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation formée contre le vendeur et l'agent immobilier en raison des préjudices consécutifs au retard pris dans la réitération de la vente par acte authentique, alors, selon le moyen, que, sauf abus, l'exercice d'un droit n'est pas fautif ; qu'en écartant toute indemnisation de l'acquéreur du chef d'un retard dans la réitération de la vente par acte authentique pour la raison qu'en décidant de poursuivre l'opération il avait pris le risque de voir sa réalisation retardée, quand elle constatait que le fait de ne pas s'être prévalu de la condition suspensive stipulée dans son seul intérêt ne pouvait lui être imputé à faute, et sans relever aucun élément de nature à caractériser un abus dans l'exercice de ce droit, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que Mme Y... avait fait le choix de ne pas se prévaloir de la condition suspensive et de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d'appel n'a pas retenu l'existence d'une faute de celle-ci dans l'exercice d'un droit, mais a seulement écarté l'existence d'un préjudice imputable à l'agent immobilier, au vendeur ou au notaire, en ce que le retard dont elle réclamait l'indemnisation était exclusivement le résultat de sa propre décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation dirigée contre l'agent immobilier ;
Attendu que, la cour d'appel ayant retenu l'absence de préjudice de Mme Y..., le moyen est inopérant ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'un bien immobilier (Mme Y..., l'exposante) de sa demande indemnitaire dirigée contre un agent immobilier (la société Chaville Immobilier) ;
AUX MOTIFS QUE la promesse de vente avait été conclue par l'entremise de la société Chaville Immobilier, notamment sur la foi des déclarations faites par le vendeur quant à l'absence d'hypothèque sur le bien ; qu'il était constant qu'en qualité de négociateur et rédacteur d'acte, l'agent immobilier était tenu de s'assurer que se trouvaient réunies les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; que, sauf circonstances particulières, non alléguées et encore moins démontrées au cas présent, il n'incombait pas à l'agence immobilière mais au notaire de lever l'état hypothécaire ; que le compromis contenait la condition suspensive suivante : « la réalisation de la présente vente est soumise formellement aux conditions suspensives suivantes, stipulées au seul profit de l'acquéreur qui pourra toujours y renoncer : (
) 2/ Etat hypothécaire : que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur au prix de vente conclu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un crédit éventuel (
) » ; qu'en insérant cette condition suspensive l'agence immobilière s'était acquittée de ses obligations professionnelles en protégeant l'acquéreur des conséquences d'une inscription de nature à faire échec à la vente lorsque, comme c'était le cas ici, l'hypothèque inscrite au profit du Trésor Public l'était pour un montant supérieur au prix de vente (v. arrêt attaqué, p. 8, alinéas 4 à 8) ;
ALORS QUE, de première part, l'agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d'un acte juridique est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ; qu'en affirmant que, sauf circonstances particulières non invoquées en l'espèce, il incombait au seul notaire de lever l'état hypothécaire, quand elle constatait que l'intermédiaire professionnel était intervenu à l'opération en qualité de négociateur et de rédacteur d'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, en sa qualité de mandataire professionnel du vendeur, l'agent immobilier est responsable personnellement envers les tiers lésés des fautes professionnelles qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en considérant que l'agence immobilière n'avait pas l'obligation de lever un état hypothécaire dès lors que la promesse de vente avait été conclue par son entremise sur la foi des déclarations de son mandant ayant affirmé que les biens vendus étaient libres de toute inscription, quand, en sa qualité de professionnel de l'immobilier rédacteur d'une promesse de vente valant vente, il était tenu à l'égard de toutes les parties de s'assurer que se trouvaient réunies les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l'acte sous seing privé, de sorte que la faute reprochée au vendeur n'était pas de nature à l'exonérer de la responsabilité personnelle qu'il encourait à l'égard de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, en écartant toute faute de l'agent immobilier au prétexte qu'en insérant une condition suspensive subordonnant la réitération de la vente à la levée d'un état hypothécaire ne révélant aucune inscription il s'était acquitté de ses obligations professionnelles en protégeant l'acquéreur des conséquences d'une inscription de nature à faire échec à la vente, quand une telle clause n'avait d'autre objet que de vérifier l'inscription éventuelle d'une nouvelle sûreté entre la signature de la promesse de vente valant vente et sa réitération par acte authentique et n'affranchissait en rien l'agent immobilier de son obligation de s'assurer que les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention se trouvaient réunies au jour de l'échange des consentements, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1382 de ce code ;
ALORS QUE, en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la condition suspensive subordonnant la réitération de la vente à la levée d'un état hypothécaire ne révélant aucune inscription n'avait pas d'autre objet que de protéger l'acquéreur des conséquences de l'inscription d'une nouvelle sûreté postérieurement à la signature du compromis de vente, dès lors qu'elle constatait que, sur la foi des déclarations du vendeur, l'immeuble avait été vendu libre de toute inscription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'un immeuble (Mme Y..., l'exposante) de ses demandes indemnitaires tendant à la réparation par le vendeur (Me Z... ès qualités) et l'agent immobilier (la société Chaville Immobilier) des préjudices consécutifs au retard pris dans la réitération de la vente par acte authentique ;
AUX MOTIFS QUE, en déclarant expressément que le bien était libre de toute hypothèque, le vendeur avait pris envers son mandant, comme envers le bénéficiaire de la promesse, un engagement ; qu'en tout état de cause, il lui appartenait d'informer l'agent immobilier qu'il n'avait effectué aucune recherche en ce sens ou de lever un état hypothécaire ; que c'était à bon droit que le tribunal avait retenu la responsabilité de la société Saciep en relevant qu'en ne procédant pas aux vérifications nécessaires préalablement à la déclaration qu'elle avait porté à l'acte, elle avait commis une faute ; que, la condition suspensive ayant été édictée dans son seul intérêt, le fait pour Mme Y... de ne pas s'en être prévalue ne pouvait en lui-même être fautif ; que, toutefois, en décidant de poursuivre son projet d'acquérir un bien immobilier dont elle avait appris qu'il était grevé d'une hypothèque elle avait pris un risque important de voir la réalisation de ce projet longuement retardée ; qu'il y avait lieu de juger que Mme Y..., qui avait choisi de ne pas se prévaloir de la condition suspensive et de réaliser la vente, quand, à tout moment, au cours des années écoulées entre la signature de la promesse et la réitération, elle aurait pu le faire utilement, était mal fondée à demander réparation du préjudice ainsi causé, qui était exclusivement le résultat de sa propre décision (arrêt attaqué, p. 8, alinéas 2 et 3 ; p. 9, dernier alinéa ; p. 10, alinéas 1 et 2) ;
ALORS QUE, sauf abus, l'exercice d'un droit n'est pas fautif ; qu'en écartant toute indemnisation de l'acquéreur du chef d'un retard dans la réitération de la vente par acte authentique pour la raison qu'en décidant de poursuivre l'opération il avait pris le risque de voir sa réalisation retardée, quand elle constatait que le fait de ne pas s'être prévalu de la condition suspensive stipulée dans son seul intérêt ne pouvait lui être imputé à faute, et sans relever aucun élément de nature à caractériser un abus dans l'exercice de ce droit, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
