LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que, les 4 et 10 novembre 2010, M. X..., propriétaire des locaux à usage commercial donnés à bail à M. Y... lui a délivré des commandements de payer visant la clause résolutoire ; que, le 6 décembre 2010, le locataire a assigné le bailleur en nullité des commandements et de la clause résolutoire ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande en annulation de la clause résolutoire et des commandements ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu à bon droit que l'action en nullité de la clause résolutoire du bail exercée en application de l'article L. 145-15 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, doit être engagée dans les deux ans de la signature du bail et relevé que le bail avait été conclu le 10 octobre 1994 et son avenant le 21 juin 2002 et que l'assignation en contestation de la validité de la clause résolutoire reproduite dans les commandements avait été délivrée le 10 décembre 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en nullité de la clause résolutoire et, partant, des commandements, était prescrite ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs adoptés, relevé que l'huissier de justice avait indiqué dans les actes de signification que le domicile de M. Y... avait été confirmé par des voisins, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que les actes de signification étaient réguliers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme au titre des loyers et charges antérieures au 10 novembre 2010, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux sous déduction des règlements effectués ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, nonobstant l'accord des parties du 21 juin 2002 portant le montant du loyer à la somme de 686 euros par mois à compter du 1er décembre 2003, le bailleur avait adressé des appels de loyers sur la base de l'ancien loyer, la cour d'appel a pu retenir que la renonciation de M. X... au paiement du loyer prévu au protocole ne pouvait résulter de son abstention pendant une certaine période à réclamer le paiement de toutes les sommes dues ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Jorge Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que la demande de M. Jorge Alejandro Y... tenant à voir annuler la clause résolutoire contenue au bail et les commandements subséquents est prescrite, d'Avoir condamné M. Y... à paiement de la somme de 8989, 87 € au titre des loyers et charges antérieures au 10 novembre 2010, d'Avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 10 novembre 2010, d'Avoir constaté que le bail s'est trouvé résilié à compter du 10 décembre 2010, d'Avoir condamné M. Y... à payer à M. X... une indemnité d'occupation égale au moment des loyers et charges à compter du 10 décembre 2010 et ensuite 800 € par mois à compter du jugement, jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés, sous déduction des règlements effectués, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, enfin, d'Avoir ordonné à défaut de restitution volontaire des clés, l'expulsion de M. Y... et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance de la force publique si nécessaire ;
Aux motifs que, sur la nullité de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, l'appelant soutient que le bail ne saurait être résilié en application de la clause figurant au bail et visée aux commandements des 4 et 10 novembre 2010, qui stipule que le locataire bénéficie d'un délai de 15 jours et non d'un mois pour régularisation, en violation des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce ; qu'en réponse à la partie adverse, M. Y... affirme que la mention du délai légal dans les deux commandements ne suffit pas à pallier l'illicéité de la clause visée aux actes et que ces derniers sont nuls par effet des dispositions de l'article L.145-15 du code de commerce ; que l'appelant fait valoir, comme il l'avait déjà soutenu devant le tribunal, qu'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial mentionnant un délai contraire aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce est nulle, en application de l'article L 145-15 du même code et que les actes pris en vertu de cette clause, tels que des commandements, sont donc sans effet ; que le tribunal, avant dire droit, a invité les parties à conclure sur la validité de la clause résolutoire et sur le montant des loyers et charges dus postérieurement au 10 novembre 2010 et renvoyé la cause et les parties devant le juge de la mise en état ; que M. X... indique en réponse que l'action en nullité de la clause résolutoire du bail est prescrite par l'effet des dispositions de l'article L.145-60 du code de commerce et que M. Y... est forclos. Il relève en outre que les commandements visant la clause litigieuse mentionnent quant à eux le délai légal d'un mois pour régularisation ; qu'en application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce qui prévoit une prescription biennale pour toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, l'action en nullité de la clause résolutoire contenue dans le bail exercée en application de l'article L 145-15 dans sa rédaction antérieure aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 doit être entreprise dans les deux ans de la signature du bail ; que le bail datant en l'espèce du 10 octobre 1994 et son avenant du 21 juin 2002, il s'ensuit que l'action de l'appelant diligentée par assignation du 10 décembre 2010 en contestation de la validité de la clause résolutoire est rigoureusement prescrite en application de l'article précité; que la demande tendant à voir annuler la clause résolutoire contenue au bail et les commandements subséquents doit être rejetée; que sur les commandements des 4 et 10 novembre 2010, s'agissant de l'identité de la personne à laquelle les commandements ont été délivrés, M. Y... ne rapporte pas la preuve du grief subi à raison des vices de formes allégués, dès lors qu'il est dénommé « M. Georges Y... » dans l'acte intitulé « protocole » du 20 juin 2002 qu'il a signé et qu'en toute hypothèse, il a été en mesure de faire régulièrement opposition aux actes en sorte qu'il n'est résulté aucun grief de l'erreur d'identification et des autres vices allégués tenant au fait que certaines pièce n'auraient pas été annexées à l'acte du 10 novembre 2010, étant rappelé que comme l'a justement souligné le tribunal, l'article L.145-41 n'exige nullement du bailleur qu'il dénonce ces pièces ; qu'il sera ajouté que le protocole du 20 juin 2012 que l'appelant a signé mentionne bien Serge X... de sorte que M. Y... ne peut utilement soutenir qu'il ignorait que celui-ci avait qualité pour agir, étant précisé que là encore, il n'établit aucun grief ;
Et aux motifs adoptés que, monsieur Jorge Alejandro Y... soutient encore que les commandements visant la clause résolutoire du bail commercial des 4 et 10 novembre 2010 seraient nuls et de nul effet pour ne pas avoir été signifiés à personne, alors qu'ils auraient dû l'être ; qu'en effet, l'huissier s'est borné à indiquer dans son acte que le domicile de Monsieur Jorge Alejandro Y... a été confirmé par « voisins » (copie du commandement laissé à Monsieur Jorge Alejandro Y... ) et que « domicile certifié par un voisin, le restaurant est uniquement ouvert le soir » (second original du commandement ), l'identité de ce voisin n'étant pas indiquée. Toutefois, les commandements versés aux débats précises bien toutes les diligences effectuées par l' »huissier de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de ceux-ci ;
1°) Alors que le commandement de payer délivré sur la base d'une clause résolutoire qui comporte des dispositions contraires à l'article L.145-41 du code de commerce, est nul et de nul effet ; qu'en l'espèce, la cour a constaté que les commandements de payer délivrés à M. Y... , les 4 et 10 novembre 2010, par M. X..., étaient fondés sur une clause résolutoire du bail qui stipulait que le locataire disposait d'un délai de 15 jours, et non d'un mois, pour régularisation ; qu'en relevant, pour considérer que M. Y... était prescrit en sa demande d'annulation de ces commandements introduite selon une assignation du 6 décembre 2010, qu'il était irrecevable à invoquer la nullité de la clause résolutoire dès lors que plus de deux années s'étaient écoulées depuis la signature du bail, la cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante à écarter la nullité des commandements de payer, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L.145-15 et L.145-41 du code de commerce ;
2°) Alors que, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ; qu'en l'espèce, M. Y... a demandé l'annulation des commandements des 4 et 10 novembre 2010 ; qu'en considérant qu'il était irrecevable en sa demande introduite le 6 décembre 2010, la cour d'appel a violé l'article L.145-60 du code de commerce ;
3°) Alors que, si la signification à personne s'avère impossible, l'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification ; qu'en l'espèce, M. Y... faisait valoir que l'huissier de justice n'avait effectué aucune recherche pour lui signifier à personne les commandements, qu'une recherche sur internet lui aurait permis de constater que le restaurant le [...] était ouvert de 19h 30 à 23 h, et qu'il s'en était tenu à la déclaration de « voisins » sans préciser leur identité ; qu'en se contentant d'affirmer que les commandements précisaient les diligences effectuées par l'huissier sans les reproduire, la cour d'appel, qui avait pourtant relevé que l'huissier de justice s'était borné à indiquer dans son acte que le domicile de M. Y... avait été confirmé par un voisin, sans en préciser l'identité, a privé sa décisions de toute base légale au regard des articles 654, 655 et 656 du code de procédure civile ;
4°) Alors que, en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) Alors que, en retenant que les significations des commandements des 4 et 10 novembre 2010 précisaient bien toutes les diligences effectuées par l'huissier, quand elles énoncent seulement qu'un voisin a confirmé l'adresse de M. Y... , la cour d'appel a méconnu le principe d'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 ancien du cde civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir condamné M. Y... à paiement de la somme de 8989, 87 € au titre des loyers et charges antérieures au 10 novembre 2010, d'Avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 10 novembre 2010, d'Avoir constaté que le bail s'est trouvé résilié à compter du 10 décembre 2010, d'Avoir condamné M. Y... à payer à M. X... une indemnité d'occupation égale au moment des loyers et charges à compter du 10 décembre 2010 et ensuite 800 € par mois à compter du jugement, jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés, sous déduction des règlements effectués, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, enfin, d'Avoir ordonné à défaut de restitution volontaire des clés, l'expulsion de M. Y... et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance de la force publique si nécessaire ;
Aux motifs propres que, sur l'acquisition de la clause résolutoire (
), dans le commandement du 10 novembre 2010 visant la clause résolutoire, le bailleur a fait délivrer à son locataire une sommation d'avoir à payer la somme de 20 502,90 euros représentant le différentiel entre les loyers appelés et les sommes contractuellement dues et ce dans le délai d'un mois ; qu'il n'est pas contesté que M. Y... n'a pas déféré aux causes de ce second commandement dans le délai susvisé mais le locataire indique que dans la mesure où le protocole du 21 juin 2002 n'a jamais été appliqué, le bailleur ne saurait s'en prévaloir et qu'en outre il a déjà réglé de nombreux loyers que M. X... a omis de prendre en compte ; qu'or le commandement du 10 novembre 2010 distingue les loyers dus en vertu du bail initial, soit la somme de 4 823,70 euros à la date du 30 novembre 2010, de ceux dus en vertu du protocole du 21 juin 2012 ayant augmenté le loyer, soit du mois de décembre 2005 au 30 novembre 2010, pour une somme de 15 679,20 euros ; qu'il est établi que M. Y... a réglé en octobre 2011 et en janvier 2012 une somme totale de 11 513,03 € soit bien postérieurement au délai d'un mois suivant le commandement du 10 novembre 2010 ; que la cour constate donc que la clause résolutoire visée à ce commandement est acquise, que le bail s'est trouvé résilié à compter du 10 décembre 2010, soit un mois après la délivrance du commandement, que le locataire est depuis lors occupant sans droit ni titre, qu'il doit être expulsé s'il ne quitte pas les lieux volontairement et se trouve débiteur d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, la cour considérant que M. Y... , pas plus qu'il ne l'a fait devant le tribunal, ne justifie par les pièces versées pouvoir bénéficier de délais de paiement ; qu'il doit être constaté que bien que les parties aient été invitées à conclure par le tribunal dans son jugement dont appel sur les sommes dues postérieurement au 10 novembre 2010, seul le bailleur a conclu sur ce point dans le cadre de l'appel, réclamant une indemnité d'occupation de 1500 euros par mois dès lors qu'il estime le montant du loyer totalement dérisoire ; que par l'effet du protocole du 21 juin 2002, il est constant que le loyer a été porté à 686 euros mensuels au 1er décembre 2003 ; ce protocole, signé des deux parties, avait vocation à s'appliquer même si pendant une période, le bailleur avait fait des appels de loyers sur la base de l'ancien loyer, la cour considérant que ce faisant, il n'avait pas renoncé à s'en prévaloir, ce qu'il n'a d'ailleurs pas manqué de faire le 26 janvier 2010, M. X... ayant fait adresser à cette date à M. Y... une lettre recommandée avec accusé de réception aux fins de réactualiser le loyer à compter du 1er février 2010 avec effet rétroactif au 1er décembre 2009 conformément au protocole du 21 juin 2002 ; qu'il est constant que l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter de la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire revêt un caractère indemnitaire et compensatoire dès lors qu'elle répare le préjudice subi par le propriétaire de l'immeuble du fait de l'indisponibilité des locaux ; qu'en égard aux éléments de la cause, cette indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer, charges et taxes en sus à compter du 10 décembre 2010 et à celle de 800 euros mensuels à compter du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; que le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... à payer à M. X... une somme de 8 989,87 euros au titre de loyers et charges antérieurs au 10 novembre 2010, compte tenu des règlements effectués en octobre 2011 et janvier 2012 par le locataire, ainsi que la taxe foncière à hauteur de 317 euros pour l'année 2011 dont il était justifié;
Et aux motifs adoptés que, sur l'absence de fondement des griefs invoqués dans les commandements, le locataire soutient que les griefs mentionnés dans les 2 commandements n'auraient aucun fondement ; que s'agissant du commandement visant la clause résolutoire en date du 10 novembre 2010, le locataire indique que le protocole d'accord du 21 juin 2002 portant le montant du loyer à 8232 € par an à compter du 1er décembre 2003 n'aurait jamais été appliqué, en accord entre les parties ; que toutefois il n'est versé aux débats aucun acte de nature à prouver qu'il n'y avait pas lieu à appliquer ce protocole, de sorte que le loyer dû était bien celui de 8232 € annuels et le fait que le bailleur ait appelé des loyers inférieurs à ce qui était prévu au protocole ne constitue pas une renonciation à ses droits il convient, dès lors, de constater que le locataire n'a pas versé la somme de 20 502, 90 euros, objet du commandement, mais n'a pas payé que 2 acomptes de 8913, 03 € en octobre 2011 et 2600 € en janvier 2012, de sorte qu'il reste devoir sur les causes du commandement une somme de 8989, 87 € ; qu'il convient de le condamner au paiement de cette somme ; que le locataire qui demande l'octroi de délais ne justifie pas d'une situation permettant de lui en accorder, il en sera donc débouté (
) ; que par ailleurs, Monsieur Y... doit également des loyers de 686 € postérieurs à la délivrance des commandements, mais le bailleurs ne fournit pas de décompte précis, de sorte qu'il convient également que les parties concluent sur les sommes dues et sur une actualisation du compte ; qu'enfin le bailleur sollicite la condamnation du preneur au paiement d'une somme de 485 € au titre de la taxe foncière 2011 ; qu'or la pièce numéro 7 versée aux débats démontre l'existence d'une taxe foncière de 317 € et non 485 € en 2011 ; qu'il convient donc de condamner le locataire à payer au titre de la taxe foncière 2011 une somme de 317€ ; que les dépens et demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés ; que les circonstances de l'espèce justifient le prononcé provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige ;
1°) Alors que, la renonciation à un droit résulte de la manifestation claire et non équivoque de celui qui entend renoncer ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en dépit du protocole d'accord du 21 juin 2002 arrêtant à la somme de 686 € le montant mensuel du loyer de M. Y... à compter du 1er décembre 2003, M. X..., son bailleur, lui a demandé, sept années durant, le versement d'un loyer mensuel de 424,43 €, jusqu'au commandement du 10 novembre 2010 ; qu'en considérant que le bailleur n'avait pas renoncé à percevoir le loyer tel qu'arrêté dans le protocole susvisé, la cour d', qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
2°) Alors que, les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en condamnant M. Y... à paiement de la somme de 8 989,87 euros au titre de loyers et charges antérieurs au 10 novembre 2010, compte tenu des règlements effectués par le locataire en octobre 2011 et janvier 2012, à hauteur selon la cour de 11 513, 03 €, sans répondre aux conclusions récapitulatives d'appel de M. Y... (p.21) faisant état d'un versement de 925, 65 € en février 2010 et de 3000 € en septembre 2012, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.
