LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 février 2016), que la commune de [...] a consenti à M. X... une convention d'occupation qualifiée de précaire qui a été renouvelée à plusieurs reprises et, la dernière fois, le 1er janvier 2009 pour une durée de douze mois, et qui a porté sur un local à usage de commerce ; que M. X... a assigné la commune de [...] en requalification de la convention en bail commercial ; que reconventionnellement, celle-ci a demandé son expulsion ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune de [...] fait grief à l'arrêt de requalifier la convention d'occupation en bail commercial, de dire que le locataire doit bénéficier du statut des baux commerciaux et de lui enjoindre d'établir, sous astreinte, un contrat de bail ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, par convention du 20 mai 1974, la commune de [...] avait chargé la société Sonacotra de procéder à la résorption du bidonville dit [...] et au relogement de ses occupants par la mise en place d'une cité modulaire provisoire sur un terrain appartenant à la ville, qu'une convention conclue le 22 mars 1982 avait confié à la même société la gestion des foyers modulaires mobiles dit [...] Village, qu'un avenant, non daté, à cette dernière convention faisait état d'une délibération du conseil municipal du 24 juin 1988 décidant d'engager la résorption de la cité de [...] Village et de confier à la société de réhabilitation de la ville de [...] la gestion de cette résorption et l'aménagement des terrains en vue de la construction d'un nouvel ensemble immobilier et que, dans l'attente de cette réalisation, la gestion de la cité modulaire, dont la capacité était amenée à diminuer en fin du premier semestre 1991, était poursuivie, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la cité modulaire présentait encore un caractère provisoire lors du dernier renouvellement, a pu retenir, sans dénaturation, que les éléments de précarité initiaux constitués par la résorption d'un bidonville et la création d'une cité modulaire avaient disparu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de [...] et la condamne à payer M. X... la somme de 340 euros et à la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer la somme de 2 700 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la commune de [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La ville de [...] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir requalifié la convention d'occupation en bail commercial, dit que le locataire devait bénéficier du statut de baux commerciaux et enjoint à la commune d'établir, sous astreinte, un contrat de bail en conséquence ;
AUX MOTIFS QUE la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ; qu'il est acquis aux débats que par convention du 20 mai 1974, la commune de [...] avait chargé la Sonacotra de procéder à la résorption du bidonville dit [...] et au relogement de ses occupants par la mise en place d'une cité modulaire provisoire sur un terrain appartenant à la ville et situé [...] ; que la convention conclue le 22 mars 1982 passée entre la ville de [...] et la Sonacotra après avoir fait référence à la convention du 20 mai 1974 expose que dans le cadre de cette convention la Sonacotra a assuré la gestion de la cité des foyers modulaires mobiles jusqu'au 15 mars 1982 date à laquelle le champ de la convention s'est éteint laissant à la charge de la ville la gestion de ces ensembles, et que les problèmes rencontrés par la ville de [...] pour assurer cette gestion ont amené les parties à établir la présente convention au titre d'une prestation de service nouvelle selon laquelle la Sonacotra assurera au mieux des intérêts des résidents la gestion des foyers modulaires mobiles dit [...] Village pendant une durée de 24 mois ; qu'au fur et à mesure du relogement des occupants de la cité [...] Village la Sonacotra est autorisée à procéder à l'enlèvement des modules libérés ; que l'avenant n° 8 non daté à la convention du 22 mars 1982 expose que « la commune de [...] a confié à la Sonacotra la gestion d'un tènement immobilier destiné à loger des travailleurs immigrés à titre provisoire constitué de bâtiments modulaires édifiés sur un terrain appartenant à la commune au lieu dit [...] Village / une convention est intervenue entre les parties le 22 mars 1982 aux termes de laquelle la Sonacotra a accepté d'assurer la gestion de cet ensemble pour une durée de 24 mois / par sept avenants successifs la mission de la SONACOTRA a été reconduite jusqu'au 15 décembre 1990 / parallèlement le conseil municipal décidait par délibération du 24 juin 1988 d'engager la résorption de la cité de [...] Village et de confier à la société de réhabilitation de la ville de [...] la gestion de cette résorption et l'aménagement des terrains en vue de la construction de 1.013 lits / dans l'attente de la réalisation définitive de cette construction la gestion de la cité modulaire dont la capacité diminuera en fin de 1° semestre 1991 compte tenu de la mise en service des 311 premier lits du village dont la gestion sera de la responsabilité de l'OPAM doit continuer à être assuré par la ville de [...] / à cet effet la Sonacotra poursuit à la demande de la ville depuis le 16 décembre 1990 sa mission de gestion / sa mission prendra fin le 15 décembre 1991 / la Sonacotra devra gérer la cité en fonction des impératifs d'intervention de la Soreha et de l'Opam sur le site chargés respectivement de la gestion de la résorption et l'aménagement des terrains et la construction d'un nouveau ensemble immobilier de 1.013 lits » ; que la société Adoma a succédé à la Sonacotra dans des conditions juridiques qui ne sont pas précisées, aucune convention concernant cette succession n'étant fournie ; que par convention du 1er janvier 2009 faisant suite à la convention du 1er janvier 2003, la société Adoma a consenti une convention d'occupation précaire à M. Smail X... en faisant référence à la convention du 20 mai 1974 ; que la convention d'occupation précaire litigieuse ne caractérise aucun motif spécifique de précarité, ce dont il se déduit que les motifs de précarité sont ceux découlant des conventions de 1974 et 1982 auxquelles elle fait référence et ci-dessus citées (conclues d'ailleurs avec la Sonacotra et non la société Adoma) concernant la résorption du bidonville et la mise en place d'une cité modulaire provisoire ; que toutefois la convention dite précaire précise que le champ d'application de la convention, en ce qui concerne plus particulièrement la gestion de la cité de foyers modulaires, est venue à son terme le 31 décembre 2009, de sorte que M. Smail X... soutient à juste titre que les éléments de précarité initiaux constitués par la résorption du bidonville et la création de la cité modulaire ont disparu, ces objectifs ayant été réalisés, ce qui n'est d'ailleurs pas démenti par l'intimé ; que cette analyse est confortée par le courrier adressé le 22 janvier 2010 par la société Adoma à la ville de [...] concernant la gestion des commerce Nicéa [...] , dans lequel Adoma indiquait « notre société a dénoncé courant 2002 la gestion du marché au 31 décembre de cette même année, c'est donc tout naturellement que la ville a cessé de nous proposer comme tous les ans la signature de l'avenant à la convention de gestion du marché et des commerces même si il nous était demandé de continuer à assurer la gestion des commerces le temps que l'organisation des marchés gérés par la Ville se mette en place ce que nous avons accepté / l'activité de gestion des commerces n'étant pas notre coeur de métier et la convention nous y autorisant n'ayant plus d'existence légale nous avons décidé de ne plus proposer aux commerçants sédentaires de la ville de [...] la signature d'une convention temporaire pour les commerces qu'ils exploitent, cette convention reposant juridiquement sur la convention de mars 1982 et ses avenants » ; que ces termes ne font aucunement référence à un contexte de précarité dans la gestion des commerces, confirment que la société Adoma n'est pas en charge des opérations de résorption du bidonville et de création de la cité modulaire comme l'avait été la Sonacotra et confirment que la convention de mars 1982 qui fondait les conventions temporaires n'a plus d'existence légale, confortant ce faisant l'analyse de l'appelant sur la disparition des critères de précarité ; que vainement encore la commune de [...] fait référence à la précarité des droits de la société Adoma, puisqu'il s'agit de droits qu'elle a elle même concédés, ce qui ne satisfait pas à l'exigence d'extériorité objective de nature à constituer un critère légitime de précarité ; qu'au demeurant, la ville de [...] qui avait elle même repris la gestion n'a dénoncé la convention que le 21 février 2013 pour le 31 mars 2013 ; qu'à cette date la convention du 1er janvier 2009 qui est la dernière dont il est justifié était déjà depuis longtemps parvenue à son terme, ce qui ne correspond pas à l'hypothèse de résiliation prévue à l'article XVI de la convention ; qu'enfin la commune de [...] ne produit aucun élément de nature à démontrer la modicité de la redevance prévue dans la convention ;
qu'il s'en déduit que le critère de précarité invoqué dans la convention conclue entre M. Smail X... et la société Adoma qui résulte de la référence à la convention de 1974 ne sont pas fondés, que la qualification prétendue de convention précaire n'a pour but et pour seul effet que de faire échec aux stipulations légales de sorte que M. Smail X... est fondé à solliciter la requalification de cette convention ; qu'en conséquence, compte tenu du fait que la convention qualifiée à tort de précaire fait suite à une convention antérieure pareillement dénommé de façon tout aussi infondée, et que M. Smail X... a été laissé dans les lieux à l'issue de la dernière convention, (ayant expiré le 31 décembre 2009) jusqu'au 21 février 2013 date de la mise en demeure d'avoir à quitter les lieux, M. Smail X... est fondé à solliciter le bénéfice d'un bail statutaire ; qu'il convient en conséquence de faire droit à sa demande d'établissement d'un bail commercial sous astreinte ;
1°) ALORS QUE le recours à une convention d'occupation précaire, quelle que soit sa durée, est justifié par l'existence, au moment de sa signature, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ; qu'en considérant que la justification de la précarité de la convention passée avec le commerçant avait disparu du fait de l'évacuation effective du bidonville et de la réalisation de la cité modulaire, après avoir relevé qu'en vertu des actes contractuels auxquels renvoyait cette convention, la cité modulaire avait un caractère provisoire dans l'attente de la réalisation de logements définitifs pour ses résidents, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que dès la signature de la convention, le terme de l'occupation du local à usage de commerce au sein de cette cité dépendait, quelle que soit sa durée, d'un événement extérieur à la volonté des parties, s'est prononcée au regard de circonstances inopérantes violant ainsi les articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, L. 145-1 et L. 145-5-1 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE la convention d'occupation consentie au commerçant stipulait que la cité modulaire était provisoire et avait une durée de vie limitée au temps nécessaire à la construction de logements définitifs de ses résidents, tout comme le local commercial objet de la convention situé dans l'enceinte de la cité ; qu'en considérant que la convention d'occupation précaire ne caractérisait aucun motif spécifique de précarité, la cour d'appel a violé le principe en vertu duquel le juge ne doit pas dénaturé les termes clairs et précis d'un écrit.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)La Ville de [...] fait grief au jugement attaqué d'avoir rejeté la demande de fixation judiciaire d'un loyer à la somme de 454,69 euros ;
AUX MOTIFS QUE la demande de la commune de [...] de fixation judiciaire d'un loyer à la somme de 454,69 euros sera rejetée, en l'absence de toute démonstration d'élément justifiant cette demande ;
ALORS QUE le juge est tenu de trancher le litige dont il est saisi conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en rejetant la demande de fixation judiciaire du loyer du bail commercial au prétexte que la commune ne justifiait pas du montant sollicité, la cour d'appel, à qui il incombait néanmoins de déterminer le montant du loyer commercial qui lui semblait approprié, au besoin après avoir ordonné une expertise, a méconnu son office et violé les articles 4 et 12 du code de procédure civile.
