LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 janvier 2017), que, le 2 septembre 2003, les consorts Z..., aux droits desquels se trouve la SCI Thonacie (la SCI), ont donné à bail à M. et Mme A..., aux droits desquels viennent M. et Mme X..., un local à usage commercial et d'habitation pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2003 avec faculté de révision tous les trois ans ; que, contestant la révision du loyer qui leur aurait été imposée au 1er janvier 2010, M. et Mme X... ont assigné la SCI en remboursement d'un trop perçu de loyers révisés du 1er janvier 2010 au 30 avril 2012 ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la clause intitulée « faculté de révision » insérée dans le bail initial constitue le rappel des dispositions des articles L. 145-38 et R. 145- 20 du code de commerce relatives aux modalités et aux conditions de la révision légale triennale et que la demande formée par lettre simple du 14 mai 2009 confirmée par lettre recommandée du 17 juin 2009 constitue une demande de révision ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ces lettres, la SCI bailleresse informait les preneurs d'une augmentation du loyer d'ores et déjà acquise et du recouvrement des sommes dues en l'absence de paiement sous quarante-huit heures, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne la SCI Thonacie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Thonacie à payer à M et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande de remboursement de trop-perçus de loyers pour la période comprise entre le 1er janvier 2010 et le 30 avril 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail commercial initial en date du 2 septembre 2003 prévoit une faculté de révision aux termes de laquelle la demande de révision ne pourra formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance des locataires ; de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La demande devra être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle devra, à peine de nullité préciser le montant du loyer demandé ou offert. À moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des fadeurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 %
de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire de loyer ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que :
- la révision du loyer était intervenue le 1er janvier 2007 ;
- par courrier simple en date du 14 mai 2009 le mandataire de la SCI Thonacie a sollicité la révision triennale du loyer à compter du 1er mai 2009 à la somme de 825,39 € par mois en appliquant l'indice INSEE du coût de la construction du quatrième trimestre 2008 soit 1523 ;
- par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2009 il a réitéré sa demande en paiement au titre de la révision triennale du loyer ;
- par courriers des 2 juin 2009 et 13 juin 2009 les époux X... et la confédération des buralistes (agissant dans l'intérêt des époux X...) ont indiqué à la société propriétaire que la demande de révision triennale était irrecevable, comme notifiée avant le 1er janvier 2010 ;
- les époux X... ont réglé le loyer révisé jusqu'en avril 2012 ;
que le bail ne contient pas de clause d'indexation ; que la révision du loyer est prévue par une clause intitulée « faculté de révision » ; que celle-ci constitue le rappel des dispositions des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145- 20 du code de commerce relatives aux modalités et aux conditions de la révision triennale ; que les courriers de la Confédération des buralistes, invoqués par la bailleresse, ne portent pas sur la question du montant du loyer, mais sur celle de la date à laquelle une demande de révision peut être formée ; que la société n'établit donc pas la négociation du montant du loyer dont elle fait état ; qu'il convient en conséquence de statuer sur les moyens invoqués à l'appui de la demande de restitution de loyers à savoir d'une part les vices du consentement allégués et d'autre part le non-respect des dispositions des articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce ; que, sur l'erreur et le dol allégués, même en l'absence de clause contractuelle d'indexation, aucun motif particulier n'interdit au bailleur de demander un nouveau loyer calculé en se référant à un indice de révision et en particulier à l'indice du coût de la construction ; que par le courrier du 15 avril 2009 la bailleresse, représentée par son mandataire Me C... de justice, écrivait à la locataire notamment « Conformément aux termes de votre bail, je vous informe que votre loyer augmente au 1er mai 2009. Votre loyer mensuel sera désormais de 846,13 euros » ; que par courrier du 14 mai 2009 ce mandataire, écrivait à M. et Mme X... « Conformément aux termes de votre bail, je vous précise que l'augmentation de votre loyer est prévue à la fin de chaque période triennale, soit à compter du 1er mai 2009. Vous trouverez sous ce pli le détail de l'augmentation que je viens d'effectuer » ; que par le courrier du 17 juin 2009 le mandataire de la société bailleresse écrivait aux locataires « l'article visé (article 26 dernier alinéa) se rapporte à la révision du loyer à la fin du bail
.je vous confirme donc les termes de la correspondance du 14 mai dernier il faut rappeler que le loyer qui vous est réclamé correspond à l'augmentation de biennale telle que convenue dans voire bail » ; que, cela rappelé, il convient de relever que dans le courrier du 14 avril 2009 comme dans celui du 14 mai 2009 les termes « Conformément aux termes de votre bail » ne se rapportent pas au montant du loyer proprement dit, mais au principe de l'augmentation du loyer « prévue à la fin de chaque période triennale » ; que le membre de phrase du courrier du 14 mai 2009 : « je vous rappelle que le loyer qui vous est réclamé correspond à l'augmentation triennale telle que convenue dans votre bail », est équivoque en ce qu'il peut laisser penser :
- soit qu'il se réfère à une indexation prévue au contrat,
- soit qu'il vise exclusivement le principe de l'augmentation triennale prévue par la clause de faculté de révision susvisée ;
que, cependant, l'acte de cession du fonds de commerce du 29 juin 2006 (par lequel M et Mme X... ont acquis le fonds de commerce) reprend dans leur intégralité les dispositions du bail relatives au loyer et en particulier le texte concernant la révision de celui-ci ; que M et Mme X... ne peuvent en conséquence ignorer la teneur des modalités de fixation du loyer prévues au bail ; que recevant le courrier du 17 juin 2009, qui faisait état du contrat de bail, ils pouvaient ainsi aisément se convaincre de l'absence de clause d'indexation contractuelle ; que ni les courriers des 15 avril et 14 mai 2009, ni les mentions équivoques du courrier du 17 juin 2009 ne caractérisent les vices du consentement allégués ; que sur le non respect des dispositions des articles L.145-38 et R.145-20 alinéa 1er du code de commerce, selon les dispositions du premier de ces textes « La première demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable » ; qu'une demande formée avant l'expiration du délai de trois ans est irrecevable ; qu'une demande prématurée peut être réitérée, le nouveau prix ne prenant cependant qu'il compter de la nouvelle demande ; que, sur le respect des dispositions de l'article R. 145-20 alinéa 1 du code de commerce « la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle prévoit à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60 » ; qu'en l'espèce, si le courrier du 14 mai 2009 a été envoyé par lettre simple, il résulte des énonciations du courrier du 17 juin 2009, et il n'est pas contesté, que le bailleur a confirmé par lettre recommandée du 17 juin 2009 avec demande d'avis de réception la demande de révision formée par courrier du 14 mai 2009 en précisant le montant du nouveau loyer demandé ; que cette demande répond aux conditions de forme prévues par l'article R. 145-20 alinéa 1er du code de commerce ; qu'il n'est pas contesté cependant que la dernière révision était intervenue le 1" janvier 2007 ; qu'en application de l'article L.145-38 susvisé une nouvelle demande ne pouvait être formée avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter du jour où le nouveau prix était devenu applicable soit à compter du 1er janvier 2010 ; que la demande de révision notifiée le 17 juin 2009 a été formée de façon prématurée ; que, toutefois, si une demande de révision du loyer formée de façon prématurée au regard des prescriptions de l'article L.145-38 du code de commerce peut être déclarée irrecevable, il reste cependant que les parties ont la faculté de renoncer aux règles de la révision triennale lorsque le droit est né et acquis (cf. Cass. Civ. 3e 6 novembre 1991) ; que l'accord des parties peut être tacite ; qu'il peut résulter d'une manifestation tacite non équivoque, telle que le paiement du nouveau loyer pendant un temps significatif et sans réserve (cf. Cass. Civ. 3e 6 novembre 1991 ; 15 mai 1991) ; qu'un tel accord résulte en particulier du paiement des loyers effectués par le locataire en pleine connaissance de cause de l'irrégularité qu'il invoque ensuite comme fondement à une demande de restitution de majorations de loyer (cf Cass : civ l 18 octobre 1961, com 21 mars 1966 ; civ 3e 12 juin 1979) ; qu'en l'espèce qu'après la contestation de la régularité de la demande de révision, prématurée au regard de l'article L.145-38 précité, la société bailleresse a reporté au 1er janvier 2010 le point de départ du nouveau loyer ; que M et Mme X... ont réglé du 1er janvier 2010 au 30 avril 2012 les loyers au taux révisé ; qu'il résulte des courriers des 2 juin 2009 et 13 juillet 2009 susvisés portant sur le caractère prématuré de la demande de révision que M. et Mme X... savaient que la demande de révision était irrecevable et qu'ils ont réglé le loyer en connaissance de cause de cette irrégularité, acceptant ainsi que compte tenu de leur contestation sur la date de la demande de révision, le nouveau loyer soit dû au taux révisé à compter du 1er janvier 2010 ; que la demande de restitution de trop-perçu n'est donc pas fondée ; qu'elle ne peut aboutir ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE contestant la révision du loyer qui leur aurait été imposée de façon unilatérale par le bailleur, Monsieur et Madame X... sollicitent le remboursement de la somme totale de 5 326, 30 € au titre des loyers perçus pendant la période non prescrite comprise entre le 1" janvier 2010 et le 30 avril 2012, au motif que la SCI THONACIE ne pouvait pas imposer une révision unilatérale du loyer en l'absence de clause d'échelle mobile et sans s'être conformé aux prescriptions de l'article L. 145-38 du Code de commerce ; qu'il était stipulé au bail au titre « faculté de révision » que : « la demande de révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance des locataires ; de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La demande devrait être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle devra, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert. À moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutif à une révision triennale ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de construction intervenue depuis la dernière situation amiable ou judiciaire du loyer » ; qu'en l'espèce, une demande de révision triennale a bien été formée, conformément à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière revalorisation amiable du loyer ainsi qu'il en est justifié par les modalités de calcul du nouveau loyer annexées à la lettre de Me Bertrand C... de justice à Eu en date du 14 mai 2009 ; que même si cette demande de révision était incontestablement prématurée, il n'est pas contesté par le locataire, qu'elle n'a été effectivement mise en oeuvre qu'à compter du 1er janvier 2010 et qu'elle faisait suite à une précédente révision triennale proposée par le bailleur de l'époque, la SCI PM, et acceptée par les locataires ainsi que le démontre le paiement sans réserve qu'ils ont effectué sur cette base pendant trois années ; qu'en conséquence, Monsieur et Madame X... seront déboutés de leurs demandes de remboursement de loyer trop-perçus ;
1°) ALORS QUE la lettre du 14 mai 2009, adressée par le mandataire de la bailleresse aux exposants, indique : « Conformément aux termes de votre bail, je vous précise que l'augmentation de votre loyer est prévue à la fin de chaque période triennale, soit à compter du 1er mai 2009. Vous trouverez sous ce pli le détail de l'augmentation que je viens d'effectuer (...) Je vous confirme donc que votre loyer mensuel s'élève à la somme de 825,39 euros » ; que cette lettre informait ainsi les preneurs d'une augmentation d'ores et déjà réalisée sans, d'aucune façon, envisager que l'accord des preneurs soit requis pour cette augmentation, ni, a fortiori, le leur demander ; qu'en retenant que ce courrier constituait une demande de révision notifiée par la bailleresse aux preneurs, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QUE la lettre du 17 juin 2009, adressée par le mandataire de la bailleresse aux exposants, indique : « Je vous confirme donc les termes de ma correspondance du 14 mai dernier et vous rappelle que le loyer qui vous est réclamé correspond à l'augmentation triennale telle que convenue dans votre bail. (...). Faute par vous de me régler cette somme sous 48 heures, je me verrai contraint de faire procéder au recouvrement des sommes dues d'où frais complémentaires à votre charge bien entendu » ; qu'il résultait des termes clairs et précis de cette lettre que le montant résultant de l'augmentation était exigible, sans qu'il soit besoin d'un accord des preneurs, l'huissier menaçant ces derniers d'une procédure recouvrement, en cas de non-paiement ; qu'en retenant que ce courrier constituait une demande de révision notifiée par la bailleresse aux preneurs, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
Subsidiairement
3°) ALORS QUE la volonté de renoncer à un droit ne se présume pas et que si elle peut être tacite, elle doit résulter d'une manifestation de volonté non équivoque de son auteur ; qu'en jugeant que le paiement des loyers révisés caractérisait une renonciation des époux X... à se prévaloir de l'irrégularité de la révision opérée par le bailleur, tout en constatant que les exposants avaient expressément fait valoir que la révision notifiée était irrecevable comme prématurée, ce qui rendait excluait une manifestation non équivoque de renoncer au bénéfice de ces dispositions, la cour d'appel a violé l'article L.145-38 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher si l'envoi par le bailleur des lettres des 14 mai et 17 juin 2009 présentant la révision du loyer comme automatique et non subordonnée à l'accord des preneurs ne rendait pas équivoque la manifestation de volonté des exposants, qui aurait pu être déduite du paiement du loyer révisé, de renoncer à leur droit à se prévaloir de l'irrégularité de la révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-38 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
