LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 31 octobre 2016), que M. et Mme X..., propriétaires des lots n° [...] et [...] correspondant à des jardins, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Virginia (le syndicat) en annulation des résolutions n° 18-1 à 18-5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2011 ayant rejeté leur demande de retrait de leurs lots de la copropriété ; qu'à titre reconventionnel, le syndicat a demandé qu'il soit jugé que ces lots n'étaient pas composés de parties privatives ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation des résolutions ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le rejet des résolutions était justifié par les incertitudes que pouvaient avoir les copropriétaires sur le statut juridique des lots n° [...] et [...], sur l'applicabilité de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la constructibilité de ces lots, ainsi que par l'indemnisation proposée, la cour d'appel, qui en a exactement déduit l'absence d'abus de majorité, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, que la cassation à intervenir sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal n'entraîne pas la cassation par voie de conséquence sur ce moyen qui n'en est ni la suite, ni l'application ni ne s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 1er, 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour déclarer que les lots n° [...] et [...] « constituent » des parties privatives, l'arrêt relève que le règlement de copropriété et l'acte d'acquisition de M. et Mme X... comportent la même ambiguïté en ce que les lots sont considérés à la fois comme des parties privatives et des parties communes à jouissance privative et retient que M. et Mme X... disposent de l'usage exclusif du jardin, objet du lot n° [...], que, depuis leur acquisition, ils sont considérés comme ayant la qualité de copropriétaires, sont convoqués aux assemblées générales et paient à ce titre des charges de copropriété, comme avant eux leurs prédécesseurs, qu'ils sont les seuls à effectuer l'entretien du lot n° [...], que le lot n° [...] borde leur propriété sur la droite et que l'état descriptif de division associe à ces deux lots des quotes-parts de parties communes ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un droit de propriété exclusif et à écarter celle d'un droit jouissance exclusif sur ces jardins, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Attendu que la cassation du chef du premier moyen entraîne par voie de conséquence nécessaire celle du chef de dispositif ayant déclaré l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 applicable et le retrait des « parcelles » [...] et [...] de la copropriété possible matériellement et juridiquement ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare que les lots n° [...] et [...] constituent des parties privatives qui appartiennent à M. et Mme X..., que l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable et le retrait des parcelles [...] et [...] de la copropriété possible matériellement et juridiquement, l'arrêt rendu le 31 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Virginia la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Virginia.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré que les lots [...] et [...] constituaient des parties privatives qui appartiennent aux époux X... ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et que l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; qu'il résulte de la lecture de ce texte que le demandeur à la scission doit être propriétaire des lots pour lesquels la scission est réclamée ; que sur la nature juridique des lots [...] et [...], le droit de propriété se prouve par tout moyen ; que dans le cas où les titres de propriété sont ambigus, il appartient au juge de les interpréter notamment en examinant le comportement des parties ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que les consorts A... - D... étaient jusqu'en 1977 propriétaires de plusieurs parcelles de terrain situées entre les rues des [...], [...] et [...] qui ont été progressivement vendues en plusieurs lots ; que ces parcelles étaient cadastrées sections [...], [...] provenant de la réunion des parcelles [...] et [...], ainsi que [...] et [...] ;
que les lots [...], [...] et [...] ont été acquis pour construire l'immeuble de la SCI Virginia, l'ancien propriétaire conservant le lot [...] et accordant un droit de passage à la SCI sur le lot [...] ; que le règlement de copropriété, établi le 23 février 1977, par son article I du Titre Premier distingue trois natures de parties : - les parties communes à l'ensemble des copropriétaires dites "parties communes générales" - les parties communes à certains copropriétaires dites "parties communes spéciales"- les parties qui appartiendront privativement, divisément et exclusivement à chacun des copropriétaires dites parties privées ; qu'il ne mentionne pas l'existence de partie commune à usage privatif ; que cet article 1 précise en revanche que les parties communes générales comprendront l'ensemble du terrain ; que ce point est rappelé par l'article 4, en page 23, qui indique que les parties communes comprennent la totalité du sol ; que l'article 5 ajoute que les jardins constituent des parties communes ; que ce texte est en contradiction avec l'article 3, en page 22, qui expose que les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division, sont compris dans la composition d'un lot et sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré, constituent des parties privatives ; qu'en effet, l'état descriptif de division comprend notamment les lots [...] à [...] qui correspondent à des jardins ; que les lots [...] et [...] sont les seuls à être situés hors bâtiments ; qu'il semble ainsi en résulter que les jardins des lots [...] et [...] sont des parties privatives et constituent une exception au principe selon lequel le sol est une partie commune ; que cependant dans le chapitre II intitulé "usage des parties privatives", l'article "q" précise que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses et jardins seront responsables de tous dommages et devront respecter l'aspect général ; qu'ils ne pourront modifier les plantations sans l'accord du syndic ; qu'en employant les termes de jouissance exclusive, ce texte renvoie donc à la notion de partie commune dont la jouissance est privative et se trouve en cohérence avec les articles 4 et 5 évoqués ci-dessus ; que compte tenu de cette ambiguïté du règlement de copropriété qui persiste dans la version du 15 mars 1977, il convient d'étudier l'acte d'acquisition des lots [...] et [...] par les époux X... ; que les époux X... ont acquis leurs biens par acte du 13 juin 2006. Ces biens sont ainsi décrits comme correspondant à -1°) une propriété à usage d'habitation comprenant un pavillon cadastrée [...] , -2°) dans un ensemble immobilier cadastré [...] et [...] avec droit de passage sur la parcelle [...] , la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle de terrain d'une surface de 3 500 m2 désignée comme correspondant aux lots [...] pour un jardin de 166 m² et [...] pour un jardin de 307 m² ; que le premier bien a été acquis 850.270 € et le second 4.730 € ; que le terme de jouissance exclusive est employé dans la description du deuxième bien, il est précisé ensuite dans Pacte que les biens appartiennent en totalité en pleine propriété au vendeur et cette expression est utilisée à nouveau à plusieurs reprises dans la partie relative à la déclaration des plus-values ; qu'il découle de cette étude que l'acte d'acquisition comporte la même ambiguïté que le règlement de copropriété concernant les lots [...] et [...] qui sont considérés à la fois comme des parties privatives et des parties communes à jouissance exclusive ; qu'il n'est pas contesté que les époux X..., compte tenu de la configuration des lieux, disposent de l'usage exclusif du jardin, objet du lot [...], qui de surcroît n'est pas accessible aux copropriétaires en ce que ce jardin est séparé des autres par un mur ; que depuis leur acquisition, ils sont également considérés comme ayant la qualité de copropriétaires, sont convoqués aux assemblées générales et paient à ce titre des charges de copropriété, comme avant eux leurs prédécesseurs ; qu'ils sont les seuls à effectuer l'entretien du lot 147 ; que le lot 146 borde leur propriété sur la droite ; qu'en outre, un lot composé uniquement d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, ne peut être affecté d'une quote-part de parties communes ; que l'état descriptif de division associe aux lots [...] et [...] des quotes-parts de parties communes ; qu'il découle de l'ensemble de ces éléments que les lots [...] et [...] doivent être qualifiés de parties privatives dont les époux X... sont propriétaires ; que le syndicat raisonne comme si les espaces verts composant les lots n°[...] et [...] étaient des parties communes alors qu'il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat ne participe pas à l'entretien de ces jardins ; que les éléments de la cause révèlent que, par le passé, le syndicat a souhaité acquérir une partie de ces jardins privatifs sans toutefois pouvoir réaliser cette opération ;
1°) ALORS QUE les bâtiments et terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, qui sont sa propriété exclusive, sont des parties privatives ; que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune permet au bénéficiaire d'en jouir, mais n'est pas assimilable à un droit de propriété, la partie sur laquelle s'exerce ce droit de jouissance privatif demeurant commune ; qu'en l'espèce, pour affirmer que les lots [...] et [...] devaient être qualifiés de parties privatives appartenant aux époux X..., la cour d'appel a énoncé que ceux-ci disposaient de l'usage exclusif des jardins, qui étaient séparés par un mur et non accessibles aux autres copropriétaires, que les époux X... avaient la qualité de copropriétaires, payaient des charges de copropriété, étaient convoqués aux assemblées générales et effectuaient seuls l'entretien des lots (arrêt, p. 9 avant dernier §) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs relatifs à la jouissance des lots, au statut de copropriétaire ou à la configuration et à l'entretien des lieux, insuffisants à caractériser le droit de propriété exclusif qu'auraient eu les époux X... sur les jardins, seul élément permettant de différencier une partie privative d'une partie commune à jouissance exclusive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE le droit de jouissance exclusif peut être affecté d'une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son bénéficiaire doit supporter ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé « qu'un lot composé uniquement d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut être affecté d'une quote-part de parties communes » (arrêt, p. 9 dernier §) pour en déduire que les jardins litigieux étaient des parties privatives (arrêt, p. 10 § 1) ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'un droit de jouissance exclusif d'une partie commune peut être affecté d'une quote-part de parties commune, de sorte qu'il ne pouvait être déduit de cette circonstance que les jardins étaient des parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que le syndicat des copropriétaires rappelait dans ses conclusions que l'acte d'acquisition des jardins litigieux mentionnait que les époux X... avaient payé en 2006 la somme dérisoire de 4.730 € pour 473 m² de jardins dans la commune urbaine de Sceaux, ce que la cour d'appel a relevé (arrêt, p. 9 § 2 et 3) ; que la cour d'appel aurait dû rechercher si ce prix d'acquisition de 10 € le m² révélait que les époux X... avaient acquis seulement la jouissance exclusive de parties communes, et non la pleine propriété des jardins ; qu'en s'abstenant d'effectuer une telle recherche pour déterminer la nature du droit des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:(cassation par voie de conséquence)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 applicable et le retrait des parcelles [...] et [...] de la copropriété possible matériellement et juridiquement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur au 14 décembre 2000, se référant à l'existence de plusieurs bâtiments, il est soutenu par le syndicat des copropriétaires qu'il n'est pas applicable en l'espèce puisque les lots [...] et [...] ne sont pas bâtis ; que toutefois, la notion de bâtiment renvoie non seulement à la notion de construction, mais également de façon plus générale à la notion d'entités économiques distinctes et d'indépendance des lots pour laquelle la scission est réclamée ; que ces lots doivent ainsi bénéficier d'une autonomie suffisante de sorte qu'ils puissent être gérés séparément et que la séparation envisagée n'emporte aucune dégradation du gros oeuvre ; qu'il en découle que l'article 28 a pour unique objet d'exclure le retrait que lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments imbriqués qui n'en font qu'un ; que tel n'est pas le cas en l'espèce pour le lot [...] et a fortiori pour le lot [...] qui sont indépendants des bâtiments composant la résidence Virginia ; qu'il en résulte que la division sollicitée est ainsi possible tant juridiquement que matériellement ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que ces lots pouvaient être retirés de la copropriété en application de l'article 28 ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, dans son I, que, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et que, l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que dans son II, l'article 28 précise que l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ; que le syndicat soutient que l'article 28 n'est pas applicable aux deux lots litigieux, car ces lots ne sont ni des lots bâtis ni des lots transitoires. Selon lui, l'article 28 n'évoque, en effet, que des bâtiments ; qu'en l'espèce, les lots n° [...] et [...] sont des lots non bâtis et non constructibles ; que les époux X... ne soutiennent pas que leurs lots sont des lots transitoires ; qu'en revanche, ils font valoir que l'article 28 s'applique aux lots non bâtis même non transitoires et qu'en tout état de cause, les lots n° [...] et [...] sont, au regard des prescriptions actuelles en matière d'urbanisme, devenus en partie constructibles ; que si les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 font référence à un ou plusieurs bâtiments et exposent le processus de retrait dans l'hypothèse de lots bâtis, il n'en demeure pas moins que ce texte n'exclut pas son application aux lots non bâtis ; que de plus, l'article i de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans son premier alinéa, que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, prévoit également, dans son second alinéa, qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'il n'est donc pas exclu que l'article 28 puisse s'appliquer à des parcelles non bâties faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'aucun élément ne permet ainsi de conclure à l'inapplicabilité de l'article 28 à des lots non bâtis, destinés ou non à recevoir des constructions ; que dans ces conditions, il importe peu que les lots n° [...] et [...] soient qualifiés de parties "hors bâtiments" dans l'état descriptif de division, ne participent qu'à une partie des charges et ne soient pas des lots transitoires ou encore que les millièmes attachés à ces lots ne soient pas comparables à ceux des autres lots ; que de surcroît, les époux X... démontrent, en produisant une étude de M. C..., géomètre-expert, ayant déjà été choisi par le passé par l'assemblée générale, que les lots n° [...] et [...] ont désormais un potentiel de constructibilité, ce qui n'en fait plus des lots non bâtis non constructibles ; que par ailleurs, il n'est pas anodin de rappeler que l'assemblée générale du 22 mars 2007 avait examiné, à l'initiative du syndicat, un projet de résolution en vue d'un retrait des lots n° [...] et [...] et d'une cession du lot n° [...] - les lots n° [...] et [...] devant être issus de la division du lot n° [...] - sars que l'applicabilité de l'article 28 soit alors un sujet de discussion ; que la principale condition requise par l'article 28 est la possibilité de diviser la propriété du sol ; qu'il ressort d'un courrier du syndic Loiselet et Daigremont daté du 26 mai 2005 et adressé à Mme D..., auteur des époux X..., que le syndicat envisageait d'abattre le mur séparant les lots n° [...] et [...] ("jardins privatifs") du reste de la copropriété ; qu'implicitement, mais nécessairement, signifie que la propriété du sol peut être divisée sans difficulté en l'espèce ; qu'en tout état de cause, les époux X... ont produit, à l'appui de leur demande, un plan cadastral et un plan de division faisant apparaître la division de la propriété entre le lot A (composé des lots n° [...] et [...]) et le lot B (le reste de la copropriété) comme étant réalisable, y compris avec la servitude de cour commune ; que les époux X... ont, en outre, produit d'autres documents relatifs aux conditions juridiques et financières.
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen, relatif à la qualification de partie privative, emportera, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif déclarant, corrélativement à la qualification erronée de partie privative, que l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 était applicable et le retrait des parcelles [...] et [...] matériellement et juridiquement possible.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE) :IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 applicable et le retrait des parcelles [...] et [...] de la copropriété possible matériellement et juridiquement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur au 14 décembre 2000, se référant à l'existence de plusieurs bâtiments, il est soutenu par le syndicat des copropriétaires qu'il n'est pas applicable en l'espèce puisque les lots [...] et [...] ne sont pas bâtis ; que toutefois, la notion de bâtiment renvoie non seulement à la notion de construction, mais également de façon plus générale à la notion d'entités économiques distinctes et d'indépendance des lots pour laquelle la scission est réclamée ; que ces lots doivent ainsi bénéficier d'une autonomie suffisante de sorte qu'ils puissent être gérés séparément et que la séparation envisagée n'emporte aucune dégradation du gros oeuvre ; qu'il en découle que l'article 28 a pour unique objet d'exclure le retrait que lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments imbriqués qui n'en font qu'un ; que tel n'est pas le cas en l'espèce pour le lot 146 et a fortiori pour le lot 147 qui sont indépendants des bâtiments composant la résidence Virginia ; qu'il en résulte que la division sollicitée est ainsi possible tant juridiquement que matériellement ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que ces lots pouvaient être retirés de la copropriété en application de l'article 28 ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, dans son I, que, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et que, l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que dans son II, l'article 28 précise que l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ; que le syndicat soutient que l'article 28 n'est pas applicable aux deux lots litigieux, car ces lots ne sont ni des lots bâtis ni des lots transitoires. Selon lui, l'article 28 n'évoque, en effet, que des bâtiments ; qu'en l'espèce, les lots n° [...] et [...] sont des lots non bâtis et non constructibles ; que les époux X... ne soutiennent pas que leurs lots sont des lots transitoires ; qu'en revanche, ils font valoir que l'article 28 s'applique aux lots non bâtis même non transitoires et qu'en tout état de cause, les lots n° [...] et [...] sont, au regard des prescriptions actuelles en matière d'urbanisme, devenus en partie constructibles ; que si les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 font référence à un ou plusieurs bâtiments et exposent le processus de retrait dans l'hypothèse de lots bâtis, il n'en demeure pas moins que ce texte n'exclut pas son application aux lots non bâtis ; que de plus, l'article i de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans son premier alinéa, que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, prévoit également, dans son second alinéa, qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'il n'est donc pas exclu que l'article 28 puisse s'appliquer à des parcelles non bâties faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'aucun élément ne permet ainsi de conclure à l'inapplicabilité de l'article 28 à des lots non bâtis, destinés ou non à recevoir des constructions ; que dans ces conditions, il importe peu que les lots n° [...] et [...] soient qualifiés de parties "hors bâtiments" dans l'état descriptif de division, ne participent qu'à une partie des charges et ne soient pas des lots transitoires ou encore que les millièmes attachés à ces lots ne soient pas comparables à ceux des autres lots ; que de surcroît, les époux X... démontrent, en produisant une étude de M. C..., géomètre-expert, ayant déjà été choisi par le passé par l'assemblée générale, que les lots n° [...] et [...] ont désormais un potentiel de constructibilité, ce qui n'en fait plus des lots non bâtis non constructibles ; que par ailleurs, il n'est pas anodin de rappeler que l'assemblée générale du 22 mars 2007 avait examiné, à l'initiative du syndicat, un projet de résolution en vue d'un retrait des lots n° [...] et [...] et d'une cession du lot n° [...] - les lots n° [...] et [...] devant être issus de la division du lot n° [...] - sars que l'applicabilité de l'article 28 soit alors un sujet de discussion ; que la principale condition requise par l'article 28 est la possibilité de diviser la propriété du sol ; qu'il ressort d'un courrier du syndic Loiselet et Daigremont daté du 26 mai 2005 et adressé à Mme D..., auteur des époux X..., que le syndicat envisageait d'abattre le mur séparant les lots n° [...] et [...] ("jardins privatifs") du reste de la copropriété ; qu'implicitement, mais nécessairement, signifie que la propriété du sol peut être divisée sans difficulté en l'espèce ; qu'en tout état de cause, les époux X... ont produit, à l'appui de leur demande, un plan cadastral et un plan de division faisant apparaître la division de la propriété entre le lot A (composé des lots n° [...] et [...]) et le lot B (le reste de la copropriété) comme étant réalisable, y compris avec la servitude de cour commune ; que les époux X... ont, en outre, produit d'autres documents relatifs aux conditions juridiques et financières.
1°) ALORS QUE le propriétaire d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander à l'assemblée générale que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; que l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à la demande de retrait portant sur des terrains nus, tels des jardins, qui constituent les espaces verts entourant la copropriété à laquelle le retrait est demandé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la notion de bâtiment correspondait non seulement à des constructions, mais encore à « la notion d'entités économiques distinctes et d'indépendance des lots » (arrêt, p. 10 § 3), l'article 1er de la loi de 1965 s'appliquant à des parcelles bâties ou non, de sorte que les jardins litigieux, même non bâtis, mais avec un potentiel de construction (jugement, p. 3 § 10), pouvaient être retirés de la copropriété résidence « Virginia » ; qu'en statuant ainsi, tandis que l'article 28 précité, qui a pour objet de permettre une scission au sein d'une copropriété importante comportant plusieurs bâtiments, ne s'applique pas à des terrains nus supportant des espaces verts, jouxtant cette copropriété et participant de l'environnement de celle-ci, seraient-ils ceints d'un mur et dans le futur éventuellement constructibles ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 ;
2°) ALORS QUE, pour retenir l'applicabilité de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 à la demande de retrait des jardins litigieux, la cour d'appel a énoncé, par motifs à les supposer adoptés, qu'un projet de résolution avait été envisagé en 2007 en vue d'un retrait des lots n°[...] et [...] (jugement, p. 3 dernier §) ; que la circonstance que cette résolution, qui n'a pas été adoptée par l'assemblée générale du 22 mars 2007, ait été envisagée sans que la question de l'applicabilité de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne fût abordée, ne pouvait avoir pour conséquence de rendre l'article 28 précité applicable à la demande de retrait des jardins des époux X... ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à retenir l'application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de ce texte.
3°) ALORS QUE, subsidiairement, le syndicat des copropriétaires rappelait dans ses conclusions qu'il avait seul la faculté, aux termes du règlement de copropriété, d'affouiller le sous-sol des terrains (concl. p. 15) qui constituait un partie commune ; que la cour d'appel ne pouvait juger que le retrait des jardins litigieux était juridiquement possible tandis que la propriété du sous-sol des jardins était une partie commune ; qu'en statuant ainsi, sans tenir compte de ce que le syndicat était propriétaire du sous-sol des jardins litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a débouté M. et Mme X... de leur demande d'annulation des résolutions n°18-1 à 18-5 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Virginia du 5 mai 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun ; qu'il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité ; que l'abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur en justice ; qu'un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires ; qu'en l'espèce, compte-tenu des incertitudes que pouvaient avoir les copropriétaires sur le statut juridique des lots [...] et [...], sur l'application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, et sur la constructibilité des parcelles en présence de deux rapports de géomètres contradictoires entre eux, mais également eu égard au prix proposé, soit 6 149 euros pour 473 m², et au fait que les résolutions concernaient en même temps les deux parcelles, le refus d'adopter les résolutions proposées par les époux X... ne relèvent pas d'un abus de majorité ; qu'en conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement et de déclarer légitime le rejet des résolutions 18-1 à 18-5 formulé par l'assemblée générale du 5 mai 2011 » ;
ALORS QUE, premièrement, une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou bien encore dans le seul but de nuire à ces derniers ; que M. et Mme X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que le refus opposé par l'assemblée générale était motivé par l'échec d'un premier projet de retrait des lots [...] et [...], conditionné par la division du lot [...] et la cession d'une partie de celui-ci à la copropriété, pour la somme symbolique d'un euro (conclusions de M. et Mme X..., pp. 22 à 24) ; que faute de s'expliquer sur ce point, la cour d'appel de Versailles a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, deuxièmement, une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le but favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou bien encore dans le seul but de nuire à ces derniers ; qu'en écartant tout abus de majorité au motif impropre qu'un doute existait quant à la possibilité du retrait tenant notamment à la propriété des parcelles, quand il résultait de ses propres constatations que M. et Mme X... avaient la qualité de copropriétaires, la cour d'appel de Versailles a violé les articles 1382 du code civil et 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, troisièmement, une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le but favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou bien encore dans le seul but de nuire à ces derniers ; qu'en écartant tout abus de majorité au motif inopérant qu'un doute existait quant à la possibilité du retrait tenant notamment à la constructibilité des parcelles, la cour d'appel de Versailles a violé les articles 1382 du code civil et 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, quatrièmement, une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le but favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou bien encore dans le seul but de nuire à ces derniers ; qu'en écartant tout abus de majorité au motif insuffisant que le prix proposé était de 6.149 euros pour 473 m², quand M. et Mme X... s'expliquaient sur ce points (conclusions, p. 21 not.), la cour d'appel de Versailles a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, cinquièmement, une résolution d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le but favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou bien encore dans le seul but de nuire à ces derniers ; qu'en écartant tout abus de majorité au motif inopérant que les résolutions concernaient en même temps les deux parcelles, la cour d'appel de Versailles a violé les articles 1382 du code civil et 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, sixièmement, dans l'hypothèse où une cassation viendrait à intervenir sur le pourvoi principal, la cassation s'étendra au chef de dispositif déboutant M. et Mme X... de leur demande d'annulation des résolutions n°18-1 à 18-5 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Virginia du 5 mai 2011 en application de l'article 624 du code de procédure civile.
