LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme Y... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Caen, 22 novembre 2016) fixe le montant des indemnités revenant à Mme Y... au titre de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public foncier de Normandie (EPFN), d'une parcelle lui appartenant ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité principale d'expropriation à une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la parcelle expropriée d'une superficie de 732 m2 comprenait une maison d'habitation avec des dépendances dont l'évaluation devait être réalisée ensemble en l'absence de possibilité de construction, une partie importante du terrain étant constituée par le chemin d'accès, et retenu souverainement la méthode d'évaluation et, parmi les termes de comparaison qui lui étaient proposés par les parties, ceux qui lui étaient apparus les mieux appropriés, compte tenu des caractéristiques de la maison et de la situation de la parcelle expropriée, la cour d'appel, devant laquelle Mme Y... n'invoquait pas l'existence d'un préjudice matériel distinct de la perte de la valeur vénale du bien réparée par l'indemnité principale et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée sur l'existence de dépendances dans les éléments de comparaison retenus, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer la somme 3 000 euros à l'Etablissement public foncier de Normandie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Mme Y... fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale due par l'EPFN au titre de l'expropriation de l'immeuble cadastré [...] sis sur le territoire de la commune d'[...] (14) à 158 000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme Y... fait valoir que la surface habitable utile est de 118 m² (et non de 78 m²) et que l'indemnité au mètre carré doit être fixée à 2 500 € (et non 2000 €), qu'ainsi l'indemnité principale due est de 295 000 € ; elle propose subsidiairement une évaluation en ajoutant le prix du terrain (183 000 €) et celui de la construction (200 000 €) ramenés au montant précédemment calculé ( 295 000 €) ; que la superficie retenue par le 1er juillet de 79 m² (et non de 78 m²) ; cette superficie est celle calculée le 10/03/2015 selon la loi Carrez par le géomètre dont Mme Y... fournit elle-même le rapport ; Mme Y... propose de retenir la superficie réelle affectée de coefficients de pondération qu'elle a choisies selon des critères non explicités et variant selon les différents espaces de la maison ; que toutefois s'agissant d'un logement et non d'un commerce, c'est la superficie « loi Carrez » qui est utilisée dans les transactions ; qu'il convient donc de retenir la superficie calculée selon cette méthode, soit 79 m² ; que Mme Y... chiffre sa demande en retenant un prix de 2 500 € du mètre carré par comparaison avec une session intervenue en mai 2010 au profit de l'EPFN ; outre le fait que cette cession est ancienne, elle porte sur une maison qui a depuis été démolie, ce qui ne permet pas d'apprécier si cette maison présentait des caractéristiques comparables avec celle de Mme Y... ; M. le commissaire du gouvernement a produit 5 éléments de comparaison plus récents (cessions intervenues entre novembre 2011 et juin 2014) ; qu'il s'agit de maisons situées à [...] , proches de celle de Mme Y..., qui ont pu être photographiées et décrites, ce qui permet une comparaison utile avec la maison en cause ; ces maisons ont été vendues pour des prix variant entre 1 806 € et 2 246 €/m2 ; que ces maisons sont des pavillons ordinaires – comme celui de Mme Y... – maisons étant construites avec des matériaux traditionnels (parpaings avec parfois soubassement en pierres, tuiles) comprenant généralement un sous-sol contrairement à la maison de Mme Y... (construite sur vide sanitaire pour un tiers en parpaings et pour deux tiers en ossature bois et recouvert en totalité de bac acier) ; en outre, la maison de Mme Y..., même si elle est entourée d'une haie et d'un petit terrain arboré, est située à proximité d'une voie très passante ; compte tenu de ces éléments de moins-value, la proposition faite par l'EPFN est retenue par le premier juge (2 000 €/m2) est particulièrement favorable à Mme Y... et ne saurait être majorée ; quand il n'existe aucune possibilité de construction sur le terrain en sus de la maison existante – comme c'est le cas en l'espèce puisque la parcelle couvre au total une superficie de 732 m² –, l'évaluation se fait par comparaison avec d'autres maisons avec terrain, sans qu'il puisse procéder à l'addition du prix d'une maison et du prix du terrain ; qu'il convient donc d'écarter la proposition subsidiaire faite par Mme Y... ; que le jugement sera donc confirmé quant au montant retenu au titre de l'indemnité principale de l'indemnité de remploi, calculée selon les usages en matière ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES que les termes de comparaison doivent être choisis dans le secteur où se trouve le bien exproprié et parmi les plus récents afin de refléter l'état du marché ; que les termes de comparaison proposée par l'EPFN (n° 1 à 5 de son mémoire) apparaissent pertinents à plusieurs égards : ils sont situés dans le même secteur d'habitat de la commune d'Ifs, dans des rues en retrait de la route de Falaise plus passagère où est localisé l'immeuble de Mme Y..., et ils concernent des ventes de maisons (petites ou moyennes) avec leur terrain, intervenues au cours d'une période récente (2012/ 2013)
ALORS QUE la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » ne concerne que les ventes de lots de copropriété et non les ventes de maisons individuelles ; que dès lors, en retenant, pour fixer le montant de l'indemnité principale due à Mme Y... à la somme de 158 000 €, que son bien, constitué d'une maison individuelle ne faisant pas partie d'une copropriété, avait une superficie de 79 m2 selon la loi Carrez et qu'il convenait d'utiliser comme éléments de comparaison le prix de vente au mètre carré d'autres biens ayant une superficie similaire selon la loi Carrez, dans la mesure où, s'agissant d'un logement et non d'un commerce, c'est la superficie « Loi Carrez » qui était utilisée dans les transactions, la cour d'appel qui s'est référée à une méthode de calcul de la surface inapplicable à ce type de transaction, a violé les articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
ALORS, en tout état de cause, QUE, si les juges du fond sont libres de choisir la méthode de comparaison leur paraissant la plus apte à déterminer le montant des indemnités devant être allouées aux propriétaires expropriés, il doivent néanmoins s'assurer que la méthode choisie permet de fixer l'indemnité de manière à couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que dès lors, en retenant, pour fixer le montant de l'indemnité principale due à Mme Y... à la somme de 158 000 €, que son bien avait une superficie de 79 m2 selon la loi Carrez, laquelle excluait qu'il soit tenu compte des deux garages, d'une superficie respective de 16 et 20 m², et d'une dépendance de 8 m², ainsi que de la superficie du terrain, de 732 m2, et qu'il convenait d'utiliser comme seul élément de comparaison le prix de vente au mètre carré d'autres biens ayant une superficie similaire selon la loi Carrez, sans rechercher si les éléments de comparaison retenus disposaient également de dépendances de nature à augmenter la valeur totale de l'immeuble ou d'un terrain d'une superficie similaire, vérification pourtant essentielle pour que l'indemnité corresponde effectivement à la valeur vénale du bien de Mme Y... et qu'elle couvre l'intégralité de son préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
ALORS, encore, QU'en vertu de L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que dès lors, en s'abstenant de toute réponse aux conclusions de Mme Y..., qui faisait valoir que l'expropriation les obligeait, elle et son mari, à, respectivement, 86 et 90 ans, à quitter la maison qu'ls avaient aménagée et où ils avaient élevé leurs enfants sans que l'indemnité offerte leur permette de se réinstaller dans une maison comparable, ce qui était de nature à établir l'existence d'un préjudice matériel distinct de celui réparé par l'indemnisation de la perte de valeur vénale du bien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ET ALORS ENFIN qu'en retenant comme éléments de référence la cession de maisons situées dans des rue en retrait de la rue principale de la commune en bordure de laquelle se trouve la maison expropriée, sans justifier la mise à l'écart des cinq références à des biens situés dans cette même rue que lui proposait Mme Y... en faisant valoir qu'elles étaient davantage comparables, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.
