LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, les 11 juillet 2008 et 4 décembre 2009, la SCI de la Brie (la SCI) a conclu deux contrats de crédit-bail avec les sociétés Oséo, CM-CIC Lease, Fortis Lease et Natiocréditbail, destinés à financer la construction d'un immeuble ; que la SCI a sous-loué les locaux composant l'immeuble à cinq sociétés qui ont chacune été mises en liquidation judiciaire, suivant plusieurs jugements prononcés entre les 23 juillet et 2 août 2012, la société Garnier-Guillouët étant désignée liquidateur (le liquidateur) ; qu'après la résiliation par celui-ci des sous-locations, la SCI, n'ayant pas obtenu la restitution des clés et ayant constaté l'existence de dégradations et d'intrusions dans l'immeuble, a assigné en responsabilité personnelle la société Garnier-Guillouët, lui imputant à faute le fait d'avoir manqué à son obligation de surveillance, de conservation et de restitution sans délai de l'immeuble ; que le 30 janvier 2014, la SCI a été mise en liquidation judiciaire, la société Becheret, Thierry, Sénéchal, Y... (la société BTSG), en la personne de M. Y..., étant désignée liquidateur ;
Attendu que pour condamner le liquidateur à payer à la société BTSG la somme de 62 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société BTSG, qui prétend avoir été empêchée de louer les lieux, justifie d'un mandat donné à des agents immobiliers à cette fin mais ne démontre par aucun élément avoir été approchée par des preneurs intéressés et finalement dissuadés du fait de la non disposition des clés, de l'occupation du site et des dégradations, et que, dans ces conditions, il y a lieu d'évaluer le préjudice subi résultant de la faute commise par la SELARL Garnier-Guillouët dans l'exercice de sa mission, en appliquant sur le fondement de la perte de chance une décote de 70 % aux loyers qui auraient pu être normalement perçus ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si, en l'état du marché locatif local, la location de l'immeuble constituait une éventualité favorable dont la disparition actuelle et certaine était imputable au liquidateur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement prononcé le 12 décembre 2014 en ce qu'il a rejeté les exceptions de nullité et d'irrecevabilité, l'arrêt rendu le 4 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Becheret, Thierry, Sénéchal, Y..., en la personne de M. Y..., en sa qualité de liquidateur de la SCI de la Brie, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Garnier-Guillouët
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SELARL Garnier-Guillouët à payer à la SCP BTSG, ès qualités, la somme de 62.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'ancien article 1382 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE sur la réparation, qu'à titre liminaire, il sera observé que la SCP BTSG produit diverses attestations en vue d'établir que les lieux étaient en bon état au 18 septembre 2012, date de cessation d'activité de la société Bergame Print - Arts Graphiques de France, dernière société en activité du groupe Bergame ; que pour autant, elle ne réclame pas d'indemnisation au titre des dégradations mais uniquement des chefs de perte de loyers et d'indemnités d'occupation ; qu'elle sollicite ainsi les loyers et indemnités d'occupation qu'elle n'a pas perçu au cours de la période écoulée entre chacun des jugements de liquidation judiciaire des cinq sociétés sous-locataires et la date effective de restitution des locaux ; que la Selarl Garnier-Guillouët conteste la réalité d'un préjudice et oppose l'absence de déclaration de sa créance par la SCP BTSG ès qualités au passif des sociétés sous-locataires ; que ceci étant, en premier lieu, et conformément à ce qui précède, la période à considérer est celle écoulée entre le 29 mars et le 25 mai 2013, au cours de laquelle les lieux n'étaient plus gardiennés et les clés conservées par la Selarl Garnier-Guillouët ; qu'or lors de cette période, les actifs des sociétés sous-locataires avaient été cédés et les locaux n'étaient plus occupés par ces dernières, l'indisponibilité des lieux résultait bien directement de la défaillance de la Selarl Garnie-Guillouët, de sorte que la non déclaration de sa créance de loyers par la SCP BTSG ès qualités est en tout état de cause sans incidence ; qu'ainsi le préjudice doit être évalué sur cette seule période de près de deux mois ; que la SCP BTSG prétend avoir été empêchée de louer les lieux, elle justifie d'un mandat donné à des agents immobiliers à cette fin mais ne démontre par aucun élément avoir été approchée par des preneurs intéressés et finalement dissuadés du fait de la non disposition des clés, de l'occupation du site et des dégradations par les gens du voyage, que dans ces conditions, il y a lieu d'évaluer le préjudice subi par la SCP BTSG ès qualités, résultant de la faute commise par la Selarl Garnier-Guillouët dans l'exercice de sa mission, en appliquant sur le fondement de la perte de chance une décote de 70 % à deux mois de loyers qui auraient pu être normalement perçus, soit une somme de 62.000 euros au paiement de laquelle la Selarl Garnier-Guillouët sera condamnée à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions des l'article 1382 du Code civil ;
1° ALORS QUE seule peut être réparée la perte d'une chance raisonnable; qu'en retenant que la SCI de la Brie avait perdu une chance de relouer les locaux du 29 mars au 24 mai 2013 en raison de la faute imputée au liquidateur judiciaire, bien qu'elle ait relevé que la SCI de la Brie « ne démontr(ait) par aucun élément avoir été approchée par des preneurs intéressés et finalement dissuadés du fait de la non disposition des clés, de l'occupation du site et de dégradations par les gens du voyage » de sorte qu'elle ne démontrait pas avoir perdu une chance réelle et sérieuse de louer les lieux durant la période en cause, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'ancien article 1382 du Code civil ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte de l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris le 6 septembre 2013 (pièce adverse n° 29) que la clause résolutoire des contrats de crédit-bail consentis à la SCI de la Brie a été acquise à la date du 7 janvier 2013, de sorte que cette dernière ne pouvait relouer du 29 mars au 24 mai 2013 des locaux dont elle n'était plus crédit-preneur, et qu'en toute hypothèse, à supposer même qu'elle aurait pu y procéder, le bail qu'elle aurait pu consentir était nécessairement précaire ; qu'en retenant néanmoins que la SCI de la Brie avait, par la faute imputée au liquidateur judiciaire, perdu une chance de relouer l'immeuble du 29 mars au 29 mai 2013, sans rechercher s'il ne résultait pas de l'ordonnance du 6 septembre 2013 versée aux débats qu'elle n'avait aucune chance réelle et sérieuse d'y procéder, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1382 du Code civil.
