LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 10 mars 2016), que Mme Y... Z..., usufruitière, a donné à bail à M. X... une cave et un cellier ; que celle-ci et les nus-propriétaires, M. Z..., MM. Jean-Pierre, Yannick et Damien A... et Mmes Aurélie et Lucie A... (les consorts Z...) ont sollicité l'annulation du bail ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'existence d'un mandat apparent suppose que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime et que les circonstances l'autorisent à ne pas vérifier ces pouvoirs, la cour d'appel, qui a retenu que M. X... ne démontrait aucune circonstance permettant d'induire un quelconque mandat des nus-propriétaires à l'usufruitière et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... Z..., M. Z..., MM. Jean-Pierre, Yannick et Damien A... et Mmes Aurélie et Lucie A... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a annulé le bail souscrit entre Mme Y... veuve Z... et M. X... le 1er novembre 2005, condamné M. X... à payer à Mme Y... veuve Z... une indemnité d'occupation à compter de l'arrêt et ordonné son expulsion,
AUX MOTIFS QUE « Attendu que la convention souscrite entre Mme veuve Z... et M. X... a été qualifiée de bail rural par jugement définitif du tribunal d'instance de Beaune du 22 mars 2012 ;
qu'en application de l'article 595 alinéa 4 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, sous peine de nullité ;
qu'en l'espèce, il est établi que Mme veuve Z... a donné à bail la cave et le cellier de son immeuble, seule, sans l'accord des nu-propriétaires ;
que pour s'opposer à cette nullité, M. X... sollicite l'application de la théorie de l'apparence en faisant valoir que, non pas que par son comportement l'usufruitière laissait à penser qu'elle était propriétaire, mais en ce qu'elle laissait à penser qu'elle avait obtenu pouvoir, au moins tacite ou oral, des nu-propriétaires ;
Mais attendu que si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs,
qu'en l'espèce, M. X... ne démontre aucune circonstance permettant d'induire un quelconque mandat des nu-propriétaires à l'usufruitière, Mme veuve Z... ; que M. X... ne peut d'ailleurs, sans se contredire affirmer d'une part l'existence d'un mandat apparent et d'autre part, l'accord verbal de certains usufruitiers [en réalité, nu-propriétaires] pour la souscription de ce bail ;
que ce moyen doit donc être rejeté et le jugement confirmé en ce qu'il a annulé le bail souscrit par Mme veuve Z..., usufruitière, le 1er novembre 2005 ;
sur l'indemnité d'occupation
attendu qu'au titre de l'occupation depuis le 21 septembre 2011, date de la vente de l'immeuble, les consorts Z... A... sollicitent la somme e 9 507,25 euros correspondant au rendement moyen d'un contrat d'assurance vie pour les années 2011 à 2014 du fait de la perte sur le prix de vente de l'immeuble moindre en suite de l'occupation de la cave et du cellier ;
que l'indemnité d'occupation ne court qu'à compter de la décision prononçant l'annulation de la convention liant les parties ; qu'en outre, l'indemnité due par l'occupant qui se maintient indûment dans les lieux n'est pas due au nu-propriétaire pour la période comprise entre la date du jugement ayant annulé le bail et celle du départ effectif du bien mais à l'usufruitier pour la privation de jouissance ;
que, par voie de réformation, M. X... sera condamné à payer à Mme veuve Z... la somme de 100 euros telle que prévue au bail, à compter du 21 septembre 2011, la convention prévoyant le paiement des loyers par l'exécution de travaux au profit de Mme veuve Z... ne pouvant plus s'exécuter à compter de la vente de l'immeuble, (
) ;
sur l'expulsion
attendu qu'à défaut de quitter les lieux, il doit être ordonné l'expulsion de M. X... avec si besoin, le concours de la force publique (
) »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « 1) - sur l'irrégularité du bail :
Aux termes de l'article 595 alinéa 4 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, sous peine de nullité.
En l'espèce, il n'est pas contesté que seule Mme Geneviève Y... veuve Z... a consenti à M. Bruno X..., en sa qualité d'usufruitière, le 1er novembre 2005, le contrat dénommé "contrat de mise à disposition de la cave et du cellier moyennant des travaux d'entretien de la maison aux conditions de main d'oeuvre gratuite et de fournitures payantes"
Ce contrat a été qualifié de bail rural soumis au statut du fermage et du métayage, selon jugement du tribunal d'instance de BEAUNE en date du 22 mars 2012, désormais définitif.
En conséquence, à défaut pour M. François Z..., M. Jean-Pierre A..., M. Yannick A..., M. Damien A..., Mme Aurélie A..., et Mme Lucie A..., nu-propriétaires du bien immobilier, d'avoir consenti expressément à cette location, le contrat du 1 novembre 2005 doit être déclaré nul.
M. Bruno X... est en conséquence sans droit ni titre sur la cave et le cellier de la maison sise [...] »,
ALORS QUE si l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, le mandant peut néanmoins être engagé sur le fondement du mandat apparent si la croyance du tiers dans les pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ledit tiers à ne pas vérifier les limites exactes du pouvoir ; que l'existence d'un lien de parenté entre le signataire du bail et le propriétaire des locaux loués ainsi que l'accord verbal de certains mandants pour la signature du bail constituent des circonstances autorisant le locataire à ne pas vérifier les limites exactes du pouvoir du signataire du bail ; qu'en retenant que M. X... ne démontrait aucune circonstance permettant d'induire un quelconque mandat des nu-propriétaires à l'usufruitière sans rechercher si le lien de parenté existant entre l'usufruitière, Mme veuve Z..., et les nu-propriétaires, ses enfants, ainsi que l'accord verbal de certains d'entre eux ne constituaient pas des circonstances autorisant M. X... à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs de Mme veuve Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 595 alinéa 4 et 1998 du code civil.
