LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 juin 2016), que, par acte du 2 juillet 2001, la société d'HLM Logis transports a acquis des bâtiments d'habitation auprès de la société Axa France collectives, aux droits de laquelle vient la société Axa France vie ; que, par acte authentique du 13 décembre 2007, la société Logis transports a signé une promesse de vente de ces immeubles au profit de la société Les Locataires, qui envisageait la construction de nouveaux bâtiments ; que la société Logis transports a proposé aux locataires la conversion des baux d'habitation secteur libre en baux soumis à la législation des HLM ; que certains locataires et l'association Vivre à la Défense, créée pour la défense de leurs intérêts collectifs, ont saisi un tribunal d'instance en contestation de cette conversion ; que, par jugement du 30 avril 2014, ce tribunal d'instance s'est déclaré incompétent au profit d'un tribunal de grande instance s'agissant de la demande d'annulation, formée en cours d'instance, de la vente du 2 juillet 2001 et de la promesse du 13 décembre 2007 ; que les contredits formés contre ce jugement ont été rejetés et le fond de l'affaire évoqué ;
Attendu que l'association Vivre à la Défense et Mme X..., M. Y..., Mme Z..., Mme M... A..., M. A..., M. B..., Mme C..., épouse D..., M. D..., Mme E..., M. F..., Mme G..., Mme H... et Mme I... font grief à l'arrêt de déclarer prescrites les demandes en nullité de la vente et de la promesse de vente ;
Mais attendu, d'une part, qu'en vertu des articles 77 et 95 du code de procédure civile, c'est seulement lorsque le juge a, en se prononçant sur la compétence, tranché dans le dispositif du jugement la question de fond dont dépend cette compétence que sa décision a autorité de la chose jugée sur la question de fond ; que, l'arrêt du 20 novembre 2014 s'étant borné à confirmer le jugement, qui, dans son dispositif, retenait l'incompétence, sans trancher la question de fond, la cour d'appel n'a pas méconnu l'autorité de chose jugée attachée à cette décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la demande des locataires ne s'analysait nullement en une revendication de la propriété des biens, mais en une demande en nullité des actes transférant leur propriété, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui en a exactement déduit que les dispositions de l'article 2227 du code civil n'étaient pas applicables, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association Vivre à la Défense et les locataires demandeurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour l'association Vivre à la Défense et autres
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, statuant sur évocation, d'avoir déclaré irrecevables comme prescrites les actions des consorts X..., Y..., Z..., J..., A..., B..., D..., E..., F..., G..., H..., I... et K..., locataires d'un immeuble dépendant de l'ensemble immobilier « [...] » à [...], tendant à voir prononcer la nullité d'un contrat de vente du 2 juillet 2001 et de la promesse de vente du 13 décembre 2007 portant sur cet immeuble ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la prescription QUE la société Axa France, la SNC Les Locataires et la société Logis Transports opposent aux demandes en nullité le moyen tiré de la prescription en application des articles 2224 du code civil et 26 de la loi du 17 juin 2008.
QUE les locataires X..., Y..., Z..., J..., A..., B..., D..., E..., F..., G..., H... et I... répliquent que leur action est imprescriptible d'une part en application de l'article 2227 du code civil qui proclame que le droit de propriété est imprescriptible et d'autre part parce que l'acte attaqué étant inexistant l'action 'en inexistence' ne saurait se prescrire.
Qu'il sera observé tout d'abord que, contrairement à ce que soutiennent les locataires, la cour dans son arrêt du 20 novembre 2014 n'a nullement tranché ce point puisqu'elle a rejeté le contredit et décidé d'user de son pouvoir d'évocation, renvoyant l'examen de l'affaire devant la 3ème chambre.
Que la contestation de l'acte du 2 juillet 2001 n'a pas été formée par voie d'exception comme moyen de défense au fond mais a été présentée pour la première fois par conclusions déposées en vue de l'audience du 10 octobre 2013. Dès lors, les locataires ne sauraient être considérés comme défendeurs à l'action et se prévaloir d'une exception de nullité perpétuelle.
Que leur action est donc soumise aux textes régissant la prescription.
Que la demande des locataires ne s'analyse nullement en une revendication de la propriété de l'ensemble immobilier [...] mais en une demande en nullité des actes transférant la propriété de ces biens. Les locataires ne sont dès lors pas fondés à invoquer le bénéfice des dispositions de l'article 2227 du code civil.
Que leur action est soumise aux dispositions de l'article 2224 du code civil, tel que modifié par la loi du 17 juin 2008, et se prescrit par 5 ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Aux termes de l'article 26 de la loi précitée, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Que l'action des locataires se trouvait donc prescrite le 19 juin 2013. Il n'est pas contesté que les demandes en nullité ont été formées devant le tribunal d'instance de [...] par voie de conclusions et d'assignation en intervention forcée des 10 octobre 2013 et 14 novembre 2013 et il n'est allégué d'aucun acte interruptif ou suspensif de prescription antérieur.
Que c'est donc à bon droit que la société Axa France, la SNC Les Locataires et la société Logis Transports opposent à l'action en nullité de la vente du 2 juillet 2001 et de la promesse du 13 décembre 2007 la fin de non-recevoir tirée de la prescription» ;
1°/ ALORS QUE la demande tendant à voir constater l'inexistence d'une convention n'est pas susceptible de prescription ; qu'au cas présent, les exposants faisaient expressément valoir que les conventions litigieuses étaient inexistantes dès lors qu'elles avaient été conclues en violation, par la société Logis Transports, de règles fondamentales visant à protéger l'intérêt général ; qu'ils en déduisaient que leur demande tendant à voir constater cette inexistence n'était pas susceptible de prescription (conclusions, p. 15) ; que la cour d'appel s'est bornée à relever, pour déclarer les actions engagées par les locataires irrecevables comme prescrites, qu'il se serait agi de « demandes en nullité des actes transférant la propriété de ces biens », comme telles soumises à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les demandes ne tendaient pas à faire constater l'inexistence des actes litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 2224 du code civil ;
2) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, l'autorité de la chose jugée a lieu à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel de Versailles, dans son arrêt irrévocable du 20 novembre 2014, a rejeté les contredits formés par les exposants et la société Logis Transports, et a confirmé le jugement du tribunal d'instance de [...] du 30 avril 2014 qui s'était déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qui concerne la demande d'annulation des actes notariés du 2 juillet 2001 et du 13 décembre 2007 ; qu'il résultait clairement de ce chef de dispositif, revêtu de l'autorité de la chose irrévocablement jugée, que la cour d'appel s'était prononcée sur la nature de l'action intentée par les exposants, laquelle s'analysait en une action immobilière relevant de la compétence exclusive du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble litigieux en vertu de l'article R 211-4 du code de l'organisation judiciaire ; qu'en retenant ultérieurement que les demandes en nullité des locataires devaient s'analyser, non en des actions immobilières pétitoires ou possessoires, mais en des actions personnelles, comme telles soumises à une prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, en sa version applicable en l'espèce, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ;
2) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en toute hypothèse, si seul ce qui est tranché dans le dispositif d'un arrêt peut avoir l'autorité de la chose jugée, il n'est pas interdit de tenir compte des motifs de l'arrêt pour en éclairer la portée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel de Versailles a, par son premier arrêt irrévocable du 20 novembre 2014, rejeté les contredits formés par les exposants et la société Logis Transports, et confirmé le jugement rendu le 30 avril 2014 par le tribunal d'instance de [...] qui s'était déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qui concerne les demandes d'annulation des actes notariés du 2 juillet 2001 et du 13 décembre 2007 ; que dans ses motifs, la cour d'appel de Versailles a relevé expressément qu' « il s'agit (
) de trancher au fond une question immobilière qui touche à la propriété de l'immeuble et qui a pour objet de déterminer le titulaire du droit réel sur le bien, qui détient également la qualité de bailleur » ; qu'elle en a conclu que « les dispositions de l'article R 211-4 du Code de l'Organisation judiciaire, (prévoyant la compétence exclusive du tribunal de grande instance pour connaître des actions immobilières pétitoires et possessoires) ét(aient) applicables en l'espèce » (arrêt, p. 14) ; qu'il résultait nécessairement de ces motifs, qui étaient le soutien nécessaire du dispositif, ayant retenu la compétence exclusive du tribunal de grande instance de Nanterre, que la question de la nature des actions en nullité engagées par les exposants avait été tranchée ; qu'en décidant néanmoins, pour décider que ces actions auraient été personnelles, et, partant, soumises à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, que « la cour dans son arrêt du 20 novembre 2014 n'a nullement tranché ce point puisqu'elle a rejeté le contredit et décidé d'user de son pouvoir d'évocation, renvoyant l'examen de l'affaire devant la 3ème chambre », la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil, en sa version applicable en l'espèce, et 480 du code de procédure civile ;
3) ALORS TRES SUBSIDIAIREMENT QU'aux termes de l'article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que l'action engagée en vue de contester l'existence d'un acte translatif de droits réels sur un bien immobilier s'analyse, non en une action personnelle, mais en une action réelle qui se prescrit par trente ans ; qu'en l'espèce, l'action des exposants tendait à voir constater la nullité – et même l'inexistence - des actes translatifs de propriété immobilière du 2 juillet 2001 et du 13 décembre 2007 ; que l'action litigieuse devait donc être analysée comme une action réelle immobilière soumise au délai de prescription de droit commun des actions réelles, c'est-à-dire à la prescription trentenaire ; qu'en déclarant les exposants irrecevables en leur action en nullité des contrats de vente et de promesse de vente immobilière, motif pris de ce que « la demande des locataires ne s'analyse nullement en une revendication de la propriété de l'ensemble immobilier [...] mais en une demande en nullité des actes transférant la propriété de ces biens» (arrêt, p. 12, § 3 à 6), la cour d'appel a violé le texte susvisé.
