LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 septembre 2016), que, par acte du 2 mars 1984, M. et Mme Y... ont pris à bail des terres devenues la propriété de Mme X... ; qu'ils les ont mises à la disposition d'un groupement agricole d'exploitation en commun transformé en EARL Y... ; que, par acte du 7 octobre 2010, ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d'être autorisés à céder le bail à leur fils Fabien devenu gérant de l'EARL ; que Mme X... s'y est opposée et a sollicité la résiliation du bail ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'autoriser la cession et de rejeter sa demande ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant constaté que M. et Mme Y... étaient demeurés associés du groupement exploitant les terres et régulièrement affiliés à la mutualité sociale agricole, la cour d'appel a souverainement retenu que la bailleresse ne rapportait pas la preuve, dont elle avait la charge, que la copreneuse ne participait pas aux travaux de façon effective et permanente ;
Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant relevé que des bovins avaient été mis en pension sur les terres louées par des conventions conclues les 25 août 2011 et 18 janvier 2012 et que les preneurs justifiaient avoir apporté l'eau nécessaire, avoir procédé à l'entretien des pâturages et des clôtures, la cour d'appel a pu retenir que l'EARL avait exploité elle-même les herbages loués et que les contrats conclus ne constituaient pas une sous-location prohibée ;
Attendu, en troisième lieu, qu'ayant relevé que l'administration, consultée sur la nécessité pour M. Fabien Y... de disposer d'une autorisation d'exploiter, avait répondu négativement et qu'un cas de force majeure lié à l'incendie de leur maison d'habitation dispensait M. et Mme Y... d'apporter une preuve complémentaire, et constaté que la cession projeté ne conduisait pas à modifier la superficie exploitée, la cour d'appel a pu en déduire que la cession était conforme au contrôle des structures ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à M. et Mme Y... et à M. Fabien Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR autorisé M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... à céder à leur fils, M. Fabien Y..., le bail dont ils sont titulaires sur le parcellaire de 27 ha 62 a 26 ca sis à Crapeaumesnil (Oise), cadastré section [...] et [...] pour partie, et dont Mme Chantal X... est la bailleresse et d'AVOIR débouté Mme Chantal X... de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande d'autorisation judiciaire de cession de bail : aux termes de l'article L. 411-35 du Code Rural, « Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit des [...] descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire » ; la faculté accordée au preneur de céder son bail dans les conditions de ce texte notamment à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité constitue une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail et qui ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire éventuel ; selon les dispositions de l'article L 411-35 du code rural, le bailleur peut valablement s'opposer à la cession si elle contrevient à ses intérêts légitimes appréciés au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur des terres par le cessionnaire éventuel ; sur le défaut d'information du propriétaire : les articles L. 323-14 et L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime imposent au preneur l'obligation d'informer le bailleur de la mise à disposition de leur bail au profit d'une société ; en l'espèce, M. et Mme Francis Y... ont constitué, suivant acte reçu par Me Pierre B..., Notaire à Guiscard, le 11 avril 2001, un Groupement Agricole d'Exploitation en Commun, transformé suivant acte sous seing privé du 29 janvier 2003 en Earl. II ressort des pièces versées que M. et Mme Francis Y... ont été victime d'un incendie le 23 mars 2008 qui a totalement détruit leur maison d'habitation. Dès lors est constitué un cas de force majeure qui, comme l'a justement relevé le tribunal dispense les époux Y... de l'obligation d'apporter la preuve de la notification à leur bailleur, qu'ils invoquent. Étant au demeurant observé, que les époux Y... ont pu justifier de pareille notification à un bailleur distinct pour d'autres parcelles et dont la preuve a été conservée comme produite dans une instance judiciaire antérieure ; sur la participation de chacun des époux Francis Y... à l'exploitation : Mme Chantal X... fait valoir que Mme Y... ne justifie pas d'une exploitation personnelle effective des terres alors qu'elle en est cotitulaire du contrat de bail. Toutefois, M. et Mme Francis Y... ont constitué un Gaec dont ils produisent les statuts, société dont les associés sont obligatoirement exploitants selon les dispositions de l'article L.323-7 al. 2 du code rural. Suivant convention du 29 janvier 2003 ils ont transformé le Gaec en Earl dont ils ont cédé suivant contrat notarié du 6 mai 2011, pour partie, les parts à M. Fabien Y... qui est ensuite devenu gérant de l'Earl. Les époux Y... versent aux débats leurs relevés de carrière MSA dont il ressort leur affiliation à cet organisme pendant toute la période d'exécution par eux du bail consenti par Mesdames X..., soit sur la période 1984/2015. M. Francis Y... a été affilié à la MSA en qualité de chef d'exploitation pendant toute la période considérée. Quant à Mme Y..., deux années (1974 et 1975) sont mentionnées en dehors du régime des non salariés exploitants agricoles, mais cette période n'est pas incluse dans le contrat de bail qui a commencé à courir en 11 novembre 1983. Quant à la période du 11 novembre 1983 au 31 décembre 1998 Mme Y... était inscrite sous le statut de conjoint de chef d'exploitation qui était situation de l'époux collaborateur, qui participait à l'exploitation sans en assurer la direction et à compter du 1er janvier 1999 a été inscrite en qualité de conjoint collaborateur créé par la loi du 9 juillet 1999. A partir du 1er avril 2001 et jusqu'au 31 décembre 2014, Mme Y... est inscrite en qualité de chef d'exploitation dans le cadre d'un GAEC puis en tant que membre d'une société. Dès lors, le défaut d'exploitation personnelle allégué n'est aucunement établi ; sur la sous-location des biens loués : Mme Chantal X... produit à la procédure un constat établi non contradictoirement le 9 mai 2012 par Me Philippe C..., huissier de justice dont il ressort la présence d'une cinquantaine de bovins appartenant à M. Olivier D... sur une parcelle louée au titre du bail en cause. Il ressort de la sommation interpellative délivrée au propriétaire des animaux et des conventions versées au dossier, que ceux-ci sont mis en pension suivant contrats entre I'Earl Y... et l'Earl D... I'Earl E... en date respectivement des 25 aout 2011 et 18 janvier 2012 ; le preneur justifie avoir apporté dans le cadre de la prise en pension d'animaux l'eau nécessaire et avoir procédé à l'entretien des pâturages ainsi que des clôtures selon factures produites et dans le cadre de pratiques respectueuses de l'environnement, selon contrats de Mesures Agro-Environnementales conclus le 15 mai 2010, portants sur les parcelles données à bail par Mme X... et qui ont donné lieu à contrôle avant attribution des subventions. Les prix de mise en pension sont conformes au barème ; il ressort de l'ensemble des éléments soumis aux débats que l'Eurl Y... a bien entretenu elle-même les herbages loués et que les contrats conclus ne constituent pas une sous location prohibée. En outre, I'Earl Y... produit aux débats les relevés d'inventaire qui établissent l'achat de bovins depuis l'année 2013, le livre des bovins au 30 juin 2015 fait état d'un effectif de 61 animaux ; dès lors, la sous-location invoquée n'apparaît nullement établie ; il résulte de ce qui précède que les époux Y... ont satisfait à l'ensemble des obligations du bail ; sur les qualités attendues du cessionnaire : il n'est pas contesté que M. Fabien Y... comme titulaire d'un BTS de technicien supérieur agricole, présente les conditions de capacité requises. Son lieu d'habitation près des terres données à bail est compatible avec une exploitation personnelle ; en tant qu'associé exploitant de l'Eurl Y... depuis le 6 mai 2011 qui exploite 146 ha, il justifie au travers de l'état des immobilisations de cette société, disposer des moyens matériels et financier pour mettre en valeur les terres ; l'appelante fait en dernier lieu valoir que les intimés ne justifient pas de l'autorisation d'exploiter de l'Earl Y..., moyen que réfutent les intimés qui indiquent n'être plus en mesure de produire le dossier de constitution F... du fait de l'incendie sus-mentionné. L'Eurl a succédé au Gaec Y... comme rappelé d-dessus. Dans le cadre de la procédure, le conseil des intimés a sollicité l'avis de la DDEA de l'Oise sur la nécessité ou non pour M. Fabien Y... de disposer d'une autorisation d'exploiter. Cette administration a répondu de façon négative pour le jeune agriculteur, rappelant les conditions de l'exploitation au sein de I'Earl sans que cette administration ne relève l'absence d'autorisation d'exploiter. Au demeurant, est constitué un cas de force majeure qui dispense les époux Y... de l'obligation d'apporter une preuve complémentaire ; la cession projetée est conforme au contrôle des structures, Fabien Y... n'ayant pas à obtenir une autorisation d'exploiter au titre des terres données à bail en application des dispositions des articles L 331-2 et L 331-6 du code rural et de la pêche maritime, la cession projetée ne conduisant pas à modifier la superficie exploitée ; il résulte de ce qui précède que la cession projetée qui offre la garantie d'une bonne exploitation du fonds ne contrevient aux intérêts légitimes du bailleur, le jugement en ce qu'il a autorisé la cession sera donc confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande d'autorisation de cession de bail : pour refuser la cession, Mme Chantal X... soutient qu'en raison du principe d'incessibilité du bail rural, la dérogation prévue à l'article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime de céder le bail est réservée au seul preneur de bonne foi, et que cette condition doit être appréciée avec encore plus de rigueur s'agissant d'un bail à long terme où la cession n'est qu'une faculté qui ressort du domaine de la liberté contractuelle et ne relève plus du statut d'ordre public du fermage ; Mme Chantal X... reproche ainsi aux preneurs un manquement aux obligations qui leur sont imparties par l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime en n'ayant omis d'informer la partie bailleresse dans les conditions prévues par cet article de la mise à disposition des terres au Gaec Y... puis à l'Earl Y... ; si M. Y... et Mme Francine Z... épouse Y... ne produisent pas la lettre recommandée avec accusé de réception exigée par l'article L. 411-37, ils justifient qu'un incendie a détruit l'intégralité de leur maison d'habitation le 23 mars 2008 qui les met dans l'impossibilité de produire la preuve de l'envoi de cette lettre conservée à leur domicile ; cet incendie s'analyse comme un cas de force majeure qui en application de l'article 1348 du code civil les dispense d'avoir à produire cette pièce ; s'agissant des sous-locations reprochées par la bailleresse et dont elle entend rapporter la preuve par le constat d'huissier dressé le 9 mai 2012 duquel il résulte que des bovins n'appartenant pas aux preneurs ou à l'Earl Y... sont mis en patûre sur le parcelles louées et par la sommation interpellative délivrée au propriétaire de bovins le 23 novembre 2013, il résulte de la réponse à cette sommation et des pièces versées aux débats par M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... que les bêtes ont été mises en pension en vertu de deux contrats successifs passés entre l'Earl Y... et l'Earl E... en date des 25 août 2011 et 18 janvier 2012 aux termes desquels l'Earl Y... s'engageait à assurer aux animaux la nourriture et l'eau qui leur seront nécessaires et à veiller sur eux en bon père de famille ; à cet égard, la facture d'eau produite par les preneurs portant sur les pâtures de la commune de Crapeaumesnil vient confirmer que l'Earl Y... a bien fourni aux animaux l'eau nécessaire ; ces contrats de bêtes en pension n'ont pas conféré au propriétaire des animaux un droit de jouissance sur les terres, lesquelles ont continué à être entretenues exclusivement par l'Earl Y... comme le démontrent les pièces du dossier des Mesures Agro-environnementales que cette société s'est engagée à respecter portant notamment sur les terres données en fermage par Mesdames X... et au titre desquelles elle a perçu des subventions, ayant favorablement subi les contrôles qui ont permis de vérifier que les terres étaient entretenues en prairie, et par les factures payées par l'Earl Y... pour l'entretien des haies et de l'achat de clôtures ; il sera donc retenu que ces contrats de bêtes en pension ne constituent pas une sous-location prohibée, ce qui conduit à écarter ce chef de grief comme pouvant justifier le refus d'autoriser la cession projetée par les preneurs ; la qualité d'associés de M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... F... suffit à démontrer leur qualité d'exploitant agricole, s'agissant d'une obligation légale de cette forme de société, aucun élément du dossier ne laissant supposer qu'elle ne serait pas respectée ; la transformation de ce groupement en Earl le 29 janvier 2003 dont M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... sont devenus les seuls associés le 29 juin 2009 ne leur a pas fait perdre la qualité d'exploitant, étant observé que la partie bailleresse ne justifie par aucun élément que M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... ne mettent pas eux-mêmes personnellement en valeur les terres données à bail ; ce chef de grief sera pareillement rejeté ; pour refuser la cession, la partie bailleresse soutient également que le candidat cessionnaire ne satisferait pas aux conditions requises par l'article L.411-35 du code rural et de' la pêche maritime ; la qualité de descendant de M. Fabien Y... de M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... n'est en l'occurrence pas discutée. Les diplômes qu'il a obtenus, qu'il s'agisse du Brevet d'Etudes Professionnelles Agricoles le 28 juin 1996, du Baccalauréat Technologique série Sciences et Technologie de l'Agronomie et de l'Environnement le 1er juillet 1999, le Brevet de Technicien Supérieur Agricole le 29 juin 2001 ainsi que les stages qu'il a effectués en vue de son installation démontrent qu'il dispose des connaissances et de l'expérience requises comme l'a d'ailleurs relevé la Direction Départementale de l'Equipement et de l'Agriculture (D.D.E.A) dans un courriel en date du 21 juin 2010 en réponse à une demande d'autorisation d'installation ; cette administration sollicitée par le conseil des preneurs a considéré, à cette occasion que l'installation de M. Fabien Y... n'était pas soumise à autorisation dans le cadre du contrôle des structures ; M. Fabien Y... étant déjà installé comme jeune agriculteur au sein de l'Earl Y..., la cession de bail projetée n'est plus soumise à autorisation de l'autorité administrative en application des dispositions des articles L.331-2 et L.331-6 du Code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction issue de leur modification par la loi du 5 janvier 2006 et de leur interprétation par la Jurisprudence. Ce chef de grief sera donc rejeté ; l'autorisation d'exploiter dont bénéficie l'Earl Y..., issue de la transformation F... Y... sera considérée comme suffisamment avérée comme n'ayant jamais été mise en doute par l'administration à l'occasion des correspondances échangées lors de l'installation de M. Fabien Y... et lors de l'instruction des dossiers des différentes subventions auxquelles cette société a pu prétendre et qu'elle continue à percevoir. L'impossibilité de pouvoir justifier du titre d'autorisation s'explique également par le cas de force majeure qu'a constitué l'incendie du domicile des preneurs ; M. Fabien Y... en qualité d'associé de l'Earl Y... auprès de laquelle les terres sont mises à disposition bénéficiera par le truchement de cette société des moyens suffisants pour mettre en valeur les terres données à bail comme il résulte notamment du tableau des immobilisations de cette société versé aux débats qui fait état des subventions auxquelles cette société peut prétendre et du matériel et des équipements dont elle dispose ; l'achat en avril 2013 de 42 bovins par l'Earl Y... lesquels ont été portés au nombre de 52 selon les relevés d'inventaire datant du mois de novembre 2013 produits par les preneurs démontre que M. Fabien Y... dans le cadre de sa participation à cette société, est à même de mettre en valeur les pâtures données à bail ; le droit pour les preneurs de céder leur bail ayant été expressément stipulé au bail, les motifs invoqués par la partie bailleresse pour refuser cette cession n'étant pas légitimes, il convient d'autoriser la cession du bail dont M. Francis Y... et Mme Francine Z... épouse Y... sont titulaires portant sur les parcelles rappelées au début de l'exposé des faits du présent jugement et dont Mme Chantal X... est désormais l'unique bailleresse ; le renouvellement du bail à long terme étant un des effets de la loi, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ; sur la demande de résiliation du bail ; les motifs fixés à l'article L 411-31 du Code rural et de la pêche maritime pour voir prononcer la résiliation du bail étant plus restrictifs que ceux pouvant justifier un refus d'autoriser la cession du bail, lesquels motifs comme il vient d'être vu ont été rejetés, la partie bailleresse se verra nécessairement déboutée de sa demande à ce titre ;
1) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail prive le preneur du droit de céder son titre ; que la qualité d'associé d'un Gaec ou d'une Earl ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en affirmant, pour autoriser la cession du bail litigieux, que la qualité d'associé de Mme Y... F... , transformé ensuite en Earl, excluaient qu'elle ait pu manquer à son obligation d'exploiter les parcelles données à bail, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail prive le preneur du droit de céder son titre ; que l'inscription en qualité de conjoint collaborateur du chef d'exploitation ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en affirmant, pour autoriser la cession du bail litigieux, que l'inscription de Mme Y... à la Mutualité Sociale Agricole sous le statut de conjoint collaborateur excluaient qu'elle ait pu manquer à son obligation d'exploiter les parcelles données à bail, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE l'existence d'une sous-location prive le preneur du droit de céder son titre ; que constitue une sous-location le fait pour le gérant, non preneur, de la société bénéficiaire de la mise à disposition du bail, de conclure au nom de celle-ci un contrat de prise en pension d'animaux ; qu'en décidant que la sous-location invoquée par Mme X... n'apparaissant nullement établie, après avoir pourtant constaté que l'Earl Y..., au profit de laquelle les parcelles litigieuses données à bail uniquement aux époux Y... avaient été mises à disposition, avait conclu des contrats de mise en pension d'animaux, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de vérifier si la société qui continue d'être bénéficiaire d'une mise à disposition, après cession du bail au descendant, satisfait aux exigences du contrôle des structures, dès lors que la régularité de sa situation est contestée ; qu'en l'espèce, pour autoriser la cession du bail au profit du fils des époux Y..., la cour d'appel s'est contentée de relever que l'administration n'avait pas mis en doute la conformité de la situation de l'Earl Y... au regard du contrôle des structures et que les preneurs étaient dans l'impossibilité matérielle de justifier du prétendu titre les autorisant à exploiter ; qu'en statuant ainsi sans vérifier par elle-même si la situation de l'Earl Y... était effectivement conforme à la réglementation sur le contrôle des structures, la cour d'appel a violé les articles L. 331-2 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 4 du code civil.
