LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 30 septembre 2016), que, le 16 décembre 2010, la société Ouest Promotion Immobilier (la société OPI), titulaire d'un bail emphytéotique, a consenti à la Société Nouvelle de Transport (la SNT), par l'intermédiaire de la société Victoire Immobilier, une convention d'occupation temporaire sur un terrain et un bureau ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 octobre 2011 adressée à la bailleresse et à son mandataire, la SNT a donné congé à effet du 30 janvier 2012 ; que, le 8 février 2013, soutenant que ce congé était irrégulier et que les lieux n'avaient pas été restitués, la société OPI a assigné la SNT en paiement d'une indemnité d'occupation, solidairement avec la société Victoire immobilier, et cette dernière société en dommages-intérêts pour fautes de gestion ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société OPI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement des charges locatives ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les documents imprécis produits par la bailleresse concernaient la totalité des parcelles qu'elle détenait et que son décompte ne permettait pas de déterminer la quote-part de la locataire, la cour d'appel, qui n'a pas refusé de statuer, a souverainement déduit de ses constatations que la demande en paiement des charges n'était pas justifiée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que la société OPI fait grief à l'arrêt de dire que la convention a été résiliée par la locataire ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Victor Immobilier avait accepté le congé en sa qualité de mandataire de la société OPI et n'avait plus réclamé le paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 30 janvier 2012, date d'expiration du préavis, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé avait produit ses effets ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que la preuve de l'occupation des lieux par la société SNT postérieurement au mois de janvier 2012, date pour laquelle le congé a été donné, ne ressort d'aucune des pièces produites ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clés à la bailleresse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence nécessaire du chef de l'arrêt ayant fixé à la somme de 15 000 euros les dommages-intérêts dus par la société Victoire Immobilier ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure au 30 janvier 2012 et condamne la société Victor Immobilier à payer à la société OPI la somme de 15 000 euros à titre dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Ouest Promotion Immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société OPI, bailleur et mandant, de sa demande en paiement des indemnités d'occupation échues en exécution de la convention du 16 décembre 2010, dont la résiliation avait été acceptée par son mandataire, et D'AVOIR débouté la société OPI de sa demande tendant à obtenir des indemnités d'occupation à l'issue de la convention liant les parties ;
AUX MOTIFS QUE sur les rapports contractuels entre les parties, par acte sous seing privé du 16 décembre 2010, la société OPI représentée par son gérant, monsieur Y..., avait conclu avec la société SNT une convention d'occupation précaire de terrains situés [...] , références cadastrales [...] et [...], sur un terrain de 5 000 m² et ce par l'intermédiaire de la société Victoire Immobilier ; que la société OPI avait par acte du même jour donné mandat de gestion général à la société Victoire Immobilier pour la gestion de cette convention, le mandat portant notamment sur le renouvellement, la résiliation, la gestion des congés et tous les états des lieux ; que la société Victoire Immobilier avait également mandat pour percevoir toute somme représentant les loyers, indemnités d'occupation et plus généralement toute somme ou valeur dont la perception était la conséquence de l'administration du bien ; que la convention conclue entre la société OPI et la société SNT faisait d'ailleurs référence à ce mandat puisqu'il était prévu que l'indemnité d'occupation était portable et devait être versée à la société Victoire Immobilier en sa qualité de titulaire d'un mandat de gestion ; que sur les demandes formulées à l'égard de la SNT, en application de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tenaient lieu de loi à ceux qui les avaient faites ; qu'elles ne pouvaient être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorisait ; qu'elles devaient être exécutées de bonne foi ; que sur l'efficacité du congé, en application de l'article 1998 du code civil, le mandant était tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui avait été donné ; que le mandat général de gestion conclu entre la société OPI et la société Victoire Immobilier prévoyait qu'elle pouvait être résiliée, à tout moment moyennant un préavis de trois mois par lettre recommandée avec avis de réception et par acte extrajudiciaire ; qu'il était constant que la SNT avait entendu résilier la convention d'occupation et avait adressé à la société OPI un courrier recommandé pour l'informer de son intention et de son départ des lieux le 26 janvier 2012 ; que ce courrier avait été reçu par la société OPI le 31 octobre 2011 ; que la SNT avait envoyé la copie de ce courrier à Victoire Immobilier par pli recommandé le 28 octobre 2011 ; qu'il était constant que la double formalité prévue au contrat, à savoir l'envoi d'un courrier recommandé doublé d'une notification par acte extrajudiciaire n'avait pas été respectée ; que pour autant, ni la société OPI ni son mandataire, la société Victoire Immobilier n'avaient réagi et signifié à l'occupant que le congé était inefficace ; qu'au contraire, le mandataire avait estimé que le congé avait été régulièrement donné et n'avait plus sollicité auprès de la société SNT le paiement des indemnités d'occupation à compter du mois de février 2012 ; que la société Victoire Immobilier soutenait dans ses écritures que la société SNT avait d'ailleurs quitté les lieux le 28 janvier 2012 ; que par conséquent la société OPI mandant ne pouvait invoquer pour agir en paiement à l'égard de la société SNT l'irrégularité du congé qui avait été accepté par son mandataire ; qu'elle devait être déboutée de sa demande en paiement des indemnités d'occupation échues en exécution de la convention, dont la résiliation avait été acceptée par son mandataire ; que la décision entreprise qui avait considéré que le congé donné était inefficace à l'égard du mandant serait infirmée ; que sur la demande d'indemnité d'occupation au titre du mois de janvier 2012 et postérieurement au congé, la preuve de l'occupation des lieux par la société SNT postérieurement au mois de janvier 2012, date pour laquelle le congé avait été donné, ne ressortait d'aucune des pièces produites ; que par conséquent la société OPI serait déboutée de sa demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation postérieurement au 30 janvier 2012 et à l'expulsion de la société SNT (arrêt, pp. 8 et 9) ; qu'il était constant qu'en exécution du mandat, la société Victoire Immobilier avait accepté dans les faits, en s'abstenant volontairement de réclamer le paiement du loyer, le congé de la société SNT (arrêt, p. 10) ;
ALORS QUE le congé irrégulièrement donné par le preneur ne peut être regardé comme accepté par le bailleur ou le mandataire de celui-ci qu'en l'état d'une volonté certaine et non équivoque de ces derniers de renoncer à se prévaloir de l'irrégularité du congé, volonté qui ne peut valablement être déduite d'un simple silence ou d'une simple abstention ; que la cour d'appel, pour en déduire que le bailleur ne pouvait invoquer l'irrégularité du congé donné par le preneur, a retenu, d'une part, que le bailleur ni son mandataire n'avaient réagi à réception du congé irrégulier, d'autre part, que le mandataire du bailleur avait accepté le congé en s'abstenant de réclamer le paiement des indemnités d'occupation à compter du mois de février 2012 ; qu'en se fondant ainsi sur de simples abstentions, impropres à caractériser une renonciation certaine et non équivoque du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité du congé délivré par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'à supposer la convention d'occupation précaire valablement résiliée, il appartient au preneur qui se prétend libéré de justifier de la restitution des lieux par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ; qu'en retenant au contraire, pour rejeter la demande du bailleur en paiement des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation par le preneur, qu'il aurait appartenu au bailleur de prouver l'occupation des lieux par le preneur pendant la période concernée, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS, ENCORE, QU'en se bornant, pour rejeter la demande du bailleur en paiement des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation par le preneur de la convention d'occupation, à relever que le mandataire du bailleur soutenait que le preneur avait quitté les lieux le 28 janvier 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée par le bailleur (conclusions, p. 6, in fine, et pp. 13-14), si le preneur avait remis les clefs au bailleur ou à son mandataire et en conséquence satisfait à son obligation de restituer les locaux objets de la convention d'occupation précaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société OPI, bailleur, de ses demandes en paiement au titre des charges par la société SNT, preneur ;
AUX MOTIFS QUE sur les charges, il résultait de l'article 6 de la convention d'occupation précaire liant les parties que l'occupant devait régler sa quote-part des frais d'entretien services prestations et charges des lieux, majorée s'il y avait lieu de la TVA ainsi que les taxes et impôts ; que pour justifier des charges au titre de l'année 2011 et 2012, la société OPI produisait deux avis d'imposition au titre de la taxe foncière, plusieurs factures de New Deco relatives à des travaux d'entretien et de nettoyage et plusieurs factures d'eau ; que les lieux occupés étaient situés [...] parcelles cadastrées [...] et [...] ; qu'il ressortait du bail qui avait été cédé à la société OPI que les parcelles [...] et [...] correspondaient à la parcelle [...] laquelle incluait également la parcelle [...] ; que la parcelle [...] située [...] était d'une contenance de 1 hectare 10 centiares ; que seuls 5 000 m² environ faisaient l'objet de la convention d'occupation précaire entre la société OPI et la société SNT ; que la société OPI était également titulaire de droits sur la parcelle [...] située à la même adresse [...] d'une contenance de 15 ares et 00 centiares ; que les avis d'imposition produits concernaient la totalité des deux parcelles détenues par la société OPI ; que les factures produites mentionnaient la rue [...] sans précision ; que les factures d'eau correspondaient à deux compteurs situés rue [...] sans précision ; que le décompte produit faisait apparaître que la quote-part de la société SNT était de 1 666 sans qu'aucune explication n'ait été fournie sur le calcul ayant permis de déterminer cette quote-part ; que par conséquent la demande de la société OPI au titre des charges à l'encontre de la société SNT n'était pas justifiée ; qu'elle serait rejetée (arrêt, pp. 9 et 10) ;
ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en se fondant néanmoins sur la prétendue insuffisance de justification par la société OPI du calcul de la quote-part de la société SNT en vue d'établir le paiement des charges, cependant qu'elle avait constaté que, selon l'article 6 de la convention d'occupation conclue entre les sociétés OPI et SNT, l'occupant devait régler sa quote-part des frais d'entretien, services, prestations et charges de lieux ainsi que les taxes et impôts, d'où il résultait que la créance de la société SNT existait, la cour d'appel, qui a ainsi refusé d'évaluer une créance dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR limité à la somme de 15 000 euros les dommages et intérêts que la société Victoire Immobilier, mandataire, a été condamnée à verser à la société OPI, mandant ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1191 du code civil, le mandataire était tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeurait chargé et répondait des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; que l'article 1992 du même code prévoyait que le mandataire répondait non seulement du dol mais également des fautes qu'il commettait dans sa gestion ; qu'il était constant qu'en exécution du mandat la société Victoire Immobilier avait accepté dans les faits, en s'abstenant volontairement de réclamer le paiement du loyer, le congé de la société CNT sans vérifier que la double formalité contenue dans la convention d'occupation précaire qu'elle avait elle-même rédigée n'avait pas été respectée et ce sans justifier qu'elle ait obtenu l'accord exprès de son mandant, alors qu'elle était tenue à son égard d'une obligation de renseignements sur les conditions de validité du congé et qu'elle devait lui rendre compte de l'accomplissement du mandat et notamment du départ du preneur ; qu'en effet il n'était produit sur ce point qu'un mail adressé à monsieur Y... le 23 décembre 2011 lui demandant de confirmer son refus d'accepter le préavis de l'occupant ; qu'il n'était donné aucune information sur les conditions de validité du congé ; qu'aucune pièce n'était produite permettant d'établir qu'elle avait rendu compte de l'accomplissement du mandat et la situation effective des lieux ; que la situation de l'occupant était restée très floue ; qu'il était également constant qu'elle n'avait pas dressé l'état des lieux d'entrée ni l'état des lieux de sortie alors que ces diligences relevaient de son mandat ; qu'elle ne pouvait valablement invoquer la consistance des biens mis à disposition pour s'exonérer, ces diligences ayant un intérêt et permettant de préserver les droits respectifs des parties, puisque outre le terrain, les lieux mis à disposition consistant également en un bureau et un hangar ; qu'il n'était enfin pas justifié de la perception par les soins de la société Victoire Immobilier du dépôt de garantie prévu au contrat ; que les inexécutions ainsi relevées et fautes commises justifiaient que la résiliation du contrat de mandat soit prononcée ; que ces inexécutions avaient également engendré un préjudice à l'égard de la société OPI, qui avait été privée de la possibilité de proposer son bien sur le marché immobilier, qui n'avait pas été mesure de préserver ses droits quant à l'état des lieux loués, et qui ne pouvait compenser les sommes lui restant dues sur un dépôt de garantie ; que la demande de dommages et intérêts formulée par la société OPI ayant été de 15 000 euros, il y serait fait droit, le surplus correspondant à une demande de condamnation in solidum à des indemnités d'occupation auxquelles il n'avait pas été fait droit (arrêt, pp. 10-11) ;
ALORS QU'en l'état du lien de dépendance nécessaire entre les chefs de dispositif de l'arrêt attaqué, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
