LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 28 juillet 2016), que la SCI Josaga, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société L'Atelier bien-être, l'a, après lui avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire, assignée en résiliation du bail en raison des nuisances sonores générées par son activité ; que la société Orthobello, exerçant une activité professionnelle dans le même immeuble, est intervenue volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer à 1 500 euros l'indemnité d'occupation mensuelle, l'arrêt retient que la demande est justifiée ;
Qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à la somme de 1 500 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à la SCI Josaga, l'arrêt rendu le 28 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne la SCI Josaga et la société Orthobello aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Josaga et de la société Orthobello et les condamne à payer à la société L'Atelier bien-être et à la SCP Olivier Zanni, ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société L'Atelier bien-être, la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société L'Atelier bien-être et la société Olivier Zanni, ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société L'Atelier bien-être
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation par l'effet de la clause résolutoire du bail du 30 mars 2007 à compter du 15 mars 2013, d'AVOIR ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux, de la Sarl L'Atelier Bien-Être, au besoin avec le concours de la force publique et à peine d'astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jour de l'arrêt et d'AVOIR fixé à la somme de 1.500 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la Sarl L'Atelier Bien-Être à la Sci Josaga à compter du 15 mars 2013, par quittances et deniers ;
AUX MOTIFS QUE « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, le bail commercial du 30 mars 2007, conclu avec la SCI JOSAGA par la SARL L'ATELIER BIEN ETRE qui exploite une activité de "remise en forme", comprend la clause explicite suivante relativement à "l'obligation (pour le preneur) de ne pas troubler la tranquillité de l'immeuble du fait des clients, son personnel ou de ses fournisseurs (...) de prendre toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances (...) pour éviter au voisinage toute pollution sur le plan des trépidations (...)" ; qu'il résulte de ces termes clairs et dépourvus d'ambiguïté, que la SARL L'ATELIER BIEN ETRE a dès lors souscrit à une obligation de résultat s'agissant de mettre en oeuvre toutes les mesures pour éviter quelque nuisance que ce soit et en particulier les "trépidations" ; que l'expert Y... a cependant constaté par les mesures effectuées "une émergence globale au-dessus du bruit ambiant, d'un niveau supérieur aux normes, au-dessus du niveau admissible" et noté qu'une des trois machines émet des vibrations plus importantes que les autres et que des fréquences de 35 et 55 Hz sont transmises au niveau du cabinet d'orthodontie et une résonnance à 4000 Hz au niveau du plancher collaborant lors du fonctionnement des machines ; que ces constatations sont en outre vérifiées tant par les salariées que par des clients du cabinet d'orthodontie dont les attestations sont produites aux débats ; que Madame E... indique que le 5 juin 2013, revenant au cabinet d'orthodontie depuis 2010 époque à laquelle "Madame Z... avait dû interrompre des soins car des maux de tête ne lui permettaient pas de travailler dans de bonnes conditions", elle a constaté que "les bruits des power plates et autres appareils se faisaient toujours entendre" ; que Madame F... , salariée de Madame Z... et qui travaille sous le Centre Bien Etre, ajoute que "dès son installation au-dessus du cabinet, j'ai constaté des vibrations importantes au niveau des murs (...). En plus des vibrations, il y a un bruit sourd (comme un passage de métro) qui est très gênant pour les patients et le docteur Z... voire même à suspendre les soins. En fin de journée cela devient très fatiguant à supporter" ; que ce témoignage est confirmé par celui de Madame A..., également salariée de Madame Z... ; que le père d'enfants soignés par Madame Z..., M. B..., déclare "avoir constaté notamment le 26 juillet 2013, des vibrations engendrées par la salle de sport située au-dessus du cabinet du Dr Z... un bruit sourd et continu ainsi que des vibrations continues extrêmement désagréables (...) rendent mal à l'aise et sont oppressants " ; que Madame C... fait une description analogue des nuisances constatées les 12 et 19 juillet 2013 à l'occasion de rendez-vous, ajoutant "il serait très utile de pouvoir insonoriser les pièces de l'étage (...) pour que Madame Z... puisse exercer dans le calme et la sérénité, surtout lors des rendez-vous de mes enfants pour qu'ils ne soient pas stressés" ; attendu que les faits constatés en 2013 tels qu'ils sont décrits ci-dessus, sont de nouveau vérifiés par l'huissier mandaté courant 2015 ; qu'en effet, Maître D..., huissier associé à Châteauroux constate à trois dates distinctes au cours de l'année 2015, les 13 février, 21 avril et 22 avril, "nettement percevoir l'existence de vibrations se traduisant sous forme de résonance émanant de l'étage supérieur. Ces vibrations sont parfois très temporairement (quelques secondes) interrompues par un claquement avant, le cas échéant, de reprendre" ; qu'il résulte de ces constatations que les nuisances ont perduré depuis 2010 jusqu'en 2013 ; que si des mesures ont été prises par la locataire pour diminuer les nuisances, la matérialité de leur persistance n'est pas sérieusement contestable au vu des éléments de preuve rapportés par la SCI JOSAGA ; qu'il en résulte que la locataire n'a pas respecté son obligation de résultat spécifique et clairement souscrite dans le bail commercial susvisé et qu'en conséquence, la rupture dudit bail lui est imputable exclusivement ; attendu que la clause résolutoire du bail ayant été reproduite dans le commandement signifié le 14 février 2013 par la SCI JOSAGA à la SARL L'ATELIER BIEN ETRE, la résiliation du contrat est acquise à la SCI JOSAGA ; que le jugement déféré sera donc infirmé ; 2) Sur les conséquences de la résiliation u bail commercial ; attendu que dès lors que la clause résolutoire est acquise, la locataire qui se maintient dans les lieux devient occupante sans droit ni titre et la demande d'astreinte de 200 € par jour de retard est justifiée ; que sur le même fondement, la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 500 € par mois est justifiée ainsi que l'autorisation de faire entreposer les meubles dans un garde meuble aux frais de la locataire » (cf. arrêt p.4, sur l'imputabilité des nuisances et leurs incidences sur les relations contractuelles – p.6, §5) ;
1°/ ALORS QUE, la clause du bail relative à l'obligation, pour le preneur, « dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores » de ne pas troubler la quiétude de l'immeuble, mettait à sa charge l'obligation de prendre « toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances » et de prendre « toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances pour éviter au voisinage toute pollution sur le plan des trépidations » ; qu'aussi, en considérant qu'il résultait des clauses du contrat de bail que la preneuse avait souscrit à une « obligation de résultat » de mettre en oeuvre toutes les mesures pour éviter « quelque nuisance que ce soit et en particulier les trépidations », la cour d'appel a dénaturé les termes du contrat de bail en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ ALORS QUE, d'autre part, la clause du bail relative à l'obligation, pour le preneur, « dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores » de ne pas troubler la quiétude de l'immeuble, mettait à sa charge l'obligation de prendre « toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances » et de prendre « toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances pour éviter au voisinage toute pollution sur le plan des trépidations » ; qu'en retenant, pour juger que la locataire n'avait pas respecté son obligation et que la résiliation du contrat était acquise, que la bailleresse démontrait - par les procès-verbal, constat d'huissier et attestations - la matérialité des nuisances sonores sans rechercher si les mesures prises par la locataire pour diminuer les nuisances et dont elle relevait l'existence, n'étaient pas les seules de nature à permettre la réduction de ces nuisances, la cour d'appel a méconnu les dispositions du contrat de bail en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ ALORS QUE, en outre, la clause du bail relative à l'obligation, pour le preneur, « dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores » de ne pas troubler la quiétude de l'immeuble, mettait à sa charge l'obligation de prendre « toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances » et de prendre « toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances pour éviter au voisinage toute pollution sur le plan des trépidations » ; qu'en retenant, pour juger que la locataire n'avait pas respecté son obligation et que la résiliation du contrat était acquise, que la bailleresse démontrait - par les procès-verbal, constat d'huissier et attestations - la matérialité des nuisances sonores sans rechercher si les mesures prises par la locataire pour diminuer les nuisances et dont elle relevait l'existence, n'avaient pas permis de réduire « au plus bas possible » les nuisances nécessairement causées par l'activité exercée par le preneur et visé au contrat de bail, la cour d'appel a méconnu les dispositions du contrat de bail en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ ALORS QUE, de surcroît dans ses conclusions délaissées, la société preneuse soulevait le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un local lui permettant d'exercer l'activité visée au contrat de bail et faisait valoir que l'expert n'avait pu déterminer la cause des nuisances, qui semblait être dû au « manque d'atténuation du plancher collaborant », faute pour la société bailleresse d'avoir transmis les plans de réalisation et documents descriptifs de l'ouvrage (cf. conclusions p. 5 à 8) ; qu'en faisant droit néanmoins à la demande d'acquisition de la clause résolutoire au seul motif de l'existence de nuisances sonores sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 1.500 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la Sarl L'Atelier Bien-Être à la Sci Josaga à compter du 15 mars 2013, par quittances et deniers ;
AUX MOTIFS QUE « dès lors que la clause résolutoire est acquise, la locataire qui se maintient dans les lieux devient occupante sans droit ni titre et la demande d'astreinte de 200 € par jour de retard est justifiée ; que sur le même fondement, la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 500 € par mois est justifiée ainsi que l'autorisation de faire entreposer les meubles dans un garde meuble aux frais de la locataire » (cf. arrêt p.6, §4-5) ;
ALORS QUE, tout jugement doit être suffisamment motivé ; qu'en fixant à la somme de 1.500 € l'indemnité mensuelle d'occupation due par la Sarl Bien Être à la Sci Josaga sans expliquer comment elle arrivait à une telle somme, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
