LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que, par actes sous seing privé du 22 janvier 2005, M. Alain Z..., M. Francis Z..., Mme Maryse Z... et Mme Françoise Z... (les consorts Z...) ont consenti à M. E... et M. F..., qui s'est ensuite substitué M. X..., trois promesses de vente, aux termes desquelles ils se sont engagés à leur céder les parts détenues en pleine propriété dans la société civile d'attribution Cité industrielle de Vincennes (la société CIV), la quote-part de leurs droits sur les parts de cette société détenues indivisément avec M. B..., ainsi que la quote-part de leurs droits sur les parts de la société civile immobilière Etoile foncière détenues indivisément avec M. B... ; qu'un jugement du 22 novembre 2005 a placé les sociétés CIV et Etoile foncière en liquidation judiciaire ; que M. E... et M. X... ont assigné les consorts Z..., M. B... et le liquidateur judiciaire des sociétés CIV et Etoile Foncière, afin d'obtenir la réalisation forcée des ventes et, subsidiairement, l'indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. E... et M. X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des promesses de vente rendait nécessaire, que le retrait des lots était une condition suspensive des cessions et relevé que cette condition n'avait pas été réalisée et ne pouvait plus l'être en raison de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire des sociétés, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige et abstraction faite d'un motif inopérant tenant au caractère potestatif de la condition, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. E... et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. E... et M. X... et les condamne à payer la somme globale de 1 500 euros à M. Alain Z... et M. Jean B..., et la somme globale de 1 500 euros à la SCI CIV, prise en la personne de son liquidateur judiciaire et la SCI Etoile foncière, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Mme C... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. E... et M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté MM. E... et X... de leurs demandes tendant à voir dire parfaites les ventes par les consorts Z... de leurs parts de la SCI d'attribution CIV, de leurs droits indivis sur les parts de ladite société et de leurs droits indivis sur les parts de la SCI Etoile Foncière et d'AVOIR rejeté la demande de MM. E... et X... tendant à voir réparer le préjudice subi au titre des frais engagés et au temps consacré, à justifier de l'issue de la procédure d'expropriation et des indemnités perçues par les vendeurs dans le cadre de cette procédure ainsi qu'à réparer le préjudice subi au titre de la perte de chance de réaliser le bénéfice de l'opération ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge ayant retenu, d'une part, que la condition tenant à l'établissement de l'acte de retrait de parts des promettants de la SCI Cité Industrielle de Vincennes avant la réitération de la cession en la forme authentique était une condition suspensive de formation de la vente qui n'avait pas été accomplie avant la mise en liquidation de cette société et qui ne pourrait plus se réaliser postérieurement à cette procédure collective, que, d'autre part, les associés de la SCI Cité Industrielle de Vincennes n'avaient pas donné aux cessionnaires l'agrément prévu à l'article 12 des statuts de cette société, de sorte que les trois promesses étaient caduques, M. E... et M. X... font valoir que le retrait des parts des vendeurs de la SCI Cité Industrielle de Vincennes n'est pas une condition suspensive de la cession mais une simple modalité d'exécution de l'obligation des cédants, qu'à supposer qu'il s'agisse d'une condition suspensive, elle serait nulle comme potestative, qu'enfin, la procédure collective n'interdit pas le retrait mais encadre uniquement son exercice en ce qu'elle implique une autorisation du juge-commissaire pour la vente d'un actif ; qu'ils soutiennent encore que l'agrément prévu en cas de cession de parts ne s'impose pas en cas de vente de droits indivis, seule la notification à l'indivisaire (M. B...) étant requise et ayant été effectuée ;
que l'agrément ayant été refusé par l'assemblée des associés convoquée par Mme C..., il incombait aux associés, à défaut à la société, de se porter acquéreur des parts litigieuses en vue de leur annulation, ce qui n'a pas été fait, en sorte que leur agrément est réputé acquis en l'absence d'offre concurrente d'achat dans les six mois du refus opposé par les associés ; qu'ils infèrent de ces éléments que les cessions de parts sont parfaites et que leurs droits de propriété doivent être reportés à due concurrence sur l'indemnité d'expropriation allouée à la SCI Cité Industrielle de Vincennes, après déduction du prix d'achat des parts ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'en effet, l'article 15 des statuts de la SCI Cité Industrielle de Vincennes prévoit : « Chaque associé peut se retirer de la société en se faisant attribuer en pleine propriété les fractions divises et indivises de l'immeuble constituant le ou les lots affectés aux groupes de parts lui appartenant. Le retrait d'un associé ne peut être réalisé que s'il a satisfait au paiement de toutes les charges de jouissance et, d'une manière générale, à toutes ses obligations envers la société. La demande de retrait est faite par lettre recommandée adressée à la gérance. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et le gérant » ; que, d'où il suit que c'est à juste titre que le tribunal a analysé la clause insérée aux trois promesses, selon laquelle la vente serait réalisée au plus tard dans les quatre mois suivant l'établissement de l'acte constatant le retrait des lots de la SCI Cité Industrielle de Vincennes, comme une condition suspensive de réalisation de la vente qui a défailli ensuite de la procédure collective de la SCI Cité Industrielle de Vincennes faisant obstacle à tout retrait, dès lors que la vente ne pouvait être valablement réitérée en l'absence de ce retrait anticipé des vendeurs qui constituait un préalable obligé à la perfection de la cession, dans la mesure où les statuts de la SCI Cité Industrielle de Vincennes (articles 11 et 12) prévoient que les groupes de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance et en pleine propriété des lots auxquelles ils sont affectés dérivent de la qualité d'associé de la SCI ; qu'en application de ces statuts, l'acquisition par un tiers à la société d'un groupe de parts suppose nécessairement que les associés détenteurs de ces parts se retirent de la société préalablement à la réitération de la cession de parts et que les nouveaux associés reçoivent l'agrément des autres associés, toutes conditions n'ayant pas été satisfaites antérieurement à la mise en redressement judiciaire de la SCI Cité Industrielle de Vincennes, ordonnée le 16 juillet 2004, et ne pouvant plus l'être en raison de cette procédure collective, car le droit de jouissance dont dispose un associé ne constitue qu'une modalité d'exercice de ses droits sur l'actif social, droit personnel de nature mobilière, les droits réels sur l'immeuble appartenant à la société, laquelle se trouve dessaisie de son patrimoine lors de l'ouverture de la procédure collective ; que ledit patrimoine devient alors le gage des créanciers et les associés ne peuvent exercer leur droit de retrait, ce qui aboutirait à un détournement de l'actif social ; que les conditions assortissant les promesses de vente ne présentent aucun caractère potestatif en ce que leur réalisation ne dépend pas uniquement de la volonté des parties mais de la collectivité des associés de la SCI au sein de laquelle les consorts Z... ne sont pas majoritaires et il ne peut davantage être fait grief à ces derniers d'avoir fait échouer cette condition alors que les associés de la SCI Cité Industrielle de Vincennes réunis par Mme C... ont refusé l'agrément lors d'une assemblée générale extraordinaire du 12 juillet 2005 et que l'absence d'offre d'achat dans les six mois de ce refus ne peut équivaloir à un agrément, en l'absence de retrait de M. B..., ou d'agrément à la cession de ses parts indivises indissociables des droits cédés par les consorts Z..., de sorte que la notification de la cession à M. B... est sans incidence sur la perfection des cessions ; que M. Y... ès qualités est présentement le seul habilité à vendre les lots de copropriété qui constituent le patrimoine de son administrée et les indemnités d'expropriation versées par la ville de Vincennes reviennent à la SCI Cité Industrielle de Vincennes et non aux porteurs de parts de cette société, en sorte que, même à supposer que les cessions convenues entre consorts Z... et M. E... et M. X... fussent parfaites, elles n'ouvriraient aucun droit direct sur ces indemnités aux cessionnaires, d'où il suit que les demandes formées à l'encontre de M. Y... ès qualités ne sont pas recevables ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 1589 du code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix ; que l'obligation de réitérer la vente par acte authentique ne constitue qu'une modalité d'exécution du contrat faisant peser sur chacune des parties une obligation de faire que dès lors que les diverses conditions suspensives stipulées dans la promesse au profit de l'une ou l'autre des parties sont accomplies et que la vente est de ce fait devenue ferme et définitive, les parties ont l'obligation de signer l'acte authentique dans le délai prévu à cet effet ; qu'il résulte de l'article 1176 du code civil que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que s'il n'y a pas de temps fixe, la condition n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que la condition n'arrivera pas ; qu'en l'espèce il est indiqué dans chacune des trois promesses de vente que la vente devra être réalisée au plus tard dans les quatre mois qui suivront l'établissement de l'acte constatant le retrait des lots de la société civile immobilière Cité Industrielle de Vincennes, qu'il est fixé une date butoir au 31 juillet 2005 qui sera prolongée automatiquement du délai nécessaire à l'obtention de tous les documents administratifs nécessaires à la régularisation de l'acte notarié et qu'une indemnité d'immobilisation égale à 5 % du prix de vente sera versée par les bénéficiaires de la promesse dans le mois qui suivra la sortie des lots de la société civile immobilière Cité Industrielle de Vincennes ; qu'il apparaît ainsi que les parties ont entendu assortir la vente d'une condition suspensive tenant à l'établissement de l'acte constatant le retrait des lots de la société civile immobilière Cité Industrielle de Vincennes ; qu'il n'est pas démontré que cette condition aurait été accomplie ; qu'il est en outre certain que cette condition ne se réalisera plus puisque la société civile immobilière Cité Industrielle de Vincennes a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 22 novembre 2005 et que les associés ne peuvent plus, depuis cette date, exercer leur droit de retrait lequel aboutirait, par l'attribution à l'associé du lot correspondant aux parts qu'il détient, à détourner une partie de l'actif social et en conséquence à amoindrir le gage général des créanciers ; que les trois promesses de vente sont en conséquence caduques ; que par ailleurs qu'il ressort de l'article 12 des statuts de la société civile immobilière Cité Industrielle de Vincennes que la cession de parts sociales à des tiers nécessite l'agrément des associés donné dans la forme d'une décision collective extraordinaire ; que si cet agrément est réputé acquis si aucune offre d'achat n'est faite au cédant par la société où l'un des associés dans le délai de six mois suivant la date de la dernière notification du projet de cession qu'il a effectuée à la société et aux associés, force est de constater qu'il n'est pas justifié en l'espèce d'une notification du projet de cession à l'ensemble des associés de la société concernée et que les demandeurs ne peuvent donc se prévaloir de l'agrément tacite des associés de la société civile immobilière Cité Industrielle de Vincennes à la cession de parts envisagée ; qu'il conviendra en conséquence de débouter Messieurs Joseph X... et G... E... de leur demande d'exécution forcée, étant au surplus précisé que l'opposabilité des cessions de parts sociales aux tiers n'est pas assurée au moyen du fichier immobilier tenu par le service chargé de la publicité foncière ;
1°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente ; que les promesses synallagmatiques de vente signées le 22 janvier 2005, qui portaient sur des parts sociales de la SCI d'attribution CIV ou des droits indivis sur les parts sociales des sociétés CIV et Etoile Foncière, stipulaient que « La vente devra être réalisée au plus tard dans les quatre mois qui suivront l'établissement de l'acte constatant le retrait des lots de la société Cité Industrielle de Vincennes. Il est fixé une date butoir au 31 juillet 2005 qui sera prolongée automatiquement du délai nécessaire à l'obtention de tous les documents administratifs nécessaires à la régularisation de l'acte notarié» ; qu'en considérant que cette clause se référant au retrait des associés cédants devait être qualifiée de condition suspensive aux cessions sans que les parties aient énoncé subordonner la perfection de la cession des parts sociales au retrait des associés dont elle ne dépendait pas, la cour d'appel a dénaturé la clause suscitée et violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en considérant qu'il résulterait des statuts de la société CIV, et notamment des articles 11, et 15, que la cession de parts sociales serait subordonnée au retrait préalable des associés cédants dans la mesure où ils « prévoient que les groupes de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance et en pleine propriété des lots auxquelles ils sont affectés dérivent de la qualité d'associé de la SCI », quand les stipulations précitées n'imposaient pas le retrait aux associés désirant céder leurs parts et quand le lien constaté entre les lots et l'attribution des groupes de parts n'impliquait nullement l'impossibilité de céder les parts sociales permettant à l'acquéreur d'obtenir la qualité d'associés des SCI sans retrait préalable et attribution de la pleine propriété des lots, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
3°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les termes du litige ; que la cour d'appel a considéré que le retrait des associés cédants de la société CIV conditionnait les ventes de parts sociales ; que ce retrait privait pourtant, par définition, les cédants de leur qualité d'associés et en conséquence rendait sans objet les cessions de parts sociales ; que le raisonnement de la cour d'appel est donc erroné en ce qu'il subordonne de manière illogique la validité de la cession de parts sociales et de droits indivis sur des parts sociales à la disparition préalable de la qualité d'associé ; qu'en raisonnant ainsi à tort comme si les cessions avaient eu pour objet non des parts sociales ou des droits indivis sur les parts sociales mais les lots pour dire caducs les compromis de vente, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4°) ALORS, à titre subsidiaire, QUE toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; qu'à supposer que le compromis ait été subordonné à la condition suspensive du retrait des associés cédants, en écartant le caractère potestatif de la condition litigieuse relative à ce retrait au motif que l'agrément des cessionnaires devait être accordé par l'ensemble des associés, motif inopérant car portant sur l'agrément à la cession et non sur le retrait de la société civile d'attribution, la cour d'appel, qui n'a pas recherché comme il lui était demandé si le retrait des associés cédants n'était pas en leur seul pouvoir, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1174 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
5°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente ; qu'en rejetant encore les demandes de MM. E... et X... en jugeant que le retrait des associés cédants ne pourrait plus intervenir dès lors que la société CIV faisait l'objet d'une procédure collective, quand il n'était pas demandé le retrait de la société des groupes de parts objets de la vente mais la constatation du caractère parfait des ventes des parts de la société CIV et des droits indivis sur les parts des sociétés CIV et Etoile Foncière et, en conséquence, le versement de l'indemnité d'expropriation ou, à titre subsidiaire, l'indemnisation des préjudices nés de l'impossibilité d'entrer en possession de l'objet de la vente, la cour d'appel a statué par un motif inopérant car impuissant à caractériser la caducité des compromis et ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
6°) ALORS QUE, sauf l'hypothèse où elles sont détenues par le dirigeant de la société, rien n'interdit la cession de parts d'une société faisant l'objet d'une procédure collective ; qu'en jugeant pourtant que les cessions convenues le 28 janvier 2005 ne pourraient prendre effet faute pour l'agrément des associés d'avoir été obtenu avant l'ouverture du redressement judiciaire de la société CIV le 16 juillet 2004, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 1861 du code civil et L. 631-10 du code de commerce ;
7°) ALORS QUE les coindivisaires disposent d'un droit de préemption sur les droits indivis dont la cession est envisagée mais en aucun cas d'un pouvoir d'agrément de l'acquéreur ; qu'en jugeant encore que l'agrément ne pouvait être réputé acquis malgré l'absence d'offre d'achat dans les six mois du refus des associés de la société CIV d'agréer les cessionnaires faute de retrait et d'agrément aux cessions des parts indivises de M. B..., quand le coindivisaire n'avait pas, en cette qualité, à agréer les cessions ni à se retirer de la société CIV mais seulement à être en mesure d'exercer son droit de préemption s'il le désirait, la cour d'appel a violé, par fausse ou par refus d'application, les articles 815-14, 1861 et 1863 du code civil et L. 212-9 al. 9 du code de la construction et de l'habitation ;
8°) ALORS QU'en retenant encore, par motif éventuellement adopté, que l'écoulement du délai de l'article 1863 du code civil ne permettrait pas de tenir pour acquis l'agrément des associés aux cessions de parts et de droits indivis sur des parts au prétexte que les acquéreurs n'établiraient pas avoir signifié le projet de cession à tous les associés des sociétés CIV et Etoile Foncière, quand cette notification était inutile puisque, comme l'a constaté l'arrêt, l'administratrice de ces sociétés avait convoqué tous les associés à une assemblée générale extraordinaire pour qu'il soit statué sur l'agrément aux cessions réclamé ce qui démontrait l'information de tous, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles 1861 et 1863 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de MM. E... et X... tendant à voir réparer le préjudice subi au titre des frais engagés et au temps consacré à hauteur de 10.000 euros, à justifier de l'issue de la procédure d'expropriation et des indemnités perçues par les vendeurs dans le cadre de cette procédure ainsi que de réparer le préjudice subi au titre de la perte de chance de réaliser le bénéfice de l'opération à hauteur de 500.000 euros ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs se contentent d'affirmer dans leurs conclusions qu'ils auraient engagé des frais et investi du temps pour parvenir à la signature des promesses de vente ; qu'ils ne précisent cependant absolument pas les dépenses exactes qu'ils auraient effectuées pour parvenir à la signature de ces contrats et ne produisent aucune pièce de nature à justifier de ces dépenses ; qu'il est toutefois peu probable que les frais exposés et le temps investi puissent être évalués à la somme de 500.000 euros ; que MM. Joseph X... et G... E... ne caractérisent ainsi ni ne démontrent le préjudice qu'ils auraient subi ; que leurs demandes de dommages-intérêts ne peut qu'être rejetée, quand bien même il serait établi que les défendeurs ont manqué à leurs obligations ;
ALORS QU'en rejetant les demandes de dommages-intérêts sans justifier en quoi le préjudice tiré de la perte de chance de réaliser le bénéfice de l'opération ne serait pas caractérisé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
