| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 février 2018, 16-29052

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2016), que, depuis le 1er janvier 1960, la soci²été Idéal hôtel est locataire d'un immeuble appartenant à Mme Odile X... et à M. Claude X... (les bailleurs), dans lequel elle exploite une activité d'hôtel meublé ; que la locataire a assigné les bailleurs en exécution de différents travaux ou en condamnation à en supporter le coût ;

Sur le premier moyen :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer à la société Idéal Hôtel une certaine somme correspondant aux travaux de grosses réparations, l'arrêt retient qu'à ce titre, resteront à la charge des bailleurs la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, qui ne peut être assimilée à une dépense d'entretien, celle de l'étanchéité de la courette, qui est inaccessible et qui ne peut donc être entretenue normalement, de même que la réfection du plancher haut des caves dont la nécessité ne peut être reliée avec certitude aux infiltrations de la verrière, celle-ci pouvant, selon l'expert, résulter tout aussi bien du défaut d'étanchéité de la courette inaccessible ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des bailleurs qui soutenaient que la nécessité de procéder aux réparations résultait de l'inexécution de ses obligations par la locataire, tenue par le contrat de procéder à toutes les réparations de gros et menus entretiens, même de couverture, qu'elles soient d'usure ou de vétusté, sans aucune exception, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les consorts X... à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 54 542,16 euros correspondant aux travaux de grosses réparations incombant aux bailleurs, l'arrêt rendu le 9 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Idéal hôtel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que le coût des travaux relevant des injonctions administratives incombait aux bailleurs et d'AVOIR condamné à ce titre les consorts X... à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 107.173,56 euros, ainsi que la somme de 516,82 euros TTC en remboursement des frais relatifs à l'installation de portes coupe-feu 1/2h munies d'un ferme-porte assurant l'isolement de la chaufferie.

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail a été renouvelé le 15 mai 1995 aux clauses et conditions du bail précédent du 3 avril 1968 pour tout ce qui n'a pas été expressément modifié. Le bail d'origine contenait une clause toujours en vigueur suivant laquelle le preneur acceptait de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger des bailleurs aucun aménagement, changement, remise en état, réparations et nettoyage de quelque nature que ce soit sous prétexte de mauvais état des lieux loués. Or une telle clause ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance des lieux et ne met donc pas obstacle à la demande du preneur en exécution de travaux. Le bail dispose encore que le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état d'entretien et de réparations de toute nature, les portes et devantures et fermetures des boutique, lambris, parquets, verres carreaux, plomberie, robinetterie et appareils d'eau et de gaz, tout à l'égout et ses appareils, cheminées, ravalement des murs et courette de l'entrée et de l'escalier de l'immeuble, enfin toutes les réparations de gros et menus entretiens, même de couverture, qu'elle soit d'usure de vétusté, dont les lieux pourraient avoir besoin et ce sans exception, les bailleurs ne conservant à leur charge que les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal de la peinture de la façade rue, les preneurs devant au préalable faire les réparations ou réfections, s'il y a lieu, des croisées, persiennes, jalousies
etc
sauf la peinture. En ce qu'il relève qu'aucune disposition du bail ne met expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec la règlementation administrative, le premier juge a exactement apprécié qu'il appartient aux bailleurs de supporter le coût des différentes mises aux normes énumérées dans le jugement auquel il est expressément renvoyé et ce pour un montant total de 89.610 euros, hors taxes soit 107.173,56 euros TTC, somme à laquelle s'ajoute le coût de l'installation de portes coupe-feu munies de ferme porte pour un montant de 516,82 euros TTC. L'allégation de mauvais entretien des lieux par le preneur est inopérante à cet égard dès lors que les travaux dont s'agit sont imposés par l'évolution des normes applicables notamment en matière de sécurité incendie et l'obsolescence des installations existantes et aucune disposition du bail renouvelé ne contient d'exonération fut-ce partielle du bailleur de son obligation à cet égard. »

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'une obligation de délivrance qui fait peser sur lui l'obligation de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Si l'article 1er des conditions générales du bail prévoit que la société IDÉAL HÔTEL s'est engagée à "prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir exiger des bailleurs aucun aménagement, changement, remise en état, réparation et nettoyage de quelque nature que ce soit sous prétexte de mauvais état des lieux loués et sans pouvoir réclamer de ce chef aucune diminution de loyer", cette disposition très générale et peu précise ne peut décharger les bailleurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent de leur obligation de délivrance et mettre à la charge de la société locataire la totalité des travaux de remise en état. Aux termes de l'article 3 des conditions générales du bail initial, renouvelé aux mêmes clauses et conditions s'agissant de l'entretien et des travaux, la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL s'est engagée à tenir "pendant la durée du bail les lieux loués en bon état d'entretien et de réparation de toute nature, les portes et fenêtres des boutiques, lambris, parquets, verres, carreaux, plomberie, robinetterie, et appareils d'eau et de gaz, tout à l'égout et ses appareils, cheminées, ravalement des murs et courette de l'entrée et de l'escalier de l'immeuble, enfin toutes les réparations de gros et menus entretien, même de couverture qu'elles soient d'usure de vétusté, dont les dits lieux pourraient avoir besoin, sans aucune exception les bailleurs ne conservant à leur charge que les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal en peinture de façade sur rue, les preneurs devant au préalablement faire les réparations ou réfections, s'il y a lieu des croisées, persiennes, jalousies etc... sauf la peinture et de rendre à la fin du bail les lieux loués en parfait état de toutes réparations même d'usure et conforme à l'état des lieux qui a pu être loué". Il ressort donc des termes mêmes du bail que le preneur est tenu à toutes les réparations de gros et menu entretien et que les bailleurs sont tenus aux grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ainsi qu'au ravalement décennal en peinture de façade sur rue. Sur le fondement de l'obligation de délivrance et des clauses du bail, il convient de préciser, sur la base des conclusions du rapport d'expertise, sur qui, des bailleurs ou la société locataire, reposent la charge des travaux en fonction de l'origine des désordres. Il y a lieu de constater qu'aucune disposition expresse du bail, ne met à la charge du locataire l'exécution des travaux imposés par l'administration par et en conséquence ces travaux de mise en conformité sont à la charge des bailleurs. Le rapport d'expertise décrit tout d'abord ces travaux qui relèvent des injonctions administratives et énumère les devis ou factures qui correspondent à ces injonctions et qui semblent devoir être retenus, soit :
- le devis de la société CCS, la prestation correspondant à l'établissement d'une notice de sécurité avec dépôt en Préfecture, pour un montant de 3.000 euros hors taxes,
- le devis Servibat pour la mise en conformité de l'encloisonnement de l'escalier de l'hôtel pour un montant de 43.320 euros hors taxes,
- le devis et la facture de l'entreprise Jean-Jean pour la mise aux normes de l'électricité pour un montant de 26.000 euros hors taxes,
- le devis de la société Delta Sécurité pour la mise aux normes des alarmes pour un montant de 13.190 euros hors taxes, - la facture de la société Clem pour le désenfumage de l'escalier pour un montant de 3.000 euros hors taxes,
- la facture de la société Apave-Dignostic électrique pour un montant de 680 euros hors taxes,
- la facture de la société Socotec correspondant à la vérification des travaux du système de sécurité incendie pour un montant de 420 euros hors taxes, soit au total 89.610 euros hors taxes soit toutes taxes comprises 107.173,56 euros.
En l'absence de stipulation expresse contraire dans le bail, il appartient donc aux bailleurs d'en supporter le coût et en conséquence il est fait droit à la demande de la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL de voir condamner M. Claude X... et Mme Odile X... épouse Y... à payer à la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL la somme de 107.173,56 euros au titre des travaux rendus nécessaires du fait des injonctions administratives, à charge pour cette dernière de mettre en oeuvre les travaux décrits par l'expert. Il ressort du rapport d'expertise que la réglementation des hôtels et pensions de famille exige que chaque chambre soit isolée par des portes pare flammes "une demi-heure", équipée de ferme porte ouvrant sur un dégagement indépendant de l'escalier, qu'au début des opérations d'expertise, ces exigences n'étaient pas remplies, que la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL a sollicité en vain l'autorisation des bailleurs pour réaliser ces travaux, que devant l'urgence, l'expert a autorisé la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL à les réaliser, que finalement l'autorisation des bailleurs est intervenue le 14 décembre 2009 et que les travaux ont été réalisés aux frais avancés de la société IDEAL HÔTEL. La société IDEAL HÔTEL est donc bien fondée à demander que les bailleurs soient condamnés à lui verser la somme de 516,82 euros toutes taxes comprises correspondant à l'installation de portes coupe-feu "une demi-heure" munie d'un ferme-porte assurant l'isolement de la chaufferie. »

1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs et précis des clauses des contrats de bail qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 3 avril 1968 et renouvelé dans les mêmes termes le 15 mai 1995 comportait une clause n°3 stipulant expressément que le bailleur n'était tenu qu'aux travaux de « grosses réparations » visés à l'article 606 du code civil, ainsi qu'au ravalement décennal de la façade rue et que le locataire était tenu de toutes les autres réparations, de quelque nature qu'elles soient, y compris de vétusté, sans aucune exception ; que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique requis par l'autorité administrative et inhérents à l'exploitation du commerce hôtelier fait par la société Idéal Hôtel n'affectaient en rien la structure ou la solidité de l'immeuble, de sorte qu'ils ne relevaient pas des « grosses réparations » de l'article 606 du code civil et incombaient au seul locataire ; qu'en considérant toutefois que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique suite aux injonctions administratives incombaient aux bailleurs, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

2) ALORS QUE le bailleur est tenu à une obligation de délivrance au titre de laquelle il doit délivrer au preneur un bien conforme à l'usage pour lequel il a été loué ; que cette obligation ne fait pas échec à la répartition légale entre bailleur et preneur de la charge des travaux de « grosses réparations » et de « réparations d'entretien » ; qu'en l'espèce, le bail commercial mettait expressément à la charge du locataire toutes les réparations, de quelque nature qu'elles soient, y compris de vétusté, sans aucune exception ; qu'incombaient au bailleur les seules « grosses réparations » de l'article 606 du code civil et le ravalement décennal de la façade rue, que l'immeuble pris à bail par la société Idéal Hôtel lui avait été délivré le 1er janvier 1960 dans un état lui permettant l'exploitation de son commerce hôtelier et que depuis cette date les bailleurs ont fait réaliser à leurs frais tous les travaux de « grosses réparations » et de ravalement qui leur incombaient, que la société locataire a depuis son entrée dans les lieux pu exploiter son commerce hôtelier sans interruption ; qu'en jugeant toutefois que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique suite aux injonctions administratives incombaient aux bailleurs, sans rechercher si l'immeuble n'avait pas été délivré conforme à l'usage pour lequel il a été loué au jour de l'entrée dans les lieux de la société Idéal Hôtel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR mis à la charge des bailleurs les travaux de « grosses réparations » concernant la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, les travaux d'étanchéité de la courette et la réfection du plancher haut des caves et d'AVOIR condamné à ce titre les consorts X... à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 54.542,16 euros.

AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant des autres réparations, l'expert A... a relevé notamment dans son rapport que la toiture ne nécessitait pas une réfection totale, mais uniquement des travaux menus d'entretien, que les murs pignons sont constitués en effet de briques hourdies à la chaux dont les joints sont délités et vétustes et que des infiltrations se produisent dans certaines chambres, qu'il convient de procéder au minimum à la réfection des joints de hourdage des deux pignons ; s'agissant des souches de cheminées du bâtiment cour et du plancher haut des caves leur dégradation a, selon l'expert, pour origine une absence d'entretien locatif antérieur et très ancien depuis plus de cinquante ans ; il indique notamment que le ravalement de souches de cheminée, leur couronnement et les solins sont affectés par la vétusté, et que les infiltrations à l'origine de la vétusté de la verrière ont affecté le mur formant allège de la verrière et du sol de l'arrière-boutique sous cette verrière, que ces éléments qualifiés de structurels doivent être repris, et sont la conséquence de l'absence d'entretien depuis de nombreuses années. Il estime néanmoins un peu plus loin que les désordres qui affectent le sol de l'arrière-boutique visibles en sous-face du plancher depuis les caves et au sol de l'arrière-boutique ont pour origine un défaut d'étanchéité soit de la verrière, soit de la courette. Il s'ensuit que le premier juge a justement estimé que les travaux de réfection des joints des murs pignons qui sont des travaux de gros entretien qui n'affectent pas la solidité de l'immeuble et ne concernent pas le ravalement des murs en leur entier ne doivent pas être mis à la charge des bailleurs mais à celle de la locataire. Il suit encore que la réfaction des souches de cheminée, d'une part, la réfaction de la charpente couverture en lieu et place de la verrière, celle des châssis vitrés du bâtiment cour représente un ensemble de travaux qui n'affectent ni la solidité ni la structure de l'immeuble et sont la conséquence d'un défaut ancien d'entretien assimilable à de la vétusté qui doivent être supportés par le preneur qui s'est engagé au terme du bail à supporter les travaux de gros entretien y compris de couverture, relatifs à l'usure et à la vétusté. Au titre des travaux de grosses réparations resteront à la charge des bailleurs, la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour qui ne peut être assimilé à une dépense d'entretien, celle de l'étanchéité de la courette qui est inaccessible et qui ne peut donc être entretenue normalement de même que la réfaction du plancher haut des caves dont la nécessité ne peut être reliée avec certitudes aux infiltrations de la verrière, celle-ci pouvant selon l'expert résulter tout aussi bien du défaut d'étanchéité de la courette inaccessible ; il s'ensuit que les bailleurs devront supporter les travaux à concurrence des sommes de 22.740 euros HT + 13.571,52 euros HT + 5.146,50 euros HT outre les honoraires de l'architecte de 10% du montant desdits travaux, soit au total 54.542,16 euro TTC. L'allégation suivant laquelle le montant des travaux a été examiné par l'expert sur simples devis (établis sur proposition de l'architecte des bailleurs auprès d'entreprises agréées par eux) et non sur factures est parfaitement vaine dès lors qu'il s'agissait précisément de déterminer le coût et la charge de travaux non encore réalisés. Il n'y a pas lieu en outre de constater un aveu judiciaire qui serait contenu dans des conclusions des parties dont la cour n'est pas saisie et qui ne sont d'ailleurs pas versées aux débats, n'existant que comme pièces de procédure, étant observé que les seules prétentions contenues dans les dernières conclusions des parties lient la cour. »

1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens soulevés par les parties dans leurs conclusions, que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les consorts X... soulevaient expressément dans leurs conclusions d'appel un moyen aux termes duquel les prétendues « grosses réparations » au paiement desquelles la société Idéal Hôtel entendait les voir condamnés résultaient exclusivement d'un défaut d'entretien locatif pendant de nombreuses années, de sorte que le coût des travaux incombait au seul locataire ; qu'en jugeant toutefois que les travaux de réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, d'étanchéité de la courette et de réfection du plancher haut des caves incombait aux bailleurs, sans répondre au moyen soulevé par les consorts X..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

2) ALORS QUE les « grosses réparations » incombent au locataire dès lors qu'elles ont été occasionnées par le défaut de « réparations d'entretien » revenant à ce dernier ; qu'en l'espèce, il était établi par les consorts X... que les prétendues « grosses réparations » au paiement desquelles la société Idéal Hôtel entendait les voir condamnés résultaient exclusivement d'un défaut d'entretien locatif pendant de nombreuses années, de sorte que le coût des travaux incombait au seul locataire ; qu'en jugeant toutefois que les travaux de réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, d'étanchéité de la courette et de réfection du plancher haut des caves incombait aux bailleurs sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, s'ils ne résultaient pas d'une absence d'entretien locatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 605 du code civil.

3) ALORS QUE le manquement du bailleur à son obligation de délivrance suppose que le preneur n'a pu faire du bien l'usage pour lequel il a été loué en raison des désordres invoqués ; qu'en l'espèce, la société Idéal Hôtel était entrée le 1er janvier 1960 dans un immeuble en parfait état de toute réparation et dans un état lui permettant d'exploiter son activité de commerce hôtelier, sans qu'aucun désordre ne l'empêche d'exercer son activité, que les désordres litigieux ne l'empêchaient pas plus au jour du litige d'exploiter l'hôtel qui n'a jamais fermé en raison d'un quelconque état dégradé de l'immeuble ; qu'à supposer que la cour d'appel ait voulu mettre à la charge des bailleurs la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, les travaux d'étanchéité de la courette et la réfection du plancher haut des caves au titre de son obligation de délivrance, elle aurait dû rechercher si les désordres litigieux avaient empêché le locataire de faire du bien l'usage pour lequel il avait été loué, qu'en s'en abstenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.

4) ALORS QUE ne relèvent des « grosses réparations » que les travaux affectant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, que relèvent en revanche des « réparations d'entretien » le simple remplacement de canalisations ; que les travaux d'étanchéité de la courette, qui consistaient exclusivement en le remplacement de deux descentes pluviales, n'affectaient pas, par leur nature, la structure même de l'immeuble ni sa solidité ; qu'en considérant toutefois que la réfection de l'étanchéité de la courette incombait aux bailleurs au titre des « grosses réparations » au motif inopérant qu'elle était « inaccessible » et qu'elle ne pouvait donc « être normalement entretenue », sans rechercher s'il s'agissait de travaux affectant la structure ou la solidité de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605 et 606 du code civil.

5) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs et précis des clauses des contrats de bail qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 3 avril 1968 et renouvelé dans les mêmes termes le 15 mai 1995 comportait une clause n°3 stipulant expressément que les travaux de toute nature afférant à la courette incombaient au locataire à l'exclusion des « grosses réparations » ; que les travaux d'étanchéité de la courette, qui consistaient exclusivement en le remplacement de deux descentes pluviales, n'affectaient en rien la structure de l'immeuble, ni sa solidité, de sorte qu'ils relevaient des travaux d'entretien de toute nature, notamment dus à la vétusté, expressément mises à la charge du locataire par la clause n°3 du bail ; qu'en considérant toutefois que la réfection de l'étanchéité de la courette incombait aux bailleurs au titre des « grosses réparations », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.

6) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs et précis des clauses des contrats de bail qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire exposait de manière non-équivoque, concernant l'étanchéité de la courette, « que seule la vétusté de l'étanchéité de la courette est à l'origine des désordres l'affectant » ; que le contrat de bail du 3 avril 1968 stipulait expressément que le locataire prenait à sa charge « toutes les réparations de gros et menus entretiens, même de couverture, qu'elles soient d'usure ou de vétusté, dont lesdits lieux pourraient avoir besoin et, ce, sans aucune exception », de sorte que la réfection de l'étanchéité de la courette incombait au seul locataire ; qu'en considérant toutefois que la réfection de l'étanchéité de la courette incombait aux bailleurs au titre des « grosses réparations », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.