LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 avril 2016), que, par acte du 13 février 2008, M. X... a signé avec la société Tagerim investissement, agissant en qualité de mandataire de la société Tagerim promotion, un contrat de réservation portant sur un bien immobilier destiné à la location et lui permettant de réaliser une opération de défiscalisation ; que, par acte authentique du 28 mai 2008, la société Villa morbihane a vendu ce lot, en l'état futur d'achèvement, à M. X... ; que, le 23 avril 2009, l'acquéreur a payé le solde du prix financé à l'aide d'un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas personnal (société BNP) ; que, le 14 mai 2009, M. X... a pris possession de la maison ; que, se plaignant du paiement anticipé du prix du bien et de manoeuvres dolosives, M. X... a assigné le vendeur, le mandataire et le prêteur en nullité de la vente et du prêt, réclamant, en outre des dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en nullité du contrat de réservation et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, du contrat de prêt et des contrats subséquents ;
Mais attendu que la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que les contrats stipulaient un paiement du solde du prix avant l'achèvement ou la mise à disposition du bien, a légalement justifié sa décision de ce chef en rejetant la demande en nullité des contrats ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la banque BNP fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la banque était tenue d'un devoir d'information et de conseil envers l'emprunteur qui s'engageait dans une opération complexe, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi principal qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. X... (demandeur au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes en nullité du contrat de réservation et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclus avec la société Tagerim Promotion, du contrat de prêt conclu avec la société Bnp Paribas Personal Finance, et des contrats subséquents ;
AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de la vente pour réclamation anticipée du solde du prix, par lettre recommandée avec avis de réception du 16 avril 2009, la société Tagerim Promotion a informé M. X... que la mise à disposition du bien aurait lieu le 14 mai 209, lui précisant qu'« afin de pouvoir livrer votre bien et faire débuter la gestion locative, il est impératif que le paiement du solde de votre acquisition soit effectué à cette date qui marquera la fin de la prise en charge des intérêts intercalaires » ; que nonobstant cette précision, M. X... a donné à l'établissement prêteur l'ordre de débloquer la somme de 31 716 euros qui a été versée au vendeur par virement bancaire le 23 avril 2009, soit avant la mise à disposition qui a eu lieu le 14 mai 2009 ; qu'il s'en déduit que le vendeur n'a pas exigé de l'acquéreur le paiement du solde du prix avant la mise à disposition, mais que c'est l'acquéreur qui a procédé au paiement anticipé ; qu'en conséquence, ni la nullité de la vente, ni celle, subséquente, du prix, ne peuvent être prononcée sur ce fondement ; que, sur la nullité de la vente pour paiement de 95 % du prix avant l'achèvement du bien, le constat du 4 juin 2009 que M. X... a fait dresser non contradictoirement par huissier de justice après la mise à disposition, se borne à indiquer que les compteurs d'eau, de gaz et d'électricité ne sont pas posés, ce dont il ne peut être déduit qu'à cette date, le bien n'était pas raccordé aux réseaux, le mandataire ayant indiqué à M. X... qu'il ne pouvait imposer un fournisseur d'énergie au locataire et qu'il était en l'attente du nom de ce dernier pour la pose du compteur d'eau afin d'éviter des problèmes de facturation ; qu'ainsi, l'irrégularité invoquée n'est pas prouvée, de sorte que la nullité de la vente ne peut être prononcée ;
1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que l'arrêt constate que la société Tagerim Promotion a, par lettre du 16 avril 2009, informé M. X... de la mise à disposition du bien le 14 mai 2009, en lui précisant qu'« afin de pouvoir livrer votre bien et faire débuter la gestion locative, il est impératif que le paiement du solde de votre acquisition soit effectué à cette date qui marquera la fin de la prise en charge des intérêts intercalaires » ; que par ces termes clairs, la société Tagerim Promotion a fait du règlement du solde du prix au plus tard à la date de la livraison du bien une condition impérative de celle-ci ; qu'en retenant que le vendeur n'avait pas exigé de l'acquéreur le paiement du solde du prix avant la mise à disposition, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 16 avril 2009 et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS, en tout état de cause, QUE la vente en l'état futur d'achèvement est nulle lorsque le vendeur exige ou accepte le paiement du solde du prix avant la mise à disposition du bien à l'acquéreur ; que l'arrêt constate que, par virement bancaire du 23 avril 2009 antérieur à la mise à disposition du bien intervenue le 14 mai 2009, M. X... a versé au titre du prix de vente une somme de 31 716 euros ; qu'à supposer même que M. X... ait pris l'initiative de ce règlement, la cour d'appel a, en écartant la nullité de la vente, omis de tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il résulte que le vendeur avait ainsi accepté le paiement anticipé et elle a violé l'article L. 261-12 du code de la construction et de l'habitation ;
3°/ ALORS QUE la nullité absolue résultant de la méconnaissance des dispositions d'ordre public des articles L. 261-3, L. 261-10 et L. 261-12 du code de la construction et de l'habitation peut être invoquée par l'acquéreur, y compris lorsqu'il a été à l'origine du paiement du solde du prix avant la mise à disposition du bien ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de ses demandes de nullité, qu'il avait lui-même procédé au paiement anticipé, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés ;
4°/ ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, M. X... soutenait que les certificats de conformité des installations d'électricité et de gaz, postérieurs à la livraison, démontraient que les compteurs EDF et GDF n'avaient été installés que postérieurement à la livraison (conclusions d'appel de l'exposant, p.16, §§1-9) ; qu'en se bornant à indiquer que le constat d'huissier que M. X... a fait dresser le 4 juin 2009 ne permettait pas d'établir que le bien n'était pas raccordé aux réseaux lors de sa mise à disposition, sans rechercher, au vu des certificats de conformité, si le bien n'était pas devenu effectivement habitable que plusieurs mois après sa livraison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-12 et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
5°/ ALORS, en tout état de cause, QUE les juges ne peuvent dénaturer par omission les documents de la cause ; que M. X... versait aux débats le certificat de conformité du gaz établi par la société Qualigaz dont il résultait qu'il avait été enregistré le 31 mars 2010 et que le compteur avait été posé le 23 avril 2010, date à laquelle le gaz avait pu être fourni dans le bien, soit postérieurement à la livraison du bien intervenue le 14 mai 2009 ; qu'en retenant que le constat d'huissier dressé le 4 juin 2009 n'établissait pas que le bien n'était pas raccordé aux réseaux lors de sa mise à disposition, la cour d'appel a dénaturé la pièce susvisée par omission et ainsi violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes en nullité du contrat de réservation et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclus avec la société Tagerim Promotion, du contrat de prêt conclu avec la société Bnp Paribas Personal Finance, et des contrats subséquents ;
AUX MOTIFS QUE, que, sur la nullité de la vente pour pratiques commerciales trompeuses et ou manoeuvres dolosives M. X... fait grief aux « partenaires » de lui avoir délibérément proposé une opération risquée en lui faisant croire que le risque était parfaitement maîtrisé, le plaçant dans l'incapacité de prendre la mesure de la portée de son engagement qui s'était avéré désastreux dès l'origine, ayant fait l'objet d'un démarchage illicite ; que la vente ayant été conclue par acte authentique du 28 mai 2008, la nullité de cet acte ne peut être prononcée au seul motif que le contrat de réservation du 13 février 2008 mentionne qu'il a été fait à Saint-Denis (93) ; qu'en effet, il ne résulte ni de la mention précitée ni d'aucune autre preuve que le réservataire ait été démarché sur son lieu de travail, même si ce dernier se situe dans la cette ville ; que, si la « simulation réalisée avec Topinvest » sur un « document non contractuel » édité le 12 février 2008 comportant deux pages, porte le nom de « Monsieur et Madame X... », cependant, le nom du conseiller, qui aurait réalisé l'étude portant sur la « trésorerie de l'opération », n'est pas mentionné et l'opération n'est pas identifiée ; que ce document ne peut être tenu pour « l'étude personnalisée » faite par l'un des partenaires de l'opération en fonction de l'investissement souhaité par M. X... et tenant compte des éléments déclarés de son patrimoine de l'époque ; que M. X... ne prouve pas, à l'aide d'une « expertise amiable » réalisée non contradictoirement, que le prix de 211 440 euros était trop élevé et qu'il absorbait la plus-value envisageable et ne permettait pas de l'estimer correctement ; qu'en annexe au contrat de réservation précité, M. X... s'est engagé à souscrire auprès de Tagerim un mandat de « gestion locative sécurisée de son bien » comportant une garantie « privilège » en cas de loyers impayés et de vacance de locataire ; que cette annexe précise qu'« à compter de la mise en place du premier locataire, le revenu locatif mensuel brut prévisionnel sera de 605 euros » ; que la première location n'a pu être conclue qu'à compter du 1er mai 2010 avec un loyer mensuel de 555 euros, compte tenu, selon le mandataire, « des difficultés que nous rencontrons sur le secteur de Pontivy liées au marché locatif » ; qu'un deuxième bail à compter du 14 mars 2012 a été conclu au prix mensuel de 565 € ; qu'à la suite du congé des locataires, un troisième bail a été conclu avec effet le 15 novembre 2012 au loyer mensuel de 520 euros ; que la garantie vacance locative souscrite par M. X... a fonctionné et que l'avantage fiscal a été obtenu, aucun redressement n'ayant été notifié à la date où la cour statue, soit dans la septième année de location du bien ; que la brochure du groupe Tagerim vantait son « expertise des marchés locaux (zones d'activité dynamiques, structures démographiques) » et ses « justes estimations » des loyers ; que ces affirmations ont été en partie mises en échec par le montant du loyer effectivement obtenu au regard du loyer prévisionnel annoncé de 605 euros mensuel et du manque de dynamisme du marché locatif de Pontivy révélé par les difficultés à trouver un locataire ; que, si le vendeur et le mandataire ont fait souscrire à l'acquéreur des assurances de loyers impayés et de vacance de locataire, démontrant, ainsi, avoir attiré son attention sur les risques de non-location et de défaut de paiement des loyers, cependant, ni le vendeur ni le gérant ni la banque, tenue d'un devoir d'information et de conseil envers l'emprunteur qui s'engageait dans une opération complexe alors qu'exerçant le profession d'ingénieur systèmes, il n'était pas un investisseur averti, n'ont informé l'acquéreur sur les aspects les moins favorables de l'investissement, notamment sur la saturation du marché locatif local susceptible d'entraîner des difficultés à trouver un locataire stable ; que, toutefois, ce défaut d'information ne révèle pas l'intention de tromper l'acquéreur sur un élément déterminant de l'opération, étant rappelé qu'à l'issue de celle-ci, M. X... est propriétaire d'un bien immobilier actuellement loué, dont la moins-value n'est pas prouvée et qu'il a bénéficié de l'abattement fiscal prévu par ce que l'acte authentique de vente nomme le « dispositif Robien recentré » et le « dispositif Borloo neuf » ; qu'en l'absence de dol, la nullité de la vente ne peut être prononcée ni celle, subséquente, du prêt; que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions, M. X... étant débouté de ces demandes ;
1°/ ALORS QU'une expertise amiable constitue un mode de preuve admissible à partir du moment où elle est régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties ; qu'en se fondant, pour écarter l'expertise amiable dont M. X... déduisait la preuve que le prix du bien était trop élevé et que l'objectif de rentabilité de l'opération ne pouvait être atteint, que cette expertise n'avait pas été réalisée contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés, à peine de nullité ; qu'en l'espèce, l'exposant soutenait que l'expertise non contradictoire qu'il avait fait établir, démontrant l'état de saturation du marché immobilier préalable à la conclusion de la vente litigieuse et sa connaissance par le vendeur, était corroborée par les données publiques de l'INSEE qu'il versait également aux débats ; qu'en s'abstenant de prononcer sur ces données et même de les citer, la cour d'appel a méconnu les articles 1353 du code civil et 455 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS, en tout état de cause, QUE la personne procédant à une investissement financier sous un régime de défiscalisation est victime d'une réticence dolosive si son cocontractant s'abstient de lui révéler des faits affectant l'objectif de rentabilité qu'il poursuit ; qu'après avoir admis que ni le vendeur, ni le gérant, ni la banque n'avaient informé M. X... des aspects les moins favorables de l'investissement et notamment de la saturation du marché locatif local susceptible d'entraîner des difficultés à trouver un locataire fiable, la cour d'appel s'est bornée à relever, pour écarter le dol, que M. X... était devenu propriétaire d'un bien actuellement loué dont la moins-value n'était pas prouvée et qu'il bénéficiait de l'abattement fiscal ; qu'en ne recherchant pas si exactement informé sur l'aléa de trouver un locataire à chaque fin de bail (et pas seulement un premier locataire) et donc sur l'aléa pesant sur la rentabilité globale de l'investissement, M. X... n'aurait pas refusé d'y souscrire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil. Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société BNP Paris personal finance (demanderesse au pourvoi incident).
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, in solidum avec la SCCV VILLA MORBIHANE et la SAS TAGERIM PROMOTION, à verser à Monsieur X... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « la brochure du groupe Tagerim vantait son « expertise des marchés locaux (zones d'activité dynamiques, structures démographiques) » et ses « justes estimations » des loyers ; que ces affirmations ont été en partie mises en échec par le montant du loyer effectivement obtenu au regard du loyer prévisionnel annoncé de 605 euros mensuel et du manque de dynamisme du marché locatif de Pontivy révélé par les difficultés à trouver un locataire ; que, si le vendeur et le mandataire ont fait souscrire à l'acquéreur des assurances de loyers impayés et de vacance de locataire, démontrant, ainsi, avoir attiré son attention sur les risques de non-location et de défaut de paiement des loyers, cependant, ni le vendeur ni le gérant ni la banque, tenue d'un devoir d'information et de conseil envers l'emprunteur qui s'engageait dans une opération complexe alors qu'exerçant le profession d'ingénieur systèmes, il n'était pas un investisseur averti, n'ont informé l'acquéreur sur les aspects les moins favorables de l'investissement, notamment sur la saturation du marché locatif local susceptible d'entraîner des difficultés à trouver un locataire stable ; que sur la demande de dommages-intérêts formée à titre subsidiaire par M. X..., le préjudice né de la perte de chance de ne pas contracter est faible dès lors qu'il vient d'être dit que le caractère excessif du prix de vente n'était pas établi, que le préjudice financier né de la réduction du loyer n'est pas prouvé, la banque énonçant dans ses dernières conclusions, sans être contredite, que l'emprunteur avait déclaré lors de la demande de prêt qu'il attendait un loyer d'un montant de 454 € mensuel, que le préjudice fiscal invoqué n'est pas démontré ; qu'en définitive, eu égard aux pertes de revenus locatifs liées aux franchises et au préjudice moral subi par M. X..., le préjudice total est évalué, toutes causes confondues, à la somme de 10.000 € au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum la SCCV VILLA MORBIHANE, la SAS TAGERIM PROMOTION et la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE » ;
ALORS QU'est seul tenu d'une obligation d'information des investisseurs sur les caractéristiques les moins favorables d'un placement celui qui conçoit ledit placement ou le propose aux investisseurs ; qu'en revanche, le banquier qui se borne à financer un placement qu'il n'a ni conçu ni proposé n'est pas tenu d'une telle obligation ; qu'en retenant, pour condamner la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, in solidum avec la SCCV VILLA MORBIHANE et la SAS TAGERIM PROMOTION, à verser à Monsieur X... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, que la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE n'avait pas informé Monsieur X... « sur les aspects les moins favorables de l'investissement, notamment sur la saturation du marché locatif local susceptible d'entraîner des difficultés à trouver un locataire stable », sans constater que la BNP PERSONAL FINANCE aurait conçu et/ou proposé ce placement à Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
