LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 7 février 2017), que, le 3 décembre 1992, Mme X... et M. X... (les consorts X...) ont donné à bail en renouvellement à M. et Mme Z..., aux droits desquels se trouve depuis le 25 juin 2007 la société L'Armoise, un bâtiment à usage d'hôtel ; que, le 27 juillet 2012, la locataire a assigné les bailleurs en paiement des travaux de ravalement de la façade, de rénovation de l'appartement de fonction et de dommages-intérêts pour perte d'exploitation et pour résistance abusive ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société L'Armoise fait grief à l'arrêt d'autoriser les bailleurs à exécuter en nature ses obligations, de leur donner acte de leur accord pour prendre en charge la remise en état de la façade, de rejeter ses demandes en paiement de la somme de 50 350 euros au titre du ravalement de la façade et des menuiseries extérieures et d'enjoindre les consorts X... d'entreprendre les travaux de remise en état de l'appartement de fonction et de reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, au vu des éléments de preuve qui lui était soumis, que la reprise des maçonneries et des enduits de la façade et la remise en état des menuiseries extérieures constituaient des réparations locatives, la cour d'appel, qui s'est référée au rapport d'expertise amiable du 20 janvier 2015, a légalement justifié sa décision ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur les quatrième et cinquième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur les trois premiers moyens, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi ;
Condamne la société L'Armoise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'Armoise et la condamne à payer à Mme Simone X... et à M. Daniel X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société L'Armoise.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations, donné acte aux consorts X... de leur accord pour prendre en charge les travaux de remise en état de la façade décrits dans les devis de la société Aqua peinture des 19 mai et 20 juin 2010, et d'avoir débouté en conséquence la société L'Armoise de ses demandes tendant à voir condamner solidairement les époux X... à lui payer la somme de 50.350 €, sauf à parfaire, au titre des travaux de ravalement des façades et des menuiseries extérieures avec indexation sur l'indice Insee du coût de la construction entre la date du 20 janvier 2015 et celle de la décision à intervenir ;
AUX MOTIFS QUE « selon le bail, le preneur reçoit les lieux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance (
), il a l'obligation de les entretenir en bon état de réparations locatives et de menu entretien et de les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives, de supporter toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle, de prendre entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture de l'hôtel, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté (
), de prendre à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ; qu'enfin, le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelque soit l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours ; que le juge tire des dispositions de l'article 1142 du code civil le pouvoir de substituer l'exécution en nature d'une obligation à l'exécution sous forme de dommages et intérêts sollicitée par le créancier, notamment, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bail prévoit au premier chef l'exécution en nature, le bailleur prenant la qualité de maître d'oeuvre des travaux, qu'il ne pourrait en aller autrement que dans l'hypothèse d'un refus ou d'un manque de diligence qui en l'espèce n'est nullement avéré, puisqu'en effet, les consorts X... ont jusqu'à présent fait face à leurs obligations dans la mesure où ils estimaient en être débiteurs, et même au-delà des termes du jugement déféré (remise en état de la toiture) ; que sur le ravalement des façades, le demande se détaille comme suit : - devis Amprimo 18.630 € TTC qui porte sur la rénovation des façades ; que la société appelante invoque un constat d'huissier du 23 mars 2012 selon lequel les façades sont ternes, grisâtres et partiellement couvertes de poussière incrustée dans la peinture, qu'il n'apparaît pas possible d'enlever avec un simple lessivage, l'enduit est écaillé en plusieurs endroits, les façades présentent de nombreuses fissurations avec éclatement du béton, et enfin la façade est couverte de tags indélébiles, que tous les encadrements de portes et fenêtres sont endommagés et fissurés, leur peinture est écaillée et à refaire ; que toutefois, le bail met à la charge du preneur l'entretien de la devanture, terme désignant au premier chef un ouvrage fait de boiserie et de vitrage sur la façade d'une boutique pour mettre son étalage en valeur ; que toutefois, cette définition n'est pas adaptée à l'apparence de l'immeuble qui n'a pas de vitrine, de sorte que les façades présentent le même aspect que celles d'une maison d'habitation, dont elles ne se distinguent que par l'enseigne ; que le terme « devanture » désigne donc en l'espèce les façades elles-mêmes ; qu'il en résulte que l'entretien de ces ouvrages doit être mis à la charge du preneur, que toutefois, les consorts X... acceptent de prendre en charge des travaux de reprise ponctuelle conformément aux deux devis de la société Aqua peinture des 19 mai et 20 juin, qu'il convient de leur en donner acte ; que pour le surplus, la société L'Armoise doit être déboutée de sa demande relative à la remise en état des façades ; que sur les menuiseries extérieures, la société L'Armoise produit un devis Taldo d'un montant de 37.293,55 € TTC qui porte sur le remplacement des menuiseries de 21 ouvertures ; que par ailleurs, selon M. A..., les menuiseries en bois sont très anciennes, les bois de sont déformés, les assemblages de sont ouverts et n'assurent plus l'étanchéité initiale (hors d'eau), les portes-fenêtres n'ont pas de seuil (étanchéité) et les renvois d'eau en bois sont proches de la ruine ; que d'autre part, cet expert préconise une révision générale des fenêtres qui coincent, bloquent et ne sont plus étanches à l'eau (coulures sur les peintures et tapisseries) ; que les consorts X... ont remplacé la fenêtre de la chambre 9, ce dont il convient de déduire, à défaut d'explication contraire, que les autres fenêtres peuvent être réparées, comme l'indique M. A... ; qu'il en résulte donc que le remplacement des menuiseries extérieures ne s'imposent nullement, qu'il convient seulement de les remettre en état ; que cette opération incombe au preneur par application de l'article 1754 du code civil, qu'il convient donc de débouter la société L'Armoise de la demande correspondante » ;
1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en l'espèce, la société L'Armoise versait aux débats le rapport d'expertise amiable de M. A..., en date du 20 janvier 2015, dont il résultait que « les éléments de gros oeuvre et de second oeuvre sont dans un état de « vétusté », voire de « ruine » très avancé », en raison de l'existence « en façades : - de maçonneries éclatées (scellement, balcons), - de maçonneries fendues (« vieillissement ») de cadres de baies béton moulé, - de fissures infiltrantes aux eaux pluviales (façades), - d'enduit de façade fissurés et infiltrants aux angles saillants des baies (moustaches), - d'enduits ruinés par boursouflures et décollements issus de maçonneries détrempées (façade Nord Est) sur 80 cm de hauteur de plus de 1m² de surface », et que « l'ensemble des constats met en évidence une absence totale d'intervention sur l'usure du gros oeuvre aussi bien en toiture qu'en façades » (cf. rapport, p. 4 et 5) ; que la société L'Armoise en concluait qu'il était parfaitement démontré « l'état de vétusté des façades », de sorte que les travaux nécessaires à leur réfection ne pouvaient se limiter aux seuls travaux objet des deux devis communiqués par les bailleurs (cf. conclusions d'appel, p. 10 à 12) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans examiner, même sommairement, le rapport de M. A..., de nature à établir que les travaux relatifs à la façade de l'hôtel incombaient aux consorts X..., comme résultant de la vétusté, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE en toute hypothèse, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir celle chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause contractuelle, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail en assurant au locataire le clos et le couvert ou en effectuant les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé qu'il résultait du contrat d'huissier du 23 mars 2012 que « les façades sont ternes, grisâtres et partiellement couvertes de poussière incrustée dans la peinture, qu'il n'apparaît pas possible d'enlever avec un simple lessivage, l'enduit est écaillé en plusieurs endroits, les façades présentent de nombreuses fissurations avec éclatement du béton, et enfin la façade est couverte de tags indélébiles, que tous les encadrements de portes et fenêtres sont endommagés et fissurés, leur peinture est écaillée et à refaire » (cf. arrêt, p. 4) ; qu'en outre, la société L'Armoise versait aux débats le rapport d'expertise amiable de M. A..., en date du 20 janvier 2015, dont il résultait que « les éléments de gros oeuvre et de second oeuvre sont dans un état de « vétusté », voire de « ruine » très avancé », en raison de l'existence « en façades : - de maçonneries éclatées (scellement, balcons), - de maçonneries fendues (« vieillissement ») de cadres de baies béton moulé, - de fissures infiltrantes aux eaux pluviales (façades), - d'enduit de façade fissurés et infiltrants aux angles saillants des baies (moustaches), - d'enduits ruinés par boursouflures et décollements issus de maçonneries détrempées (façade Nord Est) sur 80 cm de hauteur de plus de 1m² de surface » et que « l'ensemble des constats met en évidence une absence totale d'intervention sur l'usure du gros oeuvre aussi bien en toiture qu'en façades » (cf. rapport, p. 4 et 5) ; qu'il résultait de ces constatations et pièces que les travaux de façade avaient vocation à rétablir le clos et à remédier aux vices affectant la structure de l'immeuble, de sorte qu'ils incombaient aux consorts X..., quelles que soient les clauses du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1719 et suivants du code civil ;
3°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir celle chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause contractuelle, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail en assurant au locataire le clos et le couvert ou en effectuant les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que « selon M. A..., les menuiseries en bois sont très anciennes, les bois de sont déformés, les assemblages de sont ouverts et n'assurent plus l'étanchéité initiale (hors d'eau), les portes-fenêtres n'ont pas de seuil (étanchéité) et les renvois d'eau en bois sont proches de la ruine ; que d'autre part, cet expert préconise une révision générale des fenêtres qui coincent, bloquent et ne sont plus étanches à l'eau (coulures sur les peintures et tapisseries) (cf. arrêt, p. 5) ; qu'il résultait de ces constatations que les travaux relatifs aux menuiseries extérieures avaient vocation à rétablir le clos de l'immeuble, de sorte qu'ils incombaient aux consorts X..., quelles que soient les clauses du bail ; qu'en décidant cependant que « le remplacement des menuiseries extérieures ne s'imposent nullement, qu'il convient seulement de les remettre en état », et « que cette opération incombe au preneur par application de l'article 1754 du code civil », la cour d'appel a violé les articles 1719 et suivants du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations, enjoint aux consorts X... de remettre en état l'appartement de fonction aussi bien pour ce qui concernait l'installation électrique, les carrelages, les revêtements muraux et la cuisine intégrée, et d'avoir débouté en conséquence la société L'Armoise de sa demande tendant 17.030 € sauf à parfaire au titre des travaux de rafraîchissement des murs et plafonds de l'appartement de fonction, avec indexation sur l'indice Insee du coût de la construction entre la date du 20 janvier 2015 et celle de la décision à intervenir ;
AUX MOTIFS QUE « selon le bail, le preneur reçoit les lieux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance (
), il a l'obligation de les entretenir en bon état de réparations locatives et de menu entretien et de les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives, de supporter toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle, de prendre entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture de l'hôtel, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté (
), de prendre à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ; qu'enfin, le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelque soit l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours ; que le juge tire des dispositions de l'article 1142 du code civil le pouvoir de substituer l'exécution en nature d'une obligation à l'exécution sous forme de dommages et intérêts sollicitée par le créancier, notamment, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bail prévoit au premier chef l'exécution en nature, le bailleur prenant la qualité de maître d'oeuvre des travaux, qu'il ne pourrait en aller autrement que dans l'hypothèse d'un refus ou d'un manque de diligence qui en l'espèce n'est nullement avéré, puisqu'en effet, les consorts X... ont jusqu'à présent fait face à leurs obligations dans la mesure où ils estimaient en être débiteurs, et même au-delà des termes du jugement déféré (remise en état de la toiture) ; que sur les travaux dans l'appartement de fonction, selon le constat d'huissier, l'appartement n'a jamais été rénové, qu'il est désormais vétuste, que les murs de la cuisine présentent deux importantes lézardes non traitées, que l'évier et les placards fixes intégrés dans les murs de la cuisine sont très anciens et en mauvais état, que les peintures des murs et plafonds sont sales et à refaire entièrement, que les portes intérieures sont vétustes et sales et ne ferment plus pour plusieurs d'entre elles, qu'enfin l'installation électrique d'origine n'est plus conforme aux normes actuelles, que la salle de bain et les WC de l'appartement sont également vétustes ; que l'examen des photographies jointes au constat d'huissier montre la pertinence des observations de l'officier ministériel ; que les premiers juges n'ont pris en considération que le devis de M. B... électricien, daté du 6 juin 2012 ; qu'il est cependant établi par les productions que l'appartement est dans un état de vétusté et de dégradation qui ne permet pas au preneur d'entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et de menu entretien, de sorte qu'une réfection compète s'impose, notamment en raison de la présence d'importantes fissures sur les murs extérieurs ; que les termes du bail n'autorisent pas le preneur à s'immiscer dans le choix des entrepreneurs, ni dans la nature des travaux, sous réserve du respect des règles de l'art, étant notamment précisé que rien n'interdit au bailleur de prévoir une installation électrique apparente, puisqu'en effet ce procédé est courant en rénovation, et que le résultat peut être tout à fait satisfaisant sur le plan esthétique ; qu'il convient de condamner les consorts X... à faire les travaux de remise en état complète de l'appartement » ;
1°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la société L'Armoise sollicitait, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, de voir condamner solidairement les consorts X... à lui payer la somme de 17.030 € au titre des travaux de rafraîchissement des murs et plafonds de l'appartement de fonction, avec indexaction sur l'indice Insee du coût de la construction entre la date du 20 janvier 2015 et celle de l'arrêt à intervenir (cf. conclusions d'appel, p. 23) ; que les consorts X... sollicitait quant à eux, dans le dispositif de leurs conclusions, de voir « débouter de l'intégralité de ses demandes la Sarl L'Armoise » et « à titre subsidiaire, si la cour décidait de condamner M. X... au paiement de sommes d'argent pour la réalisation de certains travaux, dire que les sommes seront versées par M. X... directement aux entreprises chargées de la réalisation des travaux » (cf. conclusions, p. 11) ; qu'il résultait de ces écritures que l'exécution en nature des travaux n'avait, à aucun moment, été sollicitée ou proposée par les parties ; qu'ainsi, en décidant qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations et en enjoignant aux consorts X... de remettre en état l'appartement de fonction aussi bien pour ce qui concernait l'installation électrique, les carrelages, les revêtements muraux et la cuisine intégrée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le bail du 15 avril 1976 renouvelé le 3 décembre 1992 stipulait expressément que le preneur serait notamment tenu « de supporter toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait et de celui de son personnel ou de sa clientèle », et qu'il souffrirait « l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que le preneur ne pouvait pas s'immiscer dans le choix des entrepreneurs et dans la nature des travaux dans les seuls cas, d'une part, de réparations devenues nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait et de celui de son personnel ou de sa clientèle, d'autre part, de réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble ; que la cour d'appel a expressément relevé qu'il était établi que l'appartement était dans un état de vétusté et de dégradation ne permettant pas au preneur d'entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et de menu entretien, de sorte qu'une réfection complète s'imposait ; que ces travaux ne constituaient donc ni des réparations devenues nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant du fait de la société L'Armoise, de celui de son personnel ou de sa clientèle, ni de réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simples améliorations effectuées à l'initiative des consorts X... ; qu'en décidant néanmoins qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations et en enjoignant aux consorts X... de remettre en état l'appartement de fonction aussi bien pour ce qui concernait l'installation électrique, les carrelages, les revêtements muraux et la cuisine intégrée, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail du 15 avril 1976 renouvelé le 3 décembre 1992, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause et de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations, enjoint aux époux X... d'entreprendre les travaux de reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée, et d'avoir débouté en conséquence la société L'Armoise de sa demande tendant à les voir condamner à lui payer la somme de 1.626,90 € au titre de la reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée ;
AUX MOTIFS QUE « selon le bail, le preneur reçoit les lieux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance (
), il a l'obligation de les entretenir en bon état de réparations locatives et de menu entretien et de les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives, de supporter toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle, de prendre entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture de l'hôtel, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté (
), de prendre à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ; qu'enfin, le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelque soit l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours ; que le juge tire des dispositions de l'article 1142 du code civil le pouvoir de substituer l'exécution en nature d'une obligation à l'exécution sous forme de dommages et intérêts sollicitée par le créancier, notamment, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bail prévoit au premier chef l'exécution en nature, le bailleur prenant la qualité de maître d'oeuvre des travaux, qu'il ne pourrait en aller autrement que dans l'hypothèse d'un refus ou d'un manque de diligence qui en l'espèce n'est nullement avéré, puisqu'en effet, les consorts X... ont jusqu'à présent fait face à leurs obligations dans la mesure où ils estimaient en être débiteurs, et même au-delà des termes du jugement déféré (remise en état de la toiture) ; que sur la demande en paiement de la somme de 2.060,90 € au titre de la reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée, les consorts X... ne contestent pas leur obligation de prendre en charge ces travaux, qu'il convient en conséquence de les condamner à les faire exécuter » ;
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la société L'Armoise sollicitait, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, de voir condamner solidairement les consorts X... à lui payer la somme de 1.626,90 € au titre de la reprise de la dalle de la terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée ; que les consorts X... sollicitait quant à eux, dans le dispositif de leurs conclusions, de voir « débouter de l'intégralité de ses demandes la Sarl L'Armoise » et « à titre subsidiaire, si la cour décidait de condamner M. X... au paiement de sommes d'argent pour la réalisation de certains travaux, dire que les sommes seront versées par M. X... directement aux entreprises chargées de la réalisation des travaux » ; qu'il résultait de ces écritures que l'exécution en nature des travaux n'avait à aucun moment été sollicitée par les parties ; qu'ainsi, en décidant qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations et en enjoignant aux consorts X... d'entreprendre les travaux de reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société L'Armoise de sa demande tendant à voir condamner les consorts X... à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre de la perte d'exploitation en raison de l'état de l'immeuble et de la non-réalisation des travaux ;AUX MOTIFS QUE « la demande se fonde sur l'opinion de M. C... qui a évalué la perte d'exploitation sur l'exercice 2014/2015 à 10.700 € ; que cet expert reconnaît toutefois qu'il a utilisé les données comptables antérieures à certains travaux pris en charge par le bailleur, comme la réfection de la toiture, de sorte que ses chiffres ne sont plus d'actualité ; qu'il a constaté au cours des trois derniers exercices que le taux d'occupation moyen de l'hôtel a chuté d'environ 15% et le nombre de nuitées à taux d'occupation de 100 % a chuté de 32 % ; que selon l'opinion de l'expert, il ne paraît pas contestable qu'un hôtel situé dans un immeuble cossu et bien entretenu est plus engageant pour la clientèle qu'un hôtel de même qualité situé dans un immeuble dont le gros oeuvre (façades, couvertures) n'est pas entretenu, puisque pour ce type d'activité, comme dans tout commerce, la première impression est toujours très importante pour conquérir et fidéliser la clientèle ; qu'enfin, si l'aspect général extérieur ne peut être considéré comme l'unique cause de la chute de la fréquentation, le lien de causalité ne peut être écarté ; que l'expert admet donc lui-même le caractère incertain de cette opinion ; qu'en toute hypothèse, il résulte des exploitations précédentes que l'entretien des façades est à la charge du preneur, qu'il en résulte donc que le bailleur n'est pas responsable de l'éventuel préjudice causé par leur mauvais entretien » ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, du chef de dispositif ayant dit qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations, donné acte aux consorts X... de leur accord pour prendre en charge les travaux de remise en état de la façade décrits dans les devis de la société Aqua peinture des 19 mai et 20 juin 2010, et débouté en conséquence la société L'Armoise de ses demandes tendant à voir condamner solidairement les époux X... à lui payer les sommes de 50.350 € au titre des travaux de ravalement des façades et des menuiseries extérieures, entraînera, par voie de conséquence, et en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de dispositif de l'arrêt ayant débouté la société L'Armoise de sa demande tendant à voir condamner les consorts X... à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre de la perte d'exploitation en raison de l'état de l'immeuble et de la non-réalisation des travaux.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société L'Armoise de sa demande tendant à voir condamner les consorts X... à lui payer la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS QUE « il résulte des productions que les rapports entre le bailleur et le preneur sont mauvais, que les responsabilités sont partagées, le bailleur ne mettant pas toujours beaucoup de bonne volonté pour entendre certaines demandes légitimes, alors que de son côté, le preneur créée des difficultés par des exigences excessives, concernant notamment la qualité des travaux et retardant de ce fait leur exécution ; que le bailleur a fait preuve de bonne foi en acceptant de prendre en charge la réfection de la toiture alors que le jugement déféré l'avait exonéré de cette obligation ; qu'il y a lieu en conséquence de débouter la société L'Armoise de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive » ;
ALORS QUE, la cassation à intervenir sur le fondement des premier, deuxième et troisième moyens de cassation, des chefs de dispositif ayant dit qu'il y avait lieu d'autoriser le bailleur à exécuter en nature ses obligations, donné acte aux consorts X... de leur accord pour prendre en charge les travaux de remise en état de la façade décrits dans les devis de la société Aqua peinture des 19 mai et 20 juin 2010, enjoint aux consorts X... de remettre en état l'appartement de fonction aussi bien pour ce qui concernait l'installation électrique, les carrelages, les revêtements muraux et la cuisine intégrée, enjoint aux époux X... d'entreprendre les travaux de reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée et débouté en conséquence la société L'Armoise de ses demandes tendant à voir condamner solidairement les époux X... à lui payer les sommes de 50.350 € au titre des travaux de ravalement des façades et des menuiseries extérieures, 17.030 € au titre des travaux de rafraîchissement des murs et plafonds de l'appartement de fonction, et 2.060,90 € au titre de la reprise de la dalle de terrasse en béton et de la réfection de la clôture endommagée, entraînera, par voie de conséquence, et en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de dispositif de l'arrêt ayant débouté la société L'Armoise de sa demande tendant à voir condamner les consorts X... à lui payer la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
