LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 27 septembre 2016), que, le 12 mars 2008, la société Imhotep a vendu à la société civile immobilière La Marque jaune (la SCI) un immeuble sur lequel celle-ci a consenti un bail commercial à la société Horizons ; qu'en septembre 2008, un violent orage a provoqué un dégât des eaux dans le sous-sol du magasin ; que la SCI et la société Horizons ont, après expertise, assigné la société Imhotep en garantie des vices cachés et responsabilité délictuelle ;
Attendu que la SCI et la société Horizons font grief à l'arrêt de dire que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :
1°/ qu'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'il ressortait en l'espèce des constatations et des conclusions du rapport d'expertise que les désordres avaient pour origine l'insuffisance du diamètre des canalisations du réseau d'évacuation des eaux du parking, l'insuffisance de la dimension du puisard au bas de la rampe d'accès au sous sol et l'insuffisance de la puissance de la pompe de relevage placée dans le puisard et qu'il s'agissait d'un défaut de conception et d'un défaut de dimensionnement de l'ouvrage du réseau d'évacuation des eaux, imputable aux acteurs de la construction de la modification apportée sur la partie arrière du bâtiment entre les années 1990 et 2005, l'expert indiquant que l'étude menée par Cap Ingelec montrait l'insuffisance du réseau pour une période de retour sur vingt ans, correspondant à la durée minimale pour ce genre d'ouvrage ; qu'en jugeant que le rapport d'expertise ne lui permettait pas de disposer des éléments techniques permettant de conclure à l'existence d'un vice caché antérieur à la vente, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que l'arrêt constate que les frais complémentaires que les sociétés La Marque Jaune et Horizons ont refusé d'exposer étaient considérés par l'expert comme nécessaires à l'étude d'une solution répertoire ; qu'il en résultait que le refus d'exposer de tels frais était sans influence sur les conclusions techniques du rapport d'expertise constatant l'existence d'un défaut de conception et d'un défaut de dimensionnement de l'ouvrage du réseau d'évacuation des eaux du bâtiment ; qu'en jugeant cependant que le refus des sociétés La Marque Jaune et Horizons d'exposer ces frais était à l'origine des carences du rapport d'expertise, jugé insuffisant à démontrer les éléments techniques de nature à retenir l'existence d'un vice caché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1641 du code civil ;
3°/ qu'il appartient au juge qui estime que le rapport d'expertise n'est pas suffisamment précis pour établir la réalité des vices invoqués et leur nature d'interroger l'expert ou le cas échéant d'ordonner un complément d'expertise ; que pour débouter les sociétés La Marque Jaune et Horizons de leurs demandes, l'arrêt retient que le rapport d'expertise comportait des insuffisances ne lui permettant pas de disposer des éléments techniques permettant de conclure à l'existence d'un vice caché antérieur à la vente ; qu'en statuant ainsi, sans interroger l'expert ou ordonner le cas échéant un complément d'expertise, la cour d'appel a violé les articles 1641 du code civil et 245 du code de procédure civile ;
4°/ qu'il résulte du rapport d'expertise que l'inondation du sous-sol du bâtiment se produisait en cas de « fortes précipitations d'eau de pluie », le puisard installé au bas de la rampe d'accès au sous-sol étant alors saturé, empêchant l'évacuation des eaux de pluie du parking ; qu'en retenant, pour débouter les sociétés La Marque jaune et Horizons de leur demande, que les conditions météorologiques lors des inondations devaient être assez particulières, de sorte que la diminution de l'usage de la chose au point tel que l'acquéreur, soit ne l'aurait pas acquise soit n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, ne saurait résulter de deux seules inondations en huit ans d'acquisition dont on ignore tout des conditions météorologiques dans lesquelles elles se sont produites, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que, à supposer les vices cachés établis, la diminution de l'usage de la chose au point tel que l'acquéreur, soit ne l'aurait pas acquise, soit n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, ne pouvait résulter de deux inondations survenues en huit ans, de sorte que la seconde condition posée par l'article 1641 du code civil n'était pas remplie, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière La Marque jaune et la société Horizons aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière La Marque jaune et de la société Horizons et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Imhotep ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la société La Marque Jaune et la société Horizons
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, et d'AVOIR en conséquence débouté la SCI La Marque Jaune et la société Horizons de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE la cour rappelle qu'en application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que pour mettre en jeu la garantie du vendeur, la SCI La Marque Jaune et la SAS Horizons se doivent ainsi de rapporter la preuve de l'existence d'un défaut caché de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel elle était destinée ou bien qui diminue son usage à tel point que si l'acheteur avait eu connaissance de ce vice, il ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; que dans ses conclusions, l'expert mentionne qu'il a constaté la réalité des désordres tels que décrits dans le procès-verbal de constat du 12 septembre 2008 qu'il joint en annexe 6 de son rapport ; que l'huissier de justice a en effet constaté des flaques d'eau importantes au sous-sol, de la cuisine, des traces d'infiltrations notamment sur le fond des meubles dans la cuisine et de l'eau sur les deux hottes aspirantes ; qu'il affirme que ces désordres sont essentiellement liés aux travaux complémentaires exécutés entre les années 1990 et 2005, côté arrière du bâtiment et souligne que les inondations affectent plus particulièrement le sous-sol du côté façade arrière ; qu'il indique que le diamètre des canalisations du réseau d'évacuation des eaux du parking est insuffisant, que le puisard installé au bas de la rampe d'accès au sous-sol a une dimension insuffisante, lors de fortes précipitations d'eau de pluie est saturé et empêche l'évacuation des eaux de pluie du parking de sorte que celles-ci inondent alors le sous-sol et que la pompe de relevage placée dans le puisard, destinée à conduire les eaux de pluie de la façade arrière vers le réseau des eaux pluviales de la façade avant, est d'une puissance insuffisante ; qu'il conclut qu'il s'agit d'un défaut de conception et d'un défaut de dimensionnement de l'ouvrage du réseau d'évacuation des eaux ; qu'à cet effet, il s'appuie sur les investigations complémentaires qu'il a sollicitées au cours des opérations d'expertise ; qu'à la demande de l'expert, la société Sogessae a réalisé une inspection télévisée des canalisations dont le rapport est daté du 3 octobre 2011 de laquelle il résulte que le diamètre des canalisations est de 160 mm (annexe n° 15 du rapport d'expertise) ; que toutefois, l'expert n'a effectué aucune analyse de ce rapport ; que la société Cap Ingelec a réalisé également des investigations complémentaires (annexe n° 16) et plus précisément, des notes de calculs ; que son rapport informe que les eaux pluviales du parking sont captées par un caniveau grille en fonte de 15 ml de longueur et 20 cm de largeur et par un regard situé au point bas du parking, les eaux étant ensuite acheminées par une canalisation PVC de diamètre 160 à une fosse équipée d'une station de relevage ; que le rapport prend ensuite deux hypothèses de calcul ; que la première, pour un retour de 10 ans, prend pour base de calcul un diamètre théorique de 147 mm et conclut que le diamètre de la canalisation doit être de 160 ; que la seconde, pour une période de retour de 20 ans prend pour base de calcul un diamètre théorique de 155 mais Cap Ingelec estime que la canalisation PVC diamètre 160 ne peut absorber la totalité d'une pluie d'orage de sorte que son remplacement par une canalisation en PVC diamètre 200 est préconisé ; qu'en outre, il résulte des investigations de Cap Ingelec que le caniveau grille de 20X20 est suffisamment dimensionné pour recueillir les eaux pluviales pour la période de retour de 10 et 20 ans ; les conclusions de celle-ci sont les suivantes : « la canalisation existante est suffisante pour une période de retour de 10 ans. Le caniveau grille est suffisamment dimensionné, en revanche pour une période de retour à partir de 20 ans, le remplacement de la canalisation diamètre 160 par une canalisation diamètre 200 est préconisé pour reprendre les eaux pluviales » ; que l'expert fait sienne cette seconde conclusion sans articuler aucun élément de discussion critique ; que dans sa note aux parties numéro 7, l'expert indique que l'étude menée est basée sur une durée de 20 ans, ce qui correspond à une durée minimale pour ce genre d'ouvrage ; que toutefois, il n'explique pas en quoi l'hypothèse de calcul d'un retour sur 20 ans doit être préférée à celle d'un retour sur 10 ans alors que cette seconde hypothèse ne met en évidence aucune non-conformité ; de plus, s'il joint des relevés pluviométriques de Météo-France, faute de toute exploitation de ces documents par l'expert judiciaire, la cour estime que l'hypothèse retenue n'est pas justifiée ; que quand à l'insuffisance de dimensionnement du puisard, celle-ci ne résulte que d'une seule affirmation de l'expert qui n'est étayée d'aucun n'élément de discussion non seulement critique mais aussi technique ; qu'il en est de même pour la pompe de relevage pour laquelle l'expert conclut à un dimensionnement insuffisant sans étayer ses conclusions ; que la cour ne dispose donc pas des éléments techniques permettant de conclure à l'existence d'un vice caché antérieur à la vente ; que la première condition posée par l'article 1641 du code civil n'est donc pas remplie ; que la cour note au surplus que l'insuffisance du rapport d'expertise est probablement liée au fait que l'expert, à la demande de la SCI La Marque Jaune et la SAS Horizons, a déposé un rapport en l'état suite au refus des appelants (dire à expert du 2 octobre 2012) d'exposer des frais complémentaires de maîtrise d'oeuvre d'un montant de 5 580 € hors-taxes qui, selon la note n° 8 de l'expert, étaient nécessaires pour procéder à l'étude d'une solution réparatoire ; que par conséquent, à l'origine des carences du rapport d'expertise, les appelants n'ont pas fourni à la cour les éléments techniques de nature à retenir l'existence d'un vice caché ; que par ailleurs, la cour note que depuis l'acquisition le 12 mars 2008, les appelants n'ont connu en tout et pour tout que deux sinistres, dans la nuit du 11 au 12 septembre 2008 et le 7 juin 2016 dont le constat d'huissier a été dressé le même jour et versé aux débats juste avant la clôture ; qu'en effet, alors que l'expert judiciaire, dans sa note aux parties numéro 1, avait demandé aux appelants de lui communiquer les dates des autres inondations subies, il lui a été répondu par dire à expert du 11 février 2010, que les autres sinistres relevés par la société Horizon bleu s'étaient déroulés en façade et n'étaient donc pas en lien avec celui de la nuit du 11 au 12 septembre 2008 et qu'il n'y avait par conséquent, pas d'autres dates à communiquer à l'expert ; qu'en tout état de cause, aucune analyse des relevés pluviométriques n'ayant été effectuée par l'expert judiciaire, les conditions météorologiques à la date de ces deux sinistres sont inconnues ; que la cour estime toutefois qu'elles devaient être assez particulières pour que les appelants ne subissent que deux sinistres en huit ans d'acquisition ; qu'à supposer les défauts cachés établis, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la diminution de l'usage de la chose au point tel que l'acquéreur, soit ne l'aurait pas acquise soit n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, ne saurait résulter de deux seules inondations en huit ans d'acquisition dont on ignore tout des conditions météorologiques dans lesquelles elles se sont produites ; que la seconde condition posée par l'article 1641 du code civil n'est donc pas davantage remplie ; qu'il s'ensuit que, faute d'avoir vérifié que les conditions posées par la loi permettant de retenir la garantie du vendeur au titre des vices cachés étaient réunies, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions ; que ce qui rend sans objet le débat sur le caractère professionnel du vendeur de nature à faire échec à la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue à l'acte d'acquisition (arrêt, p. 4 à 6) ;
1°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'il ressortait en l'espèce des constatations et des conclusions du rapport d'expertise que les désordres avaient pour origine l'insuffisance du diamètre des canalisations du réseau d'évacuation des eaux du parking, l'insuffisance de la dimension du puisard au bas de la rampe d'accès au sous sol et l'insuffisance de la puissance de la pompe de relevage placée dans le puisard et qu'il s'agissait d'un défaut de conception et d'un défaut de dimensionnement de l'ouvrage du réseau d'évacuation des eaux, imputable aux acteurs de la construction de la modification apportée sur la partie arrière du bâtiment entre les années 1990 et 2005 (rapport d'expertise, p. 10 et 12), l'expert indiquant que l'étude menée par Cap Ingelec montrait l'insuffisance du réseau pour une période de retour sur vingt ans, correspondant à la durée minimale pour ce genre d'ouvrage (rapport d'expertise, note aux parties n° 7) ; qu'en jugeant que le rapport d'expertise ne lui permettait pas de disposer des éléments techniques permettant de conclure à l'existence d'un vice caché antérieur à la vente, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE l'arrêt constate que les frais complémentaires que les sociétés La Marque Jaune et Horizons ont refusé d'exposer étaient considérés par l'expert comme nécessaires à l'étude d'une solution réparatoire ; qu'il en résultait que le refus d'exposer de tels frais était sans influence sur les conclusions techniques du rapport d'expertise constatant l'existence d'un défaut de conception et d'un défaut de dimensionnement de l'ouvrage du réseau d'évacuation des eaux du bâtiment ; qu'en jugeant cependant que le refus des sociétés La Marque Jaune et Horizons d'exposer ces frais était à l'origine des carences du rapport d'expertise, jugé insuffisant à démontrer les éléments techniques de nature à retenir l'existence d'un vice caché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1641 du code civil ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'il appartient au juge qui estime que le rapport d'expertise n'est pas suffisamment précis pour établir la réalité des vices invoqués et leur nature d'interroger l'expert ou le cas échéant d'ordonner un complément d'expertise ; que pour débouter les sociétés La Marque Jaune et Horizons de leurs demandes, l'arrêt retient que le rapport d'expertise comportait des insuffisances ne lui permettant pas de disposer des éléments techniques permettant de conclure à l'existence d'un vice caché antérieur à la vente ; qu'en statuant ainsi, sans interroger l'expert ou ordonner le cas échéant un complément d'expertise, la cour d'appel a violé les articles 1641 du code civil et 245 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'il résulte du rapport d'expertise que l'inondation du sous-sol du bâtiment se produisait en cas de « fortes précipitations d'eau de pluie », le puisard installé au bas de la rampe d'accès au sous-sol étant alors saturé, empêchant l'évacuation des eaux de pluie du parking (rapport d'expertise p. 10) ; qu'en retenant, pour débouter les sociétés La Marque Jaune et Horizons de leur demande, que les conditions météorologiques lors des inondations devaient être assez particulières, de sorte que la diminution de l'usage de la chose au point tel que l'acquéreur, soit ne l'aurait pas acquise soit n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, ne saurait résulter de deux seules inondations en huit ans d'acquisition dont on ignore tout des conditions météorologiques dans lesquelles elles se sont produites, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
