LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 avril 2018
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 350 F-D
Pourvoi n° Z 17-15.408
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
1°/ Mme Véronique X..., épouse Y...,
2°/ M. Pascal Y...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la [...], représenté par son syndic, la société Littoral immobilier, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Le Bret-Desaché, avocat du syndicat des copropriétaires de la [...], et après
en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 24 janvier 2017), que, par déclaration au greffe, le syndicat des copropriétaires de la [...] (le syndicat) a fait convoquer M. et Mme
Y..., copropriétaires, pour obtenir leur condamnation au paiement d'un arriéré de charges de copropriété ; que, sur exception d'incompétence soulevée par Mme X..., le tribunal d'instance s'est déclaré compétent ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer au syndicat la somme de 4 406,51 euros outre les intérêts ;
Mais attendu, d'une part, que, M. et Mme Y... n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions d'appel que le jugement avait à tort retenu que la demande ne portait que sur les exercices postérieurs à 2008, le moyen est, de ce chef, nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'après avoir relevé que l'expert comptable avait mentionné qu'au terme d'un sondage sur les exercices comptables du 1er avril 1999 au 31 mars 2009, il apparaissait des anomalies entre les charges à répartir, c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du rapport rendait nécessaire, que la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait en être tiré de conséquences sur les charges de copropriété postérieures au 1er avril 2009, l'expert n'ayant travaillé que par sondage sur les comptes antérieurs au 1er avril 2009, ayant précisé que la principale difficulté concernait la répartition des charges en personnel et ayant indiqué que le règlement de copropriété était respecté dans les clés de répartition des charges ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en ses deux premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les quatrième et cinquième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer une somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence
[...] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné monsieur et madame Y... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] la somme de 4 406,51 € outre les intérêts au taux légal sur 2 727,60 € à compter de la mise en demeure du 6 mars 2010 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le fond, comme l'a justement relevé le premier juge il n'est pas discuté que les époux Y... sont propriétaires d'un lot dans la résidence [...] et qu'ils sont
donc tenus au regard des obligations du règlement de copropriété du paiement des charges afférentes à leur lot. Il sera aussi rappelé que le présent litige a été introduit par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le paiement des charges de la copropriété [...] au 3 mars 2010 et
portant sur la période du I er avril 2009 au 16 février 2010 pour un montant de 2727,60 € avec mise en demeure du 6 mars 2010. En cours de première instance le décompte a été actualisé au 3 janvier 2013 à la somme de 4406,51 €. Il sera ensuite observé que la résidence [...] fait partie d'un ensemble immobilier [...] pour lequel il existe un syndicat principal et sept syndicats secondaires, soit un par bâtiment dont [...]. Il ressort des différentes pièces produites et en particulier des règlements de copropriété, que concernant le syndicat principal il n'existe pas de clefs de répartition spécifiques aux différents syndicats secondaires puisque le syndicat principal n'a pas vocation à répartir les charges y afférentes auprès des copropriétaires, et qu'ainsi le règlement de copropriété du syndicat principal ne définit qu'une seule et unique clef de répartition à savoir les charges communes générales. Concernant chaque syndicat secondaire et plus spécifiquement
[...] les charges sont réparties selon le règlement de copropriété de septembre 1984, modifié le 1er décembre 1986, et il est opéré une distinction entre les charges générales et les charges spéciales, et les charges sont réparties entre les propriétaires au prorata des quotes-parts de parties communes selon un tableau de répartition des tantièmes comprenant sept colonnes. Il sera observé qu'il n'est pas justifié de la moindre procédure de contestation ou de demande de modification de la clé de répartition des charges du règlement de copropriété du syndicat [...]. Concernant le rapport d'expertise comptable du cabinet A... , invoqué par les appelants comme élément apportant la preuve qu'il y a de nombreux dysfonctionnements au sein des syndicats quant à leur gestion, il sera tout d'abord observé que selon le rapport lui-même la mission confiée à l'expert-comptable par le syndic judiciaire provisoire du syndicat principal
[...], est d'une part limitée au syndicat principal et d'autre part porte sur les exercices comptables du 1 er avril 1999 au 31 mars 2009 soit les exercices antérieurs aux exercices comptables objet du présent litige. Par conséquent il ne peut être tiré de conséquence sur les charges de copropriété à compter du 1 er avril 2009 de ce que l'expert-comptable dans le cadre de cette mission mentionne qu'après sondage il apparaît des anomalies entre les charges à répartir et les charges effectivement facturées aux copropriétaires, l'expert n'ayant travaillé que par sondage, sur les comptes antérieurs au 1er avril 2009, en précisant que la principale difficulté concerne la réparation des charges en personnel, qui en tout état de cause ne se pose plus depuis le licenciement du personnel en 2007. En outre il sera relevé que l'expertcomptable en page 18 de son rapport indique que le règlement de copropriété est bien respecté dans les clés de répartition des charges appliquées. Concernant les décisions judiciaires sur lesquelles les consorts Y... se fondent également pour contester le paiement des charges qui leur est demandé et critiquer le jugement de première instance. Il apparaît que si le jugement rendu le 28 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Perpignan a effectivement annulé les 5ième et 6ième résolutions de l'assemblée générale du 22 juillet 2009, au motif que la résolution N°5 portant sur l'approbation de la répartition des charges de l'exercice 2008-2009 renferme plusieurs questions, et que l'assemblée générale n'a pas été en mesure de se prononcer distinctement sur chaque question posée, cette annulation n'est pas fondée sur une contestation de la clé de répartition des charges et qu'en outre elle concerne un exercice comptable antérieur à la période visée dans le présent litige. Il sera également relevé que le même jugement a refusé de faire droit à la demande d'annulation de la résolution N° 4 approuvant les comptes de l'exercice 2008-2009 au motif que les demandeurs ne justifient pas d'une présentation tronquée des comptes. Le jugement rendu le 25 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan a prononcé la nullité de l'assemblée générale du 8 janvier 2010 au motif que les règles relatives à la validité des mandats n'étaient pas respectées. Si cette décision d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble a de fait entraîné l'annulation de toutes les résolutions qu'elle contenait, il sera observé que le tribunal ne s'est nullement prononcé sur les comptes et sur la répartition des charges, et que d'ailleurs le tribunal n'était pas saisi à titre subsidiaire d'une quelconque demande d'annulation portant sur cette question, la lecture du procès-verbal de ladite assemblée permettant de s'apercevoir qu'elle ne contient aucune résolution relative aux comptes et aux charges. Enfin l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 3 mars 2015 a confirmé le jugement frappé d'appel du tribunal de grande instance de Perpignan du 17 juin 2013 sauf en ces dispositions relatives à l'annulation des résolutions N° 2, 3, et 6 de l'assemblée générale du 6 août 2010 et l'infirmant a prononcé l'annulation des dites résolutions. La résolution N° 2 porte sur l'approbation des comptes 2007/2008 soit sur un exercice antérieur à la période considérée dans la présente instance, mais surtout si cette résolution a été annulée c'est au motif que s'agissant de voter à nouveau sur des résolutions prises lors d'une assemblée générale précédente annulée, le syndicat des copropriétaires devait à nouveau notifier aux copropriétaires les documents relatifs aux comptes 2007/2008 tenant le caractère autonome de chaque assemblée les unes par rapport aux autres et que l'on ne pouvait se référer à une information donnée pour une assemblée générale précédente, qui plus est annulée. La résolution N° 3 relative au quitus donné au syndic a été annulé en ce qu'elle se rattache nécessairement à la résolution N°2. Enfin la résolution N°6 portant sur la souscription d'un contrat d'assurance est sans lien avec l'objet du litige. Par conséquent il apparaît que tous les éléments mis en avant par les consorts Y... permettent certes de caractériser l'existence d'un contentieux ancien et persistant au sein de la copropriété entre certains copropriétaires et les syndicats, général et secondaires, mais ne démontrent en rien que les charges imputées aux appelants et ressortant des assemblées générales, des relevés de compte et des appels de fond, soient erronées. C'est donc à juste titre qu'au vu des éléments produits le premier juge a condamné les époux Y... au paiement de la somme de 4406,51 € au vu du relevé de compte du 3 janvier 2013 et dit que les intérêts au taux légal devaient courir à compter de la mise en demeure du 6 mars 2010 sur la somme de 2727,60 € » ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE'« en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, M. Pascal Y... et Mme Véronique Y... , en leur qualité de copropriétaires, sont tenues au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à leur lot telles qu'elles ont été votées par les assemblées générales de copropriétaires. A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[...]" verse aux débats : - contrat de syndic et PV d'assemblée générale le désignant, - procès-verbal des Assemblées générales des 22 juillet 2009, 2010, 22 juillet 2011,10 août 2012, - relevés de compte en date du 3 janvier 2013, - les documents "appels de fonds" ainsi que les documents relatifs à la régularisation de charges correspondant. Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[...]" produit également copie du règlement de copropriété et le tableau de répartition des charges. Il résulte des écritures de M. Pascal Y... et Mme Véronique Y... que ceux-ci pour s'opposer à la demande formée à leur encontre invoquent une erreur dans la « clé » utilisée pour la répartition des charges entre le syndicat principal et les syndicats secondaires pendant les exercices 2000 à 2008. Or cette contestation ne concerne donc pas les exercices postérieurs sur lesquels porte la demande dont le tribunal est présentement saisi. M. Pascal Y... et Mme Véronique Y... invoquent ensuite un rapport établi par un expert-comptable M B... à la demande du syndic judiciairement désigné du syndicat principal. Or cet expert-comptable indique p5 du projet de rapport n°2 produit par M. Pascal Y... et Mme Véronique Y... « Le syndic judiciaire FONCIA GOZE SAS à notre demande début 2010 a levé définitivement toutes interrogations quant au contenu et à la nature de notre mission. Sont totalement confirmés les termes de sa lettre de mission du 2 juillet 2009: notre mission concerne exclusivement la répartition des charges du syndicat principal et la conformité de cette répartition avec le règlement de copropriété pour tous les exercices depuis le 1 avril 1999. C'est une mission contractuelle à sa demande. Il est en l'absence d'instance en cours et en l'absence d'expertise judiciaire, notre mandant et notre interlocuteur exclusif ». Ce rapport ne concerne donc pas la répartition des charges du syndicat secondaire [...] intéressé par le présent litige. M. Pascal Y... et Mme Véronique Y... n'apportent pas la preuve de leurs affirmations selon lesquelles de nombreux virements n'auraient pas été pris en compte et que des sommes intéressant le syndicat principal auraient été payées par le syndicat secondaire, qu'ils ne chiffrent au surplus aucunement le montant de ces sommes ou virements. M. Pascal Y... et Mme Véronique Y... ne sauraient enfin asseoir leurs contestations sur leurs propres courriers dépourvus en l'espèce de force probante. Il ressort du relevé de compte versé aux débats arrêté à la date du 3 janvier 2013 que M Pascal Y... et Mme Véronique Y... restent donc devoir la somme de 4406,51 € au titre des charges de copropriétés. Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 2727,60 à compter de la mise en demeure du 6 mars 2010 » ;
ALORS 1°) QUE pour rejeter les contestations que monsieur et madame Y... opposaient à la demande de paiement des charges, les juges du fond ont retenu qu'elles portaient sur les exercices 2007/2008 et 2008/2009 antérieurs à ceux objets du litige, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] ayant agi, suite à une mise en demeure du 6 mars 2010, en paiement des charges pour la période du 1er avril 2009 au 16 février 2010 tout en actualisant son décompte en première instance ; qu'en statuant ainsi, quand la mise en demeure du 6 mars 2010 énonce, en troisième ligne du détail des sommes dues, « reprise solde au 01/04/2009 » pour un montant au débit de 1 960,96 €, la cour d'appel a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QU'en écartant les contestations opposées par monsieur et madame Y... à la demande de paiement des charges au prétexte qu'elles portaient sur les exercices 2007/2008 et 2008/2009 qui étaient antérieurs à ceux objets du litige, lesquels commençaient le 1er avril 2009, quand l'historique du compte de charges des exposants que la copropriété produisait au soutien de sa demande mentionnait, en page 2, un solde débiteur de 1 960,96 € juste avant l'appel de charges du 1er avril 2009, la cour d'appel a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS 3°) QUE pour écarter le rapport d'expertise de monsieur B... dont monsieur et madame Y... se prévalaient pour contester les charges, les juges du fond ont considéré que ce rapport mentionnait que la mission de l'expert ne concernait que le syndicat de copropriétaires principal les Trois mâts et que le règlement de copropriété était bien respecté s'agissant des clés de répartition des charges ; qu'en se prononçant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil en dénaturant le rapport d'expertise, lequel énonce en page 8 que le sondage pratiqué sur des décomptes de charges de copropriétaires « confirme cependant de graves anomalies sous forme de sensibles écarts entre charges à répartir et charges effectivement facturées aux copropriétaires, principalement ceux du syndicat Beaupré » ;
ALORS 4°) QUE pour décider que le jugement du tribunal de grande instance de Perpignan du 28 juin 2012 ne pouvait étayer les moyens de défense que monsieur et madame Y... opposaient à la demande de paiement des charges, l'arrêt attaqué a retenu que ce jugement avait certes annulé la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 22 juillet 2009 approuvant la répartition des charges de l'exercice 2008/2009 mais par des motifs étrangers à la clé de répartition des charges, cependant qu'il avait refusé d'annuler la résolution n° 4 approuvant les comptes 2008/2009, faute de justification d'une présentation tronquée des comptes ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS 5°) QUE pour écarter l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 3 mars 2015 sur lequel monsieur et madame Y... fondaient leurs contestations des charges, les juges du fond ont énoncé que la résolution n° 6 qui avait été annulée par cet arrêt autorisait la souscription d'un contrat d'assurance sans lien avec l'objet du litige ; qu'en se bornant à cette affirmation, impropre à établir qu'aucune quote-part du coût de ce contrat d'assurance n'était pas indûment réclamée à monsieur et madame Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
