LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 septembre 2016), que la SCI Farigoulier, propriétaire d'une parcelle à[...] classée en zone UE du plan d'occupation des sols, après avoir obtenu le 8 septembre 1988 un permis de construire, a fait édifier un hangar à usage commercial ; que, le 4 novembre 1999, elle a obtenu un second permis de construire portant sur l'extension du bâtiment principal pour une surface à usage de garage ; que, par acte authentique du 30 juillet 2004, dressé par M. Z..., notaire, elle a vendu l'immeuble à la SCI Permi ; que, par acte authentique des 29 et 30 mai 2008, la société Lubéron investissement patrimoine a acquis l'immeuble et fait établir un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division, créant trois lots distincts à l'étage et désignés comme « locaux bruts pour appartements » ; que, par acte authentique du 4 novembre 2008, dressé par M. Z..., M. et Mme X... ont acquis le lot n° 9 qu'ils ont revendu à Mme C... par acte du 28 octobre 2010, dressé par M. A... ; que, la déclaration préalable de travaux de Mme C... ayant fait l'objet d'un arrêté d'opposition pour irrégularité de la construction initiale, celle-ci a assigné M. et Mme X... en résolution de la vente pour vice caché et en réparation de son préjudice ; que M. et Mme X... ont appelé en garantie la société Lubéron investissement patrimoine, M. Z... et M. A... ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société Lubéron investissement patrimoine fait grief à l'arrêt d'ordonner la résolution de la vente et de la condamner à payer diverses sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'arrêté d'opposition à la déclaration de travaux et du jugement du tribunal administratif, rejetant le recours formé contre cette décision, que la création d'une copropriété pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, ne pouvait être réalisée, que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation était désormais impossible et que les règles d'urbanisme interdisaient la vente de l'immeuble aux fins d'habitation hors les cas des logements de fonction ou de gardiennage, et souverainement retenu que l'impossibilité de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative et de pouvoir le revendre à des conditions normales constituait un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel il était destiné et que ce vice était inconnu de l'acquéreur à la date de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui ne s'est pas contredite, a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'il s'agissait d'un vice caché et que la résolution de la vente devait être ordonnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Lubéron investissement patrimoine fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de garantie contre M. Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Lubéron investissement patrimoine ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme et celles touchant au changement d'affection d'un bâtiment à usage commercial en tant que professionnelle de l'immobilier et qu'elle avait entrepris de diviser l'immeuble en lots à usage d'habitation sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la société Lubéron investissement patrimoine ne pouvait, en raison de ses fautes, solliciter la garantie du notaire pour un préjudice qui ne résultait que de son propre fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lubéron investissement patrimoine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Lubéron investissement patrimoine à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... et à Mme C... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Lubéron investissement patrimoine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'AVOIR ordonné la résolution de la vente portant sur les lots n°7 et 9 de la copropriété situé [...] , passée le 4 novembre 2008 entre les époux X... et la société Lubéron Investissement Patrimoine, ordonné à M. et Mme X... de restituer à la société Lubéron Investissement Patrimoine les lots n° 7 et 9 de la copropriété, condamné cette société à restituer aux époux X... le prix de vente et à leur payer diverses sommes, débouté la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes de garantie et condamnations contre M. Z... et rejeté les autres demandes de cette société ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en résolution de la vente époux X...me C..., celle-ci poursuit à titre principal la résolution de la vente immobilière intervenue le 28 octobre 2010 pour vice caché ; que Maître Z... lui oppose la fin de non-recevoir tirée du délai de deux ans de l'article 1648 du code civil pour engager l'action rédhibitoire ; qu'il soutient à cet effet que le vice ne pouvait plus être ignoré par Mme C... depuis une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 ayant invité chacun d'entre eux à régulariser des déclarations pour des travaux déjà effectués sans autorisation préalable, dès lors que l'acte notarié de vente faisait expressément référence à ladite résolution et qu'il comportait une stipulation par laquelle l'acquéreur déclarait avoir été informé du fait et se réservait d'entreprendre toute démarche en ce sens. L'assignation ayant été délivrée par Mme C... le 2 octobre 2012, cette dernière se trouvait à cette date forclose ; que cette délibération de l'assemblée générale, propre à divers travaux entrepris par les copropriétaires sans autorisation préalable de l'assemblée générale, était sans incidence sur la réalité juridique et la destination du lot acquis par Mme C... qui n'ont été révélés que par les motifs de l'arrêté d'opposition du maire à la déclaration de travaux finalement déposée, pris le 2 février 2011, selon lesquels toute régularisation des travaux effectués sur son lot était impossible en l'absence de permis de construire portant sur la création d'un étage à usage de logements ; qu'à la date de délivrance de l'assignation, le 2 octobre 2012, l'action de Mme C... n'était donc pas prescrite ; que sur le fond, il résulte tant de l'arrêté du maire que du jugement du tribunal administratif ayant rejeté le recours de Mme C..., que la création d'une copropriété ensuite d'un état de division pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, d'un immeuble construit en zone UE du plan d'occupation des sols, laquelle n'autorise que les seules activités artisanales, commerciales ou industrielles et les installations techniques de service public, à l'exclusion de tout logement autres que ceux nécessités par la surveillance ou le gardiennage des dites activités, ne pouvait être régulièrement réalisée, compte tenu de l'ampleur des modifications ainsi apportées au projet initialement autorisé, en l'espèce un hangar à usage de garage, sans délivrance d'un nouveau permis de construire aux fins d'aménager un étage à usage de logements, de sorte que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation est désormais impossible ; que la SARL Lubéron Investissement Patrimoine, acquéreur en 2004 de l'immeuble litigieux, ne saurait, pour contester l'existence du vice caché, reprocher à Mme C... de n'avoir pas exercé des voies de recours contre la décision du tribunal administratif dont elle soutient qu'elle encourrait l'annulation ou l'infirmation, alors qu'elle se trouve précisément à l'origine de la division en copropriété, laquelle n'avait d'antre objet que de lui permettre de vendre par lots certaines parties de l'immeuble aux lins d'habitation, ce que les règles d'urbanisme de surcroît interdisent, hors le cas, étranger à l'espèce, des logements de fonction ou de gardiennage ; qu'il ne peut qu'être relevé après le juge administratif que le permis de construire initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu, que le permis de construire modificatif délivré à la SCI Le Farigoulier le 4 novembre 1999 ne portait que sur une extension de plain-pied de ce garage, qu'aucun permis de construire n'a ensuite été déposé aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation ; que l'absence d'opposition de la mairie de[...] à certaines déclarations de travaux déposées dans le courant de l'année 2010 limitées au remplacement de deux vitres ondulées par deux vélux n'est d'aucune incidence démontrée sur une régularisation possible, à laquelle précisément elle s'oppose, confirmée en cela par une décision du juge administratif à ce jour définitive ; que pour les motifs exactement énoncés par les premiers juges, et que la cour fait siens, l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tarit que tel à des conditions normales de marché constitue un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou, pour le moins, qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, peu important que Mme C... ait pu y vivre confine dans un logement d'habitation dès lors que l'appartement en cause est désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant juridiquement regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il est en pratique invendable ; qu'il est constant que ce vice était inconnu de l'acquéreur à la date de la vente ; que le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue le 28 octobre 2010 entre les époux X... et Mme C..., ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de t'acte, la restitution des lots n° 7 et 9 de la copropriété aux époux X... et la restitution par ces derniers du prix de vente, soit la somme de 153 000 curas, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 7.791 euros, à Mme C... (
) ; que, sur la demande de résolution de la vente société Lubéron Investissement Patrimoine / époux X..., ceux-ci sont fondés, en l'état des restitutions réciproques entre parties ensuite de la résolution de la vente des lots n° 7 et 9, lesquels reviennent dans leur patrimoine, à rechercher la résolution de la vente qu'ils ont eux-mêmes conclue le 4 novembre 2008 avec la société Lubéron Investissement Patrimoine ; que pour les motifs identiques à ceux qui ont été examinés précédemment le vice caché sera retenu, vice dont ils n'ont eu connaissance que par l'effet de l'assignation à eux délivrée par Mme C..., soit le 2 octobre 2012, de sorte que leur action rédhibitoire, engagée à la faveur de leur assignation en garantie du 25 janvier 2013, l'a bien été dans le délai de deux ans de l'article 1648 du code civil, ce qui n'est pas contesté ; que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue le 4 novembre 2008 entre la société Lubéron Investissement Patrimoine et les époux X..., ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de l'acte, la restitution des lots n° 7 et 9 de la copropriété à la société Lubéron Investissement Patrimoine et la restitution par cette dernière du prix de vente, soit la somme de 78 000 euros, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 6 630 euros (
) ; que, sur les demandes des époux X..., à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, c'est à juste titre que les époux X... excipent de la mauvaise foi de leur vendeur, qui en sa qualité de processionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'irrégularité des constructions litigieuses d'appartements à l'étage d'un bâtiment à usage commercial compte tenu à la fois de l'absence de permis de construire pour la réalisation de cet étage et de la destination des lieux telle qu'imposée par les régies d'urbanisme ; qu'il suffira de relever que c'est cette société qui a établi la division en lots dudit bâtiment et le règlement de copropriété à seule fin de pouvoir vendre trois appartements qui n'avaient en tant que tels aucune existence légale et se trouvaient contraires à la destination d'origine des lieux comme aux règles d'urbanisme ; que selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait, comme en l'espèce, les vices de la chose il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que seront admis comme postes de préjudice : /- les intérêts bancaires déjà réglés de l'emprunt souscrit en vue de financer l'acquisition jusqu'à la date de la présente décision qui s'établissent compte tenu du tableau d'amortissement versé au débat à la somme de 44.520 euros, les époux X... étant déboutés du surplus de leur demande de ce chef, le capital et les intérêts non encore échus ne constituant pas, faute de plus amples précisions, un préjudice indemnisable, /- les frais d'assurance du crédit sur cette même période soit la somme de 1.891 euros, /- les frais de dossier d'ouverture du crédit, qui ne sont justifiés qu'à hauteur de 610 euros et non pas 1.186 euros, somme qui n'apparaît que sur une offre de prêt, pièce qui n'est pas à elle seule suffisamment probante, /- les frais d'agence à hauteur de 4.000 euros, /- les taxes foncières acquittées de 2008 à 2010 pour 2.101 euros, /- le coût des travaux réalisés en pure perte, justifiés à hauteur de 20 314 euros ; que les autres postes de préjudices financiers seront rejetés, n'étant pas justifiés ; que tel est notamment le cas des charges de copropriété qui correspondent à l'usage normal à des lins d'habitation du logement acquis par tes époux X... et dont ils ont bénéficié jusqu'à la présente décision et des frais dits de garantie, non autrement explicités ; qu'en définitive, le préjudice financier des époux X... en lien direct avec le vice caché de la vente et l'absence d'efficacité de l'acte s'établit à la somme de 73 436 euros ; que le L préjudice moral, dont la réalité est suffisamment établie par les faits de l'espèce et les pièces au débat, sera arrêté à la somme de 10 000 euros ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine sera condamnée à payer ces sommes aux époux X... à titre de dommages-intérêts ; qu'à l'égard du notaire rédacteur d'acte, il appartient au notaire de vérifier la désignation, l'existence légale et la destination du bien vendu ; que le fait pour Maître Z... qui avait pourtant reçu quelques mois auparavant du vendeur l'état de division et le règlement de copropriété (le 30 mai 2008) de ne pas avoir vérifié, lors de la rédaction de l'acte authentique de vente, la régularité et la destination du bien vendu désigné comme un "local brut pour appartement" alors qu'il se situait dans une zone dont le règlement d'urbanisme enseignait qu'elle ne pouvait comporter d'autres constructions à usage d'habitation que de gardiennage ou de surveillance et qui n'avait de surcroît fait l'objet d'aucun permis de construire constitue un manquement à ses devoirs professionnels à l'égard de l'acquéreur ; que faute sans laquelle les époux X... n'aurait pas acheté ledit bien, dont la situation administrative n'est pas régularisable selon une décision définitive de la juridiction administrative et se trouve par conséquent non vendable aux conditions du marché, est en lien de causalité directe avec les différents postes de préjudice subis ci-dessus examinés ainsi qu'avec les frais d'acte authentique, lequel est privé de toute efficacité de son fait, de sorte que Maître Z... sera condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à payer aux époux X... les sommes arrêtées au dispositif de la présente décision ; que le notaire qui n'est pas partie à l'acte ne saurait être condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à rembourser le prix de vente, seule la société venderesse étant tenue à restitution du prix ; que les époux X... font valoir sans être contredits que les derniers comptes publiés par la société Lubéron Investissement Patrimoine arrêtés au 31 décembre 2014 font apparaître un bilan déficitaire de 102 000 euros et que compte tenu de la vente de trois lots du même bâtiment dans les mêmes conditions de fait et de droit, leur vendeur encourt d'autres condamnations que celles prononcées dans la présente instance, de sorte que sa solvabilité n'est pas assurée ; que cette circonstance de pur fait acquise au débat d'où il résulte que la faute du notaire expose, en l'espèce, les époux X... à un risque caractérisé d'insolvabilité de la société venderesse, conduira la cour à condamner Maître Z... à garantir la créance de restitution du prix dont disposent les époux X... sur la société Lubéron Investissement Patrimoine en cas d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée à l'égard de cette dernière avant complet paiement de ladite créance ; que, sur les demandes de garantie de la société Lubéron Investissement Patrimoine, professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial, qu'elle a entrepris de diviser en lots, pour certains à usage d'habitation, sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, ne saurait, en l'état de ses propres fautes, solliciter la garantie du notaire à raison d'un préjudice qui ne résulte que de son propre fait ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à cet égard et le jugement déféré infirmé de ce chef ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la renonciation au droit d'agir, la société Lubéron Investissement Patrimoine soutient que Mme C... ne peut former aucune demande contre les époux X... qui à leur tour ne sont pas fondés à l'appeler en garantie au motif que Mme C... parfaitement informée de la situation juridique du bien acquis par une clause insérée dans l'acte de vente et la note d'urbanisme a renoncé à engager un recours contre son vendeur ou toute autre personne ; que l'acte de vente conclu le 28 octobre 2010 contient en page 15 la clause suivante : « Le vendeur a par ailleurs attiré l'attention de l'acquéreur sur le fait que les travaux suivants, qu'il a réalisés, savoir les garde-corps installés sur trois fenêtres, l'installation de climatisation en extérieur, le remplacement des anciennes fenêtres par des nouveaux modèles, ainsi que les pavés de verre installées en façade dans une ouverture pré existante, doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation de la copropriété aux termes de la résolution 14 de ladite assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 juin 2010 (cf annexe 8) ; que l'acquéreur déclare avoir été informé de cette situation préalablement à ce jour et avoir dispensé le vendeur de faire toutes démarches auprès du syndic avant les présentes, se réservant de faire lui-même ultérieurement, les démarches auprès du syndic et travaux nécessaires à la régularisation de la situation, à ses frais et sous sa responsabilité, sans recours contre quiconque, quelle que soit la suite réservée à sa demande y compris si il doit être procédé à une reprise de tout ou partie des travaux en question» ; que cette clause met à la charge de Mme C... les demandes d'autorisation auprès de fa copropriété mais ne concerne pas la demande de déclaration préalable de travaux ou une renonciation à exercer une action contre les vendeurs au regard de la nature de l'immeuble. Mme C... ne sollicite pas réparation pour ne pas avoir pu régulariser les travaux réalisés par le vendeur mais résolution de la vente pour avoir acquis un appartement alors que la destination du bien était exclusivement commerciale ; que la clause mentionnée précédemment ne peut donc empêcher Mme C... d'agir sur le fondement des articles 1641, 1604, 1109 et 1110 du code civil ; que, sur les vices cachés, la société Lubéron Investissement Patrimoine et M. Alain Z... soulèvent la prescription des actions engagées par les consorts X... et Mme C... ; que selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en l'espèce, si les époux X... ne pouvaient ignorer avoir réalisé des travaux sans l'accord de la copropriété et si ils ont voté la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 aux termes de laquelle il a été demandé à tous les copropriétaires d'effectuer des demandes d'autorisation pour tous les travaux réalisés, il n'est pas pour autant établi qu'ils savaient à cette date que la destination et la nature de leur bien immobilier était commerciale ; qu'ils ont acheté le 4 novembre 2008, au vu de l'acte notarié, à l'étage un local brut pour appartement de 68,20 m² ainsi qu'un lot 7 et les parties indivises communes afférentes, ils n'ont pas eu connaissance du permis de construire accordé à la SCI Farigoulier qui précisait que le bien était situé en zone UE et qui n'autorisait pas fa construction d'appartements, de plus, l'acte de vente versé aux débats ne permet pas de constater que figure en annexe une note d'urbanisme relative à ce point ; qu'il convient de considérer que le vice a été découvert par M. et Mme X... à l'occasion de la réception de l'assignation diligentée par Mme C... soit le 2 octobre 2012 et l'appel en garantie a eu lieu par actes d'huissier des 25 et 28 janvier 2013 soit avant l'expiration du délai de deux ans ; que l'action des époux X... en garantie des vices cachés n'est donc pas prescrite ; qu'il est en de même pour Mme C... qui savait qu'elle devait demander des autorisations pour les travaux réalisés par son vendeur mais n'a appris qu'à l'occasion de la motivation de l'arrêté d'opposition du maire du 2 février 2011 que son appartement était une construction irrégulière, ce qui a été confirmé par le tribunal administratif le 31 décembre 2012 ; qu'elle a assigné les consorts X... dès le 2 octobre 2012, son action n'est donc pas prescrite ; que les actes de vente du 28 octobre 2010 et du 4 novembre 2008 comportent tous deux des clauses de non garanties des vices cachés en page 9 ; qu'il est indiqué dans l'acte intervenu entre les consorts X... et Mme C... « l'immeuble est vendu dans son état actuel. Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; que cette clause limitative est d'interprétation stricte et il ne résulte pas des termes employés que l'exclusion de garantie puisse porter sur autre chose que le terrain et le gros oeuvre des constructions, cette clause ne peut s'appliquer pour les vices réglementaires et la régularité de la construction ; que pour l'acte du 4 novembre 2008, la clause de non garantie des vices cachés ne peut être prise en considération car le vendeur, la sarl Lubéron Investissement Patrimoine est un professionnel de l'immobilier, qui, eu égard à cette qualité est présumé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il appartient à l'acquéreur qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés d'établir, conformément à l'article 1641 du code civil, l'existence d'un vice, la gravité du vice, le caractère caché du vice, son antériorité par rapport à la vente ; qu'aux termes de l'acte de vente du 4 novembre 2008, M. et Mme X... ont acheté à la société Lubéron Investissement Patrimoine au rez-de-chaussée une partie de local (dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et à l'étage un local brut pour appartement de 68,20 m²
qui constitue les lots 7 et 9 conformément au règlement de copropriété selon lequel les locaux pourront être affectés à usage d'habitation ou à usage professionnel ou mixte, à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale ; que le 28 octobre 2010, Mme C... a acquis les mêmes lots décrits de la manière suivante : au rez-de-chaussée de l'immeuble une partie de local dont la hauteur sous plafond est pour partie (1,95 m²) supérieure à 1,80 m et une partie (2,80 m2) inférieure à 1,80 m, ainsi qu'un appartement à l'étage comprenant une entrée, un wc, une salle de bains, un séjour, une cuisine et deux chambres, du mobilier et des millièmes indivis des parties communes ; qu'ainsi, conformément aux actes de vente les acheteurs ont légitiment pensé acquérir des locaux à usage d'habitation or il résulte de la lecture de l'opposition à déclaration préalable du 2 février 2011 et du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 31 décembre 2013 qu'aucun permis de construire n'a été accordé pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation ; que le permis initial du 8 septembre 1988 ne prévoyait qu'un logement de fonction pour un gardien conformément à la note d'urbanisme du 17 décembre 2007 ; que le tribunal administratif précise qu'eu égard à l'ampleur des modifications apportées au projet autorisé en 1988 qui a bouleversé son économie générale, la construction ne pouvait être régulièrement réalisée sans délivrance d'un nouveau permis et si un permis de construire a été accordé pour ce bâtiment le 4 novembre 1999, ce permis ne portait que sur l'extension pour 138 m² du garage existant ; que C... n'avait en aucun cas l'obligation d'engager un recours contre la décision du tribunal administratif, sachant de surcroît que l'arrêt B... dont fait état la société Lubéron Investissement Patrimoine ne peut s'appliquer en l'espèce car comme l'a souligné le tribunal administratif de Nîmes les dispositions de l'article L 111-12 du code de l'urbanisme ne sont pas applicable lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire, or aucun nouveau permis n'a été demandé pour régulariser la construction litigieuse ; que Mme C... a acheté un appartement qui n'a pas d'existence légale ; qu'il existe donc manifestement un vice et si Mme C... comme les consorts X... ont pu vivre dans le bien immobilier acheté il n'en demeure pas moins que la vente de locaux commerciaux au lieu et place de locaux à usage d'habitation rend le bien acquis impropre à sa destination ; que le bien vendu devait présenter les qualités qui étaient mentionnées à l'acte or le vice décrit précédemment rend la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée, l'habitation, puisque les travaux réalisés qui concernent notamment le système de climatisation ne peuvent être autorisés par la mairie, qu'elle ne peut bénéficier d'un permis de construire régulier et que le bien ne peut être revendu comme un bien à usage d'habitation ; que la régularisation de la situation n'est pas possible au vu du jugement du tribunal administratif de Nîmes ; qu'il sera également précisé que Mme C... comme les époux X... ignoraient le vice au moment de l'achat, car les actes de vente faisaient état de locaux ou appartement à usage d'habitation les permis de construire accordés en 1988 et 1999 et la note d'urbanisme qui mentionnait les occupations et utilisations du sol admises dans la zone UE n'étaient pas annexés aux actes notariés en date du 4 novembre 2008 et 28 octobre 2010 ; que de surcroît, le vice était antérieur aux ventes intervenues en 2008 et 2010 puisque les permis de construire n'autorisaient pas la création d'appartements à usage d'habitation à l'exception du logement du gardien ; qu'ainsi au vu des éléments qui précèdent, il convient que les vendeurs successifs que sont la société Lubéron Investissement Patrimoine et les époux X... sont tenus de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que ni Mme C... ni les époux X... ne l'aurait acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'ils les avait connus ; que la gravité du vice tel que décrit précédemment justifie d'une part, la résolution de la vente passée entre les consorts X... et Mme C... le 28 octobre 2010 ; que le présent jugement valant transfert de propriété des lots 7 et 9 tels que décrits aux termes de l'acte de M. A... au bénéfice des époux X..., il sera enregistré, comme tel aux hypothèques d'Avignon, l'ensemble des frais, taxes, émoluments, droits et autres étant supportés par M. et Mme X... ; que d'autre part, la résolution de la vente passée entre les époux X... et la sarl Lubéron Investissement Patrimoine le 4 novembre 2008 ; que le présent jugement valant transfert de propriété des lots 7 et 9 tels que décrits aux tenues de l'acte de M. Z... au bénéfice de la sarl Lubéron Investissement Patrimoine, il sera enregistré, comme tel aux hypothèques d'Avignon, l'ensemble des frais, taxes, émoluments, droits et autres étant supportés par sarl Lubéron Investissement Patrimoine ; que Mme C... doit par conséquent rendre le bien acheté et les époux X..., vendeurs, sont condamnés à lui restituer le prix de vente d'un montant de 153.000 € ainsi que les frais de notaire justifiés par la facture en date du 18 janvier 2011 conformément à l'article 1646 du code civil ; que toutefois, Mme C... qui n'établit pas que les vendeurs non professionnels aient eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente sera déboutée de toutes ses demandes supplémentaires au vu des 1645 et 1646 du code civil ; que la restitution du prix de vente et des frais notariés n'incombent qu'au vendeur et M. A..., notaire qui a rédigé l'acte de vente du 28 octobre 2010 ne peut être condamné solidairement avec les vendeurs au paiement de ces sommes ; qu'en ce qui concerne la résolution de la vente passée entre les époux X... et la sarl Lubéron Investissement Patrimoine le 4 novembre 2008, le bien immobilier sera rendu par les acheteurs à la sarl Lubéron Investissement Patrimoine et celui est condamnée à restituer aux acquéreurs le prix de vente de 78.000 euros ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la cour d'appel a énoncé que « l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché »
constituait un vice caché, « peu important que [les époux X...] ai[en]t pu y vivre comme dans un logement d'habitation, dès lors que l'appartement en cause était désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il [étai]t en pratique invendable » (arrêt attaqué, p. 9, § 4, combinée avec p. 12, § 5) ; qu'en statuant de la sorte, quand il ressortait de ses propres constatations que les époux X... avaient pu habiter dans le local cédé par la société Lubéron Investissement Patrimoine, ce dont il résultait que les défauts imputés au bien vendu ne le rendaient pas impropre à l'usage auquel il était destiné, à savoir l'habitation, et n'en diminuaient pas cet usage au point que les acquéreurs ne l'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la cour d'appel a énoncé que « l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tant que tel à des conditions normales de marché » constituait un vice caché, « peu important que [les époux X...] ai[en]t pu y vivre comme dans un logement d'habitation, dès lors que l'appartement en cause était désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il [étai]t en pratique invendable » (arrêt attaqué, p. 9, § 4, combinée avec p. 12, § 5) ; qu'en statuant de la sorte, sans avoir relevé que le bien vendu n'était pas habitable, ce que contestait sans ambiguïté la venderesse (conclusions, p. 13, dernier §, et p. 14, § 2), la cour d'appel, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que le bien vendu par la société Lubéron Investissement Patrimoine aux époux X... était affecté d'un vice caché, « peu important que [les époux X...] ai[en]t pu y vivre comme dans un logement d'habitation, dès lors que l'appartement en cause était désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il [étai]t en pratique invendable » (arrêt attaqué, p. 9, § 4, combinée avec p. 12, § 5), sans avoir recherché si, comme le soutenait la venderesse (conclusions, p. 14, § 4 et 5), la démolition du bien vendu ne pouvait plus être ordonnée en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
4°) ALORS QU' en énonçant que le permis de construire « initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu » (arrêt attaqué, p. 9, § 2), cependant que cette autorisation, délivrée le 8 septembre 1988, avait été accordée « pour le projet décrit dans la demande susvisée [
] » (article 1 de l'arrêté octroyant le permis de construire), laquelle demande avait pour objet, tel que le décrivait le permis de construire, sans ambiguïté aucune, la « construction d'un bat. commercial et de logement. », la cour d'appel a interprété un acte administratif individuel, clair qui plus est, partant, a violé l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
5°) ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que le permis de construire « initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu » (arrêt attaqué, p. 9, § 2), cependant que cette autorisation, délivrée le 8 septembre 1988, avait été accordée « pour le projet décrit dans la demande susvisée [
] » (article 1 de l'arrêté octroyant le permis de construire), laquelle demande avait pour objet, tel que le décrivait le permis de construire, sans ambiguïté aucune, la « construction d'un bat. commercial et de logement. », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du permis de construire, partant a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
6°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et entre les mêmes parties ; qu'en s'estimant liés par l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du tribunal administratif de Nîmes, en date du 31 décembre 2012, sur la question de savoir si la situation administrative du bien vendu pouvait être régularisée, cependant que le tribunal administratif de Nîmes s'était contenté de rejeter le recours formé par Mme C... contre la décision du maire de[...] d'opposition à la déclaration préalable de travaux portant sur la pose d'une climatisation réversible, de pavés de terre, d'une antenne et de garde-corps en façade (arrêt attaqué, p. 3, § 6 ; jugement du tribunal administratif du 31 décembre 2012, p. 1), les juges du fond ont violé l'article 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
7°) ALORS QU' à supposer que les juges du fond ne se soient pas estimés liés par l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du tribunal administratif de Nîmes, en date du 31 décembre 2012, sur la question de savoir si la situation administrative du bien vendu pouvait être régularisée, en se référant tout de même à cette décision à titre d'élément de preuve, cependant que celle-ci reposait sur le motif déterminant mais erroné que l'immeuble « à usage d'habitation » dont relevait le bien vendu « avait été édifié en lieu et place du hangar à usage commercial pour la construction duquel un permis de construire a[vait] été délivré le 8 septembre 1988 » (jugement du tribunal administratif du 31 décembre 2012, p. 4, § 3), quand cette autorisation avait été accordée, sans ambiguïté, pour la construction d'un bâtiment commercial mais aussi « de logement », les juges du fond n'ont pas suffisamment justifié leur décision, partant ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QU' en énonçant qu'il ne pouvait être reproché à Mme C... de ne pas avoir frappé d'un recours la décision du tribunal administratif de Nîmes en date du 31 décembre 2012 (arrêt, p. 9, § 1), sans avoir recherché si, comme le soutenait société Lubéron Investissement Patrimoine (conclusions, p. 9, § 1 s.), ce jugement, qui reposait sur le motif déterminant mais erroné que l'immeuble « à usage d'habitation » dont relevait le bien vendu « avait été édifié en lieu et place du hangar à usage commercial pour la construction duquel un permis de construire a[vait] été délivré le 8 septembre 1988 » (jugement du tribunal administratif du 31 décembre 2012, p. 4, § 3), quand cette autorisation avait été accordée, sans ambiguïté, pour la construction d'un bâtiment commercial mais aussi « de logement », n'était pas susceptible d'être censurée en cas de recours, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
9°) ALORS, en tout état de cause, QU' en énonçant qu'il ne pouvait être reproché à Mme C... de ne pas avoir frappé d'un recours la décision du tribunal administratif de Nîmes en date du 31 décembre 2012 (arrêt attaqué, p. 9, § 1), par la considération inopérante que la société Lubéron Investissement Patrimoine avait procédé, en méconnaissance des règles d'urbanisme, à la division en copropriété de l'immeuble litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
10°) ALORS QU'en énonçant que la commune de[...] s'opposait à la régularisation de la situation administrative du bien vendu (arrêt attaqué, p. 9, § 3), après avoir pourtant constaté qu'aucun permis de construire n'avait été déposé « aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation » (arrêt attaqué, p. 9, § 2), ce dont il résultait que la régularisation n'avait jamais été demandée à la commune de[...], la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
11°) ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que la commune de[...] s'opposait à la régularisation de la situation administrative du bien vendu (arrêt attaqué, p. 9, § 3), après avoir pourtant constaté qu'aucun permis de construire n'avait été déposé « aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation » (arrêt attaqué, p. 9, § 2), ce dont il résultait que la régularisation n'avait jamais été demandée à la commune de[...], la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
12°) ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant que la commune de[...] s'opposait à la régularisation de la situation administrative du bien vendu (arrêt attaqué, p. 9, § 2), après avoir pourtant constaté qu'elle s'était uniquement opposée à une déclaration préalable de travaux portant sur la pose d'une climatisation réversible, de pavés de terre, d'une antenne et de garde-corps en façade (arrêt attaqué, p. 3, § 6h ; jugement du tribunal administratif du 31 décembre 2012, p. 1), la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
13°) ALORS, en tout état de cause, QU'en retenant que le bien cédé était affecté d'un vice, sans rechercher si, comme le soutenait la société Lubéron Investissement Patrimoine qui se prévalait de la solution de l'arrêt Mme D..., rendu par le Conseil d'Etat le 3 mai 2011 (conclusions, p. 12, § 2), M. et Mme X... ne pourraient pas, à l'avenir, obtenir de l'administration l'autorisation, à tout le moins, d'effectuer les travaux nécessaires « à la préservation [du bien] et au respect des normes », de sorte que le vice affectant le bien vendu ne le rendrait pas impropre à l'usage auquel il était destiné et ne diminuerait pas tellement cet usage que les acheteurs ne l'auraient pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'AVOIR ordonné la résolution de la vente portant sur les lots n°6 et [...] , passée le 4 novembre 2008 entre les époux X... et la société Lubéron Investissement Patrimoine, ordonné à M. et Mme X... de restituer à la société Lubéron Investissement Patrimoine les lots de copropriété acquis, condamné cette société à restituer aux époux X... le prix de vente et à leur payer diverses sommes, débouté la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes de garantie et condamnations contre M. Z... et rejeté les autres demandes de cette société ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en résolution de la vente époux X... Mme C..., celle-ci poursuit à titre principal la résolution de la vente immobilière intervenue le 28 octobre 2010 pour vice caché ; que Maître Z... lui oppose la fin de non-recevoir tirée du délai de deux ans de l'article 1648 du code civil pour engager l'action rédhibitoire ; qu'il soutient à cet effet que le vice ne pouvait plus être ignoré par Mme C... depuis une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 ayant invité chacun d'entre eux à régulariser des déclarations pour des travaux déjà effectués sans autorisation préalable, dès lors que l'acte notarié de vente faisait expressément référence à ladite résolution et qu'il comportait une stipulation par laquelle l'acquéreur déclarait avoir été informé du fait et se réservait d'entreprendre toute démarche en ce sens. L'assignation ayant été délivrée par Mme C... le 2 octobre 2012, cette dernière se trouvait à cette date forclose ; que cette délibération de l'assemblée générale, propre à divers travaux entrepris par les copropriétaires sans autorisation préalable de l'assemblée générale, était sans incidence sur la réalité juridique et la destination du lot acquis par Mme C... qui n'ont été révélés que par les motifs de l'arrêté d'opposition du maire à la déclaration de travaux finalement déposée, pris le 2 février 2011, selon lesquels toute régularisation des travaux effectués sur son lot était impossible en l'absence de permis de construire portant sur la création d'un étage à usage de logements ; qu'à la date de délivrance de l'assignation, le 2 octobre 2012, l'action de Mme C... n'était donc pas prescrite ; que sur le fond, il résulte tant de l'arrêté du maire que du jugement du tribunal administratif ayant rejeté le recours de Mme C..., que la création d'une copropriété ensuite d'un état de division pour mettre en vente certains lots, à usage d'habitation, d'un immeuble construit en zone UE du plan d'occupation des sols, laquelle n'autorise que les seules activités artisanales, commerciales ou industrielles et les installations techniques de service public, à l'exclusion de tout logement autres que ceux nécessités par la surveillance ou le gardiennage des dites activités, ne pouvait être régulièrement réalisée, compte tenu de l'ampleur des modifications ainsi apportées au projet initialement autorisé, en l'espèce un hangar à usage de garage, sans délivrance d'un nouveau permis de construire aux fins d'aménager un étage à usage de logements, de sorte que toute régularisation en vue de modifier la destination des lieux d'un usage commercial en un usage aux fins d'habitation est désormais impossible ; que la SARL Lubéron Investissement Patrimoine, acquéreur en 2004 de l'immeuble litigieux, ne saurait, pour contester l'existence du vice caché, reprocher à Mme C... de n'avoir pas exercé des voies de recours contre la décision du tribunal administratif dont elle soutient qu'elle encourrait l'annulation ou l'infirmation, alors qu'elle se trouve précisément à l'origine de la division en copropriété, laquelle n'avait d'antre objet que de lui permettre de vendre par lots certaines parties de l'immeuble aux lins d'habitation, ce que les règles d'urbanisme de surcroît interdisent, hors le cas, étranger à l'espèce, des logements de fonction ou de gardiennage ; qu'il ne peut qu'être relevé après le juge administratif que le permis de construire initial délivré en 1988 ne visait qu'un hangar à usage commercial en rez-de-chaussée, lequel permis ne comportait plus le logement de fonction initialement prévu, que le permis de construire modificatif délivré à la SCI Le Farigoulier le 4 novembre 1999 ne portait que sur une extension de plain-pied de ce garage, qu'aucun permis de construire n'a ensuite été déposé aux fins de créer dans les hauteurs de la construction d'origine un étage aux fins d'appartements à usage d'habitation ; que l'absence d'opposition de la mairie de[...] à certaines déclarations de travaux déposées dans le courant de l'année 2010 limitées au remplacement de deux vitres ondulées par deux vélux n'est d'aucune incidence démontrée sur une régularisation possible, à laquelle précisément elle s'oppose, confirmée en cela par une décision du juge administratif à ce jour définitive ; que pour les motifs exactement énoncés par les premiers juges, et que la cour fait siens, l'impossibilité pour qui a cru acquérir un logement aux fins d'habitation de réaliser des travaux d'aménagement courants, de régulariser la situation administrative du bien acquis et de pouvoir le revendre en tarit que tel à des conditions normales de marché constitue un défaut rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou, pour le moins, qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, peu important que Mme C... ait pu y vivre confine dans un logement d'habitation dès lors que l'appartement en cause est désormais dépourvu d'existence à ce titre, étant juridiquement regardé comme non régularisable en cette qualité, de sorte qu'il est en pratique invendable ; qu'il est constant que ce vice était inconnu de l'acquéreur à la date de la vente ; que le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue le 28 octobre 2010 entre les époux X... et Mme C..., ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de t'acte, la restitution des lots n° 7 et 9 de la copropriété aux époux X... et la restitution par ces derniers du prix de vente, soit la somme de 153 000 curas, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 7.791 euros, à Mme C... (
) ; que, sur la demande de résolution de la vente société Lubéron Investissement Patrimoine / époux X..., ceux-ci sont fondés, en l'état des restitutions réciproques entre parties ensuite de la résolution de la vente des lots n° 7 et 9, lesquels reviennent dans leur patrimoine, à rechercher la résolution de la vente qu'ils ont eux-mêmes conclue le 4 novembre 2008 avec la société Lubéron Investissement Patrimoine ; que pour les motifs identiques à ceux qui ont été examinés précédemment le vice caché sera retenu, vice dont ils n'ont eu connaissance que par l'effet de l'assignation à eux délivrée par Mme C..., soit le 2 octobre 2012, de sorte que leur action rédhibitoire, engagée à la faveur de leur assignation en garantie du 25 janvier 2013, l'a bien été dans le délai de deux ans de l'article 1648 du code civil, ce qui n'est pas contesté ; que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue le 4 novembre 2008 entre la société Lubéron Investissement Patrimoine et les époux X..., ordonné la remise des parties dans leur état antérieur à la passation de l'acte, la restitution des lots n° 7 et 9 de la copropriété à la société Lubéron Investissement Patrimoine et la restitution par cette dernière du prix de vente, soit la somme de 78 000 euros, ainsi que des frais de notaire, soit la somme de 6 630 euros (
) ; que, sur les demandes des époux X..., à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, c'est à juste titre que les époux X... excipent de la mauvaise foi de leur vendeur, qui en sa qualité de processionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'irrégularité des constructions litigieuses d'appartements à l'étage d'un bâtiment à usage commercial compte tenu à la fois de l'absence de permis de construire pour la réalisation de cet étage et de la destination des lieux telle qu'imposée par les régies d'urbanisme ; qu'il suffira de relever que c'est cette société qui a établi la division en lots dudit bâtiment et le règlement de copropriété à seule fin de pouvoir vendre trois appartements qui n'avaient en tant que tels aucune existence légale et se trouvaient contraires à la destination d'origine des lieux comme aux règles d'urbanisme ; que selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait, comme en l'espèce, les vices de la chose il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que seront admis comme postes de préjudice : /- les intérêts bancaires déjà réglés de l'emprunt souscrit en vue de financer l'acquisition jusqu'à la date de la présente décision qui s'établissent compte tenu du tableau d'amortissement versé au débat à la somme de 44.520 euros, les époux X... étant déboutés du surplus de leur demande de ce chef, le capital et les intérêts non encore échus ne constituant pas, faute de plus amples précisions, un préjudice indemnisable, /- les frais d'assurance du crédit sur cette même période soit la somme de 1.891 euros, /- les frais de dossier d'ouverture du crédit, qui ne sont justifiés qu'à hauteur de 610 euros et non pas 1.186 euros, somme qui n'apparaît que sur une offre de prêt, pièce qui n'est pas à elle seule suffisamment probante, /- les frais d'agence à hauteur de 4.000 euros, /- les taxes foncières acquittées de 2008 à 2010 pour 2.101 euros, /- le coût des travaux réalisés en pure perte, justifiés à hauteur de 20 314 euros ; que les autres postes de préjudices financiers seront rejetés, n'étant pas justifiés ; que tel est notamment le cas des charges de copropriété qui correspondent à l'usage normal à des lins d'habitation du logement acquis par tes époux X... et dont ils ont bénéficié jusqu'à la présente décision et des frais dits de garantie, non autrement explicités ; qu'en définitive, le préjudice financier des époux X... en lien direct avec le vice caché de la vente et l'absence d'efficacité de l'acte s'établit à la somme de 73 436 euros ; que le L préjudice moral, dont la réalité est suffisamment établie par les faits de l'espèce et les pièces au débat, sera arrêté à la somme de 10 000 euros ; que la société Lubéron Investissement Patrimoine sera condamnée à payer ces sommes aux époux X... à titre de dommages-intérêts ; qu'à l'égard du notaire rédacteur d'acte, il appartient au notaire de vérifier la désignation, l'existence légale et la destination du bien vendu ; que le fait pour Maître Z... qui avait pourtant reçu quelques mois auparavant du vendeur l'état de division et le règlement de copropriété (le 30 mai 2008) de ne pas avoir vérifié, lors de la rédaction de l'acte authentique de vente, la régularité et la destination du bien vendu désigné comme un "local brut pour appartement" alors qu'il se situait dans une zone dont le règlement d'urbanisme enseignait qu'elle ne pouvait comporter d'autres constructions à usage d'habitation que de gardiennage ou de surveillance et qui n'avait de surcroît fait l'objet d'aucun permis de construire constitue un manquement à ses devoirs professionnels à l'égard de l'acquéreur ; que faute sans laquelle les époux X... n'aurait pas acheté ledit bien, dont la situation administrative n'est pas régularisable selon une décision définitive de la juridiction administrative et se trouve par conséquent non vendable aux conditions du marché, est en lien de causalité directe avec les différents postes de préjudice subis ci-dessus examinés ainsi qu'avec les frais d'acte authentique, lequel est privé de toute efficacité de son fait, de sorte que Maître Z... sera condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à payer aux époux X... les sommes arrêtées au dispositif de la présente décision ; que le notaire qui n'est pas partie à l'acte ne saurait être condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à rembourser le prix de vente, seule la société venderesse étant tenue à restitution du prix ; que les époux X... font valoir sans être contredits que les derniers comptes publiés par la société Lubéron Investissement Patrimoine arrêtés au 31 décembre 2014 font apparaître un bilan déficitaire de 102 000 euros et que compte tenu de la vente de trois lots du même bâtiment dans les mêmes conditions de fait et de droit, leur vendeur encourt d'autres condamnations que celles prononcées dans la présente instance, de sorte que sa solvabilité n'est pas assurée ; que cette circonstance de pur fait acquise au débat d'où il résulte que la faute du notaire expose, en l'espèce, les époux X... à un risque caractérisé d'insolvabilité de la société venderesse, conduira la cour à condamner Maître Z... à garantir la créance de restitution du prix dont disposent les époux X... sur la société Lubéron Investissement Patrimoine en cas d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée à l'égard de cette dernière avant complet paiement de ladite créance ; que, sur les demandes de garantie de la société Lubéron Investissement Patrimoine, professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial, qu'elle a entrepris de diviser en lots, pour certains à usage d'habitation, sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, ne saurait, en l'état de ses propres fautes, solliciter la garantie du notaire à raison d'un préjudice qui ne résulte que de son propre fait ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à cet égard et le jugement déféré infirmé de ce chef ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la renonciation au droit d'agir, la société Lubéron Investissement Patrimoine soutient que Mme C... ne peut former aucune demande contre les époux X... qui à leur tour ne sont pas fondés à l'appeler en garantie au motif que Mme C... parfaitement informée de la situation juridique du bien acquis par une clause insérée dans l'acte de vente et la note d'urbanisme a renoncé à engager un recours contre son vendeur ou toute autre personne ; que l'acte de vente conclu le 28 octobre 2010 contient en page 15 la clause suivante : « Le vendeur a par ailleurs attiré l'attention de l'acquéreur sur le fait que les travaux suivants, qu'il a réalisés, savoir les garde-corps installés sur trois fenêtres, l'installation de climatisation en extérieur, le remplacement des anciennes fenêtres par des nouveaux modèles, ainsi que les pavés de verre installées en façade dans une ouverture pré existante, doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation de la copropriété aux termes de la résolution 14 de ladite assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 juin 2010 (cf annexe 8) ; que l'acquéreur déclare avoir été informé de cette situation préalablement à ce jour et avoir dispensé le vendeur de faire toutes démarches auprès du syndic avant les présentes, se réservant de faire lui-même ultérieurement, les démarches auprès du syndic et travaux nécessaires à la régularisation de la situation, à ses frais et sous sa responsabilité, sans recours contre quiconque, quelle que soit la suite réservée à sa demande y compris si il doit être procédé à une reprise de tout ou partie des travaux en question» ; que cette clause met à la charge de Mme C... les demandes d'autorisation auprès de fa copropriété mais ne concerne pas la demande de déclaration préalable de travaux ou une renonciation à exercer une action contre les vendeurs au regard de la nature de l'immeuble. Mme C... ne sollicite pas réparation pour ne pas avoir pu régulariser les travaux réalisés par le vendeur mais résolution de la vente pour avoir acquis un appartement alors que la destination du bien était exclusivement commerciale ; que la clause mentionnée précédemment ne peut donc empêcher Mme C... d'agir sur le fondement des articles 1641, 1604, 1109 et 1110 du code civil ; que, sur les vices cachés, la société Lubéron Investissement Patrimoine et M. Alain Z... soulèvent la prescription des actions engagées par les consorts X... et Mme C... ; que selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en l'espèce, si les époux X... ne pouvaient ignorer avoir réalisé des travaux sans l'accord de la copropriété et si ils ont voté la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 aux termes de laquelle il a été demandé à tous les copropriétaires d'effectuer des demandes d'autorisation pour tous les travaux réalisés, il n'est pas pour autant établi qu'ils savaient à cette date que la destination et la nature de leur bien immobilier était commerciale ; qu'ils ont acheté le 4 novembre 2008, au vu de l'acte notarié, à l'étage un local brut pour appartement de 68,20 m² ainsi qu'un lot 7 et les parties indivises communes afférentes, ils n'ont pas eu connaissance du permis de construire accordé à la SCI Farigoulier qui précisait que le bien était situé en zone UE et qui n'autorisait pas fa construction d'appartements, de plus, l'acte de vente versé aux débats ne permet pas de constater que figure en annexe une note d'urbanisme relative à ce point ; qu'il convient de considérer que le vice a été découvert par M. et Mme X... à l'occasion de la réception de l'assignation diligentée par Mme C... soit le 2 octobre 2012 et l'appel en garantie a eu lieu par actes d'huissier des 25 et 28 janvier 2013 soit avant l'expiration du délai de deux ans ; que l'action des époux X... en garantie des vices cachés n'est donc pas prescrite ; qu'il est en de même pour Mme C... qui savait qu'elle devait demander des autorisations pour les travaux réalisés par son vendeur mais n'a appris qu'à l'occasion de la motivation de l'arrêté d'opposition du maire du 2 février 2011 que son appartement était une construction irrégulière, ce qui a été confirmé par le tribunal administratif le 31 décembre 2012 ; qu'elle a assigné les consorts X... dès le 2 octobre 2012, son action n'est donc pas prescrite ; que les actes de vente du 28 octobre 2010 et du 4 novembre 2008 comportent tous deux des clauses de non garanties des vices cachés en page 9 ; qu'il est indiqué dans l'acte intervenu entre les consorts X... et Mme C... « l'immeuble est vendu dans son état actuel. Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; que cette clause limitative est d'interprétation stricte et il ne résulte pas des termes employés que l'exclusion de garantie puisse porter sur autre chose que le terrain et le gros oeuvre des constructions, cette clause ne peut s'appliquer pour les vices réglementaires et la régularité de la construction ; que pour l'acte du 4 novembre 2008, la clause de non garantie des vices cachés ne peut être prise en considération car le vendeur, la sarl Lubéron Investissement Patrimoine est un professionnel de l'immobilier, qui, eu égard à cette qualité est présumé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il appartient à l'acquéreur qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés d'établir, conformément à l'article 1641 du code civil, l'existence d'un vice, la gravité du vice, le caractère caché du vice, son antériorité par rapport à la vente ; qu'aux termes de l'acte de vente du 4 novembre 2008, M. et Mme X... ont acheté à la société Lubéron Investissement Patrimoine au rez-de-chaussée une partie de local (dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et à l'étage un local brut pour appartement de 68,20 m²
qui constitue les lots 7 et 9 conformément au règlement de copropriété selon lequel les locaux pourront être affectés à usage d'habitation ou à usage professionnel ou mixte, à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale ; que le 28 octobre 2010, Mme C... a acquis les mêmes lots décrits de la manière suivante : au rez-de-chaussée de l'immeuble une partie de local dont la hauteur sous plafond est pour partie (1,95 m²) supérieure à 1,80 m et une partie (2,80 m2) inférieure à 1,80 m, ainsi qu'un appartement à l'étage comprenant une entrée, un wc, une salle de bains, un séjour, une cuisine et deux chambres, du mobilier et des millièmes indivis des parties communes ; qu'ainsi, conformément aux actes de vente les acheteurs ont légitiment pensé acquérir des locaux à usage d'habitation or il résulte de la lecture de l'opposition à déclaration préalable du 2 février 2011 et du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 31 décembre 2013 qu'aucun permis de construire n'a été accordé pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation ; que le permis initial du 8 septembre 1988 ne prévoyait qu'un logement de fonction pour un gardien conformément à la note d'urbanisme du 17 décembre 2007 ; que le tribunal administratif précise qu'eu égard à l'ampleur des modifications apportées au projet autorisé en 1988 qui a bouleversé son économie générale, la construction ne pouvait être régulièrement réalisée sans délivrance d'un nouveau permis et si un permis de construire a été accordé pour ce bâtiment le 4 novembre 1999, ce permis ne portait que sur l'extension pour 138 m² du garage existant ; que C... n'avait en aucun cas l'obligation d'engager un recours contre la décision du tribunal administratif, sachant de surcroît que l'arrêt B... dont fait état la société Lubéron Investissement Patrimoine ne peut s'appliquer en l'espèce car comme l'a souligné le tribunal administratif de Nîmes les dispositions de l'article L 111-12 du code de l'urbanisme ne sont pas applicable lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire, or aucun nouveau permis n'a été demandé pour régularisé la construction litigieuse ; que Mme C... a acheté un appartement qui n'a pas d'existence légale ; qu'il existe donc manifestement un vice et si Mme C... comme les consorts X... ont pu vivre dans le bien immobilier acheté il n'en demeure pas moins que la vente de locaux commerciaux au lieu et place de locaux à usage d'habitation rend le bien acquis impropre à sa destination ; que le bien vendu devait présenter les qualités qui étaient mentionnées à l'acte or le vice décrit précédemment rend la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée, l'habitation, puisque les travaux réalisés qui concernent notamment le système de climatisation ne peuvent être autorisés par la mairie, qu'elle ne peut bénéficier d'un permis de construire régulier et que le bien ne peut être revendu comme un bien à usage d'habitation ; que la régularisation de la situation n'est pas possible au vu du jugement du tribunal administratif de Nîmes ; qu'il sera également précisé que Mme C... comme les époux X... ignoraient le vice au moment de l'achat, car les actes de vente faisaient état de locaux ou appartement à usage d'habitation les permis de construire accordés en 1988 et 1999 et la note d'urbanisme qui mentionnait les occupations et utilisations du sol admises dans la zone UE n'étaient pas annexés aux actes notariés en date du 4 novembre 2008 et 28 octobre 2010 ; que de surcroît, le vice était antérieur aux ventes intervenues en 2008 et 2010 puisque les permis de construire n'autorisaient pas la création d'appartements à usage d'habitation à l'exception du logement du gardien ; qu'ainsi au vu des éléments qui précèdent, il convient que les vendeurs successifs que sont la société Lubéron Investissement Patrimoine et les époux X... sont tenus de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que ni Mme C... ni les époux X... ne l'aurait acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'ils les avait connus ; que la gravité du vice tel que décrit précédemment justifie d'une part, la résolution de la vente passée entre les consorts X... et Mme C... le 28 octobre 2010 ; que le présent jugement valant transfert de propriété des lots 7 et 9 tels que décrits aux termes de l'acte de M. A... au bénéfice des époux X..., il sera enregistré, comme tel aux hypothèques d'Avignon, l'ensemble des frais, taxes, émoluments, droits et autres étant supportés par M. et Mme X... ; que d'autre part, la résolution de la vente passée entre les époux X... et la sarl Lubéron Investissement Patrimoine le 4 novembre 2008 ; que le présent jugement valant transfert de propriété des lots 7 et 9 tels que décrits aux tenues de l'acte de M. Z... au bénéfice de la sarl Lubéron Investissement Patrimoine, il sera enregistré, comme tel aux hypothèques d'Avignon, l'ensemble des frais, taxes, émoluments, droits et autres étant supportés par sarl Lubéron Investissement Patrimoine ; que Mme C... doit par conséquent rendre le bien acheté et les époux X..., vendeurs, sont condamnés à lui restituer le prix de vente d'un montant de 153.000 € ainsi que les frais de notaire justifiés par la facture en date du 18 janvier 2011 conformément à l'article 1646 du code civil ; que toutefois, Mme C... qui n'établit pas que les vendeurs non professionnels aient eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente sera déboutée de toutes ses demandes supplémentaires au vu des 1645 et 1646 du code civil ; que la restitution du prix de vente et des frais notariés n'incombent qu'au vendeur et M. A..., notaire qui a rédigé l'acte de vente du 28 octobre 2010 ne peut être condamné solidairement avec les vendeurs au paiement de ces sommes ; qu'en ce qui concerne la résolution de la vente passée entre les époux X... et la sarl Lubéron Investissement Patrimoine le 4 novembre 2008, le bien immobilier sera rendu par les acheteurs à la sarl Lubéron Investissement Patrimoine et celui est condamnée à restituer aux acquéreurs le prix de vente de 78.000 euros ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que le bien vendu par la société Lubéron Investissement Patrimoine aux époux X... était affecté d'un vice caché car le bien cédé avait été édifié en méconnaissance des mentions du plan d'occupation des sols, cependant que ce document d'urbanisme étant public, les acquéreurs étaient à même d'en prendre aisément connaissance, de sorte que le vice allégué n'était pas caché à leurs yeux, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que le bien vendu par la société Lubéron Investissement Patrimoine aux époux X... était affecté d'un vice caché, en raison du fait que le bien cédé avait été édifié en méconnaissance des mentions du plan d'occupation des sols, sans rechercher si, dès lors que ce document d'urbanisme était public, les acquéreurs n'étaient pas à même d'en prendre aisément connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(plus subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes de garantie et condamnations dirigées contre M. Z... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les demandes des époux X..., à l'égard du notaire rédacteur d'acte, il appartient au notaire de vérifier la désignation, l'existence légale et la destination du bien vendu ; que le fait pour Maître Z... qui avait pourtant reçu quelques mois auparavant du vendeur l'état de division et le règlement de copropriété (le 30 mai 2008) de ne pas avoir vérifié, lors de la rédaction de l'acte authentique de vente, la régularité et la destination du bien vendu désigné comme un "local brut pour appartement" alors qu'il se situait dans une zone dont le règlement d'urbanisme enseignait qu'elle ne pouvait comporter d'autres constructions à usage d'habitation que de gardiennage ou de surveillance et qui n'avait de surcroît fait l'objet d'aucun permis de construire constitue un manquement à ses devoirs professionnels à l'égard de l'acquéreur ; que faute sans laquelle les époux X... n'aurait pas acheté ledit bien, dont la situation administrative n'est pas régularisable selon une décision définitive de la juridiction administrative et se trouve par conséquent non vendable aux conditions du marché, est en lien de causalité directe avec les différents postes de préjudice subis ci-dessus examinés ainsi qu'avec les frais d'acte authentique, lequel est privé de toute efficacité de son fait, de sorte que Maître Z... sera condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à payer aux époux X... les sommes arrêtées au dispositif de la présente décision ; que le notaire qui n'est pas partie à l'acte ne saurait être condamné in solidum avec la société Lubéron Investissement Patrimoine à rembourser le prix de vente, seule la société venderesse étant tenue à restitution du prix ; que les époux X... font valoir sans être contredits que les derniers comptes publiés par la société Lubéron Investissement Patrimoine arrêtés au 31 décembre 2014 font apparaître un bilan déficitaire de 102 000 euros et que compte tenu de la vente de trois lots du même bâtiment dans les mêmes conditions de fait et de droit, leur vendeur encourt d'autres condamnations que celles prononcées dans la présente instance, de sorte que sa solvabilité n'est pas assurée ; que cette circonstance de pur fait acquise au débat d'où il résulte que la faute du notaire expose, en l'espèce, les époux X... à un risque caractérisé d'insolvabilité de la société venderesse, conduira la cour à condamner Maître Z... à garantir la créance de restitution du prix dont disposent les époux X... sur la société Lubéron Investissement Patrimoine en cas d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire prononcée à l'égard de cette dernière avant complet paiement de la dite créance ; que, sur les demandes de garantie de la société Lubéron Investissement Patrimoine, professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial, qu'elle a entrepris de diviser en lots, pour certains à usage d'habitation, sans permis de construire et en contravention avec le plan d'occupation des sols, ne saurait, en l'état de ses propres fautes, solliciter la garantie du notaire à raison d'un préjudice qui ne résulte que de son propre fait ; qu'elle sera déboutée de ses demandes à cet égard et le jugement déféré infirmé de ce chef ;
1°) ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de ses obligations d'information et de conseil ; qu'au soutien de ses demandes formées contre M. Z..., notaire, la société Lubéron Investissement Patrimoine affirmait (conclusions, p. 15, § 5 s., et p. 16) s'être fiée, d'une part, aux mentions de l'acte de vente, rédigé par M. Z..., notaire, en date des 29 et 30 mai 2008, par lequel la société Lubéron Investissement Patrimoine avait acquis de la société Permi le bien cédé ultérieurement aux époux X..., lequel acte mentionnait que le bâtiment était « à usage commercial et d'habitation », sans que ne soit indiquée aucune restriction quant à la qualité d'habitation de l'immeuble, et aussi que la construction avait été édifiée conformément à un permis de construire délivré en 1988, d'autre part, aux mentions de l'acte de vente qu'elle avait passé avec les époux X..., acte rédigé lui aussi par M. Z..., qui visait « un local brut pour appartement » (arrêt attaqué, p. 14, § 4) ; que dès lors, en énonçant que la société Lubéron Investissement Patrimoine, en qualité de professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme, ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial et que son préjudice ne résultait que de ses propres fautes (arrêt attaqué, p. 15, § 1), sans rechercher si la société Lubéron Investissement Patrimoine n'avait pas pu, sans faute de sa part, s'en remettre aux informations données par le notaire, et, à supposer que la société Lubéron Investissement Patrimoine était fautive d'avoir agi de la sorte, si la faute de cette dernière ne trouvait pas sa cause dans celles, répétées, du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de ses obligations d'information et de conseil ; qu'en énonçant que la société Lubéron Investissement Patrimoine, en qualité de professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer les règles d'urbanisme, ni celles touchant au changement d'affectation d'un bâtiment à usage commercial et que son préjudice ne résultait que de ses propres fautes (arrêt attaqué, p. 15, § 1), sans rechercher si la société Lubéron Investissement Patrimoine n'avait pas pu, sans faute de sa part, se fier au fait que M. Z..., notaire, avait accepté de recevoir, le 30 mai 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble incluant le bien vendu ultérieurement aux époux X..., à tout le moins, en cas de faute de la société Lubéron Investissement Patrimoine, si cette faute ne trouvait pas sa cause dans celle du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., la cour d'appel a énoncé que le préjudice de celle-ci « ne résult[ait] que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 15, § 1), cependant que, d'une part, ce préjudice tenait aux obligations mises à la charge de la société Lubéron Investissement Patrimoine qui découlaient de la résolution de la vente, telles que les obligations de restitution du prix et de paiement de diverses sommes, d'autre part, elle a constaté que le notaire avait commis une faute « sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté [le] bien [dont la vente a été résolue] » (arrêt attaqué, p. 14, § 5) ; qu'il en résultait que, sans la faute du notaire, la vente n'aurait pas été conclue et n'aurait donc pas été résolue, et la société Lubéron Investissement Patrimoine n'aurait pas été condamnée à indemniser les acquéreurs sur le fondement de l'article 1645 du code civil ; que dès lors, la faute du notaire était une cause du préjudice de la société Lubéron Investissement Patrimoine et, en statuant comme elle a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS, subsidiairement, QUE pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., la cour d'appel a énoncé que le préjudice de celle-ci « ne résultait que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 15, § 1), cependant que, d'une part, ce préjudice tenait à la résolution de la vente et aux obligations mises à la charge de la société Lubéron Investissement Patrimoine qui découlaient de la résolution, telles que les obligations de restitution du prix et de paiement de diverses sommes, d'autre part, elle a constaté que le notaire avait commis une faute « sans laquelle les époux X... n'auraient pas acheté [le] bien [dont la vente a été résolue] » (arrêt attaqué, p. 14, § 5) ; que, dès lors, en ne recherchant pas s'il ne résultait pas de ses propres constatations que, sans la faute du notaire, la vente n'aurait pas été résolue, puisqu'elle n'aurait pas été conclue, et la société Lubéron Investissement Patrimoine n'aurait pas été condamnée à indemniser les acquéreurs sur le fondement de l'article 1645 du code civil, de sorte que la faute du notaire était une cause du préjudice de la société Lubéron Investissement Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°) ALORS, plus subsidiairement, QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours et, s'il n'est pas en mesure de le faire, il doit refuser son concours ; qu'en énonçant, pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., que le préjudice de celle-ci « ne résult[ait] que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 15, § 1), sans avoir recherché si, en acceptant de recevoir l'acte de vente passé, le 4 novembre 2008, entre la société Lubéron Investissement Patrimoine et les époux X..., qui visait « un local brut pour appartement » (arrêt attaqué, p. 14, § 4), le notaire n'avait pas commis une faute à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, et si cette faute n'était pas à l'origine de tout ou partie du préjudice subi par la société Lubéron Investissement Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
6°) ALORS, plus subsidiairement, QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours et, s'il n'est pas en mesure de le faire, il doit refuser son concours ; qu'en énonçant, pour débouter la société Lubéron Investissement Patrimoine de ses demandes formées à l'encontre du notaire, M. Z..., que le préjudice de celle-ci « ne résult[ait] que de son propre fait » (arrêt attaqué, p. 15, § 1), sans avoir recherché si, en acceptant de recevoir, le 30 mai 2008, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble incluant le bien vendu ultérieurement aux époux X..., le notaire n'avait pas commis une faute à l'égard de la société Lubéron Investissement Patrimoine, et si cette faute n'était pas à l'origine de tout ou partie du préjudice subi par la société Lubéron Investissement Patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
