LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses quatre premières branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 novembre 2016), que, selon bail du 1er janvier 1973 régi par la loi du 1er septembre 1948, la SCI Riquet 76 est propriétaire d'un appartement donné en location à M. B... ; que, soutenant que le locataire n'occupait plus les lieux, la bailleresse l'a assigné en résiliation du bail et expulsion ;
Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait d'un procès-verbal de constat du 12 février 2014 que seul le fils de M. B... occupait les lieux, qu'il n'existait qu'un seul couchage, que le logement était dépourvu de vêtements et d'effets personnels appartenant à M. B... et retenu que les documents administratifs, bancaires et fiscaux expédiés à son nom à l'adresse des lieux loués ne prouvaient pas une occupation effective, la cour d'appel, saisie sur le fondement des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, a souverainement déduit, de ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, que l'abandon des lieux par M. B... justifiait la résiliation du bail en application de l'article 5 de ladite loi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... et le condamne à payer à la SCI Riquet 76 la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. B... .
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. B... et celle de tous occupants de son chef avec le cas échéant le concours de la force publique, dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et condamné M. B... au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable dans les mêmes conditions que le contrat de bail augmenté des charges et ce jusqu'à la libération des lieux, ainsi qu'à payer à la SCI Riquet 76 la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que le contrat de bail est résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire ; que pour être effective, l'occupation des lieux doit être réelle, normale et continue ; qu'il résulte du procès-verbal de constat du 12 février 2014, établi par l'huissier après plusieurs tentatives infructueuses, que seul le fils de M. Mohamed B... , M. Z... B... , né le [...] , était présent dans les lieux ; que M. Z... B... déclarait à l'huissier qu'il occupait ce logement à titre principal depuis dix ans avec son père, et qu'à l'exception d'une veste de costume sur cintre, il n'avait pu lui montrer aucun effet, ni vêtement appartenant à son père ; que l'huissier a constaté que le coin cuisine était équipé des objets usuels et de denrées alimentaires, que la chambre était garnie d'un couchage deux places, ainsi que des vêtements et effets personnels de M. Z... B... , et que la banquette à usage de canapé, située dans la pièce utilisée comme séjour, équipée d'une salle à manger, d'une télévision, d'un écran et d'un bureau était recouverte de livres et de papiers, et qu'elle n'était manifestement pas utilisée comme couchage ; qu'il ressort de ces constatations que l'appartement était dépourvu de tous vêtements et effets personnels de M. Mohamed B... , et que la literie existante n'était manifestement pas adaptée au couchage de M. Mohamed B... et de son fils, s'agissant d'une part, d'un lit à deux places ne pouvant servir au quotidien à M. Z... B... et à son père, âgé de plus de 75 ans, et d'autre part, d'un canapé lit recouvert de livres et de papiers, qui selon l'huissier, n'était pas utilisé comme couchage ; que l'huissier a également indiqué qu'une jeune femme occupant le logement situé vis à vis des lieux loués à M. Mohamed B... lui avait déclaré que son voisin était âgé d'une quarantaine d'années, qu'il vivait seul, et qu'à sa connaissance, son père, effectivement âgé, n'habitait pas avec son fils ; que, dans ces conditions, même si M. Mohamed B... produit des documents administratifs, bancaires et fiscaux, ainsi que des factures et des courriers adressés à son nom à l'adresse des lieux loués, pour autant ces documents n'établissent que sa domiciliation administrative au [...] , mais ne prouvent nullement une occupation effective du logement ; que l'occupation réelle et continue des lieux loués n'est pas davantage établie par les attestations sur l'honneur de deux voisins selon lesquelles M. Mohamed B... occuperait toute l'année et de façon constante son appartement avec son fils ; qu'en effet, ces deux attestations, non conformes aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, en ce qu'elles sont dactylographiées et qu'elles n'indiquent pas qu'elles sont établies en vue de leur production en justice, sont dénuées de force probante, s'agissant de deux attestations rédigées en des termes généraux, strictement identiques, et dépourvues de toutes précisions au soutien des affirmations qu'elles contiennent ; qu'il résulte de ces éléments qu'à défaut d'occupation réelle et continue par le locataire en titre, les lieux loués ne constituent pas l'habitation principale de M. Mohamed B... ; que ces manquements justifient que le bail soit résilié aux torts exclusifs de M. Mohamed B... sur le fondement de l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 ; que par suite, l'expulsion de M. Mohamed B... et de tous occupants de son chef doit être ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique ;
ET AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité d'occupation et son montant, la SCI Riquet 76 demande à la cour de condamner M. Mohamed B... au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 50 € par jour ; que M. Mohamed B... sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à une somme équivalant au loyer actualisé et aux charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; que l'indemnité d'occupation sera due jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par l'expulsion des occupants ou la remise des clefs ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en prononçant la résiliation du bail litigieux sur le fondement de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 (arrêt attaqué, p. 3, 3ème considérant), au motif que M. B... aurait abandonné les lieux loués, cependant que la SCI Riquet 76 n'invoquait que l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 et se bornait à soutenir que M. B... n'occupait pas « à titre principal » les locaux donnés à bail, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU' en toute hypothèse, l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pose « l'abandon du domicile par le locataire » comme condition à la résiliation du bail de plein droit ; qu'en se fondant expressément sur les dispositions de ce texte pour prononcer la résiliation du bail de plein droit (arrêt attaqué, p. 3, 3ème considérant), tout en se bornant à relever sur ce point que « les lieux loués ne constituent pas l'habitation principale de A... » (arrêt attaqué, p. 4, 6ème considérant), cependant que l'absence d'occupation du logement à titre d'habitation principale n'équivaut pas à l'abandon pur et simple de ce logement, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE, dans tous les cas, l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pose « l'abandon du domicile par le locataire » comme condition à la résiliation du bail de plein droit ; qu'en se fondant expressément sur les dispositions de ce texte pour prononcer la résiliation du bail de plein droit (arrêt attaqué, p. 3, 3ème considérant), au motif que « même si Monsieur B... produit des documents administratifs, bancaires et fiscaux, ainsi que des factures et des courriers adressés à son nom à l'adresse des lieux loués, pour autant ces documents n'établissent que sa domiciliation administrative au [...] mais ne prouvent nullement une occupation effective du logement (arrêt attaqué, p. 4, 4ème considérant), cependant que l'existence d'une simple domiciliation administrative n'équivaut pas à l'abandon pur et simple du logement donné à bail, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QU' en définitive, en statuant comme elle l'a fait, visant d'abord l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 disposant que le contrat de bail est résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire pour en définitive retenir que les manquements imputables à M. B... justifiaient que le bail soit résilié aux torts exclusifs de celui-ci sur le fondement de l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 (arrêt attaqué, p. 4, 7ème considérant), la cour d'appel qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de savoir sur le fondement duquel de ces deux textes elle prononçait la résiliation du bail aux torts du locataire, a privé sa décision de base légale au regard de ceux-ci ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 10 avril 2015, p. 4 à 6), M. B... faisait valoir que les pièces produites par la SCI Riquet 76 étaient dépourvues de tout caractère probant, notamment en ce que celle-ci se fondait sur un procès-verbal dressé par un huissier après ne seule visite sur les lieux et en ce qu'elle invoquait des attestations rédigées par des personnes ayant entretenu un contentieux personnel avec lui ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
