LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 23 août 2016), que, par acte du 16 décembre 1998, Mme X... a reçu, en donation de ses parents, la nue-propriété d'un tènement immobilier pour y réunir l'usufruit au décès du dernier donateur ; que ses parents sont décédés respectivement [...] ; que, par acte du 16 septembre 2011, elle a assigné en expulsion de M. X..., son frère, qui occupait le bien ; que celui-ci s'est prévalu d'un bail à ferme du 26 février 1968 et d'un contrat du 1er mars 2006 par lequel sa mère déclarait lui avoir loué à titre gratuit sa maison, pour une durée de neuf ans à partir du 1er juillet 2006 ; que la société civile immobilière de Ruetz (la SCI), acquéreur de l'immeuble, est intervenue à l'instance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il est occupant sans droit ni titre et d'ordonner son expulsion ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. X..., qui s'était installé dans un autre département à partir de 1976, ne démontrait pas que le bail à ferme du 26 février 1968 portait sur les immeubles objet de la donation consentie à sa soeur, la cour d'appel en a souverainement déduit qu'il ne justifiait ni de la propriété ni d'un titre d'occupation du bien litigieux au-delà du 1er juillet 2015 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à Mme X... et à la SCI une indemnité d'occupation ;
Mais attendu que M. X..., qui a reconnu devant la cour d'appel être redevable d'une somme au titre de l'occupation des lieux entre le 2 mars 2010 et le 1er juillet 2015, est sans intérêt à critiquer la seule qualification de la contrepartie financière retenue par l'arrêt ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur les quatrième et cinquième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer, outre une indemnité d'occupation, des dommages-intérêts à Mme X... et à la SCI ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait résisté à la demande de libération des lieux de mauvaise foi et que la SCI avait acquis un bien dont elle ne pouvait ni profiter ni tirer de revenus et qui se dégradait par suite de l'impossibilité de l'entretenir, la cour d'appel a pu, sans indemniser deux fois le même dommage, octroyer des dommages-intérêts à Mme X... et à la SCI en réparation des préjudices subis ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société de Ruetz la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Leduc et Vigand, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. Bruno X... est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2015, du bien situé [...] , objet de la donation consentie à Mme Christine X... en 1998 et d'avoir, en conséquence, ordonner à M. Bruno X... de libérer les lieux de sa personne et de ses biens et de l'avoir condamné au paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts envers Mme Christine X... et la SCI de Ruetz;
AUX MOTIFS QUE sur l'existence d'un bail et la demande d'expulsion ; que par un document du 1er mars 2006, la de cujus a certifié « mettre en location pour une durée de 9 ans à partir du 1er juillet 2006 au profit de mon fils X... Bruno Jean-Pierre ma maison de [...] (52) avec toutes ses dépendances, à titre gratuit de mon vivant car il s'occupe de moi
» ; que Bruno X... prétend ainsi avoir la qualité de locataire et fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'il s'agissait là d'une simple mise à disposition à titre gratuit, sans doute en l'absence de stipulation d'un loyer alors qu'il est admis que le loyer, prévu par l'article 1709 du Code civil à la charge du locataire, peut être stipulé en nature et qu'en l'occurrence il était expressément mentionné que la contrepartie de l'occupation gratuite du bien tenait au fait qu'il s'occupait de sa mère, en sorte que la gratuité ne permettait pas de requalifier le bail en une mise à disposition gratuite ; que par ailleurs, Bruno X... conteste la limitation faite par le premier juge de la durée de l'occupation au décès de l'usufruitière alors que, d'une part, l'article 595 du code civil autorisait l'usufruitière à consentir un bail et que d'autre part, il résulte à l'évidence de la rédaction du document, que c'est la gratuité, et non le bail, qui était limité à la durée de vie de la de cujus ; que la SCI de Ruetz estime que le premier juge a justement qualifié l'acte en le limitant à une simple mise à disposition gratuite du vivant de la mère des consorts X... en faisant valoir que consentir un bail dépassant la date du décès de l'usufruitière aurait été en contradiction avec les termes de la donation en privant le donataire de la jouissance du bien après son décès ; mais que l'article 595 du Code civil permet à l'usufruitier de consentir un bail sur le bien objet de l'usufruit ; que si le bail de neuf ans a commencé à être exécuté (comme en l'espèce) avant la cessation de l'usufruit, il conserve son effet ; qu'en l'espèce, le document qualifie clairement le titre d'occupation de location dont il précise le point de départ et la durée de 9 ans ; qu'en conséquence, conformément à ce que prétend Bruno X... c'est bien la gratuité du bail qui devait cesser au décès de la de cujus et non pas l'occupation ; qu'en tout état de cause, le délai de location stipulé est désormais écoulé depuis le 1er juillet 2015, en sorte que Bruno X... est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre et que son expulsion, qui n'a pas été possible en vertu du jugement qui n'était pas assorti de l'exécution provisoire, peut être en tout état de cause désormais ordonnée, étant précisé que la question de la qualification du titre d'occupation présente de ce fait aujourd'hui un intérêt limité, puisque, dans tous les cas, en vertu du document du 1er mars 2006, Bruno X... est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 2 mars 2010, date du décès de sa mère ; que faisant droit à la demande de Bruno X... de reconnaissance d'un titre d'occupation jusqu'au premier juillet 2015, il y a lieu de constater que le bail est venu à échéance à cette date ; que pour résister néanmoins à son expulsion, Bruno X... se réclame également d'un bail à ferme qui lui a été consenti le 26 février 1968 et pour lequel aucun congé ne lui aurait été délivré en sorte qu'il continuerait d'en bénéficier et qu'il aurait ainsi un double titre d'occupation ; que la SCI de Retz réplique, en fustigeant la mauvaise foi de Bruno X..., que le bail à ferme du 26 février 1968 ne porte aucunement sur le tènement objet du litige ; qu'elle en veut pour preuve les différences de désignations cadastrales des biens et de leur description respective ; qu'elle signale d'ailleurs, qu'une partie des biens qu'elle a acquis fait l'objet d'un bail consenti en 1999 à M. Z... qui a précisément intenté un procès à Bruno X... pour trouble de jouissance devant le tribunal paritaire des baux ruraux ; qu'elle ajoute que M. X... ne peut sérieusement se réclamer d'un bail de 1968 alors qu'il est parti vivre dans le Maine-et-Loire depuis 1976 et qu'il y résidait encore en 2008 ; et que force est de constater que M. Bruno X..., qui ne contredit pas son installation dans le Maine et Loire, ne s'explique pas sur l'emprise du bail de 1968, par rapport à l'emprise de la donation faite à sa soeur en 1998 et qu'il ne démontre pas que le bail à ferme du 26 février 1968, si tant est qu'il a perduré, ce qui reste à démontrer, portait sur les mêmes biens que ceux objet de la donation consenti en 1998 ; qu'en effet, la donation portait, outre sur la moitié indivise d'une cour cadastrée [...] ZE 6 pour 11 ares 60 centiares sur un ensemble d'un seul tenant, cadastré [...] ZE 7, sis [...] , comprenant une maison, un ancien pigeonnier et deux bâtiments agricoles, cadastré [...] ZE 7, pour 64 ares 9 centiares ; que le bail du 26 février 1968 portait sur une ferme désignée « finage de ... » située à [...] et comprenant une maison d'habitation de quatre pièces sise[...] , cadastrée lieudit Ferme de [...] section [...] pour 2 ares 40 centiares, une grange avec une écurie perpendiculaire à celle-ci séparée par un passage de 10 mètres, l'ensemble cadastré section [...] pour 16 ares 44 centiares, la partie d'un pré clos, d'une contenance de 25 hectares, cadastrée même section [...] P ; que ni les contenances, ni les descriptions des biens ne correspondent ; qu'à supposer que les désignations cadastrales aient changé, force est de constater que M. Bruno X... ne justifie d'aucune correspondance entre les désignations cadastrales des deux actes ; que surtout, la lecture de l'acte de donation de 1998 mentionne que le tènement objet de cette donation a été attribué par les opérations de remembrement rural de la commune de [...] dont le procès-verbal a été publié le 7 février 1991 ; que ce bien n'était donc pas encore attribué aux parents de Bruno et Christine X... à la date à laquelle le bail à ferme de 1968 a été consenti à Bruno X... ; que la preuve est ainsi faite que les deux actes ne portaient pas sur les mêmes biens, en sorte que M. Bruno X... ne peut opposer le bail de 1968 ; que Bruno X... ne justifiant donc ni de la propriété sur le bien objet du litige, ni d'un titre d'occupation au-delà de juillet 2015, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion, sans que la cour, qui n'est pas saisi d'une quelconque demande de révocation de la donation, n'ait à répondre aux moyens soulevés par Bruno X... tirés des manquements supposés de sa soeur aux obligations de donataire, ces moyens étant inopérants pour trancher le litige soumis à la cour, étant précisé que les récompenses qui pourraient être dues ont vocation à être réglées dans le cadre des opérations de liquidation de la succession et non dans le cadre du présent litige ; que par ailleurs si la cour juge, contrairement au tribunal, que M. Bruno X... pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au mois de juillet 2015, il n'en reste pas moins qu'en égard au fait qu'il se maintient encore dans les lieux, un an après l'échéance, sans avoir offert de payer aucune indemnité d'occupation depuis six ans que la gratuité de l'occupation a cessé, il est à craindre, eu égard à l'argumentation qu'il a développée, que M. Bruno X... résiste à l'exécution de la présente décision ; qu'en conséquence, il est parfaitement justifié d'assortir l'obligation faite à M. Bruno X... de déguerpir, d'une astreinte de 30 euros par jour qui commencera à courir, deux mois après signification du présent arrêt, l'astreinte ne pouvant commencer à courir antérieurement à la date à laquelle la décision est exécutoire et le jugement, d'ailleurs réformé sur la date d'échéance du titre d'occupation, n'ayant été assorti de l'exécution provisoire ; qu'en conséquence, l'astreinte ne peut bénéficier à la SCI de Retz à la date de son acquisition comme elle le demande ; que par ailleurs, cette astreinte sera limitée à une durée de six mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit si nécessaire ; sur l'indemnité d'occupation ; que M. Bruno X... fait grief au tribunal d'avoir fixé l'indemnité d'occupation élément de preuve tangible de la valeur locative, à la somme de 700€ par mois ; que s'il n'existe aucun avis de valeur au dossier, l'acte de vente consenti par Mme Christine X... à la SCI de Ruetz permet de se faire une juste idée de l'importance du bien d'une superficie complète de 64 ares 90 centiares, comportant notamment une maison d'habitation élevée sur sous-sol, avec cuisine, séjour, couloir, salle à manger, bureau, chambre, salle de bains et WC au rez-de-chaussée surélevé, couloir, trois chambres et petites pièces à l'étage ; que M. Bruno X... produit lui-même des photographies pour justifier des travaux qu'il prétend avoir faits dans les lieux et qui montrent que la maison est dotée de tout le confort ; qu'ainsi, eu égard à l'importance du bien occupé, mais tenant compte aussi de sa situation en zone rurale, il y a lieu de confirmer le montant de l'indemnité d'occupation justement ramenée par le premier juge à la somme mensuelle de 700€ qui court depuis le décès de Marie-Thérèse A... veuve X... survenu le [...] qui marquait, selon le titre d'occupation consenti à Bruno X..., la fin de la gratuité de l'occupation ; que sans remettre en cause la condamnation prononcée en faveur de Christine X..., à compter du 2 mars 2010, il y a lieu d'ajouter que cette indemnité d'occupation bénéficiera, à compter du 9 novembre 2012, à la SCI de Ruetz et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; ; sur les dommages et intérêts, le tribunal a alloué à Mme Christine X... la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts ; que cette condamnation apparaît justifiée dès lors que M. Bruno X... ne peut disconvenir de ce qu'il occupe un bien dont il n'a pas la propriété, sans payer aucune indemnité d'occupation depuis mars 2010, date à laquelle la gratuité de l'occupation avait cessé et qu'il n'a toujours pas non plus quitté les lieux alors que le bail dont il se réclamait est échu depuis désormais un an ; qu'il y a lieu en conséquence, de confirmer le jugement sur l'octroi à Mme Christine X... de la somme allouée par le premier juge et d'y ajouter au bénéfice de la SCI de Ruetz une indemnité compensatrice de son préjudice de jouissance résultant d'une part, d'une acquisition faite en novembre 2012 dont elle ne peut encore à ce jour ni profiter, ni tirer aucun revenu, d'autre part, de l'impossibilité dans laquelle elle se trouve d'entretenir le bien qui se dégrade ; qu'il y a lieu de lui allouer de ce chef une somme de 2000€ ;
ALORS QU'en retenant, pour exclure l'existence d'un bail à ferme au profit de M. X... depuis le 26 février 1968 et portant sur les biens objets de la donation faite à Mme Christine X... par acte du 1er mars 2006, qu'il n'existe aucune correspondance entre les désignations cadastrales des deux actes bien qu'il résulte de ses propres constatations que les deux actes portent sur un ensemble immobilier sis à [...] au lieudit [...] et surtout que la numérotation cadastrale a été modifiée entre les deux actes, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier moyen)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bruno X... au paiement envers Mme Christine X... d'une indemnité d'occupation de 700€ par mois à compter du 2 mars 2010 et dit que cette indemnité sera due à Mme Christine X... jusqu'au 9 novembre 2012;
AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail et la demande d'expulsion, par un document du 1er mars 2006, la de cujus a certifié « mettre en location pour une durée de 9 ans à partir du 1er juillet 2006 au profit de mon fils X... Bruno Jean-Pierre ma maison de [...](52) [...] avec toutes ses dépendances, à titre gratuit de mon vivant car il s'occupe de moi.. » ; que Bruno X... prétend ainsi avoir la qualité de locataire et fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'il s'agissait là d'une simple mise à disposition à titre gratuit, sans doute en l'absence de stipulation d'un loyer, alors qu'il est admis que le loyer prévu par l'article 1709 du Code civil à la charge du locataire, peut être stipulé en nature et qu'en l'occurrence il était expressément mentionné que la contrepartie de l'occupation gratuite du bien tenait au fait qu'il s'occupait de sa mère, en sorte que la gratuité ne permettait pas de requalifier le bail en une mise à disposition gratuite ; que par ailleurs Bruno X... conteste la limitation faute par le premier juge de la durée de l'occupation au décès de l'usufruitière alors que, d'une part, l'article 595 du Code civil autorisait l'usufruitière à consentir un bail et que d'autre part, il résulte à l'évidence de la rédaction du document que c'est la gratuité, et non le bail, qui était limité à la durée de vie de la de cujus ; que la SCI de Retz estime que le premier juge a justement qualifié l'acte en le limitant à une simple mise à disposition gratuite du vivant de la mère des consorts X... en faisant valoir que consentir un bail dépassant la date du décès de l'usufruitière aurait été en contradiction avec les termes de la donation en privant le donataire de la jouissance du bien après son décès ; mais que l'article 595 du Code civil permet à l'usufruitier de consentir un bail sur le bien objet de l'usufruit ; que si le bail de neuf ans a commencé à être exécuté (comme en l'espèce) avant la cessation de l'usufruit, il conserve son effet ; qu'en l'espèce, le document qualifie clairement le titre d'occupation de location dont il précise le point de départ et la durée de 9 ans ; qu'en conséquence, conformément à ce que prétend Bruno X..., c'est bien la gratuité du bail qui devait cesser au décès de la de cujus et non pas l'occupation ; qu'en tout état de cause, le délai de location stipulé est désormais écoulé depuis le 1er juillet 2015, en sorte que Bruno X... est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre et que son expulsion qui n'a pas été possible en vertu du jugement qui n'était pas assorti de l'exécution provisoire, peut être en tout état de cause désormais ordonnée, étant précisé que la question de la qualification du titre d'occupation présente de ce fait aujourd'hui un intérêt limité, puisque, dans tous les cas, en vertu du 1er mars 2006, Bruno X... est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 2 mars 2010, date du décès de sa mère ; que faisant droit à la demande de Bruno X... de reconnaissance d'un titre d'occupation jusqu'au premier juillet 2015, il y a lieu de constater que le bail est venu à échéance à cette date ; que pour résister néanmoins à son expulsion, Bruno X... se réclame également d'un bail à ferme qui lui a été consenti le 26 février 1968 et pour lequel aucun congé ne lui aurait été délivré en sorte qu'il continuerait d'en bénéficier et qu'il aurait ainsi un double titre d'occupation ; que la SCI de Retz réplique, en fustigeant la mauvaise foi de Bruno X..., que le bail à ferme du 26 février 1968 ne porte aucunement sur le tènement objet du litige ; qu'elle en veut pour preuve les différences de désignations cadastrales des biens et de leur description respective ; qu'elle signale d'ailleurs, qu'une partie des biens qu'elle a acquis fait l'objet d'un bail consenti en 1999 à M. Z... qui a précisément intenté un procès à Bruno X... pour trouble de jouissance devant le tribunal paritaire des baux ruraux ; qu'elle ajoute que M. X... ne peut sérieusement se réclamer d'un bail de 1968 alors qu'il est parti vivre dans le Maine-et-Loire depuis 1976 et qu'il y résidait encore en 2008 ; et que force est de constater que M. Bruno X..., qui ne contredit pas son installation dans le Maine et Loire, ne s'explique pas sur l'emprise du bail de 1968, par rapport à l'emprise de la donation faite à sa soeur en 1998 et qu'il ne démontre pas que le bail à ferme du 26 février 1968, si tant est qu'il a perduré, ce qui reste à démontrer, portait sur les mêmes biens que ceux objet de la donation consenti en 1998 ; qu'en effet, la donation portait, outre sur la moitié indivise d'une cour cadastrée [...] ZE 6 pour 11 ares 60 centiares sur un ensemble d'un seul tenant, cadastré [...] ZE 7, sis [...] , comprenant une maison, un ancien pigeonnier et deux bâtiments agricoles, cadastré [...] ZE 7, pour 64 ares 9 centiares ; que le bail du 26 février 1968 portait sur une ferme désignée « ...» située à [... ]et comprenant une maison d'habitation de quatre pièces sise[...] , cadastrée lieudit Ferme de [...] section [...] pour 2 ares 40 centiares, une grange avec une écurie perpendiculaire à celle-ci séparée par un passage de 10 mètres, l'ensemble cadastré section [...] pour 16 ares 44 centiares, la partie d'un pré clos, d'une contenance de 25 hectares, cadastrée même section [...] P ; que ni les contenances, ni les descriptions des biens ne correspondent ; qu'à supposer que les désignations cadastrales aient changé, force est de constater que M. Bruno X... ne justifie d'aucune correspondance entre les désignations cadastrales des deux actes ; que surtout, la lecture de l'acte de donation de 1998 mentionne que le tènement objet de cette donation a été attribué par les opérations de remembrement rural de la commune de [...] dont le procès-verbal a été publié le 7 février 1991 ; que ce bien n'était donc pas encore attribué aux parents de Bruno et Christine X... à la date à laquelle le bail à ferme de 1968 a été consenti à Bruno X... ; que la preuve est ainsi faite que les deux actes ne portaient pas sur les mêmes biens, en sorte que M. Bruno X... ne peut opposer le bail de 1968 ; que Bruno X... ne justifiant donc ni de la propriété sur le bien objet du litige, ni d'un titre d'occupation au-delà de juillet 2015, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion, sans que la cour, qui n'est pas saisie d'une quelconque demande de révocation de la donation, n'ait à répondre aux moyens soulevés par Bruno X... tirés des manquements supposés de sa soeur aux obligations de donataire, ces moyens étant inopérants pour trancher le litige soumis à la cour, étant précisé que les récompenses qui pourraient être dues ont vocation à être réglées dans le cadre des opérations de liquidation de la succession et non dans le cadre du présent litige ; que par ailleurs si la cour juge, contrairement au tribunal, que M. Bruno X... pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au mois de juillet 2015, il n'en reste pas moins qu'en égard au fait qu'il se maintient encore dans les lieux, un an après l'échéance, sans avoir offert de payer aucune indemnité d'occupation depuis six ans que la gratuité de l'occupation a cessé, il est à craindre, eu égard à l'argumentation qu'il a développée, que M. Bruno X... résiste à l'exécution de la présente décision ; qu'en conséquence, il est parfaitement justifié d'assortir l'obligation faite à M. Bruno X... de déguerpir, d'une astreinte de 30 euros par jour qui commencera à courir, deux mois après signification du présent arrêt, l'astreinte ne pouvant commencer à courir antérieurement à la date à laquelle la décision est exécutoire et le jugement, d'ailleurs réformé sur la date d'échéance du titre d'occupation, n'ayant été assorti de l'exécution provisoire ; qu'en conséquence, l'astreinte ne peut bénéficier à la SCI de Retz à la date de son acquisition comme elle le demande ; que par ailleurs, cette astreinte sera limitée à une durée de six mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit si nécessaire ; sur l'indemnité d'occupation ; que M. Bruno X... fait grief au tribunal d'avoir fixé l'indemnité d'occupation élément de preuve tangible de la valeur locative, à la somme de 700€ par mois ; que s'il n'existe aucun avis de valeur au dossier, l'acte de vente consenti par Mme Christine X... à la SCI de Ruetz permet de se faire une juste idée de l'importance du bien d'une superficie complète de 64 ares 90 centiares, comportant notamment une maison d'habitation élevée sur sous-sol, avec cuisine, séjour, couloir, salle à manger, bureau, chambre, salle de bains et WC au rez-de-chaussée surélevé, couloir, trois chambres et petites pièces à l'étage ; que M. Bruno X... produit lui-même des photographies pour justifier des travaux qu'il prétend avoir faits dans les lieux et qui montrent que la maison est dotée de tout le confort ; qu'ainsi, eu égard à l'importance du bien occupé, mais tenant compte aussi de sa situation en zone rurale, il y a lieu de confirmer le montant de l'indemnité d'occupation justement ramenée par le premier juge à la somme mensuelle de 700€ qui court depuis le décès de Marie-Thérèse A... veuve X... survenu le [...] qui marquait, selon le titre d'occupation consenti à Bruno X..., la fin de la gratuité de l'occupation ; que sans remettre en cause la condamnation prononcée en faveur de Christine X..., à compter du 2 mars 2010, il y a lieu d'ajouter que cette indemnité d'occupation bénéficiera, à compter du 9 novembre 2012, à la SCI de Ruetz et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
ALORS QUE l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice résultant du maintien sans droit dans les lieux ; qu'en condamnant M. Bruno X... à verser une indemnité d'occupation à Mme Christine X... pour la période du 2 mars 2010 au 9 novembre 2012, bien qu'il résulte de constatations de la Cour que M. Bruno X... bénéficiait d'un titre d'occupation, en l'occurrence d'un contrat de bail, jusqu'au 1er juillet 2015, la cour a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier moyen)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bruno X... au paiement envers la SCI de Ruetz d'une indemnité d'occupation de 700€ par mois à compter du 9 novembre 2012 et jusqu'à la libération complète des lieux ;
AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail et la demande d'expulsion, par un document du 1er mars 2006, la de cujus a certifié « mettre en location pour une durée de 9 ans à partir du 1er juillet 2006 au profit de mon fils X... Bruno Jean-Pierre ma maison de [...] (52) avec toutes ses dépendances, à titre gratuit de mon vivant car il s'occupe de moi.. » ; que Bruno X... prétend ainsi avoir la qualité de locataire et fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'il s'agissait là d'une simple mise à disposition à titre gratuit, sans doute en l'absence de stipulation d'un loyer, alors qu'il est admis que le loyer prévu par l'article 1709 du Code civil à la charge du locataire, peut être stipulé en nature et qu'en l'occurrence il était expressément mentionné que la contrepartie de l'occupation gratuite du bien tenait au fait qu'il s'occupait de sa mère, en sorte que la gratuité ne permettait pas de requalifier le bail en une mise à disposition gratuite ; que par ailleurs Bruno X... conteste la limitation faute par le premier juge de la durée de l'occupation au décès de l'usufruitière alors que, d'une part, l'article 595 du Code civil autorisait l'usufruitière à consentir un bail et que d'autre part, il résulte à l'évidence de la rédaction du document que c'est la gratuité, et non le bail, qui était limité à la durée de vie de la de cujus ; que la SCI de Retz estime que le premier juge a justement qualifié l'acte en le limitant à une simple mise à disposition gratuite du vivant de la mère des consorts X... en faisant valoir que consentir un bail dépassant la date du décès de l'usufruitière aurait été en contradiction avec les termes de la donation en privant le donataire de la jouissance du bien après son décès ; mais que l'article 595 du Code civil permet à l'usufruitier de consentir un bail sur le bien objet de l'usufruit ; que si le bail de neuf ans a commencé à être exécuté (comme en l'espèce) avant la cessation de l'usufruit, il conserve son effet ; qu'en l'espèce, le document qualifie clairement le titre d'occupation de location dont il précise le point de départ et la durée de 9 ans ; qu'en conséquence, conformément à ce que prétend Bruno X..., c'est bien la gratuité du bail qui devait cesser au décès de la de cujus et non pas l'occupation ; qu'en tout état de cause, le délai de location stipulé est désormais écoulé depuis le 1er juillet 2015, en sorte que Bruno X... est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre et que son expulsion qui n'a pas été possible en vertu du jugement qui n'était pas assorti de l'exécution provisoire, peut être en tout état de cause désormais ordonnée, étant précisé que la question de la qualification du titre d'occupation présente de ce fait aujourd'hui un intérêt limité, puisque, dans tous les cas, en vertu du 1er mars 2006, Bruno X... est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 2 mars 2010, date du décès de sa mère ; que faisant droit à la demande de Bruno X... de reconnaissance d'un titre d'occupation jusqu'au premier juillet 2015, il y a lieu de constater que le bail est venu à échéance à cette date ; que pour résister néanmoins à son expulsion, Bruno X... se réclame également d'un bail à ferme qui lui a été consenti le 26 février 1968 et pour lequel aucun congé ne lui aurait été délivré en sorte qu'il continuerait d'en bénéficier et qu'il aurait ainsi un double titre d'occupation ; que la SCI de Retz réplique, en fustigeant la mauvaise foi de Bruno X..., que le bail à ferme du 26 février 1968 ne porte aucunement sur le tènement objet du litige ; qu'elle en veut pour preuve les différences de désignations cadastrales des biens et de leur description respective ; qu'elle signale d'ailleurs, qu'une partie des biens qu'elle a acquis fait l'objet d'un bail consenti en 1999 à M. Z... qui a précisément intenté un procès à Bruno X... pour trouble de jouissance devant le tribunal paritaire des baux ruraux ; qu'elle ajoute que M. X... ne peut sérieusement se réclamer d'un bail de 1968 alors qu'il est parti vivre dans le Maine-et-Loire depuis 1976 et qu'il y résidait encore en 2008 ; et que force est de constater que M. Bruno X..., qui ne contredit pas son installation dans le Maine et Loire, ne s'explique pas sur l'emprise du bail de 1968, par rapport à l'emprise de la donation faite à sa soeur en 1998 et qu'il ne démontre pas que le bail à ferme du 26 février 1968, si tant est qu'il a perduré, ce qui reste à démontrer, portait sur les mêmes biens que ceux objet de la donation consenti en 1998 ; qu'en effet, la donation portait, outre sur la moitié indivise d'une cour cadastrée [...] ZE 6 pour 11 ares 60 centiares sur un ensemble d'un seul tenant, cadastré [...] ZE 7, sis [...] , comprenant une maison, un ancien pigeonnier et deux bâtiments agricoles, cadastré [...] ZE 7, pour 64 ares 9 centiares ; que le bail du 26 février 1968 portait sur une ferme désignée « ... » située à [...] et comprenant une maison d'habitation de quatre pièces sise[...] , cadastrée lieudit Ferme de [...] section [...] pour 2 ares 40 centiares, une grange avec une écurie perpendiculaire à celle-ci séparée par un passage de 10 mètres, l'ensemble cadastré section [...] pour 16 ares 44 centiares, la partie d'un pré clos, d'une contenance de 25 hectares, cadastrée même section [...] P ; que ni les contenances, ni les descriptions des biens ne correspondent ; qu'à supposer que les désignations cadastrales aient changé, force est de constater que M. Bruno X... ne justifie d'aucune correspondance entre les désignations cadastrales des deux actes ; que surtout, la lecture de l'acte de donation de 1998 mentionne que le tènement objet de cette donation a été attribué par les opérations de remembrement rural de la commune de [...] dont le procès-verbal a été publié le 7 février 1991 ; que ce bien n'était donc pas encore attribué aux parents de Bruno et Christine X... à la date à laquelle le bail à ferme de 1968 a été consenti à Bruno X... ; que la preuve est ainsi faite que les deux actes ne portaient pas sur les mêmes biens, en sorte que M. Bruno X... ne peut opposer le bail de 1968 ; que Bruno X... ne justifiant donc ni de la propriété sur le bien objet du litige, ni d'un titre d'occupation au-delà de juillet 2015, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion, sans que la cour, qui n'est pas saisie d'une quelconque demande de révocation de la donation, n'ait à répondre aux moyens soulevés par Bruno X... tirés des manquements supposés de sa soeur aux obligations de donataire, ces moyens étant inopérants pour trancher le litige soumis à la cour, étant précisé que les récompenses qui pourraient être dues ont vocation à être réglées dans le cadre des opérations de liquidation de la succession et non dans le cadre du présent litige ; que par ailleurs si la cour juge, contrairement au tribunal, que M. Bruno X... pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au mois de juillet 2015, il n'en reste pas moins qu'eu égard au fait qu'il se maintient encore dans les lieux, un an après l'échéance, sans avoir offert de payer aucune indemnité d'occupation depuis six ans que la gratuité de l'occupation a cessé, il est à craindre, eu égard à l'argumentation qu'il a développée, que M. Bruno X... résiste à l'exécution de la présente décision ; qu'en conséquence, il est parfaitement justifié d'assortir l'obligation faite à M. Bruno X... de déguerpir, d'une astreinte de 30 euros par jour qui commencera à courir, deux mois après signification du présent arrêt, l'astreinte ne pouvant commencer à courir antérieurement à la date à laquelle la décision est exécutoire et le jugement, d'ailleurs réformé sur la date d'échéance du titre d'occupation, n'ayant été assorti de l'exécution provisoire ; qu'en conséquence, l'astreinte ne peut bénéficier à la SCI de Retz à la date de son acquisition comme elle le demande ; que par ailleurs, cette astreinte sera limitée à une durée de six mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit si nécessaire ; sur l'indemnité d'occupation ; que M. Bruno X... fait grief au tribunal d'avoir fixé l'indemnité d'occupation élément de preuve tangible de la valeur locative, à la somme de 700€ par mois ; que s'il n'existe aucun avis de valeur au dossier, l'acte de vente consenti par Mme Christine X... à la SCI de Ruetz permet de se faire une juste idée de l'importance du bien d'une superficie complète de 64 ares 90 centiares, comportant notamment une maison d'habitation élevée sur sous-sol, avec cuisine, séjour, couloir, salle à manger, bureau, chambre, salle de bains et WC au rez-de-chaussée surélevé, couloir, trois chambres et petites pièces à l'étage ; que M. Bruno X... produit lui-même des photographies pour justifier des travaux qu'il prétend avoir faits dans les lieux et qui montrent que la maison est dotée de tout le confort ; qu'ainsi, eu égard à l'importance du bien occupé, mais tenant compte aussi de sa situation en zone rurale, il y a lieu de confirmer le montant de l'indemnité d'occupation justement ramenée par le premier juge à la somme mensuelle de 700€ qui court depuis le décès de Marie-Thérèse A... veuve X... survenu le [...] qui marquait, selon le titre d'occupation consenti à Bruno X..., la fin de la gratuité de l'occupation ; que sans remettre en cause la condamnation prononcée en faveur de Christine X..., à compter du 2 mars 2010, il y a lieu d'ajouter que cette indemnité d'occupation bénéficiera, à compter du 9 novembre 2012, à la SCI de Ruetz et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
ALORS QUE l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice résultant du maintien sans droit dans les lieux ; qu'en condamnant M. Bruno X... à verser une indemnité d'occupation à la SCI de Ruetz à compter du 9 novembre 2012 et jusqu'à la libération complète des lieux, bien qu'il résulte des propres constatations de la Cour que M. Bruno X... bénéficiait d'un titre d'occupation, en l'occurrence d'un contrat de bail, jusqu'au 1er juillet 2015, la cour a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier moyen)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bruno X... au paiement envers Mme Christine X... de la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a alloué à Mme Christine X... la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts ; que cette condamnation apparaît justifiée dès lors que M. Bruno X... ne peut disconvenir de ce qu'il occupe un bien dont il n'a pas la propriété, sans payer aucune indemnité d'occupation depuis mars 2010, date à laquelle la gratuité de l'occupation avait cessé et qu'il n'a toujours pas non plus quitté les lieux alors que le bail dont il se réclamait est échu depuis désormais un an ; qu'il y a lieu en conséquence, de confirmer le jugement sur l'octroi à Mme Christine X... de la somme allouée par le premier juge et d'y ajouter au bénéfice de la SCI de Ruetz une indemnité compensatrice de son préjudice de jouissance résultant d'une part, d'une acquisition faite en novembre 2012 dont elle ne peut encore à ce jour ni profiter, ni tirer aucun revenu, d'autre part, de l'impossibilité dans laquelle elle se trouve d'entretenir le bien qui se dégrade ; qu'il y a lieu de lui allouer de ce chef une somme de 2000€ ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du deuxième moyen visant le chef ayant condamné M. Bruno X... au paiement d'une indemnité d'occupation à Mme Christine X... à compter du 1er mars 2010 entraînera, par voie de conséquence, celle du présent chef ayant fait droit à la demande de dommages et intérêts de Mme Christine X..., ces chefs se trouvant dans un lien de dépendance nécessaire et ce, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, subsidiairement, l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien ; qu'en l'espèce, pour allouer à Mme Christine X..., outre une indemnité d'occupation, des dommages et intérêts, la cour retient que M. Bruno X... occupe un bien dont il n'a pas la propriété, sans payer aucune indemnité d'occupation depuis mars 2010, date à laquelle la gratuité de l'occupation avait cessé et qu'il n'a toujours pas non plus quitté les lieux alors que le bail dont il se réclamait est échu depuis désormais un an ; qu'en indemnisant ainsi deux fois le même chef de préjudice, la cour viole l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bruno X... au paiement envers la SCI de Ruetz de la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a alloué à Mme Christine X... la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts ; que cette condamnation apparaît justifiée dès lors que M. Bruno X... ne peut disconvenir de ce qu'il occupe un bien dont il n'a pas la propriété, sans payer aucune indemnité d'occupation depuis mars 2010, date à laquelle la gratuité de l'occupation avait cessé et qu'il n'a toujours pas non plus quitté les lieux alors que le bail dont il se réclamait est échu depuis désormais un an ; qu'il y a lieu en conséquence, de confirmer le jugement sur l'octroi à Mme Christine X... de la somme allouée par le premier juge et d'y ajouter au bénéfice de la SCI de Ruetz une indemnité compensatrice de son préjudice de jouissance résultant d'une part, d'une acquisition faite en novembre 2012 dont elle ne peut encore à ce jour ni profiter, ni tirer aucun revenu, d'autre part, de l'impossibilité dans laquelle elle se trouve d'entretenir le bien qui se dégrade ; qu'il y a lieu de lui allouer de ce chef une somme de 2000€ ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du troisième moyen visant le chef ayant condamné M. Bruno X... au paiement à la SCI de Ruetz d'une indemnité d'occupation à compter du 9 novembre 2012 entraînera, par voie de conséquence, celle du présent chef ayant fait droit à la demande de dommages et intérêts de la SCI de Ruetz, ces chefs se trouvant dans un lien de dépendance nécessaire et ce, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, subsidiairement, l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien ; qu'en l'espèce, pour allouer à la SCI de Ruetz, outre une indemnité d'occupation, des dommages et intérêts, la cour retient que la SCI de Ruetz subit un préjudice de jouissance résultant d'une part, d'une acquisition faite en novembre 2012 dont elle ne peut encore à ce jour ni profiter, ni tirer aucun revenu, d'autre part, de l'impossibilité dans laquelle elle se trouve d'entretenir le bien qui se dégrade ; qu'en indemnisant ainsi deux fois le même chef de préjudice, la cour viole l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime.
