LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2016), que le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) a assigné M. X..., copropriétaire, en paiement de charges au titre des années 2000 à 2016 ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt constate que le syndicat verse aux débats les relevés individuels de charges couvrant, chacun pour une partie, la période allant du 31 décembre 2000 au 12 avril 2016, à l'égard desquels M. X... n'émet aucune critique, diverses résolutions de son administrateur provisoire et les procès-verbaux d'assemblée générale, dont il ressort qu'ont été approuvés les comptes de l'exercice 2009/2010, les comptes arrêtés au 31 mars des années 2012, 2013, 2014 et les budgets prévisionnels des exercices 2014/2015 et 2015/2016, et retient que ces pièces suffisent à démontrer que l'historique du compte de M. X... est continuellement débiteur depuis le 31 décembre 2000 et qu'il se déduit en outre d'une assemblée générale du 24 novembre 2010 qu'il a reconnu être débiteur de charges ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat justifiait de l'approbation des comptes des exercices précédant l'exercice 2009/2010, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado , avocat aux Conseils, pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué,
D'AVOIR condamné M. X... à payer au syndicat des copropriétaires le Lafayette la somme de 50 885,77 euros pour charges dues au 12 avril 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2012 sur la somme de 42 077,14 euros et à compter de ce jour pour le surplus ;
AUX MOTIFS QUE sur les charges, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; qu'au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires le Lafayette verse aux débats les pièces suivantes :
- des relevés individuels de charges couvrant la période allant du 31 décembre 2000 au 1er janvier 2009, du 1er janvier 2004 au 11 juin 2008, du 1er avril 2010 au 31 mars 2011, du 1er avril 2011 au 1er octobre 2011, du 1er avril 2011 au 1er janvier 2012, du 3 février 2012 au 26 juin 2012, du 1er avril 2013 au 3 mars 2014, du 31 mars 2013 au 21 avril 2015 et enfin du 1er avril 2015 au 12 avril 2016, ce dernier document laissant apparaître un solde débiteur de 52 378,76 € ;
- diverses résolutions de l'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires désigné par ordonnance du 6 janvier 2012 ainsi que son rapport en date du 19 septembre 2013, dont il ressort notamment qu'ont été approuvés les comptes arrêtés au 31 mars 2012 et au 31 mars 2013 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 24 novembre 2010 approuvant les comptes 2009/2010, du 30 juin 2014 approuvant les comptes sur la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 ainsi que le budget prévisionnel des exercices allant du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 et du 1er avril 2015 au 31 mars 2016 ;
- sommation de payer délivrée le 14 mai 2012, commandement de payer signifié le 9 février 2004 ;
que ces pièces produites en appel suffisent à démontrer que l'historique du compte de M. X... est continuellement débiteur depuis le 31 décembre 2000 ; que c'est à tort qu'il invoque une prescription quinquennale dès lors que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions personnelles nées de cette loi se prescrivent par dix ans ; qu'en outre, il se déduit d'une assemblée générale qui s'est tenue le 24 novembre 2011 qu'il a reconnu être débiteur de charges ; que par ailleurs, M. X... fait valoir que la créance du syndicat comprend dans son décompte du 26 juin 2012 les frais suivants qui ne sont corroborés par aucune pièce :
- 47,27 € à titre de "GIM frais de mise en demeure" ;
- 440 € à titre d'"appel frais + honoraires administrateur" ;
- 9,11 € pour "frais de mise en demeure du 16/03/2012" ;
- 21,87 € pour "frais de mise en demeure RAR du 27/03/2012" ;
que ces frais pour un montant global de 518,25 € ne sont effectivement pas étayés et doivent donc être déduits de la créance du syndicat des copropriétaires ; que par contre, les appels figurant sur ce décompte pour appels complément fond de roulement, complément budget et accord transactionnel du syndicat avec M. Z... sont suffisamment justifiés par les documents ci-dessus énumérés ; que M. X... conteste également les frais de commandement du 14 mai 2012 et d'inscription d'hypothèque pour 561,39 € du 4 septembre 2013 figurant aux décomptes des 26 juin 2012 et 3 mars 2014 aux motifs qu'ils sont inclus dans les dépens ; que ces actes n'entrent cependant pas dans la liste prévue à l'article 695 du code civil de sorte que c'est à juste titre que le tribunal les a retenus ; que celui-ci a pu en revanche et légitimement déduire la somme de 974,74 € au titre d'une facture "AFF X.../ LAFAYETTE" imputée le 4 décembre 2013, mais non produite ; qu'en conséquence, il convient de considérer que la créance du syndicat des copropriétaires le Lafayette à l'encontre de M. X... qui n'émet aucune autre critique sur les différents décomptes doit être arrêtée à la somme actualisée au 12 avril 2016 de 52 378,76 € dont à déduire les frais ci-dessus (518,25 € et 974,74 €) soit 50 885,77 € ; que le syndicat ne peut y voir ajouter des frais d'avocat qui entrent dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile et non de l'art 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et M. X... sera condamné à régler au syndicat la somme de 50 885,77 € pour charges impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 42 077,14 € à compter de l'assignation du 28 septembre 2012 et à compter de ce jour pour le surplus ;
1°) ALORS QUE toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d'approbation des charges par l'assemblée générale des copropriétaires et que les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve, qui lui incombe, de sa créance, de simples décomptes informatiques ne pouvant établir la réalité de cette créance ; qu'en l'espèce, le procès-verbal d'assemblée générale le plus ancien produit par le syndicat des copropriétaires datait du 24 novembre 2010, cependant que la reddition de compte de la GIM (gestion immobilière du midi) adressé à M. X... (pièce produite par le syndicat des copropriétaires sous le n° 11, p. 2) pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2011 faisait apparaître au 1er avril 2010, un « solde à nouveau » de 39 433,42 euros totalement inexpliqué et injustifié ; qu'en effet, pour la période antérieure, seuls étaient produits un décompte du 31 décembre 2000 au 1er janvier 2009 (pièce produite par le syndicat des copropriétaires sous le n° 20) aboutissant, à cette date, à un « solde débiteur » de 40 228,82 euros, et un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2004 au 1er avril 2008 (pièce produite par le syndicat des copropriétaires sous le n° 17) mentionnant au 1er avril 2004, un « solde actuel débiteur » de 32 223,74 euros ; que la reddition de comptes susvisée a abouti, le 31 mars 2011 à un « solde débiteur » de 37 407,65 euros, qui a lui-même été reporté sur les exercices suivants et, ce, sans qu'aucun appel de charges ne soit de surcroît versé aux débats, en lien avec ces sommes, ni du reste, d'une manière générale, avec les comptes revendiqués par le syndicat des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires se bornant à produire des relevés ou extraits de comptes de charges ; que dès lors, en affirmant que les documents produits par le syndicat des copropriétaires « suffis[aient] à démontrer que l'historique du compte de M. X... [était] continuellement débiteur depuis le 31 décembre 2000 », et que le syndicat des copropriétaires justifiait des charges dont il demandait le paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS de plus QUE le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 novembre 2010 mentionne exclusivement que l'assemblée générale a décidé de travaux d'installation d'un relais de radiotéléphonie et que, « en accord avec l'Assemblée Générale, le paiement anticipé des 4 premières années serviront à régler une partie du montant des charges de M. X... à la hauteur de 20 000 euros et A... à hauteur de 2 500 euros, issus d'un ancien contentieux avec le cabinet FONCIA. Il est précisé que ces sommes ne pourront pas couvrir les charges courantes de ces derniers » ; que dès lors en se bornant à déclarer, sans s'en expliquer, qu'il se déduisait de l'assemblée générale du 24 novembre 2011 (en réalité 2010) que M. X... avait « reconnu être débiteur de charges », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS enfin et en toute hypothèse QU'en retenant que M. X... avait « reconnu être débiteur de charges », pour estimer que le syndicat des copropriétaires justifiait d'une créance de charges d'un montant de 50 885,77 euros à l'encontre de ce dernier, la cour d'appel a statué par un motif général et imprécis équivalant à une absence de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
