LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1907 du même code, ensemble l'article L. 313-2 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 27 juin 2005, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées a consenti un prêt à la société civile immobilière Saint-Upéry (la SCI) ; qu'après lui avoir délivré, le 14 novembre 2014, un commandement de payer valant saisie immobilière, elle l'a assignée devant le juge de l'exécution ; que la SCI a opposé des irrégularités affectant le calcul du taux effectif global du prêt et sollicité la nullité de la convention d'intérêts ;
Attendu que, pour accueillir l'action en nullité exercée par la SCI, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, d'une part, que la qualité de ses deux seuls associés et son objet social limité à l'achat et à la gestion de l'immeuble financé grâce au prêt, dans lequel les deux époux associés habitaient, ne permettent pas de considérer que la SCI a contracté à titre professionnel, d'autre part, que le contrat de prêt "habitat primo écureuil" souscrit n'a aucun rapport direct avec l'activité professionnelle de celle-ci, société familiale qui est un non-professionnel ayant acquis à l'aide d'un crédit un immeuble dans lequel est installée la résidence familiale ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI avait pour objet social l'achat et la gestion de l'immeuble financé grâce au prêt, ce dont il résultait que celle-ci avait agi en qualité de professionnel, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société civile immobilière Saint-Upéry aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité intentée par la société Saint Upéry ;
AUX MOTIFS QUE : « I) sur les rapports entre la SCI Saint Upéry et la Caisse d'Epargne 1) la qualité d'emprunteur de la SCI Saint Upéry, le premier juge a rejeté la qualité d'emprunteur professionnel à la SCI, au motif que s'il s'agissait bien d'une personne morale, elle n'était constituée que de 2 seuls associés, le mari et la femme, qui résidaient dans cet immeuble, et que l'objet social de cette société était limité à l'achat et à la gestion de cet immeuble financé grâce à un prêt, et qu'il n'était pas démontré que ces deux associés auraient constitué d'autres sociétés immobilières, et qu'ils tireraient leurs revenus exclusivement de la gestion d'immeubles dont ce serait son activité professionnelle ; que le jugement sera confirmé par adoption de motifs pour avoir fait une exacte appréciation des éléments de fait qui lui étaient soumis, car le contrat de prêt dénommé « PRET HABITAT PRIMO ECUREUIL » souscrit par la SCI, est bien, en l'espèce, un contrat qui n'a aucun rapport direct avec l'activité professionnelle de ce non professionnel qu'est cette SCI familiale qui a acquis à l'aide d'un prêt, un immeuble dans lequel est installée sa résidence familiale ; que le jugement sera confirmé ; 2) La prescription : que du fait de la qualité de non professionnel de l'emprunteur qui a été retenue, le premier juge a dit que le point de départ du délai faisant courir la prescription n'était pas la date de l'offre de prêt ou du contrat le constatant, mais commençait à courir à compter de la date où la SCI a pu en avoir connaissance, c'est-à-dire le 25 février 2015, date du rapport financier ; que par ailleurs, il n'est pas démontré par la banque que l'emprunteur avait les compétences requises en matière bancaire pour se rendre compte de l'erreur portant sur le TEG, dès lors que par ailleurs, tant l'offre de prêt que le contrat annexé à l'acte notarié, définissent le TEG comme devant tenir compte du coût de l'assurance, et qu'il est expressément prévu aux clauses particulières, une délégation de l'assurance CNP prise par les emprunteurs au profit de la banque (page 28 du contrat de prêt annexé à l'acte notarié) ; que le jugement sera confirmé » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « en application des articles 1304 et 1907 du code civil et L. 313-2 du code de la consommation, la prescription de l'action en nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel engagée par le débiteur en raison d'une erreur affectant le TEG est fixée à cinq ans ; que cette prescription court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur ; que dans le cas d'un emprunteur ayant contracté à titre non professionnel, le délai court à compter du jour où ce dernier, qui ne pouvait soupçonner le vice de la convention, a eu connaissance de l'erreur ; que dans le cas d'un emprunteur ayant contracté à titre professionnel, le délai court à compter de la date du contrat ; qu'en l'espèce, certes l'emprunteur est une personne morale, s'agissant d'une société civile immobilière, mais la qualité de ses deux seuls associés et son objet social limité à l'achat et à la gestion de l'immeuble financé grâce au prêt, dans lequel les deux associés, mari et femme, habitaient ne permettent pas de considérer que l'emprunteur a contracté à titre professionnel ; qu'il convient dès lors de dire que le point de départ de la prescription est la date où la SCI a pu avoir connaissance d'une possible erreur dans le calcul du TEG ; que dans ces conditions, l'action n'est pas prescrite puisqu'il faut considérer que l'emprunteur a pu avoir connaissance d'une possible erreur dans le calcul du TEG à la lecture du rapport en date du 25 février 2015 ; que l'action en nullité intentée suivant conclusions signifiées le 2 septembre 2015 n'est donc pas prescrite ; que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action sera dès lors rejetée » ;
ALORS 1/ QUE la qualité de professionnel d'une société civile immobilière s'apprécie au regard de son objet statutaire, et non en considération de son activité sociale réelle, ce dont il résulte que le caractère familial d'une société civile immobilière n'exclut pas sa qualité de professionnel ; que pour dire que la société Saint Upéry n'exerçait aucune activité professionnelle et rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la stipulation d'intérêt, la cour a relevé qu'il n'était pas démontré que les deux associés, mari et femme, lesquels résidaient dans l'unique immeuble détenu par la société, auraient constitué d'autres sociétés immobilières et qu'ils tireraient leurs revenus exclusivement de la gestion d'immeubles ; qu'en se déterminant au regard de l'activité réelle de la SCI Saint Upéry, sans égard à son objet statutaire, pour décider que la société ne s'était pas engagée en qualité de professionnel, la cour d'appel a violé les articles 1304 –en son ancienne rédaction– et 1907 du code civil, ensemble l'article L. 313-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige ;
ALORS 2/ QUE revêt la qualité de professionnel la société civile immobilière qui conclut un contrat de prêt en rapport direct avec son objet social ; que pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la stipulation d'intérêt, la cour, après avoir relevé que la conclusion du prêt litigieux avait permis à la société Saint Upéry d'acquérir l'ensemble immobilier et de réaliser ainsi au moins partiellement son objet social, a retenu que le prêt litigieux n'avait aucun rapport direct avec l'activité professionnelle de la société Saint Upéry ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1304 –en son ancienne rédaction– et 1907 du code civil, ensemble l'article L. 313-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige ;
ALORS 3/ QUE la qualité de professionnel d'une société civile immobilière ne dépend pas de ce que ses associés tireraient exclusivement leurs revenus de la gestion d'immeubles ; que pour dire que la société Saint Upéry n'exerçait aucune activité professionnelle et rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la stipulation d'intérêt, la cour a relevé qu'il n'était pas démontré que les deux associés, mari et femme, de la société Saint Upéry auraient constitué d'autres sociétés immobilières et qu'ils tireraient leurs revenus exclusivement de la gestion d'immeubles ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à justifier sa décision, la cour a violé les articles 1304 –en son ancienne rédaction– et 1907 du code civil, ensemble l'article L. 313-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige ;
ALORS 4/ QUE pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la stipulation d'intérêt, la cour a retenu que le prêt souscrit n'avait aucun « rapport direct avec l'activité professionnelle de ce non-professionnel qu'est cette SCI familiale » ; qu'en statuant ainsi, par un motif entaché de contradiction en ce que la société emprunteuse y apparaît à la fois comme professionnelle et non-professionnelle, la cour a violé les articles 1304 –en son ancienne rédaction– et 1907 du code civil, ensemble l'article L. 313-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, prononcé la nullité de la stipulation d'intérêts, ordonné la substitution du taux légal de l'intérêt au taux contractuel, condamné la banque à rembourser à la société emprunteur le trop-perçu de ce chef et d'AVOIR, en conséquence, prononcé la nullité du commandement de payer délivré à la société Saint Upéry le 3 décembre 2014 et ordonné, aux frais de la banque, sa radiation du service de la publicité foncière ;
AUX MOTIFS QUE : « qu'invoquant les irrégularités affectant la mention ou le calcul du taux effectif global rémunérant le prêt portant notamment sur l'ADI non prise en compte, ou encore, le calcul des intérêts sur une année bancaire et non civile, la SCI Saint Upéry soutient qu'à titre de sanction, doit être substitué à l'intérêt au taux conventionnel, l'intérêt au taux légal, de sorte que les intérêts ainsi payés indûment à la banque une fois déduits, ne lui permettait plus de prononcer la déchéance du terme au 13 novembre 2014 ; que la banque rétorque que les frais relatifs à l'assurance n'ont pas été intégrés pour la détermination du taux effectif global parce qu'une telle assurance n'a pas été imposée à l'emprunteur comme condition de l'octroi du prêt, ce que révélerait l'offre de crédit en sa page 2 qui stipule dans le paragraphe « ASSURANCES », le choix volontaire de ne pas recourir à l'assurance proposée par le prêteur, et le fait que M. Z..., associé de la SCI, ait pris l'initiative de souscrire postérieurement une assurance invalidité décès, serait, dès lors, indifférent ; que cependant, il résulte de l'offre de prêt, que le contrat de prêt ne peut devenir définitif que « lorsque les emprunteurs et les cautions éventuelles auront justifié leur admission dans une assurance prévue aux conditions particulières » (article 4) ; que le taux effectif global est annoncé à l'article 5 comme « tenant compte notamment des primes d'assurance décès invalidité, des frais de dossiers et des frais de garantie lorsque ceux-ci sont connus de manière précise à la conclusion du contrat » ; que s'il résulte de l'acte de prêt annexé à l'acte notarié, le choix des emprunteurs de ne pas retenir l'assurance proposée par le vendeur (page 27), ce qu'ils étaient parfaitement en droit de faire, mais pour autant, le recours à une telle assurance est obligatoire pour que le contrat de prêt devienne définitif, tel qu'il vient d'être rapporté ci-dessus, et d'ailleurs, une clause particulière prévoit précisément une délégation de l'assurance CNP prise par les emprunteurs au profit de la Caisse d'Epargne (page 28 – clauses particulières), de sorte que le coût de cette assurance prise non pas postérieurement au prêt, tel que le soutient la banque, devait être pris en compte dès lors qu'il existait une délégation d'assurance au profit de la banque ; que, nonobstant, la banque ne l'a pas pris en compte dans le calcul du TEG alors que l'analyse financière menée par la société européenne d'expertise et d'analyse (pièce 7 de la SCI), révèle que le coût de cette assurance décès invalidité s'élève à 62.121,60 € (soit 345,12 €/mois), soit une incidence sur le taux de période de 0,42 % et sur le TEG de 1,08 % ; que par ailleurs, les frais de garantie hypothécaire, pourtant déterminables, n'ont pas été estimés par la banque, et a fortiori, pris en compte, alors qu'ils s'élèvent à 5.100 €, soit une incidence sur le taux de période 0,01 % et sur le TEG de 0,12 % ; que ces deux omissions à elles seules, ont pour résultat d'impacter le TEG retenu par la banque de 0,42 %, et de faire passer le TEG à 5,04 % ; qu'enfin, ce cabinet d'expertise a également révélé que la banque avait calculé les intérêts sur la base d'une année bancaire de 360 jours ; qu'or, la sanction de l'erreur affectant le taux effectif global d'un prêt, fondée sur le vice du consentement portant sur l'erreur, est la substitution au taux d'intérêt contractuel initial, du taux de l'intérêt légal ; qu'en conséquence, l'annulation de la stipulation du taux d'intérêt conventionnel sera prononcée, et il sera donc fait droit à la demande de SCI Saint Upéry de ce chef, et la banque sera condamnée à appliquer au capital emprunté le taux de l'intérêt légal, et à rembourser à cette dernière le trop-perçu, de ce chef après calcul de la somme restant due ; que par voie de conséquence, la créance de la Banque n'étant pas arrêtée, il convient d'annuler le commandement de payer valant saisie vente et la procédure subséquente, et d'ordonner sa radiation au bureau de la publicité foncière aux frais de la banque » ;
ALORS 1/ QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire réalisée à la demande de l'une des parties ; que pour retenir que le TEG stipulé au contrat n'intégrait pas les frais de garantie hypothécaire et que les intérêts avaient été calculés sur la base d'une année bancaire de 360 jours, la cour s'est fondée sur les seules énonciations d'un rapport d'expertise non contradictoire produit aux débats par la société débitrice ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS 2/ QUE l'application d'un diviseur 360 n'a aucune incidence sur le montant des intérêts dus dès lors qu'ils sont décomptés mensuellement et non jour par jour ; que pour prononcer l'annulation de la stipulation d'intérêt, la cour a relevé qu'il résultait du rapport d'expertise amiable sollicité par la société Saint Upéry que la banque avait calculé les intérêts sur la base d'une année bancaire de 360 jours ; qu'en statuant ainsi, quand il ressortait du contrat de prêt que les intérêts étaient calculés mois par mois, la cour a violé les articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation, dans leur rédaction applicable au présent litige, ensemble l'article 1907 du code civil ;
ALORS 3/ QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire réalisée à la demande de l'une des parties ; que pour chiffrer l'incidence de l'absence de prise en compte des frais liés à l'assurance décès-invalidité, la cour s'est fondée sur les seules énonciations d'un rapport d'expertise non contradictoire produit aux débats par la société débitrice ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS 4/ QUE le principe de proportionnalité s'oppose à ce que l'inexactitude de la mention du TEG ou l'application d'un diviseur 360 soit sanctionnée, de manière automatique, par la substitution de l'intérêt légal au taux conventionnel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles L. 313-1 et L. 313-2 du code de la consommation, dans leur rédaction applicable au présent litige.
