LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 novembre 2016), que, par acte du 4 août 2009, la société Via Aurelia a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... des lots en copropriété ; que, se plaignant de malfaçons et d'un avantage fiscal ne correspondant pas à ce qu'il leur avait été indiqué, M. et Mme X... ont assigné notamment la société Via Aurelia en annulation ou résolution de la vente et en indemnisation ; qu'à titre reconventionnel, la société Via Aurelia a sollicité la condamnation de M. et Mme X... à lui verser les deux derniers appels de fonds non réglés ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Via Aurelia fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à M. et Mme X... une somme forfaitaire de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'exposition de l'appartement de Mme X... se trouvait au nord-est, alors qu'il devait avoir une exposition nord-ouest, et que les pièces avaient été redistribuées à l'opposé de ce qui était prévu sur le plan de l'acte notarié, relevé que la société Via Aurelia ne produisait aucun document démontrant que les acquéreurs avaient été avisés, après la signature de l'acte de vente, de cette modification et retenu que cette non-conformité entraînait une perte de valeur de l'appartement, la cour d'appel en a exactement déduit que M. et Mme X... avait subi un préjudice que, par une appréciation souveraine, elle a estimé suffisamment réparé par la somme 25 000 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Via Aurelia en paiement de la somme de 13 661 euros correspondant aux deux derniers appels de fonds des stades "achèvement et remise des clefs" prévus par l'acte de vente, l'arrêt retient que la mise en demeure de payer et le document établi sur les comptes entre les parties produits par la société Via Aurelia ne constituent pas des justificatifs probants ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause le Crédit foncier de France ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la SCCV Via Aurelia en paiement par M. et Mme X... de la somme de 13 661 euros, l'arrêt rendu le 17 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la SCCV Via Aurelia la somme de 3 000 euros, et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la SCCV Via Aurelia
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCCV Via Aurelia à payer à M. et Mme X... une somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la résolution de la vente : que les époux X... demandent la résolution de la vente au motif que le bien livré n'est pas conforme à ce qui était prévu au contrat, qu'il a été livré avec un retard de 9 mois par rapport à la date prévue ; que sur le premier point, les époux X... ont acquis un appartement (C33) situé au niveau 3 du bâtiment C portant le numéro 36 au plan, se composant de deux pièces principales et une aire de stationnement, numéro 57 au plan ; qu'ils produisent un courrier du 15 janvier 2011, portant une rature au niveau de la date, adressé à leur notaire et en copie notamment à la SCCV Via Aurelia, aux termes duquel ils indiquent : « nous nous sommes retrouvés sur place en présence d'un huissier (
) il a été constaté que l'implantation de l'immeuble en entier, et de ce fait la disposition de l'appartement C33 étaient radicalement différentes du plan annexé à l'acte de vente (
) nous vous annonçons notre intention de demander l'annulation de cette vente » ; qu'un constat d'huissier en date du 4 février 2011, établi à la demande des époux X... mentionne : « je me fais remettre (
) une copie du plan de masse avec implantation des bâtiments (
) sur ce plan j'observe que le bâtiment C est situé à l'extrémité sud, qu'il a une forme de L et qu'il est orienté sud/nord-ouest/est. Sur place le bâtiment présente un emplacement inversé par rapport au plan du permis de construire (
) il apparaît donc qu'à la construction, le bâtiment C a été édifié après une rotation à 180° dans le sens est-ouest, les façades nord et sud étant inchangées. De ce fait l'exposition de l'appartement est actuellement nord-est alors qu'il devait avoir une exposition nord-ouest » ; que la SCCV Via Aurelia conteste l'argumentation faisant seulement valoir qu'une attestation de conformité a été délivrée par la commune de [...] que des pièces produites il apparaît qu'un permis de construire a été délivré le 12 janvier 2007 par la commune de [...] à la société Omnium Invest ; que le 5 juin 2013, la mairie a délivré, suite à la demande déposée par la SCI Via Aurelia le 3 mai 2013, une autorisation de modification du permis de construire initial relative à : « la modification de l'implantation des bâtiments B1, B2, B3, C, suppression de 9 villas et de 10 places de stationnement » ; que c'est sur la seule base de cette modification de permis de construire que la commune a délivré l'attestation de non-contestation de la conformité des travaux ; qu'ainsi il apparaît que l'implantation du bâtiment C a bien été modifiée ; qu'aux termes de l'article 1184 du code civil : « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts » ; qu'en l'espèce, la SCCV Via Aurelia ne produit aucun document démontrant que les époux X... aient été avisés de ce que, après la signature de l'acte de vente, une modification était intervenue concernant l'implantation du bâtiment dans lequel ils avaient acquis un appartement, modifiant dès lors l'exposition des pièces à vivre ; qu'il résulte du constat d'huissier du 4 février 2011 que l'exposition de l'appartement des époux X... se trouve au nord-est alors qu'il devait avoir une exposition nord-ouest ; que le constat du 3 décembre 2014 note que les pièces ont été redistribuées à l'opposé de ce qui était prévu sur le plan de l'acte notarié, ce qui entraîne, selon l'expert évaluateur mandaté par les époux X..., une perte de valeur et un préjudice que ce professionnel évalue à la somme de 11.500 euros ; qu'il apparaît, alors que les époux X... ont pris possession de leur appartement qu'ils ont immédiatement loué, que la non-conformité reprochée ne peut revêtir le caractère de gravité tel qu'elle puisse entraîner la résolution de la vente et qu'elle peut être suffisamment réparée par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 25.000 euros ;
1 °) ALORS QUE si la réparation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat doit couvrir la perte éprouvée et le gain manqué, elle ne saurait être forfaitaire ; qu'au cas d'espèce, en allouant sans explication aux époux X... une indemnité de 25.000 €, au seul motif que la non-conformité reprochée, insuffisante à justifier la résolution de la vente, pouvait être « suffisamment réparée par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 25.000 euros », la cour d'appel, qui a ainsi procédé à une réparation forfaitaire du préjudice, a violé les articles 1184 et 1149 anciens du code civil ;
2 °) ALORS, subsidiairement, QUE la réparation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat doit couvrir la perte éprouvée et le gain manqué ; qu'au cas d'espèce, les juges du fond ont eux-mêmes relevé que selon l'expert évaluateur mandaté par les époux X..., le préjudice subi en raison de la perte de valeur de l'appartement vendu, consécutive à la modification des plans de l'immeuble, pouvait être estimé à la somme de 11.500 € ; qu'en leur allouant néanmoins une somme de 25.000 € de ce chef, sans donner aucune explication, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1184 et 1149 anciens du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la SCCV Via Aurelia tendant au paiement par M. et Mme X... de la somme de 13.661 € ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de la SCCV Via Aurelia : que la demande de la SCCV Via Aurelia tendant à la condamnation solidaire des époux X... au paiement d'une somme de 13.661 euros correspondant aux deux derniers appels de fond des stades « achèvement » et « remise des clefs » sera rejetée, en l'absence de justificatif probant, la seule mise en demeure de payer délivrée par cette société ou le document qu'elle a établi sur les comptes entre les parties ne pouvant suffire ;
1°) ALORS QU'il incombe à celui qui se prétend libéré d'une obligation de le prouver ; qu'au cas d'espèce, étant acquis que par l'acte authentique de vente conclu le 4 août 2009, M. et Mme X..., acquéreurs, s'étaient obligés à payer le prix stipulé, il leur incombait de démontrer qu'ils s'en étaient intégralement acquittés, et non à la SCCV Via Aurelia, venderesse, de prouver le contraire ; qu'en repoussant la demande de paiement de la somme correspondant aux deux dernières tranches du prix, motif pris de ce que la SCCV ne versait pas de « justificatif probant », la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 alinéa 2 ancien du code civil ;
2°) ALORS, en tout cas, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au cas d'espèce, l'acte authentique de vente du 4 août 2009 stipulait que les deux dernières fractions du prix, correspondant à chaque fois à 5 % du total, seraient dues à l'achèvement des travaux et à la remise des clés (p. 9) ; qu'en repoussant la demande en paiement de ces deux tranches, motif pris de ce que la SCCV ne versait pas de « justificatif probant », la cour d'appel, qui a dénaturé par omission l'acte authentique de vente du 4 août 2009, a violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 ancien du code civil.
