LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 7 juillet 2016), que, le 27 novembre 2012, Mme Z... a promis de vendre à M. et Mme Y... un appartement, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, lesquels ont versé au notaire une somme à titre de dépôt de garantie ; que, la condition suspensive ne s'étant pas réalisée à la suite du refus du prêt opposé par la banque, Mme Z... a assigné la société civile professionnelle notariale A... en paiement de cette somme à titre de dommages-intérêts ; que Mme Y..., intervenante volontaire à l'instance, a sollicité la restitution du dépôt de garantie ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la banque n'avait pu donner suite à la demande de prêt immobilier déposé par les acquéreurs dès lors qu'ils n'avaient pas fourni de justificatifs de revenus probants, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire, que le défaut d'obtention du prêt résultait de la faute des acquéreurs et que le dépôt de garantie était acquis à la venderesse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt autorise le notaire, constitué séquestre conventionnel du dépôt de garantie, à le restituer à Mme Z..., si celle-ci en fait la demande ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une telle autorisation n'avait pas été sollicitée, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il autorise la société civile professionnelle notariale A... à restituer le dépôt de garantie à Mme Z... si elle en fait la demande, l'arrêt rendu le 7 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'en ne fournissant pas à la banque les justificatifs financiers qu'elle leur demandait, dans le cadre de l'examen de leur demande d'octroi de prêt immobilier, les époux Y... avaient fait en sorte que celle-ci leur refuse le prêt sollicité, d'avoir dit que les époux Y... avaient volontairement mis en échec la réalisation de la clause suspensive relative à l'octroi d'un prêt et ainsi commis une faute, d'avoir en conséquence, autorisé la SCP de notaires A... – A... , constituée séquestre conventionnel du dépôt de garantie de 900.000 FCPF à restituer cette somme à Mme Patricia Z..., si celle-ci en fait la demande, et d'avoir débouté Mme Danielle X... épouse Y... de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de l'attestation de la banque de Polynésie du 14 janvier 2013, régulièrement versée aux débats par Mme Z..., et non contredite par l'un ou l'autre des époux Y..., que la banque n'a pu donner suite à la demande de prêt immobilier déposée par ces derniers au motif qu'ils n'avaient pas fourni de « justificatifs de revenus probants à ce jour » ; qu'il est ainsi établi que le défaut d'obtention du prêt résulte de la négligence des acquéreurs à fournir les justificatifs élémentaires demandés par la banque, sans qu'il soit nécessaire pour le vendeur de démontrer qu'en présence de ces justificatifs, la banque aurait accepté le prêt, ainsi que le soutient Mme Y... ; que le défaut d'obtention du prêt résultant de la faute des acquéreurs, la condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réputée accomplie, conformément aux dispositions de la convention du 27 novembre 2012 et à l'article 1178 du Code civil ; qu'en conséquence, la non-réalisation de la vente étant le fait des acheteurs, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur, Mme Patricia Z..., conformément aux termes de la convention précitée ; que la décision du tribunal qui a rejeté la demande de restitution aux époux Y... est confirmée ; que toutefois, ni en première instance ni devant la cour, Mme Z... n'a sollicité que le montant du dépôt de garantie, qui lui est acquis et qui demeure entre les mains du notaire, ainsi qu'il résulte de l'attestation de Me Philippe A... en date du 14 septembre 2013 régulièrement versée aux débats, lui soit restitué ; que dès lors, le tribunal ne pouvait, sauf à statuer au-delà de sa saisine, ordonner cette restitution ; que c'est donc à bon droit qu'il n'a autorisé l'office notarial, constitué séquestre conventionnel, à restituer le montant du dépôt de garantie que lorsque Mme Z... lui en ferait la demande ; que Mme Danielle Y... soutient donc à tort, d'une part que le tribunal a ordonné la restitution du dépôt de garantie à Mme Patricia Z... alors que celle-ci demandait des dommages-intérêts et, d'autre part, que la demande de restitution du dépôt de garantie par Mme Z... est nouvelle en appel, alors que cette dernière, avec une remarquable constance, s'est obstinée à ne pas formuler cette demande pour se concentrer sur sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de l'Office notarial ; que si le notaire Philippe A... a pu faire preuve de légèreté en indiquant, en conclusion de son courrier du 23 janvier 2013 qu'il procéderait à la restitution du dépôt de garantie au profit des époux Y..., cette légèreté n'est pas une faute, et elle n'est pas à l'origine d'un préjudice subi par Mme Patricia Z... ; qu'elle n'est pas une faute en ce que le dépôt de garantie n'a pas été remis aux époux Y... et qu'en conséquence, il peut être restitué à Mme Z... dès que celle-ci en fera la demande ; qu'à cet égard, la cour relève qu'il n'est pas versé aux débats la mise en demeure faite au notaire, mentionnée par Mme Z... dans ses écritures, mais un courriel du 20 janvier 2013 et un courrier du 28 janvier 2013 par lesquels celle-ci met en cause la responsabilité des époux Y... dans le défaut d'obtention du prêt et « exprime (son) désaccord » avec la décision du notaire de leur restituer le dépôt de garantie ; qu'il ne peut donc être soutenu que l'officier ministériel aurait résisté à une mise en demeure, étant observé qu'il n'est pas établi qu'à cette date, Me A... était informé des causes exactes du défaut d'obtention du prêt ; que par ailleurs, cette légèreté ne cause pas un préjudice à Mme Z... en ce que, à défaut d'accord entre les parties à la convention, la saisine de la juridiction s'imposait pour trancher un litige que le notaire, séquestre conventionnel, ne pouvait trancher par lui-même ; qu'en outre, informée en cours d'instance de l'absence de restitution du dépôt de garantie, Mme Z... pouvait à tout moment former une demande incidente en restitution, ce qu'elle s'est délibérément abstenue de faire ; qu'il est d'ailleurs pour le moins paradoxal, de la part de Mme Z..., de reprocher au notaire d'avoir tranché en faveur des époux Y... tout en lui reprochant de ne pas leur avoir restitué la somme litigieuse ; que, quelle que soit la fragilité de l'argumentation de Mme Danielle Y... devant la cour d'appel, notamment en ce qu'elle n'a pas critiqué le dispositif du jugement constatant qu'elle n'avait pas fourni à la banque les justificatifs financiers que celle-ci lui demandait dans le cadre de l'examen de l'octroi du prêt, elle n'établit pas un abus du droit d'appel au sens de l'article 351 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'acte de vente sous conditions suspensives du 27 novembre 2012 stipule que « si la vente n'était pas réalisée, la somme de 900.000 FCFP resterait acquise à Mme Patricia Z... à titre de dommages-intérêts forfaitairement fixés », mais que « toutefois, la somme en question serait restituée à l'acquéreur, notamment s'il a négligé de donner les justifications utiles, la condition sera réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil » ; qu'il est établi que la vente n'a pas été régularisée faute par les époux Y... d'avoir obtenu le financement nécessaire par l'octroi d'un ou de plusieurs prêts dans les conditions prévues au titre des conditions suspensives ; qu'en conséquence, la demande de restitution formée par Mme Danielle Y... et celle formée par la SCP A... – A... tendant à être autorisée à se libérer en faveur de Mme Danielle Y... des fonds consignés posent la question de l'appréciation du respect par les parties des clauses du contrat et donc de la faute ou de l'absence de faute des époux Y... puisque la dite somme de 900.000 FCFP ne peut leur être restituée qu'à la condition qu'ils n'aient pas commis de faute dans l'exécution du contrat de vente sous conditions suspensives, notamment lors de la demande de prêt et du refus d'octroi de prêt qui leur a été opposé ; qu'il résulte de l'attestation établie en date du 14 janvier 2013 par la banque de Polynésie, produite aux débats par Mme Patricia Z... et non contestée par Mme Danielle Y..., seule intervenante volontaire en l'absence de son époux M. Jacques Y... qui n'a apparemment pas souhaité intervenir dans la présente instance et qui n'a pas été mis en cause par la SCP de notaires nonobstant la demande exprès du juge de la mise en état, que « M. et Mme Jacques et Danielle Y... ont déposé une demande de prêt immobilier d'un montant de 7.000.000 FCFP destinés à l'acquisition d'un appartement de type F3, à titre locatif, de l'immeuble [...] sis à [..]. Nous sommes au regret de ne pas pouvoir répondre favorablement à cette demande pour le motif suivant :
pas de justificatifs de revenus probants à ce jour » ; que c'est donc bien par la carence des époux Y..., qui se sont volontairement abstenu de fournir au soutien de leur demande de prêt déposée auprès de la banque de Polynésie les justificatifs de revenus que celle-ci leur demandait, voire, en l'absence de revenus, de justifier d'autres éléments de patrimoine permettant à la banque d'étudier favorablement leur demande de prêt, que ledit prêt a été refusé ; que les époux Y... n'ont pas justifié avoir sollicité d'autres banques de la place qui se seraient montrées plus conciliantes ; qu'en refusant de fournir à la banque les éléments qui lui étaient indispensables à l'accueil favorable de leur demande de prêt, les époux Y... ont commis une faute qui les prive de la restitution de leur dépôt de garantie qui doit rester acquis à Mme Patricia Z... étant rappelé qu'aux termes de l'acte du 27 novembre 2012 « si le défaut d'obtention du prêt résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé de donner les justifications utiles, la condition sera réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil » ; qu'il convient d'autoriser la SCP de notaires à se libérer en faveur de Mme Patricia Z... du dépôt de garantie de 900.000 FCFP qu'elle affirme avoir conservé à titre de séquestre pour le cas où celle-ci, revenant à plus de discernement, lui en ferait la demande qu'elle a refusé de formuler dans le cadre de la présente instance ; qu'en effet, Mme Patricia Z... a clairement indiqué, dans ses conclusions déposées le 5 novembre 2013 non modifiées depuis, qu'elle ne demandait pas la restitution du dépôt de garantie de 900.000 FCFP consigné par les époux Y... puisqu'elle estimait que le notaire le leur avait d'ores et déjà rendu, mais qu'elle demandait une somme de même montant à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que la faute commise par l'office notarial, constitué par la restitution prématurée du dépôt de garantie aux époux Y..., lui avait causé ; qu'elle ajoutait notamment qu'il « appartient à la SCP A... – A... de transmettre la somme de 900.000 FCFP aux époux Y... et de répondre de cette décision, le fait que l'office notarial ait conservé ou non cette somme étant aussi indifférent que douteux » ; que le tribunal ne peut que prendre acte de ce que Mme Patricia Z... n'a curieusement pas fait le choix de demander, ne serait-ce qu'à titre subsidiaire, que le dépôt de garantie de 900.000 FCFP lui soit attribué du fait de la non-réalisation de la vente par la faute des époux Y... et ce « à titre de dommages-intérêts forfaitairement fixés » comme prévu dans l'acte de vente sous conditions suspensives du 27 novembre 2012 ; que Mme Danielle Y... n'est pas fondée en sa demande de restitution du dépôt de garantie ni en celle de dommages-intérêts dirigée à l'encontre de Mme Patricia Z... puisque le dépôt de garantie ne saurait lui être restitué, pas plus qu'à son époux d'ailleurs, au motif de ce qui vient d'être explicité ; qu'elle doit donc être déboutée de ses demandes à ce titre ; que Mme Patricia Z... n'est-pas fondée en sa demande de dommages-intérêts principale ni en celle de dommages-intérêts complémentaires pour résistance abusive, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCP de notaires puisque la faute qu'elle reproche à cet office notarial, à savoir d'avoir restitué le dépôt de garantie aux époux Y... de manière intempestive en méconnaissance de ses droits, se révèle inexistante dès lors que cet office notarial l'a conservé par-devers lui ; qu'elle doit donc être déboutée de ses demandes à ce titre ;
1°) ALORS QUE le juge doit s'abstenir de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en énonçant qu'il résultait de l'attestation de la banque du 14 janvier 2013 « non contredite par l'un ou l'autre des époux Y... » que ces derniers n'avaient pas fourni de justificatifs de revenus probants (arrêt, p. 4 § 4), tandis que Mme Y... faisait valoir dans ses conclusions qu'elle avait, avec son époux, déposé dans les délais une demande de prêt et qu'aucun défaut de diligence ne pouvait lui être reproché (conclusions, p. 3 § 5 et 6), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme Y... et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un compromis de vente conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt satisfait à ses obligations en présentant une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées et ne peut se voir reprocher de ne pas avoir fourni des éléments dont il ne peut disposer ; qu'en l'espèce, Mme Y... et son époux ont déposé dans les trois jours de la signature de l'acte du 27 novembre 2012 une demande auprès de la banque de Polynésie pour l'obtention d'un prêt de 700.000 FCFP ainsi qu'il était prévu dans l'acte (p. 7) ; que la banque de Polynésie a refusé d'accorder le prêt sollicité en l'absence de « justificatifs de revenus probants » ; qu'en se bornant à énoncer que Mme Y... avait commis une faute en s'abstenant de fournir des justificatifs de revenus, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'absence de production de justificatifs résultait de la circonstance que Mme Y... et son époux n'étaient pas en mesure de produire d'autres éléments que ceux présentés dans la demande de prêt, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1178 du code civil devenu l'article 1304-3 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un compromis de vente conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt satisfait à ses obligations en présentant une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées ;
qu'en l'espèce, Mme Y... et son époux ont déposé dans les trois jours de la signature de l'acte du 27 novembre 2012 une demande auprès de la banque de Polynésie pour l'obtention d'un prêt de 700.000 FCFP ainsi qu'il était prévu dans l'acte ; qu'en énonçant par motifs adoptés, pour retenir une faute de Mme Y..., que les époux Y... n'avaient pas justifié avoir sollicité d'autres banques de la place qui se seraient montrées plus conciliantes (jugement, p. 4 § 5), tandis que les époux Y... étaient uniquement tenus de déposer une demande de prêt auprès d'un établissement bancaire, l'acte du 27 novembre 2012 ne leur imposant pas de déposer plusieurs demandes auprès de différents établissements bancaires, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil, devenu l'article 1304-3 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, en considérant que la condition était défaillie par leur faute ;
4°) ALORS QUE, en tout état de cause, la cour d'appel a constaté que Mme Z... n'avait pas sollicité la restitution du dépôt de garantie effectué par M. et Mme Y... entre les mains du notaire ; que les notaires ne demandaient pas davantage à être autorisés à restituer ce dépôt de garantie à Mme Z... ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait autorisé la SCP A... – A... à restituer le séquestre conventionnel de 900.000 FCFP à Mme Z... si elle en fait la demande, cependant qu'une telle autorisation n'avait pas été sollicitée, la cour d'appel a statué ultra petita et violé l'article 4 du code de procédure civile.
