LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 12 janvier 2017), que, par acte sous seing privé du 6 avril 2005, la société Batinorest, désormais dénommée Bati Lease, a conclu avec la société La Cense du Catiau un contrat de crédit-bail avec promesse de vente portant sur un immeuble pour une durée de douze ans ; que, par lettre du 13 mars 2014, la société Bati Lease a fait une offre de vente de l'immeuble à la société La Cense du Catiau ; que celle-ci a accepté l'offre le 9 avril 2014 mais a annulé le rendez-vous de signature de l'acte de vente chez le notaire fixé au 20 juin 2014 ; qu'une ordonnance de référé du 2 juin 2015 a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail, ordonné l'expulsion de la société La Cense du Catiau et l'a condamnée au paiement de l'arriéré de loyers ; que celle-ci a assigné la société Bati Lease en vente parfaite ;
Attendu que la société La Cense du Catiau fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'il ne ressortait pas de l'offre de vente que la société Bati Lease ait entendu déroger aux conditions du contrat de crédit-bail qui stipulait que la réalisation de la vente était subordonnée à l'exécution par le crédit-preneur de l'ensemble des obligations du contrat et du règlement des loyers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la vente ne pouvait être parfaite en l'absence de règlement de l'arriéré des loyers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Cense du Catiau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Cense du Catiau et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Bati Lease ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado , avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière La Cense du Catiau
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté la SCI La Cense du Catiau de ses demandes
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que ces dispositions ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger ; que la lettre de la société Bati Lease à la SCI La Cense du Catiau en date du 13 mars 2014 était ainsi rédigée : "Nous faisons suite à votre demande portant sur le prix de rachat de l'immeuble que nous vous louons en crédit-bail. Ce prix, valable jusqu'au 30 juin 2014, serait de 172 576,31 euros. Il y aurait lieu de prévoir également lors de la vente, en plus des honoraires et frais de notaire, l'acquittement des droits de mutation. Des frais de gestion vous seront également facturés d'un montant de 3 500 euros HT en sus. La vente serait soumise à la TVA. Nous vous précisons également que le prix indiqué ci-dessus serait à revoir à partir du 1er janvier (lire 1er juillet) 2014 en fonction du loyer couru jusqu'à cette date. Une provision pour la taxe foncière devra être acquittée pour un montant de 10 341,11 euros ainsi que les loyers impayés à ce jour pour 81 327,59 euros TTC (incluant le loyer exigible au 29/05/2014). Si ces conditions vous conviennent, dès réception de votre accord, nous contacterons notre notaire en vue de la préparation de l'acte (dans l'hypothèse où vous souhaiteriez que votre notaire intervienne également, merci de nous indiquer ses coordonnées)." ; qu'il est exact, comme le soutient l'appelante et contrairement à ce qu'indique l'intimée, qu'il ne ressort de cette rédaction ni que la vente dût intervenir avant le 30 juin 2014 (seul le prix était susceptible d'être revu à cette échéance), ni que les loyers impayés dussent être réglés avant la vente ; que néanmoins, il n'en ressort pas davantage que la société Bati Lease ait entendu déroger aux conditions du contrat de crédit-bail ; que l'article 19 de ce contrat, relatif à la promesse de vente, stipule qu'en tout état de cause, la réalisation de la vente est subordonnée à l'exécution par le crédit-preneur de l'ensemble des obligations du contrat de crédit-bail et notamment du règlement intégral des frais, accessoires et loyers facturés depuis la prise de possession des lieux ; qu'il en résulte que, même en admettant que la société Bati Lease ait accepté que l'arriéré de loyers soit réglé, avec le prix et les diverses sommes susvisées, au moment de la signature de l'acte authentique, la vente ne pouvait être considérée comme réalisée et parfaite avant ce règlement ; que par conséquent, l'acceptation par la SCI La Cense du Catiau, le 9 avril 2014, des conditions exposées dans la lettre de la société Bati Lease du 13 mars précédent n'a pas suffi pour parfaire la vente ; que tout laisse d'ailleurs penser que la SCI La Cense du Catiau elle-même ne l'a pas alors considérée comme parfaite dès lors que, comme le lui a rappelé et non "reproché" le tribunal, après s'être soustraite à la signature de l'acte authentique de vente prévue le 20 juin 2014, elle n'a pas sollicité la fixation d'un autre rendez-vous, n'a pas réglé l'arriéré, n'a pas revendiqué la qualité de propriétaire devant le juge des référés et ne s'est plus manifestée auprès de la société Bati Lease jusqu'à ce que son conseil adresse au conseil de cette dernière, le 24 juin 2015, une lettre commençant ainsi "Je vous indique que M. Y... [gérant de la SCI] dispose des fonds pour honorer la vente s'il advenait que votre cliente ait changé d'avis" ; que par conséquent, ses demandes tendant à voir dire que la vente est parfaite et que la procédure de référé aux fins de constatation de la résolution du crédit-bail et d'expulsion était dénuée de fondement ne peuvent prospérer ; que la société Bati Lease ne demande pas à la cour de statuer à nouveau, au fond, sur la résolution du contrat de crédit-bail et la libération des lieux par la SCI La Cense du Catiau ; qu'elle dispose de l'arrêt du 31 mars 2016, confirmant l'ordonnance de référé du 2 juin 2015, qui, à défaut d'avoir l'autorité de la chose jugée, est exécutoire une fois signifié ; que l'on rappellera simplement que le contrat qui liait les parties stipulait que "le crédit-bail sera résilié de plein droit, sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au crédit-bailleur, quinze jours après une simple mise en demeure ou un commandement d'exécuter ou de payer demeuré sans effet pendant ce délai, en cas d'inexécution des charges et conditions résultant du contrat, et notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d'un terme de préloyer ou de loyer, ainsi que des charges accessoires" ; que la SCI La Cense du Catiau ne nie pas que les conditions prévues par cette clause étaient réunies ; que si elle vise l'article 1134 du code civil qui dispose notamment que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, il est audacieux de sa part d'en déduire que les parties doivent "s'entraider" et de soutenir que l'intimée a manqué de "solidarisme contractuel" (sic) en mettant en oeuvre la clause résolutoire alors que, malgré un arriéré de 85 000 euros contracté par SCI La Cense du Catiau, qui pouvait faire douter de sa solvabilité, elle avait accepté de lui vendre l'immeuble et que ce n'est qu'après la soustraction de la SCI non seulement au paiement des loyers mais aussi à son projet d'achat qu'elle a mis en oeuvre ladite clause ; que par conséquent il y a lieu de confirmer le jugement » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les parties s'accordent sur la réalité d'un accord entre elles sur la vente qui devait se finaliser par devant notaire ; que toutefois que le courrier daté du 13 mars 2014 émanant de la société Bati Lease précise de manière claire que les impayés pour un montant au jour du courrier de 81 327,59 euros TTC devront être payés ; que le rendez-vous chez le notaire a été annulé alors que la société Bati Lease avait fait connaître son accord sur le projet ; qu'il appartient à la juridiction de rechercher la volonté des parties ; qu'il est indéniable que la SCI Cense du Catiau n'a pas sollicité un nouveau rendez-vous pour finaliser l'acte ; qu'elle n'a pas réglé les arriérés ; qu'elle ne s'est pas prévalue postérieurement de sa qualité de propriétaire des lieux devant le président du tribunal de grande instance de Lille ; qu'elle ne peut d'autant plus se prévaloir d'une qualité de propriétaire dès lors que l'article 19 du protocole de crédit-bail immobilier stipule que "la réalisation de la vente est subordonnée à l'exécution par le crédit-preneur de l'ensemble des obligations du crédit-bail notamment du règlement intégral des frais accessoires et loyers facturés depuis la prise de possession des lieux..." » ;
1°/ ALORS, d'une part, QUE, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que la cour d'appel a constaté que l'offre de vente formulée par la société Bati Lease était ainsi libellée : « Nous faisons suite à votre demande portant sur le prix de rachat de l'immeuble que nous vous louons en crédit-bail. Ce prix, valable jusqu'au 30 juin 2014, serait de 172 576,31 euros. Il y aurait lieu de prévoir également lors de la vente, en plus des honoraires et frais de notaire, l'acquittement des droits de mutation. Des frais de gestion vous seront également facturés d'un montant de 3 500 euros HT en sus. La vente serait soumise à la TVA. Nous vous précisons également que le prix indiqué ci-dessus serait à revoir à partir du 1er janvier (lire 1er juillet) 2014 en fonction du loyer couru jusqu'à cette date. Une provision pour la taxe foncière devra être acquittée pour un montant de 10 341,11 euros ainsi que les loyers impayés à ce jour pour 81 327,59 euros TTC (incluant le loyer exigible au 29/05/2014). Si ces conditions vous conviennent, dès réception de votre accord, nous contacterons notre notaire en vue de la préparation de l'acte (dans l'hypothèse où vous souhaiteriez que votre notaire intervienne également, merci de nous indiquer ses coordonnées) » ; qu'il s'en déduisait que le prix de vente, clairement indiqué, comprenait l'arriéré de loyers ; qu'en estimant que la société Bati Lease avait subordonné la réalisation de la vente au paiement de l'arriéré de loyers, la cour d'appel, qui a dénaturé l'offre de la société Bati Lease, a violé l'article 1134, alinéa 1er du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
2°/ ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QUE, suivant l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que, pour refuser de retenir la perfection de la vente, la cour d'appel a relevé que s'il ne ressortait pas de l'offre émise par la société Bati Lease, que la vente dût intervenir avant le 30 juin 2014 et que les loyers impayés dussent être réglés avant la vente, le promettant n'avait pas entendu déroger aux conditions du contrat de crédit-bail, dont l'article 19 subordonnait la réalisation de la vente à l'exécution par le crédit-preneur de l'ensemble de ses obligations, notamment le règlement intégral des frais, accessoires et loyers facturés, de sorte que la vente ne pouvait être considérée comme réalisée et parfaite avant ce règlement et que l'acceptation de cette offre par la SCI La Cense du Catiau n'a pas suffi pour parfaire la vente ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté l'accord des parties sur la chose et le prix et relevé que le paiement des frais, accessoires et loyers n'était pas enfermé dans un délai, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
3°/ ALORS, encore, QUE, suivant l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que, pour refuser de retenir la perfection de la vente, la cour d'appel a relevé que s'il ne ressortait pas de l'offre émise par la société Bati Lease, que la vente dût intervenir avant le 30 juin 2014 et que les loyers impayés dussent être réglés avant la vente, le promettant n'avait pas entendu déroger aux conditions du contrat de crédit-bail, dont l'article 19 subordonnait la réalisation de la vente à l'exécution par le crédit-preneur de l'ensemble de ses obligations, notamment le règlement intégral des frais, accessoires et loyers facturés, de sorte que la vente ne pouvait être considérée comme réalisée et parfaite avant ce règlement et que l'acceptation de cette offre par la SCI La Cense du Catiau n'a pas suffi pour parfaire la vente ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté l'accord des parties sur la chose et le prix et sans relever que les parties avaient entendu faire du paiement des frais, accessoires et loyers un élément constitutif de leur engagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
4°/ ALORS, enfin, QUE, suivant l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que, pour refuser de retenir la perfection de la vente, la cour d'appel a relevé que s'il ne ressortait pas de l'offre émise par la société Bati Lease, que la vente dût intervenir avant le 30 juin 2014 et que les loyers impayés dussent être réglés avant la vente, le promettant n'avait pas entendu déroger aux conditions du contrat de crédit-bail, dont l'article 19 subordonnait la réalisation de la vente à l'exécution par le crédit-preneur de l'ensemble de ses obligations, notamment le règlement intégral des frais, accessoires et loyers facturés, de sorte que la vente ne pouvait être considérée comme réalisée et parfaite avant ce règlement et que l'acceptation de cette offre par la SCI La Cense du Catiau n'a pas suffi pour parfaire la vente ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI a fait valoir (concl., p. 12) que la société Bati Lease « n'avait pas, dans offre, prévu de retarder le transfert de propriété au paiement du prix lors de la signature de l'acte authentique » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté l'accord des parties sur la chose et le prix et sans rechercher, comme elle y était invitée, si les parties avaient entendu retarder le transfert de propriété au paiement du prix de vente à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.
