LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux,17 novembre 2016), que, le 8 avril 2011, l'association E... Y... Z... a vendu à la société Groupe Réaumur France (le groupe Réaumur) un immeuble sous diverses conditions suspensives au profit de la venderesse ou de l'acquéreur ; que l'acte stipulait notamment que le conseil de la communauté urbaine de Bordeaux devait confirmer la vente d'un terrain au profit de la venderesse au plus tard le 30 septembre 2011 et que la non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue emporterait caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil, alors applicable, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure ni formalité quelconque ; que l'acte précisait encore qu'une clause pénale sanctionnerait la partie qui refuserait à exécuter son engagement malgré la réalisation des conditions suspensives stipulées à son profit ; que l'association E... Y... Z... a rejeté la demande du groupe Réaumur de report de la date de signature de l'acte de vente ; que l'association D... X... C..., venant aux droits de l'association E... Y... Z..., devenu l'Institut X... C..., a assigné le groupe Réaumur en paiement de la clause pénale ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que le groupe Réaumur fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si la délibération de la vente du terrain par la communauté urbaine de Bordeaux était intervenue après le 30 septembre 2011, cette condition suspensive était stipulée au seul profit de la venderesse, sans possibilité pour l'acquéreur d'invoquer sa non-réalisation, et souverainement retenu que, le permis de construire ayant été obtenu avant la date limite fixée par la promesse de vente, la condition suspensive relative à son obtention avait été respectée par le vendeur, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, en a exactement déduit que la clause pénale était due par l'acquéreur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le groupe Réaumur fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de la clause pénale et de rejeter ses demandes en paiement de la clause pénale et en remboursement des frais exposés ;
Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il n'existait aucun élément de nature à imputer la caducité de l'acte du 8 avril 2011 à l'Institut X... C..., aucune des conditions suspensives à son profit n'ayant défailli, et que, faute pour le groupe Réaumur d'avoir versé le prix d'acquisition entre les mains du notaire à la date ultime prévue pour la signature de l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que, cette condition étant défaillie du fait de l'acquéreur, celui-ci était redevable de la clause pénale et que ses demandes ne pouvaient être accueillies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le Groupe Réaumur France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du Groupe Réaumur France et le condamne à payer à l'Institut X... C... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Groupe Réaumur France
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société GROUPE REAUMUR FRANCE à verser à l'association H... D... X... C... la somme de 200.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013, et D'AVOIR ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société GROUPE REAUMUR FRANCE fait valoir que les conditions suspensives au profit de l'Association E... Y... Z... étaient affectées d`un terme fixe et qu'aucune de ces conditions suspensives n'a été respectée dans les délais entraînant par voie de conséquence la caducité de la promesse de vente ; elle affirme que les termes de l'acte sous seing privé lui permettent d'invoquer cette caducité en raison de la défaillance des conditions suspensives ; enfin elle indique que l'Association E... Y... Z... ne peut prétendre avoir renoncé au bénéfice des conditions suspensives dans la mesure où elles n'ont pas été rédigées dans son intérêt exclusif et que la non réalisation des trois conditions suspensives est due à la seule inaction de l'Association elle-même ; dans ces conditions, elle affirme que la caducité de l'acte sous seing privé existait préalable à la défaillance de ses propres obligations ; l'acte litigieux du 8 avril 2011 prévoyait au Chapitre IX CONDITIONS SUSPENSIVES que des conditions suspensives étaient prévues tant au profit de l'acquéreur (la société GROUPE REAUMUR FRANCE) qu'au profit du vendeur (l'Association E... Y... Z...) ; ainsi il existait six conditions suspensives au profit de l'acquéreur à savoir : - purge d'un éventuel droit de préemption ou de préférence au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique, - situation hypothécaire ne révélant pas d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge, - promulgation de la révision simplifiée du PLU de la ville de BORDEAUX avant le 15 janvier 2012, - obtention par l'acquéreur d`un permis de construire relatif à l'opération projetée au plus tard le 28 février 2012 sachant que l'acquéreur s'engageait à déposer au plus tard avant le 30 septembre 2011 le dossier de permis de construire, à afficher le dit permis dans les 15 jours de la notification de la décision d'octroi et à informer le vendeur et son notaire sans délai de l'exécution de ses obligations le tout à peine de caducité des présentes si bon semble au vendeur, - obtention d'un prêt par l'acquéreur à hauteur de 3.000.000 € sur 15 ans, les démarches devant être effectuées pour l'obtention de ce prêt avant le 30 septembre 2011, faute de quoi la condition suspensive sera réputée réalisée au sens de l'article 1178 du code civil, - rapport par le vendeur de toutes autorisations nécessaires pour garantir l'acquéreur contre tous risques d'éviction ; quatre conditions suspensives étaient prévues au profit du vendeur à savoir : - la délibération du conseil de la Communauté urbaine de BORDEAUX confirmant la vente, au profit du vendeur d'un terrain sis à BORDEAUX à l'angle
[...] et de la rue [...]moyennant
le prix maximum de 650.000 € net vendeur et ce au plus tard le 30 septembre 2011, - l'obtention d'un permis de construire sur ce terrain pour la création d'un institut médico-pédagogique au plus tard le 28 février 2012, l'association E... Y... Z... s'engageant à déposer, au plus tard le 31 juillet 2011 le dossier de permis de construire, à faire procéder à l'affichage de celui-ci dans les 15 jours de la notification de la décision d'octroi de ce permis et à informer l`acquéreur et le notaire sans délai de l'exécution de ces obligations, le tout à peine de caducité des présentes si bon semble à l'acquéreur, - l'obtention d'un prêt d'un montant de 2.500.000 € sur 25 ans, la demande de prêt devant être déposée au plus tard le 31 juillet 2011, faute de quoi la condition suspensive serait réputée réalisée au sens de l'article 1178 du code civil étant précisé que si une offre de prêt conforme aux caractéristiques n'a pas été présentée au vendeur au plus tard le 16 janvier 2012, il y aurait caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil par défaillance de la condition suspensive, - le versement par l'acquéreur entre les mains du notaire d'une somme égale au montant du prix et des frais, au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique ; enfin l'acte authentique précisait qu'en cas de non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aurait caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil sans qu'il y ait besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque ; l'acte du 8 avril 2011 prévoyait que la signature de l'acte authentique de vente devrait intervenir au plus tard le 31 mai 2012 ; il apparaît, au vu des clauses contractuelles rappelées ci-dessus, que la délibération de la vente du terrain par la CUB est intervenue après la date ultime du 30 septembre 2011 à savoir le 25 mai 2012 mais cette condition suspensive était faite au seul profit du vendeur sans possibilité pour l`acquéreur d'invoquer la non réalisation de cette condition suspensive dans les délais pour invoquer une quelconque caducité ; en ce qui concerne la demande de permis de construire devant être déposée par le vendeur avant le 31 juillet 2011 avec une obtention au plus tard le 28 février 2012, il apparaît que la demande de permis de construire est intervenue le 27 juillet 2011 complétée le 25 janvier 2012, le permis étant obtenu le 8 février 2012 ; dans ces conditions, la condition suspensive a bien été respectée par le vendeur ; en ce qui concerne l'absence de demande de prêt par l'Association H... D... X... C... conforme à l'acte du 8 avril 2011, force est de constater que cette demande a pour conséquence non pas la caducité du compromis de vente mais le fait que le prêt est considéré comme accordé, seule la non-obtention d'un prêt conforme entraîne la caducité de la vente ; en conséquence, le fait que l'Association n'ait pas sollicité un prêt dans le délai entraîne que la condition suspensive est réputée réalisée ; il n'existe donc aucun élément de nature à mettre en jeu la caducité de l'acte du 8 avril 2011 au regard de l'Association H... D... X... C... ; l'Association H... D... X... C... affirme quant à elle que l'acquéreur avait l'obligation de déposer entre les mains du notaire, au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique en l'espèce le 31 mai 2012 ; elle constate que faute par la société GROUPE REAUMUR FRANCE d'avoir procédé à ce versement, la condition est censée défaillie du fait de l'acquéreur ; elle demande l'application de l'article 1178 du code civil qui prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur en a empêché l'accomplissement ; il n'est pas contesté que le montant du prix d'acquisition n'a pas été déposé chez le notaire désigné pour recevoir l'acte authentique à la date ultime de la signature de l'acte soit le 31 mai 2012 ; il ressort des pièces du dossier que l'acquéreur, la société GROUPE REAUMUR FRANCE, a renoncé au bénéfice des conditions suspensives concernant l'obtention d'un permis de construire ainsi que l'obtention d'un prêt ; d'autre part la révision du PLU, si elle est intervenue tardivement, a néanmoins été votée le 16 décembre 2011 et est devenue opposable le 6 janvier 2012 soit avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique ; enfin il n'est pas prétendu par la société GROUPE REAUMUR FRANCE que le droit de préemption n'aurait pas été purgé ; en conséquence, aucune des conditions suspensives à son profit n'ayant défailli, la société GROUPE REAUMUR FRANCE ne peut valablement invoquer l`existence d'une caducité de l'acte du 8 avril 2011 pour justifier du non-paiement à la date ultime du 31 mai 2012 du montant du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte désigné comme séquestre ; dans ces conditions, il y a lieu de constater que la société GROUPE REAUMUR FRANCE n'a pas exécuté ses obligations contractuelles alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées ou qu'elle y avait renoncé ; en conséquence, les dispositions de la clause pénale à savoir que si l'une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant 5 % du prix de vente, doivent s'appliquer ; il y a lieu de condamner la société GROUPE REAUMUR FRANCE à verser à l'Association H... D... X... C... la somme de 200.000 € au titre de cette clause pénale » (arrêt pp. 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la défenderesse, tout en reconnaissant que la condition suspensive relative au permis de construire n'a pas été accomplie car son architecte n'a pas déposé la demande, soutient qu'elle était fondée malgré tout à signer l'acte authentique ainsi qu'elle l'a proposé de sorte que ce serait en réalité l'association E... Y... Z... qui se serait refusée à signer cet acte ; elle relève en outre l'absence de tout procès-verbal de carence et de toute convocation et s'étonne qu'un immeuble d'une telle envergure ait pu trouver preneur à peine quelques mois après, auprès de la société FRANCE E... A... puisqu'un compromis aurait été signé dès le 26 octobre 2012, non communiqué ; cette argumentation ne peut être suivie par le tribunal qui ne peut que constater que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements en ce qui concerne le dépôt d'une demande de permis de construire, au plus tard le 30 septembre 2011, ainsi qu'en ce qui concerne les démarches qu'il devait accomplir pour l'obtention d'un prêt, au plus tard le 30 septembre 2011, et dont il n'est pas justifié ; or, l'acte sous seing privé prévoyait qu'à défaut d'avoir effectué les démarches au plus tard le 30 septembre 2011, la condition suspensive serait réputée réalisée au sens de l'article 1178 du code civil ce qui est donc le cas ; de plus, ainsi que le relève l'association H... -D... X... C..., il ne peut qu'être constaté l'absence de versement du prix de vente, et des frais, entre les mains du notaire au plus tard le jour prévu de la signature de l'acte authentique, soit au plus tard le 31 mai 2012 ; or cette condition, prévue en page 20 de l'acte sous seing privé, était suivie de la mention expresse suivante : « la condition sera censée défaillie à défaut de la production par l'acquéreur du justificatif de ce versement, sans préjudice de l'application de l'article 1178 du code civil » ; il appartenait en conséquence à la SAS GROUPE REAUMUR de se mettre en mesure de disposer des fonds au plus tard le 31 mai 2012 et faute de justifier de l'accomplissement des démarches relatives à la demande de prêt, les dispositions de l'article 1178 du code civil s'appliquent à son égard ; la SAS GROUPE REAUMUR ne peut se prévaloir de la défaillance d'aucune des conditions suspensives stipulées dans son intérêt et le vendeur était donc bien fondé à se prévaloir dès le 1er juin 2012 de la caducité du compromis, ainsi qu'il l'a fait par un courrier de Me B..., non produit mais non contesté ; quant à l'absence de mise en demeure ou de formalité quelconque précédant la constatation de la caducité, ces démarches n'avaient aucunement à être accomplies par l'association E... Y... Z..., étant rappelé que l'acte sous seing privé stipulait sous la rubrique « défaillance d'une condition suspensive- caducité de l'acte », en page 20 : « en cas de non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 C.civ. sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque » ; dans ces conditions, l'acquéreur ne pouvait pas imposer au vendeur une prorogation du délai « au plus tard fin juin », « indispensable au montage financier », formules n'offrant de plus aucune garantie concrète d'aboutissement favorable pour le vendeur qui a pu légitimement reprendre sa liberté ; quant aux remarques sur le fait qu'il serait surprenant qu'un autre acquéreur ait été trouvé rapidement, elles ne peuvent qu'être dépourvues de toute incidence juridique sur la solution du litige ; compte tenu du défaut de diligences imputable à l'acquéreur, celui-ci est débiteur envers l'association H... -D... X... C... de la somme de 200.000 euros contractuellement prévue à titre de clause pénale, avec intérêts légaux à compter de l'assignation du 15 mai 2013 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil » (jugement, pp. 5 à 7) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la convention du 8 avril 2011 prévoyait plusieurs conditions suspensives et notamment, au titre des conditions suspensives au profit du vendeur, « que le conseil de la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX (CUB) délibère afin de confirmer la vente, au profit du VENDEUR, d'un terrain sis à BORDEAUX, à l'angle du [...] et de la rue
[... ], dans le cadre de l'opération dénommée La Grenouillère, moyennant un prix maximum de six cent cinquante mille euros (650.000,00 euros) net vendeur, les incidentes de la dépollution étant prises en charge par la CUB, et ce, au plus tard le 30 septembre 2011 » (art. IX, B, 1/) ; que l'acte indiquait également, sans distinguer selon que les conditions suspensives auraient été souscrites au profit de l'une ou l'autre des parties, qu'« en cas de non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 du C.civ. sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque » (art. IX, D) ; que la cour d'appel ayant constaté que « que la délibération de la vente du terrain par la CUB est intervenue après la date ultime du 30 septembre 2011 à savoir le 25 mai 2012 », ce qui caractérisait la non réalisation de la condition suspensive précitée à la date contractuellement prévue, ce dont il se déduisait aux termes du contrat, que la vente était caduque au sens de l'article 1176 du code civil, sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque, elle ne pouvait juger le contraire, au motif que la condition suspensive aurait été stipulée au seul profit du vendeur, sans possibilité pour l'acquéreur d'invoquer la non-réalisation de cette condition suspensive, quand le contrat prévoyait au contraire, clairement et sans équivoque, que la non réalisation de toute condition suspensive entraînait la caducité de la vente ; qu'ainsi, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, et violé l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout jugement doit être motivé ; que, dans ses conclusions (pp. 10 à 12), la société GROUPE REAUMUR FRANCE exposait que, s'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire par le vendeur pour la création d'un institut médico-pédagogique (art. IX, B, 2/), l'acte prévoyait que « pour la réalisation de cette condition, l'association E... Y... Z... s'engagera : - à déposer au plus tard le 31 juillet 2011 le dossier de permis de construire, - à faire procéder à l'affichage dudit permis dans les quinze jours de la notification de la décision d'octroi dudit permis dans les formes des articles A 421-7 et A 421-8 du code de l'urbanisme, - à informer l'acquéreur et le notaire rédacteur de l'avant contrat sans délai de l'exécution de ses obligations, le tout à peine de caducité des présentes si bon semble à l'ACQUEREUR » ; que la société GROUPE REAUMUR FRANCE soutenait que l'association n'avait pas respecté les engagements prévus « pour la réalisation de cette condition », et « à peine de caducité », puisqu'elle n'avait pas fait procéder à l'affichage du permis de construire dans les formes requises, ni informé l'acquéreur de l'exécution de ses obligations ; que la société GROUPE REAUMUR FRANCE en déduisait, par application des stipulations précitées du contrat, que l'inexécution de ces engagements par l'association était sanctionnée par la caducité de l'acte, la condition n'étant pas réalisée ; qu'en se bornant à constater que le permis de construire avait été obtenu avant le 28 février 2012, date butoir fixée au contrat, pour en déduire que la condition suspensive était réalisée, sans répondre aux conclusions de la société GROUPE REAUMUR FRANCE, qui, par application des termes de la convention, sollicitait la caducité de la promesse, faute pour l'association d'avoir exécuté l'intégralité de ses engagements pris pour la réalisation de cette condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société GROUPE REAUMUR FRANCE à verser à l'association H... D... X... C... la somme de 200.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et D'AVOIR corrélativement rejeté la demande de la société GROUPE REAUMUR FRANCE en paiement par l'association H... D... X... C... d'une somme de 605.845,93 € au titre de l'application de la clause pénale et de l'indemnisation des investissements réalisés à perte ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société GROUPE REAUMUR FRANCE fait valoir que les conditions suspensives au profit de l'Association E... Y... Z... étaient affectées d`un terme fixe et qu'aucune de ces conditions suspensives n'a été respectée dans les délais entraînant par voie de conséquence la caducité de la promesse de vente ; elle affirme que les termes de l'acte sous seing privé lui permettent d'invoquer cette caducité en raison de la défaillance des conditions suspensives ; enfin elle indique que l'Association E... Y... Z... ne peut prétendre avoir renoncé au bénéfice des conditions suspensives dans la mesure où elles n'ont pas été rédigées dans son intérêt exclusif et que la non réalisation des trois conditions suspensives est due à la seule inaction de l'Association elle-même ; dans ces conditions, elle affirme que la caducité de l'acte sous seing privé existait préalable à la défaillance de ses propres obligations ; l'acte litigieux du 8 avril 2011 prévoyait au Chapitre IX CONDITIONS SUSPENSIVES que des conditions suspensives étaient prévues tant au profit de l'acquéreur (la société GROUPE REAUMUR FRANCE) qu'au profit du vendeur (l'Association E... Y... Z...) ; ainsi il existait six conditions suspensives au profit de l'acquéreur à savoir : - purge d'un éventuel droit de préemption ou de préférence au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique, - situation hypothécaire ne révélant pas d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge, - promulgation de la révision simplifiée du PLU de la ville de BORDEAUX avant le 15 janvier 2012, - obtention par l'acquéreur d`un permis de construire relatif à l'opération projetée au plus tard le 28 février 2012 sachant que l'acquéreur s'engageait à déposer au plus tard avant le 30 septembre 2011 le dossier de permis de construire, à afficher le dit permis dans les 15 jours de la notification de la décision d'octroi et à informer le vendeur et son notaire sans délai de l'exécution de ses obligations le tout à peine de caducité des présentes si bon semble au vendeur, - obtention d'un prêt par l'acquéreur à hauteur de 3.000.000 € sur 15 ans, les démarches devant être effectuées pour l'obtention de ce prêt avant le 30 septembre 2011, faute de quoi la condition suspensive sera réputée réalisée au sens de l'article 1178 du code civil, - rapport par le vendeur de toutes autorisations nécessaires pour garantir l'acquéreur contre tous risques d'éviction ; quatre conditions suspensives étaient prévues au profit du vendeur à savoir : - la délibération du conseil de la Communauté urbaine de BORDEAUX confirmant la vente, au profit du vendeur d'un terrain sis à BORDEAUX à l'angle du
[...] et de la rue [...] moyennant le prix maximum de 650.000 € net vendeur et ce au
plus tard le 30 septembre 2011, - l'obtention d'un permis de construire sur ce terrain pour la création d'un institut médico-pédagogique au plus tard le 28 février 2012, l'association E... Y... Z... s'engageant à déposer, au plus tard le 31 juillet 2011 le dossier de permis de construire, à faire procéder à l'affichage de celui-ci dans les 15 jours de la notification de la décision d'octroi de ce permis et à informer l`acquéreur et le notaire sans délai de l'exécution de ces obligations, le tout à peine de caducité des présentes si bon semble à l'acquéreur, - l'obtention d'un prêt d'un montant de 2.500.000 € sur 25 ans, la demande de prêt devant être déposée au plus tard le 31 juillet 2011, faute de quoi la condition suspensive serait réputée réalisée au sens de l'article 1178 du code civil étant précisé que si une offre de prêt conforme aux caractéristiques n'a pas été présentée au vendeur au plus tard le 16 janvier 2012, il y aurait caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil par défaillance de la condition suspensive, - le versement par l'acquéreur entre les mains du notaire d'une somme égale au montant du prix et des frais, au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique ; enfin l'acte authentique précisait qu'en cas de non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aurait caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil sans qu'il y ait besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque ; l'acte du 8 avril 2011 prévoyait que la signature de l'acte authentique de vente devrait intervenir au plus tard le 31 mai 2012 ; il apparaît, au vu des clauses contractuelles rappelées ci-dessus, que la délibération de la vente du terrain par la CUB est intervenue après la date ultime du 30 septembre 2011 à savoir le 25 mai 2012 mais cette condition suspensive était faite au seul profit du vendeur sans possibilité pour l`acquéreur d'invoquer la non réalisation de cette condition suspensive dans les délais pour invoquer une quelconque caducité ; en ce qui concerne la demande de permis de construire devant être déposée par le vendeur avant le 31 juillet 2011 avec une obtention au plus tard le 28 février 2012, il apparaît que la demande de permis de construire est intervenue le 27 juillet 2011 complétée le 25 janvier 2012, le permis étant obtenu le 8 février 2012 ; dans ces conditions, la condition suspensive a bien été respectée par le vendeur ; en ce qui concerne l'absence de demande de prêt par l'Association H... D... X... C... conforme à l'acte du 8 avril 2011, force est de constater que cette demande a pour conséquence non pas la caducité du compromis de vente mais le fait que le prêt est considéré comme accordé, seule la non-obtention d'un prêt conforme entraîne la caducité de la vente ; en conséquence, le fait que l'Association n'ait pas sollicité un prêt dans le délai entraîne que la condition suspensive est réputée réalisée ; il n'existe donc aucun élément de nature à mettre en jeu la caducité de l'acte du 8 avril 2011 au regard de l'Association H... D... X... C... ; l'Association H... D... X... C... affirme quant à elle que l'acquéreur avait l'obligation de déposer entre les mains du notaire, au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique en l'espèce le 31 mai 2012 ; elle constate que faute par la société GROUPE REAUMUR FRANCE d'avoir procédé à ce versement, la condition est censée défaillie du fait de l'acquéreur ; elle demande l'application de l'article 1178 du code civil qui prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur en a empêché l'accomplissement ; il n'est pas contesté que le montant du prix d'acquisition n'a pas été déposé chez le notaire désigné pour recevoir l'acte authentique à la date ultime de la signature de l'acte soit le 31 mai 2012 ; il ressort des pièces du dossier que l'acquéreur, la société GROUPE REAUMUR FRANCE, a renoncé au bénéfice des conditions suspensives concernant l'obtention d'un permis de construire ainsi que l'obtention d'un prêt ; d'autre part la révision du PLU, si elle est intervenue tardivement, a néanmoins été votée le 16 décembre 2011 et est devenue opposable le 6 janvier 2012 soit avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique ; enfin il n'est pas prétendu par la société GROUPE REAUMUR FRANCE que le droit de préemption n'aurait pas été purgé ; en conséquence, aucune des conditions suspensives à son profit n'ayant défailli, la société GROUPE REAUMUR FRANCE ne peut valablement invoquer l`existence d'une caducité de l'acte du 8 avril 2011 pour justifier du non-paiement à la date ultime du 31 mai 2012 du montant du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte désigné comme séquestre ; dans ces conditions, il y a lieu de constater que la société GROUPE REAUMUR FRANCE n'a pas exécuté ses obligations contractuelles alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées ou qu'elle y avait renoncé ; en conséquence, les dispositions de la clause pénale à savoir que si l'une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant 5 % du prix de vente, doivent s'appliquer ; il y a lieu de condamner la société GROUPE REAUMUR FRANCE à verser à l'Association H... D... X... C... la somme de 200.000 € au titre de cette clause pénale » (arrêt pp. 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la défenderesse, tout en reconnaissant que la condition suspensive relative au permis de construire n'a pas été accomplie car son architecte n'a pas déposé la demande, soutient qu'elle était fondée malgré tout à signer l'acte authentique ainsi qu'elle l'a proposé de sorte que ce serait en réalité l'association E... Y... Z... qui se serait refusée à signer cet acte ; elle relève en outre l'absence de tout procès-verbal de carence et de toute convocation et s'étonne qu'un immeuble d'une telle envergure ait pu trouver preneur à peine quelques mois après, auprès de la société FRANCE E... A... puisqu'un compromis aurait été signé dès le 26 octobre 2012, non communiqué ; cette argumentation ne peut être suivie par le tribunal qui ne peut que constater que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements en ce qui concerne le dépôt d'une demande de permis de construire, au plus tard le 30 septembre 2011, ainsi qu'en ce qui concerne les démarches qu'il devait accomplir pour l'obtention d'un prêt, au plus tard le 30 septembre 2011, et dont il n'est pas justifié ; or, l'acte sous seing privé prévoyait qu'à défaut d'avoir effectué les démarches au plus tard le 30 septembre 2011, la condition suspensive serait réputée réalisée au sens de l'article 1178 du code civil ce qui est donc le cas ; de plus, ainsi que le relève l'association H... -D... X... C..., il ne peut qu'être constaté l'absence de versement du prix de vente, et des frais, entre les mains du notaire au plus tard le jour prévu de la signature de l'acte authentique, soit au plus tard le 31 mai 2012 ; or cette condition, prévue en page 20 de l'acte sous seing privé, était suivie de la mention expresse suivante : « la condition sera censée défaillie à défaut de la production par l'acquéreur du justificatif de ce versement, sans préjudice de l'application de l'article 1178 du code civil » ; il appartenait en conséquence à la SAS GROUPE REAUMUR de se mettre en mesure de disposer des fonds au plus tard le 31 mai 2012 et faute de justifier de l'accomplissement des démarches relatives à la demande de prêt, les dispositions de l'article 1178 du code civil s'appliquent à son égard ; la SAS GROUPE REAUMUR ne peut se prévaloir de la défaillance d'aucune des conditions suspensives stipulées dans son intérêt et le vendeur était donc bien fondé à se prévaloir dès le 1er juin 2012 de la caducité du compromis, ainsi qu'il l'a fait par un courrier de Me B..., non produit mais non contesté ; quant à l'absence de mise en demeure ou de formalité quelconque précédant la constatation de la caducité, ces démarches n'avaient aucunement à être accomplies par l'association E... Y... Z..., étant rappelé que l'acte sous seing privé stipulait sous la rubrique « défaillance d'une condition suspensive- caducité de l'acte », en page 20 : « en cas de non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 C.civ. sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque » ; dans ces conditions, l'acquéreur ne pouvait pas imposer au vendeur une prorogation du délai « au plus tard fin juin », « indispensable au montage financier », formules n'offrant de plus aucune garantie concrète d'aboutissement favorable pour le vendeur qui a pu légitimement reprendre sa liberté ; quant aux remarques sur le fait qu'il serait surprenant qu'un autre acquéreur ait été trouvé rapidement, elles ne peuvent qu'être dépourvues de toute incidence juridique sur la solution du litige ; compte tenu du défaut de diligences imputable à l'acquéreur, celui-ci est débiteur envers l'association H... -D... X... C... de la somme de 200.000 euros contractuellement prévue à titre de clause pénale, avec intérêts légaux à compter de l'assignation du 15 mai 2013 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil » (jugement, pp. 5 à 7) ;
1/ ALORS QUE la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce ; qu'elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, en ce que l'arrêt a considéré que la société GROUPE REAUMUR FRANCE n'aurait pas exécuté ses obligations contractuelles quand les conditions suspensives auraient été réalisées ou qu'elle y avait renoncé, et l'a condamnée en conséquence à payer à l'association H... D... X... C... la somme de 200.000 € à l'association au titre de la clause pénale, doit entraîner, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a corrélativement, et implicitement, rejeté la demande reconventionnelle de la société GROUPE REAUMUR FRANCE à l'encontre de l'association H... D... X... C... en paiement d'une somme globale de 605.845,93 €, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE tout jugement doit être motivé ; que, dans ses conclusions (pp. 22 à 29), la société GROUPE REAUMUR FRANCE faisait valoir que l'association H... D... X... C... avait fait preuve d'une particulière mauvaise foi, dès lors qu'elle avait toujours caché les difficultés qu'elle avait à respecter ses propres obligations et à lever les conditions suspensives rédigées à son bénéfice, et qu'elle avait agi tardivement et précipitamment en faisant adresser quelques pièces administratives, qui ne faisaient au demeurant pas état de la levée des conditions suspensives au bénéfice de l'association, par le notaire, Maître B..., seulement quatre jours ouvrés avant la date butoir du 31 mai 2012, à Maître F..., notaire chargé de la rédaction de l'acte d'une vente portant sur le montant non négligeable de 4 millions d'euros, rendant en pratique impossible l'établissement de l'acte de vente censé être signé le 31 mai 2012 ; que la société GROUPE REAUMUR FRANCE démontrait que l'association H... D... X... C... n'avait en réalité jamais eu l'intention de signer l'acte de vente au 31 mai 2012, date à laquelle elle n'aurait en toute hypothèse pas été en mesure de poursuivre son propre projet d'acquisition ; que la société GROUPE REAUMUR FRANCE concluait que la particulière mauvaise foi de l'association dans l'exécution du contrat était caractérisée et qu'elle était donc fondée à solliciter, à titre reconventionnel le montant de 200.000 € prévu au titre de la clause pénale, ainsi que des dommages-intérêts en réparation des investissements qu'elle avait réalisés à perte ; qu'en condamnant la société GROUPE REAUMUR FRANCE à verser à l'association H... D... X... C... la somme de 200.000 € avec intérêts et, corrélativement, en rejetant la demande de la société GROUPE REAUMUR FRANCE en paiement par l'association d'une somme de 605.845,93 € au titre de l'application de la clause pénale et de l'indemnisation des investissements réalisés à perte, sans répondre à ces conclusions opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
