LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile de construction vente Espace Fontenoy du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Iker et la SCP Lapeyre Ducros Audemard ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 mars 2016), que, par acte sous seing privé des 23 novembre et 5 décembre 2006, M. et Mme X... ont conclu avec la société civile de construction vente Espace Fontenoy (la SCCV) un contrat de réservation des lots n° 38, 39 et 43 correspondant à des locaux professionnels d'un immeuble à construire ; que, par avenant du 4 mai 2007, la SCCV a accepté de scinder les lots réservés en deux lots distincts, l'un au profit de M. X... et l'autre au profit de Mme X..., avec faculté pour chacun d'eux de substitution par toute personne physique ou morale ; que, le 17 mai 2007, M. X... a informé la SCCV qu'il substituait la société civile immobilière ACTV (la SCI ACTV) pour l'acquisition du local commercial réservé ; que, par acte des 21 et 28 septembre 2007, la SCI ACTV a réservé un deuxième local désigné sous le lot n°42, l'acte de vente devant être reçu au plus tard le 31 décembre 2007 ; que le notaire de la SCCV, la société civile professionnelle Lapeyre Ducros Audemard (la SCP) a notifié les projets d'actes de vente par lettre du 15 juillet 2008 à la SCI ACTV pour l'acquisition du lot n°42 et par lettre du 16 juillet 2008 à M. et Mme X..., pour l'acquisition des lots n° 38, 39 et 43 ; que, par acte du 2 octobre 2008, la SCCV a sommé M. et Mme X... de comparaître devant le notaire, le 17 octobre 2008 aux fins de signature des actes de vente des lots n° 38, 39 et 43 et de paiement du prix ; qu'à cette date, seule Mme X... s'est présentée pour le compte de la société civile immobilière IKER (la SCI IKER), en indiquant ne pas signer l'acte faute de financement ; que, par acte du 29 octobre 2008, la SCCV a sommé la SCI ACTV aux fins de signature le 7 novembre 2008, de l'acte de vente du lot n°42 ; que la SCI ACTV a fait également sommation à la SCCV de signer à cette même date les actes de vente des lots correspondant à la partie qui lui était réservée par avenant du 6 mars 2007 et au lot n°42, au motif que les deux ventes étaient indivisibles ; que deux procès-verbaux de carence ont été dressés le 7 novembre 2008, l'un actant le refus de la SCCV de vendre les lots n° 38, 39 et 43 en raison du procès-verbal de carence du 17 octobre 2008 et l'autre actant le refus de la SCI ACTV de signer la vente du seul lot n° 42 au motif que la vente était indissociable de celle des lots n° 38, 39 et 43 ; que les SCI ACTV et IKER ont assigné la SCCV et la SCP en exécution forcée de la vente et en paiement de dommages et intérêts ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes en réparation formées par la SCI ACTV et de la condamner au paiement de dommages et intérêts ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les lots ayant fait l'objet des contrats de réservation avaient été vendus par la SCCV à un tiers de sorte que l'exécution forcée de la vente était devenue sans objet et que les demandes en réparation formées en cause d'appel justifiées par l'évolution du litige n'étaient pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes indemnitaires étaient recevables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une somme à titre dommages et intérêts pour l'inexécution de la vente correspondant au contrat de réservation des 23 novembre et 5 décembre 2006 modifié par avenant du 4 mai 2007 ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le refus de vente par la SCCV de la partie des lots n° 38, 39 et 43 devant revenir à la SCI ACTV était fautif et, sans modifier l'objet du litige, que le gain manqué de louer ces locaux commerciaux dans la zone d'aménagement concerté où ils étaient situés avait causé un préjudice certain à cette société, la cour d'appel a exactement déduit que la SCCV devait lui verser une indemnité dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI ACTV à l'encontre de la SCCV et de la SCP en réparation du préjudice résultant de l'absence de vente du lot n° 42 , l'arrêt retient qu'aucune faute de la SCP n'était démontrée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI ACTV qui soutenait que les notaires avaient manqué à leurs obligations en s'abstenant d'informer le notaire de la SCV ACTV de la date fixée pour la régularisation de la vente le 17 octobre 2008, puis en dressant un procès-verbal de carence alors qu'ils ne pouvaient ignorer qu'elle n'avait pas été informée de cette date de signature, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la société civile immobilière ACTV à l'égard de la société civile de construction vente Espace Fontenoy et la société civile professionnelle Lapeyre Ducros Audemard relative à l'absence de la vente du lot n°42, l'arrêt rendu le 17 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne la société civile de construction vente Espace Fontenoy aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile de construction vente Espace Fontenoy et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière ACTV ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Espace Fontenoy
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevables les demandes en réparation formées en cause d'appel par la SC ACTV et tendant à obtenir la condamnation de la SCCV Espace Fontenoy à lui payer les sommes de 632.536,40 euros et 300.000 euros et d'AVOIR condamné la SCCV à lui payer une somme de 256.042,40 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des écritures des parties, constantes sur ce point, que les lots ayant fait l'objet des contrats de réservation en litige ont été vendus par la SCCV Espace Fontenoy à l'une de ses filiales de sorte que la demande initiale des SCI réservataires tendant à l'exécution forcée des ventes est devenue sans objet ; qu'en conséquence, les demandes en réparation qui sont formées en cause d'appel, justifiées par l'évolution du litige, ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile, peu important que la SSCI ACTV n'invoque pas explicitement au dispositif de ses écritures, à la différence de la SCI Iker, une réparation par équivalent, dès lors qu'il résulte explicitement de ses dernières conclusions qu'elle poursuit réparation des divers chefs de préjudice résultant de l'impossibilité, du fait de la société civile de construction Espace Fontenoy ou des manquements reprochés à la SCP Lapeyre-Ducros-Audemard, de régulariser une vente qui était parfaite de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ;
1°) ALORS QUE le juge doit observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la SCCV Espace Fontenoy avait soulevé l'irrecevabilité des demandes nouvelles présentées en cause d'appel par la SCI ACTV sur le fondement d'un « manquement à l'obligation de loyauté » et tendant à la condamnation de la SCCV au paiement de la somme de 632.536,40 euros en réparation du préjudice financier outre une somme de 300.000 euros en réparation d'une perte de chance ; qu'en déclarant toutefois recevables ces demandes motif pris de ce que « les lots ayant fait l'objet des contrats de réservation en litige ont été vendus par la SCCV Espace Fontenoy à l'une de ses filiales » quand ce moyen n'avait pas été invoqué par la SCI ACTV, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur ce point, a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'AU SURPLUS, il résultait des actes de procédure que la vente des lots litigieux au profit de la filiale de la SCCV était intervenu avant l'assignation initiale de sorte qu'il n'y avait pas eu évolution du litige en cause d'appel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 564 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif de ce chef, d'AVOIR, condamné la SCCV à lui payer une somme de 256.042,40 euros à titre de dommages-intérêts ensuite de l'inexécution de la vente correspondant au contrat de réservation des 23 novembre et 5 décembre modifié par avenant du 4 mai 2007 ;
AUX MOTIFS QUE la SCI ACTV excipe du caractère parfait de la vente au motif de l'accord sur la chose et le prix tandis que la société Espace Fontenoy le conteste en faisant valoir à titre principal aux motifs de ses écritures (§1 et § 1.2) ; mais comme cela a été souligné ci-dessus, deux lots distincts ont été réservés à la SCI ACTV, l'un issu du contrat de réservation initial qui a fait l'objet de l'avenant du 4 mai 2007 portant sur un local ouvrant au Nord sur la rue [...] résultant de la scission par moitié des lots n° 38, 39 et 43, l'autre visé par le contrat de réservation des 21 et 28 septembre 2007 qui porte sur un local de 47,39 m2 au prix de 113 357 euros qui constitue le lot n° 42 précédemment évoqué ; d'où il résulte qu'en sollicitant la réalisation de la vente de la partie des lots n° 38, 39 et 43 issue de la division acceptée par la société Espace Fontenoy ensuite de la procédure de divorce des époux X..., la SCI ACTV que M. X... s'était substituée depuis le 17 mai 2007 n'a revendiqué que l'exécution du contrat lui bénéficiant ; que la société Espace Fontenoy se prévaut ensuite de la non comparution de la société ACTV lors du rendez-vous de signature du 17 octobre 2008, date fixée par la sommation de comparaître ; mais il est constant que la sommation en cause n'a été délivrée qu'à M. et Mme X... et non pas à la SCI ACTV que M. X... s'était substitué depuis le 17 mai 2007, de sorte que l'absence de comparution de la SCI à ce rendez-vous de signature ne saurait lui être opposée ; qu'il importe peu à cet égard que ladite sommation ait été adressée aux époux X... qui s'étaient engagés à rester solidairement et indivisiblement solidaires des personnes qu'ils pourraient se substituer, dès lors que la preuve n'est pas rapportée que la SCI substituée ait eu connaissance de ladite sommation étant relevé de surcroît que le notaire de la SCI ACTV a écrit le 14 octobre 2008 au notaire de la société de vente pour lui demander la fixation d'un rendez-vous de signature, ce qui accrédite encore l'affirmation de l'appelante selon laquelle elle n'a pas eu connaissance ni de la sommation ni du rendez-vous du 17 octobre 2008 ; que c'est vainement que la société Espace Fontenoy se prévaut de l'envoi d'une seconde sommation du 29 octobre 2008, cette fois-ci adressée à la SCI ACTV, alors que ladite sommation ne visait pas la vente en litige (local issu des lots n° 38, 39 et 43) mais la vente du lot n° 42, comme l'établit la référence faite dans cette sommation à la notification qui avait été adressée le 15 juillet 2008 à la SCI, laquelle ne concernait que ce lot et non pas les lots issus du contrat de réservation initial ; que la société Espace Fontenoy excipe par ailleurs du défaut de réalisation des conditions suspensives tenant à l'obtention d'un prêt et à la réitération de l'acte dans les délais convenus ; mais qu'en ayant fait délivrer sommation au réservataire aux fins de signature de l'acte authentique postérieurement aux délais de réalisation des conditions suspensives, la société venderesse avait nécessairement renoncé auxdits délais, comme le soutient à juste titre la SCI ACTV qui se prévaut d'échanges maintenus entre les parties et leurs notaires postérieurement au 31 décembre 2007, date initialement prévue pour la réitération de l'acte ; que la société Espace Fontenoy se prévaut enfin de la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ; mais qu'il résulte des déclarations de la SCI ACTV, telles que retranscrites sur le procès-verbal de carence du 8 novembre 2008, que les fonds étaient consignés chez le notaire des réservataires depuis 15 jours, le fait acté n'ayant été ni commenté ni discuté, et que la société Espace Fontenoy, loin alors de s'être prévalue de la caducité du contrat de réservation au motif de la défaillance de la condition relative à l'obtention du prêt, s'est bornée à invoquer l'absence de comparution de la SCI ACTV lors du précédent rendez-vous de signature fixé au 17 octobre 2008 alors qu'un tel motif ne pouvait, comme il a été dit précédemment, être opposé au réservataire qui n'y avait pas été convoqué ; que pour ces motifs, le refus de vente de la société Espace Fontenoy de la partie des lots n° 38, 39 et 43 devant revenir à la SCI ACTV est fautif et l'absence de vente desdits lots est de son fait exclusif ; que la vente depuis lors intervenue au profit d'un tiers rend l'exécution forcée qui est sollicitée à titre principal impossible ; que la SCI ACTV poursuit également la condamnation de la société Espace Fontenoy à lui payer à titre de réparation les sommes suivantes : 106.042,40 euros au titre de la valeur de la partie des lots n° 38, 39 et 43 qui aurait dû lui revenir, 113.357 euros, au titre de la valeur du lot n° 42, 402.637 euros au titre du gain manqué escompté de la location commerciale desdits locaux au Crédit Lyonnais, 10.500 euros au titre du remboursement des frais bancaires engagés en conséquence des deux prêts, 30. 000 euros au titre de la perte de chance de reconduire pour une nouvelle période le bail commercial à conclure avec le Crédit Lyonnais ; que selon les articles 1142 et 1147 du Code civil, l'inexécution d'une obligation de faire se résout, en cas d'impossibilité d'exécution forcée, en dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, le seul contrat de réservation concerné porte sur la moitié des lots n° 38, 39 et 43, soit la somme de 106.042,40 euros ; que cette somme est due à la SCI ACTV ; que s'agissant du gain manqué tiré de l'impossibilité de conclure un bail commercial avec le Crédit Lyonnais, la SCI ACTV ne produit qu'une lettre d'intérêt de l'établissement bancaire en cause qui portait sur la totalité des lots n° 38, 39 et 43 (soit une surface totale de 134,31 m2) avec un droit d'entrée de 40 000 euros et un prix au m2 de 25 euros par mois ; mais l'absence de vente du lot n° 42 procède du fait exclusif de la SCI et non de la SCCV Espace Fontenoy et l'appelante n'établit pas que l'établissement en cause aurait été intéressé par des locaux d'une surface réduite à 86 m2 ; qu'il reste que le gain manqué de louer 86 m2 de locaux dans cette ZAC est certain et sera évalué au vu des éléments de la cause à la somme de 150.000 euros, sans qu'il y ait lieu d'y ajouter un chef de préjudice supplémentaire lié à la perte de chance invoquée, laquelle est en l'espèce purement hypothétique ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en l'espèce, en se bornant à énoncer que « le gain manqué de louer 86 m² de locaux dans cette ZAC est certain » pour condamner la SCCV Espace Fontenoy à payer une somme de 150.000 € en réparation du préjudice financier, sans nullement préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel s'est déterminée par un motif péremptoire et, partant, a violé l'article 455 du code procédure civile ;
2°) ALORS QU'à supposer même qu'un préjudice puisse résulter de l'impossibilité de louer 56 m² de locaux, il n'aurait consisté qu'en la perte d'une chance et non pas en un préjudice « certain » ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE la SCI ACTV avait, dans ses écritures d'appel, invoqué « un préjudice de perte de chance de ne pas voir le bail commercial accordé au bénéfice de la société Le Crédit Lyonnais sur les locaux concernés, reconduit pour une nouvelle période de 9 années » (conclusions d'appel p. 25), ce que la cour d'appel a expressément rappelé (arrêt p. 10) ; qu'après avoir relevé qu'il n'était pas établi que cet établissement bancaire « aurait été intéressé par des locaux d'une surface réduite à 86 m² », la cour d'appel a pourtant indemnisé la SCI ACTV en retenant que « le gain manqué de louer 86 m² de locaux dans cette ZAC est certain » ; qu'en statuant de la sorte, quand la SCI ACTV ne demandait que l'indemnisation de la perte de chance de renouveler le bail « avec le Crédit Lyonnais », la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société ACTV
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Actv de ses demandes tendant à voir condamner la société Espace Fontenoy et la SCP Lapeyre-Ducros-Audemard à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'absence de vente du lot n° 42 ;
AUX MOTIFS QUE sur la vente du lot n° 42 à la Sci Actv, sommée par la société Espace Fontenoy de signer l'acte notarié de vente de ce lot, la Sci Actv qui a excipé de l'indivisibilité des ventes du lot n° 42 et de la partie nord des lots n° 38, 39 et 43 devant lui revenir en vertu de l'avenant du 4 mai 2007 a refusé sa signature au motif de la caducité du contrat de réservation qui lui était opposée s'agissant des lots n° 38, 39 et 43 ; qu'il sera relevé au préalable sur ce point que les premiers juges se sont mépris en indiquant, sur la foi des affirmations de la société Espace Fontenoy, encore reprises en cause d'appel, que la Sci Actv avait, ce faisant, exigé d'acquérir le lot que la Sci Iker n'avait pu financer ; que l'affirmation de la société Espace Fontenoy qui a trompé la religion des premiers juges est inexacte ; qu'il résulte en effet des pièces produites que le lot commercial n° 2 ou 42 selon le plan de copropriété ne relevait pas du contrat de réservation des 23 novembre et 5 décembre 2006 initialement conclu au bénéfice des époux X... mais correspondait à un contrat de réservation distinct directement conclu par la Sci Actv avec Espace Fontenoy les 21 et 28 septembre 2007 ; que les plans annexés aux actes l'établissent, le [...] jouxtant le lot 43, sans se confondre avec aucun des trois lots objets du premier contrat de réservation, respectivement numérotés 43 (seul lot donnant sur la rue [...]), 38 et 39 (ces deux lots donnant sur l'avenue [...]) ; qu'il ne constitue pas plus, contrairement à ce que soutient la société Espace Fontenoy contre les pièces produites, la division des trois premiers lots qui, ensuite du divorce des époux X..., devaient être scindés en deux lots distincts d'une surface équivalente, le lot n°42 ayant une surface de 47,39 m2 quand les trois lots 43, 38 et 39 représentent une surface de 173,84 m2, soit une fois divisés en deux parties égales, deux surfaces chacune supérieure à 86 m2, étant de surcroît relevé que prix au m2 du lot n° 42 n'est pas le même que celui des trois lots ayant fait l'objet du contrat de réservation initial, comme la société Espace Fontenoy l'a au demeurant spontanément précisé devant notaire, ce dont fait foi le procès-verbal de carence du 7 novembre 2008 ; qu'il demeure qu'il résulte dudit procès-verbal dressé sur sommation d'acquérir délivrée par la société Espace Fontenoy à la Sci Actv, que le refus d'acquérir procède de la seule Sci Actv et non du vendeur, laquelle ne justifie par aucune pièce probante de l'indivisibilité entre les deux ventes qu'elle invoque, celle-ci ne résultant d'aucune stipulation des deux contrats de réservation en cause ou de leurs avenants ni d'aucune présomption, le seul fait que le lot n° 42 soit contigu au lot n° 43 devant lui revenir au titre du contrat de réservation initial et donne sur la même rue [...] ne consacrant aucun engagement du réservant à cet égard ; que le refus d'acquérir ce lot n° 42 procédant de la Sci Actv, la Sccv Espace Fontenoy était bien fondée à se prévaloir de la caducité du contrat de réservation dans les termes stipulés à l'article Il du contrat de réservation selon lequel le défaut de signature de l'acte notarié de vente dans les délais et conditions convenus rend au réservant sa pleine et entière liberté ; que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la Sci Actv tant à l'encontre de la Sccv Espace Fontenoy, s'agissant du lot n° 42, la vente n'ayant pu se faire aux conditions contractuellement prévues du fait exclusif de la réservataire, qu'à l'encontre de la Scp Lapeyre-Ducros-Audemard, en l'absence de toute faute démontrée de sa part ; que, ne caractérisant aucune faute à l'encontre de la SCP Lapeyre-Ducros-Audemard, la SCI ACTV sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire à son encontre ;
1°) ALORS QUE la société Actv versait aux débats le procès-verbal de carence du 7 novembre 2008 dont il résultait qu'elle avait clairement indiqué que la vente, d'une part, des parties nord des lots n° 38, 29 et 43 et, d'autre part, du lot n° 42, constituait un ensemble indivisible, ainsi qu'un courrier du 25 juin 2007 dans lequel la société Espace Fontenoy avait transmis à la société Actv les plans des façades des deux lots afin de lui permettre de les communiquer à un éventuel preneur à bail de l'ensemble des locaux ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si l'indivisibilité des deux ventes ne résultait pas dudit procès-verbal et dudit courrier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QU'en retenant que la SCP Lapeyre-Ducros-Audemard n'avait commis aucune faute à l'origine du préjudice dont la société ACTV demandait réparation, sans répondre aux conclusions faisant valoir que les notaires avaient manqué à leurs obligations en s'abstenant d'informer le notaire de la société ACTV de la date de signature de l'acte de vente puis en dressant un procès-verbal de carence alors qu'elle ne pouvait ignorer que la société ACTV n'avait pas été informée de cette date de signature, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
