LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 2016), que, par acte sous seing privé du 14 septembre 2011, conclu avec l'entremise de la société Agence du Viaduc, M. Y... a vendu à Mme X... un appartement dans un immeuble en copropriété ; que, Mme X... ayant refusé de réitérer la vente, M. Y... l'a assignée en paiement de dommages-intérêts et de la clause pénale ; que Mme X... a demandé, à titre reconventionnel, l'annulation de la vente pour dol et l'indemnisation de son préjudice et a appelé la société Agence du Viaduc en intervention forcée ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de la condamner au paiement de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par des motifs non critiqués, que Mme X... avait informé l'agence de son refus de réitérer la vente en l'absence de financement, alors qu'elle avait obtenu le prêt sollicité, relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas établi que l'agent immobilier lui avait fait visiter un appartement autre que celui qui était en vente, ni qu'il lui avait déclaré un montant mensuel de charges de 80 euros au lieu de 279 euros, alors qu'il était prévu à l'acte de vente que l'information relative à l'apurement des charges devait lui être fournie au moment de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement déduit de ces seuls motifs que la preuve d'un comportement dolosif de M. Y... et de la société Agence du Viaduc n'était pas rapportée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande de nullité pour réticences dolosives du compromis de vente du 14 septembre 2011, de sa demande indemnitaire contre M. Y... et la SARL AGENCE DU VIADUC, de l'avoir condamnée à payer à M. Y... la somme de 6.000 euros au titre de la clause pénale et de l'avoir déboutée de sa demande de garantie à l'encontre de l'agent immobilier ;
Aux motifs propres que « Que, concernant les charges, il n'est pas établi que l'agent immobilier aurait déclaré un montant mensuel de charges de 80 € au lieu de celui de 279 € ; que, s'agissant de l'apurement des charges, l'avant-contrat prévoyait que l'information devait être fournie à la signature de l'acte authentique, de sorte que le dol invoqué n'est pas davantage établi ;
Considérant, sur la violation par l'agent immobilier de son obligation d'information qu'il vient d'être dit que les défauts d'information ne sont pas établis ; que, concernant la pose d'une antenne mobile free sur le toit de l'immeuble, Mme X..., qui n'a invoqué ce grief que dans le cadre de la procédure judiciaire, ne prouve pas que l'absence d'antenne aurait été un élément déterminant de son consentement ;
Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale à l'encontre de Mme X..., laquelle doit être déboutée de toutes ses demandes » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Attendu que Mme X... prétend désormais, sans aucune vraisemblance, que le vendeur ne lui a jamais transmis les éléments financiers relatifs à la copropriété et les procès-verbaux d'assemblée générale ; que cependant, à les supposer avérés, ces faits n'ayant jamais été précédemment évoqués, elle ne démontre pas qu'ils auraient été déterminants de son consentement et avoir été victime de manoeuvres dolosives au jour de la signature du contrat » ;
Alors que, d'une part, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation d'information ; qu'il appartient à l'agent immobilier d'informer l'acheteur sur le montant des charges de copropriété, notamment lorsque ces dernières connaissent une augmentation substantielle liée à la réalisation d'importants travaux d'assainissement ; qu'en l'espèce, en retenant, pour débouter Mme X... de ses demandes de nullité et de responsabilité délictuelle, qu'elle n'établit pas que l'agent immobilier aurait déclaré un montant mensuel de charges de 80 € au lieu de 279 €, quand il incombait pourtant à la SARL AGENCE DU VIADUC, débiteur de l'obligation d'information, d'en prouver la correcte exécution, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation des articles 1134 al 3, 1135, (nouv. 1112-1 al 1) 1602 et 1315 (nouv. 1359) du code civil ;
Alors que, d'autre part, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre a l'obligation de l'en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; que, de plus, sont présumées déterminantes les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ; qu'en l'espèce, en retenant, pour débouter Mme X... de ses demandes de nullité et de responsabilité délictuelle, qu'elle ne démontre pas que les éléments financiers relatifs à la copropriété auraient été déterminants de son consentement, quand l'état d'endettement du syndicat de copropriété est pourtant en lien direct et nécessaire avec le lot de copropriété objet de la vente et qu'il est à ce titre présumé déterminant du consentement de l'acheteur, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1315 (nouv. 1112-1, 1130 et 1137) du code civil ;
Alors que, de plus, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre a l'obligation de l'en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; que, de plus, sont présumées déterminantes les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ; qu'en retenant, pour débouter Mme X... de ses demandes de nullité et de responsabilité délictuelle, qu'elle ne démontre pas que les éléments financiers relatifs à la copropriété auraient été déterminants de son consentement, sans rechercher si l'état d'endettement du syndicat n'était pas en lien direct et nécessaire avec le lot de copropriété objet de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1315 (nouv. 1112-1, 1130 et 1137) du code civil ;
Alors que, en toute hypothèse, une information n'est pas déterminante lorsque le contractant, dûment informé, aurait malgré tout contracté ; qu'en l'espèce, en retenant, pour exclure le caractère déterminant des informations relatives à l'état d'endettement du syndicat de copropriété que cette circonstance n'a jamais été précédemment évoquée par Mme X..., quand cette dernière se prévalait pourtant d'une réticence dolosive, qui, par définition, implique la rétention d'une information et donc l'absence de discussion sur ces éléments entre les parties, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, impuissant à exclure le caractère déterminant des informations relatives à l'état d'endettement du syndicat, privant sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1135 (nouv. 1112-1, 1130 et 1137) du code civil.
