LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint Denis, 10 juin 2016), qu'au cours de la reconduction tacite du bail commercial à effet du 19 juin 2000 concédé par M. Y..., bailleur, à M. X..., locataire, le bailleur a notifié, le 19 juillet 2012, un congé à effet du 31 décembre 2012 avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer déplafonné ; que le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu les articles L. 145-11 et L. 145-12 du code de commerce ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que, lorsque le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, a fait connaître dans le congé le loyer qu'il propose, le loyer du bail renouvelé est dû à compter de la date à laquelle le nouveau bail prend effet ;
Attendu que l'arrêt fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 19 juillet 2012 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé à effet du 31 décembre 2012 mentionnait le nouveau prix demandé par le bailleur et que le bail renouvelé prenait effet le 1er janvier 2013, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que le loyer du bail renouvelé a été fixé à compter du 19 juillet 2012, l'arrêt rendu le 10 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 1 880 euros hors taxes et charges à compter du 1er janvier 2013 ;
Dit que chacune des parties conservera ses dépens d'appel et de cassation ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 1 880 euros hors taxes et charges à compter du 19 juillet 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'au soutien de son appel, Philippe X... ne peut arguer que tant l'expert que le premier juge se seraient mépris et qu'il aurait été tenu compte des améliorations qu'il a apportées au bien ce qui serait prohibé par application de l'article L. 145-38 in fine du code de commerce qui dispose qu'« en aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative des investissement du preneur » ; que cette disposition ne s'applique qu'aux demandes triennales de révision de loyer et non, comme en l'occurrence, à la fixation du loyer dans le cadre d'un bail soumis à déplafonnement ; que le loyer du bail déplafonné doit être fixé par rapport à la valeur locative du bien, déterminée d'après l'un des six critères de l'article L. 145-33, dont celui des caractères du local considéré, conduisant l'expert à retenir une valeur locative fixée par le premier juge, par entérinement de son avis, inférieure à l'estimation de valeur locative proposée par l'agence Arthéma immobilier mandatée par Philippe X... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 145-34 du code du commerce stipule dans son alinéa 2 qu'en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, la variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du renouvellement est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle s'étant écoulée entre la date initiale du bail et celle de son renouvellement effectif ; que le dernier alinéa de ce texte précise, néanmoins, que cette disposition ne s'applique plus lorsque par l'effet d'une tacite prolongation la durée du bail excède 12 ans ; que tel est bien le cas en l'espèce puisqu'il est constant que le bail initial était déjà dans sa treizième année, par l'effet du renouvellement par tacite reconduction, lors du congé délivré par le bailleur ; que le déplafonnement du loyer applicable en l'espèce peut donc valablement intervenir et son montant fixé par rapport à la valeur locative, elle-même déterminée, selon les dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code du commerce ; que l'expert a évalué à la somme mensuelle de 1 880 euros la valeur locative tant de la maison créole que de la maison annexe ; qu'il a relevé que les travaux et améliorations réalisés par le locataire avaient généré une plus-value d'un montant de 145 000 euros ; que ces travaux s'étaient étalés sur toute la durée de la location et que la maison avait toujours été habitable ; que l'estimation de la valeur locative des lieux telle que réalisée en août 2012 à la demande même du preneur retient une fourchette allant de 2 100 à 2 250 euros après avoir tenu compte des éléments positifs et négatifs présentés par ceux-ci ; qu'on ne peut, donc, exclure qu'il y ait eu une modification non négligeable des éléments de détermination de la valeur locative tels qu'énumérés à l'article L. 145-33 du code de commerce et, notamment, une amélioration qualitative de l'offre d'hébergement fournie et ce, même si l'expert relève, au vu la faible fréquentation de la rue, une commercialité faible ; que la proposition faite par l'expert sera, donc, retenue à compter du 19 juillet 2012 ;
1°/ ALORS QUE les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge ; qu'en se fondant, pour fixer comme elle l'a fait le montant du loyer du bail renouvelé, sur le fait que l'offre d'hébergement avait fait l'objet d'une amélioration qualitative, cependant qu'elle ne pouvait prendre en compte les améliorations apportées aux lieux loués par M. X... sans constater que le bailleur en aurait assumé la charge, fût-ce indirectement, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce ;
2°/ ALORS QUE, en tout état de cause, le loyer renouvelé ne peut s'appliquer qu'à la date d'effet du congé et non à la date de la délivrance de ce dernier ; qu'en fixant le nouveau loyer du bail renouvelé à la date de délivrance du congé, soit le 19 juillet 2012, et non à la date effective du congé, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce.
