LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 septembre 2013), que, le 5 août 1997, la société Immo a donné à bail des locaux à usage de bureaux à la société Défense, sites et frontières (la société DSF) ; que, le 12 mai 1998, elle lui a consenti, pour une durée de quinze ans à compter du 5 août 1997, une promesse unilatérale de vente de ce bien dont le prix a été fixé à 67 % du montant des loyers restant à courir jusqu'au 4 août 2012 ; que, le 26 juin 2002, la société Transactions immobilières a acquis la propriété des locaux par adjudication ; que, le 19 février 2003, la société civile immobilière Faucigny (la SCI) a acquis ce bien à la suite d'une réitération de l'enchère, la société Transactions immobilières n'ayant pas payé le prix de vente ; que, le 29 novembre 2004, la société DSF, qui avait sous-loué une partie des locaux à M. X..., l'a substitué dans le bénéfice de la promesse de vente, lequel a levé l'option le 15 juillet 2005 ; que, la société DSF ayant été mise en liquidation judiciaire, le juge-commissaire a autorisé la résiliation du bail ; que, la SCI ayant demandé la restitution des locaux, M. X... l'a assignée en réalisation forcée de la vente ; qu'un arrêt irrévocable du 10 décembre 2009 a constaté le caractère parfait de la vente résultant de la levée de l'option et ordonné une expertise aux fins de déterminer le prix de vente et les sommes dues au titre de l'occupation des lieux ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement d'une somme au titre du prix de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Transactions immobilières n'avait jamais été, faute de paiement du prix, propriétaire des locaux dont elle avait été adjudicataire, la cour d'appel en a exactement déduit que les loyers réglés à cette société ne pouvaient venir en déduction du prix de vente dû à la SCI ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société civile immobilière Faucigny la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a fixé à la somme de 47 813,98 euros TTC le solde du prix de vente et condamné monsieur X... à payer cette somme à la société Faucigny, ordonné la régularisation de la vente devant notaire à défaut de quoi l'arrêt vaudra vente authentique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le montant exact du prix de vente et du solde à payer à ce titre, selon la promesse de vente qui régit les relations contractuelles des parties (12 mai 1998) « en cas de réalisation (de la vente) le prix de vente est fixé sur la base de 67% du montant total des loyers calculés sur une période de 15 ans soit 630 000 francs lequel prix sera en outre indexé sur l'indice du coût de la construction dont l'indice de référence est de 1046 points dans le bail ci-annexé. Les loyers versés à hauteur de 68% lors de la levée d'option viendront en déduction du prix de vente augmenté de l'indice du coût de la construction à la date de la levée d'option. Le solde des loyers soit 33% représente l'indemnité de jouissance des locaux faisant l'objet du bail ci-annexé et restera acquis au bailleur
» ; que selon le rapport d'expertise, les loyers théoriques courus du début du bail (1/11/1997) jusqu'à la date de levée d'option telle que retenue par l'expert à la date du 30/09/2005, sont d'un montant de 55 013,47 euros et ensuite jusqu'au 31 décembre 2012 de 55 022,65 euros, de sorte que 67 % de la somme totale, correspondent à 73 724,20 euros » (arrêt, p. 4 avant-dernier et dernier alinéas) ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE « en revanche, c'est avec raison que la SCI Faucigny s'oppose à la déduction des loyers réglés à la société transactions immobilières (4 868,41 euros) qui n'a jamais été propriétaire ; soit dès lors, une somme à régler au titre du solde de prix de vente de 47 813,98 euros » (arrêt, p. 5 alinéas 3 etamp; 4) ;
AUX MOTIFS ENFIN QUE « en conséquence la somme due par monsieur X... au titre du solde de prix de vente dû à la SCI Faucigny est de 47 813,98 euros » (arrêt, p. 6 alinéa 4) ;
ALORS QUE le payement effectué par le débiteur de bonne foi à celui qui est en possession de la créance est valable, encore que le possesseur soit par la suite évincé ; qu'entre le jugement d'adjudication à la société « transactions immobilières » et le second jugement d'adjudication, sur folle enchère, à la société Faucigny, la société « transactions immobilière » était en possession de la créance au sens de l'article 1240 du code civil, indépendamment de sa qualité de propriétaire ; qu'en déniant leur caractère libératoire aux payements de loyers à la société « transactions immobilières » correspondant à la période comprise entre les deux jugements d'adjudication, les juges du fond ont violé les articles 1239 et 1240 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné monsieur X... à verser à la société Faucigny la somme de 55 164 euros au titre de l'occupation de cinq parkings jusqu'au deuxième trimestre 2013 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCI Faucigny demande payement d'une indemnité d'occupation pour 5 parkings ; que monsieur X... ne justifie pas avoir des droits sur ces parkings qu'il ne conteste pas utiliser ; que dès lors la SCI Faucigny est fondée à solliciter le payement d'une indemnité pour l'occupation de ces parkings et ce pour le prix unitaire de 100 euros soit une somme de 55 164 euros TTC pour une occupation arrêtée au 2ème trimestre 2013 » (arrêt, p. 6 in fine) ;
ALORS QUE les juges du fond sont tenus de respecter les termes du litige ; que la société Faucigny demandait des indemnités d'occupation de parkings par monsieur X..., et que ce dernier contestait cette occupation dans ses écritures d'appel (conclusions de monsieur X..., p. 8 alinéas 5 etamp; 6) ; qu'en retenant néanmoins que monsieur X... ne contestait pas utiliser ces parkings, les juges du fond ont violé l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné monsieur X... à verser à la société Faucigny la somme de 34 295,87 euros au titre des charges dues pour la période du 5 août 2005 au 31 décembre 2012 et la somme de 3 000 euros à titre de provision pour la période du 1er janvier 2013 au 30 juin 2013, sauf à parfaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « [la société Faucigny] est également fondée à [demander à monsieur X...] le payement des charges liées à la qualité de copropriétaire : - les charges générales (assurances des locaux, électricité, maintenance et entretien général et des extincteurs) pour une quotepart de 370 / 5 512 millièmes par rapport à la totalité de l'ensemble immobilier ; - les charges particulières de frais de nettoyage : 370 / 3689 millièmes ; - les frais de chauffage divisés en cinq ; - et la taxe sur les bureaux pour être seul à les utiliser ; soit 1 300,72 + 4 073,85 + 3 541,85 + 4 374,56 + 5 676,22 +6 702,78 +4 247,99 + 4 378,27 = 34 295,87 euros TTC pour la période du 5 août 2005 au 31 décembre 2012 ; qu'il devra également régler la somme de 3 000 euros à titre de provision sur charges pour le premier semestre 2013 sauf à parfaire » (arrêt, p. 7 alinéas 1 à 4) ;
ALORS QUE monsieur X... s'opposait à la demande de payement des charges en faisait valoir dans ses conclusions d'appel d'une part qu'il était stipulé dans la promesse de vente qu'en l'absence de régularisation dans les trois mois à compter de la levée de l'option – la régularisation par acte authentique n'ayant jamais eu lieu – le locataire était dispensé du payement des loyers, d'autre part que les charges était incluses dans le loyer (conclusions de monsieur X..., p. 7 in fine, p. 8 alinéas 1 à 4, p. 9 alinéa 4) ; qu'en condamnant monsieur X... à verser à la société Faucigny les sommes dues au titre des charges pour la période du 5 août 2005 à la fin du premier semestre 2013 sans examiner le moyen tiré de la dispense de payement des loyers et des charges, les juges du fond n'ont pas répondu aux conclusions de monsieur X..., violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
