LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et du Département de Paris ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 2015, rectifié le 18 juin 2015) fixe les indemnités de dépossession revenant à M. X..., par suite de l'expropriation, au profit de la Société de requalification des quartiers anciens (la SOREQA), de lots de copropriété lui appartenant ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme les indemnités d'expropriation, l'arrêt retient que le calcul est effectué sur des surfaces de lots à parfaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans trancher la contestation soulevée par M. X... sur la surface exacte des lots, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 5 mars 2015 et rectifié le 18 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la Société de requalification des quartiers anciens aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société de requalification des quartiers anciens et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief aux arrêts du 5 mars 2015 et 18 juin 2015 attaqués d'avoir fixé le montant de la valeur unitaire au mètre carré des lots expropriés de M. X... à 4.000 euros et, en conséquence, la valeur d'indemnisation à verser par la société Soreqa, indemnité de remploi comprise, sous réserve du métré à parfaire, pour le lot n° 1, en valeur libre, à la somme de 67 000 euros et en valeur occupé à la somme de 57 100 euros, pour les lots 17 et 19 à 22, en valeur libre, à la somme de 163 800 euros et en valeur occupé à la somme de 139 380 euros, pour le lot n° 18, en valeur libre, à la somme de 71 400 euros et en valeur occupé, à la somme de 61 840 euros ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'évaluation de ce préjudice doit prendre en compte la nature, l'état d'entretien du bien exproprié, ses caractéristiques de construction et sa situation, sa destination, ainsi que les caractéristiques du marché local de l'immobilier pour des biens comparables, à partir de références de transactions contemporaines ou de date rapprochée ; qu'en l'espèce le premier juge a retenu une valeur moyenne de 3 700 € /m2 sur la base de l'offre de l'autorité expropriante en relevant que l'immeuble du [...] n'avait pu être visité en raison de l'absence de M. X... pourtant régulièrement convoqué, ou d'un représentant et en visant différentes valeurs de référence dont celles présentant des caractéristiques de vétusté similaire ; que si M. X... expose avoir été en attente de sa demande d'admission au bénéfice de l'aide juridictionnelle lors de la date prévue pour la visite, rien cependant ne faisait obstacle à ce qu'il permette l'accès à son bien à la date fixée, afin de permettre aux parties de se rendre compte de l'état des parties privatives de l'immeuble alors qu'il indique en toute hypothèse n'avoir sollicité le report de la date fixée que postérieurement à celle-ci ; que selon les dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation fixant les conditions de transmission des mémoires de l'appelant, des intimés et du commissaire du Gouvernement, cette transmission doit intervenir à peine de caducité, pour l'appelant dans le délai de 3 mois à compter de la déclaration d'appel et pour les intimés et le Commissaire du gouvernement dans celui de deux mois suivant notification de celui de l'appelant ; que les demandes et éléments de preuve contenus dans un mémoire additionnel adressé postérieurement au délai de trois mois précité sont tardifs et comme tels irrecevables sauf s'il s'agit d'éléments produits en réplique au mémoire d'un adversaire ; que l'environnement de l'immeuble du [...] , ses conditions de desserte, la description extérieure de l'immeuble et intérieure des seules parties communes ont été très précisément rapportés dans le procès-verbal de transport du 13 mars 2013 auquel se réfère la cour ; qu'il sera retenu que s'il y est mentionné que « l'immeuble nécessite une réfection complète (réseaux, ravalement, mise aux normes des installations électriques, couvertures) », il ne présente cependant « aucun signe d'affaissement ou de trouble affectant sa structure » ce qui contredit un rapport du 12 décembre 2013 visé dans l'arrêté de péril 2013-01255 du 19 décembre 2013, correspondant à une procédure qui n'a cependant pas été poursuivie de sorte que la cour écartera toute indication citant ce « rapport » et retiendra cet état d'entretien de la structure avec néanmoins l'observation qu'une bâche a été fixée « au-dessus de la verrière surplombant le palier du dernier niveau en attente d'une réfection future (lettre de M. X... au Préfet de police du 26 décembre 2012-pièce 14 ») ; que, s'agissant des parties privatives concernées par l'évaluation, il n'a pas été possible d'y entrer ni d'identifier si les biens au 3ème étage, dont M. X... expose qu'il s'agit de l'appartement qui a constitué sa résidence principale, ont ou non été réunis ; que force est de constater que M. X... ne produit aucune pièce de nature à établir l'état réel des parties privatives, (procès-verbal de constat, plans, décisions de réunification de lots ou photos) n'étant versée aux débats ; que si la procédure de péril a pu exagérer et dramatiser l'état de l'immeuble il demeure qu'il s'agit d'un bien vétuste comme cela ressort de la photographie annexée aux conclusions du commissaire du Gouvernement ; que si la production de procès-verbaux de délibération de l'assemblée générale de la copropriété (pièces 17 à 25 pour la période comprise en 1999 à 2012) permet de constater les décisions de travaux sur la période concernée, outre que ces pièces sont produites hors délai en mai 2014 elles concernent les parties communes seulement ; qu'en l'absence d'élément probant de l'Exproprié, qui n'explique pas en quoi il conviendrait d'écarter les références de bien vétustes alors qu'il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe faute d'avoir laissé l'accès, de démontrer l'état des parties privatives qu'il s'agit ici d'évaluer l'indemnité de dépossession de ces lots ; qu'encore si M. X... a pu se prévaloir de la valeur apportée à ces lots par le fait qu'il disposait de la jouissance des parties communes de l'étage et des combles, il sera rappelé que cette situation de fait dont il n'est pas allégué qu'elle serait consacrée par un droit ne saurait fonder un surplus d'indemnisation ; que la proximité de la rue Z... de la limite de l'espace Batignolles en cours d'aménagement ne constitue pas en soit un facteur de plus-value de l'immeuble du [...] ; que les références de valeurs moyennes sans indications précises de transactions effectivement réalisées ne peuvent être retenues comme pertinentes, ni davantage des valeurs moyennes émanant de publications de chambres des notaires ; que toutefois le constat de l'état extérieur de la structure et des parties communes tel que relaté dans le rapport de transport permettent de valoriser les lots à raison de 4 000 €/m2 ; qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris dans cette mesure avec application, de manière alternative des taux d'abattement en valeur libre ou occupé sous réserve de la réalisation du métrage à parfaire, comme exactement relevé par le premier juge ; qu'en conséquence la cour fixera comme suit l'indemnisation des biens en cause, étant observé que le coefficient d'abattement pour occupation doit être fixé à 15% ;
- au titre du lot 1 sis en rez-de-chaussée (surface de 15m2 à parfaire)
en valeur libre :
60 000 € d'indemnité principale à raison de 15x4000 + une indemnité de remploi de 7000€ (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 15000€ et 10% sur le solde) soit 67 000 €
en valeur occupé :
60000 x 0,15 = 51 000 € d'indemnité principale + l'indemnité de remploi de 6 100 €
(15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 10000€ et 10% sur le solde) soit 57 100 €
au titre des lots 17, 19, 20, 21 et 22 (surface de 37 m2 à parfaire) :
en valeur libre :
4000 x 37= 148000€ à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi de selon même calcul, 15800€ soit 163.800 €
en valeur occupé :
4000 x 37 x 0,15 =125800€ à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi selon
même calcul -13580€ soit 139 380 €
au titre du lot 18 (surface de 16m2 à parfaire) :
en valeur libre 64 000 € à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 4900€ soit 71 400 €
en valeur occupé 64000 -15% =54 400 € pour l'indemnité principale + une indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 6440€ soit 60 840 €
que, sur les préjudices annexes allégués, M. X... expose que pour retrouver un relogement équivalent, il devra supporter des frais d'agence et de relogement ; que cependant l'indemnité de remploi retenu a pour objet précisément de contribuer aux frais générés par l'obligation de se reloger ; que M. X... ne justifiant aucunement de charges spécifiques qui ne relèveraient pas de ces frais, et qui n'apporte d'ailleurs aucune indication sur les frais réels allégués sera débouté, la cour confirmant le jugement entrepris de ce chef ; que par ailleurs, il est allégué d'un préjudice moral alors que la partie expropriée est une SCI, personne morale dont M. X... est le gérant ; qu'au surplus, l'article L13-13 (ancien) du code de l'expropriation met en oeuvre le droit à la réparation intégrale du préjudice matériel subi du fait de l'expropriation ; qu'aucune exigence constitutionnelle n'impose que la collectivité expropriante poursuivant un but d'utilité publique soit tenue de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de La perte des biens expropriés ; que par suite, l'exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnaît pas la règle du caractère juste de l'indemnisation de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; qu'il en résulte que les dispositions de l'article L13-13 du code de l'expropriation n'est contraire ni à l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme ni à aucun autre droit ou liberté que la constitution garantit ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté ce chef de demande ;
ET AUX MOTIFS QU'il convient en application de l'article 462 du code de procédure civile de faire droit à la requête en ce que c'est à la suite d'une erreur matérielle qu'il a fait référence dans l'arrêt visé à « la SCI LA POMMARDIERE » dont M. X... est effectivement le gérant, alors que dans l'arrêt de même date visé par la requête a concerné M. Jacques Philippe X... seul ; qu'il convient de rectifier l'arrêt en ce qu'il convient d'y supprimer la référence à la SCI LA POMMARDIERE et à son gérant ; qu'il y a lieu, s'agissant du montant des indemnités de remploi de remplacer dans les motifs, page 5 de l'arrêt les paragraphes commençant par « au titre du lot 1 sis en rez-de-chaussée (surface de 15m2 à parfaire) » et se terminant par « + une indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 6 440 € soit 60 840 € » par les motifs suivants, étant rappelé que le mode de calcul de l'indemnité de remploi est de 20% sur la tranche de 0 à5 000€, de 15% sur celle de 5000 à 15 000 € et de 10% sur le solde :
« au titre du lot 1 sis en rez-de-chaussée (surface de 15m2 à parfaire) » (...) et se terminant par « + une indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 6440€ soit 608406 »
par les paragraphes suivants :
- au titre du lot 1 sis en rez-de-chaussée (surface de 15m2 à parfaire)
. en valeur libre :
60 000 € d'indemnité principale à raison de 15x4000 + une indemnité de remploi de 7000€ (20% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 15000€ et 10% sur le solde) soit au total 67 000 €
. en valeur occupé :
60 000 x 0,15 = 51 000 € d'indemnité principale + l'indemnité de remploi de 6100 (20% jusqu'à 5 000 €, 15% de 5 000 à 15 000€ et 10% sur le solde) soit au total 57 100 €
- au titre des lots 17, 19, 20, 21 et 22 (surface de 37 m2 à parfaire) :
. en valeur libre :
4000x 37 = 148 000 € à litre d'indemnité principale + indemnité de remploi de selon même calcul, 15 800 € soit 163800 €
. en valeur occupé :
4000 x 37 x 0,15 =125 800 € à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi selon même calcul =13 580 € soit 139 380 €
- au titre du lot 18 (surface de 16 m2e à parfaire) :
. en valeur libre :
4000 x 37 = 64 000 € à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 7 400 € soit 71 400€
. en valeur occupé :
64000 - 15% =54 400 € pour l'indemnité principale + une indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 6 440 € soit 61 840€ » ;
1°/ ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en infirmant le jugement entrepris et en fixant à 4.000 euros le montant de la valeur unitaire au mètre carré des lots expropriés sans préciser ni la date à laquelle la consistance des lots avait été appréciée, ni la date à laquelle elle se plaçait pour retenir une valeur de 4.000 euros/m2, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15, applicable à la cause, devenu L. 322-2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°/ ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en affirmant, pour infirmer le jugement entrepris et fixer l'indemnité d'expropriation, que « les références de valeurs moyennes sans indications précises de transactions effectivement réalisées ne peuvent être retenues comme pertinentes, ni davantage des valeurs moyennes émanant de publications de chambres des notaires » et que « toutefois le constat de l'état extérieur de la structure et des parties communes tel que relaté dans le rapport de transport permettent de valoriser les lots à raisons de 4.000 euros/m2 » sans citer aucun des termes de comparaison qu'elle a estimés pertinents et sur lesquels elle a fondé son estimation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de L. 13-15, applicable à la cause, devenu L. 322-2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3°/ ALORS QU'il est fait obligation au juge ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'il résulte du courrier et de l'accusé de réception de celui-ci en date des 4 et 5 mars 2013, produits par M. X... en cause d'appel, qu'il avait sollicité le report de la date du transport sur les lieux, en raison de la demande d'aide juridictionnelle en cours et de son absence à cette date, antérieurement à la visite programmée pour le 13 mars 2013 ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation au regard de la seule description extérieure de l'immeuble et des parties communes au motif que « si M. X... expose avoir été en attente de sa demande d'admission au bénéfice de l'aide juridictionnelle lors de la date prévue pour la visite, rien cependant ne faisait obstacle à ce qu'il permette l'accès à son bien à la date fixée, afin de permettre aux parties de se rendre compte de l'état des parties privatives de l'immeuble alors qu'il indique en toute hypothèse n'avoir sollicité le report de la date fixée que postérieurement à celle-ci » alors que cette demande était antérieure au transport sur les lieux, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des documents qui lui étaient soumis, a méconnu le principe susvisé ;
4°/ ALORS QU'il est fait obligation au juge ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que M. X... produisait, au soutien de son mémoire complémentaire, plusieurs transactions immobilières précises issues des données de la chambre des notaires ; qu'en affirmant, pour écarter ces termes de comparaison, que « les références de valeurs moyennes sans indications précises de transactions effectivement réalisées ne peuvent être retenues comme pertinentes, ni davantage des valeurs moyennes émanant de publications de chambres des notaires » alors qu'il résulte du bordereau de communication de pièces, annexé à son mémoire complémentaire, que M. X... avait produit les actes de vente afférents aux transactions dont il se prévalait, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
5°/ ALORS QUE le juge doit trancher lui-même le litige dont il est saisi ; que M. X... faisait valoir, dans son mémoire complémentaire, que la superficie totale des lots expropriés devait être fixée en superficie brute utile à 88,6 m2 et en superficie corrigée à 73,1 m2 ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation en fonction d'une surface des lots « à parfaire », refusant ainsi de déterminer la superficie du bien exproprié, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;
6°/ ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ; que M. X... faisait valoir, dans son mémoire complémentaire, que l'expropriante avait pris possession des lots expropriés en décembre 2013 et avait entrepris la démolition de l'immeuble en cause ; qu'en tenant pour acquis la vétusté du bien à évaluer au motif qu'« en l'absence d'élément probant de l'exproprié, qui n'explique pas en quoi il conviendrait d'écarter les références de bien vétustes alors qu'il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe faute d'avoir laissé l'accès, de démontrer l'état des parties privatives qu'il s'agit ici d'évaluer », sans rechercher si en l'état d'un bien dont l'expropriante avait pris possession, il n'appartenait pas à cette dernière de rapporter la preuve de la vétusté alléguée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article violé l'article L. 13-13, applicable à la cause, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable à la cause.
